外国人可以在马来西亚买房吗？

可以，但要依序过两道关，本页八个州都一样。第一道是价格：经济部（前经济策划单位 EPU）的联邦指引规定，外国权益不得取得每单位价值低于 RM1,000,000 的产业。各州再在这条之上订自己的门槛，而有好几个州的门槛更高。

第二道是同意程序。在半岛，非公民受让土地必须先依《国家土地法典》第 433B 条以书面申请取得州政府事先书面批准。第 433C 条规定违反者的交易无效——所以这是「登记得成与否」的前提条件，不是签约后再补的手续。沙巴与砂拉越不适用《国家土地法典》，各自走自己的同意程序。

有个定义常被忽略：「外国权益」包含马来西亚永久居民。持 PR 不等于公民，这两道关一样管到你。

两条线，不是一条：分层产业 RM1,000,000，有地住宅 RM2,000,000。多数买家只记得前面那个数字，栽的却是后面那个——Bandar Dato’ Onn 的 Sanubari 三期在广告与销售准证上的最高价是 RM1,935,000，距离有地门槛还差 RM65,000，整个项目一间都不合格。

征费是成交价的 3% 或 RM30,000，取高者，而且这是柔佛独有的。吉隆坡与雪兰莪都没有对等的州征费，千万别把这个数字搬去别州套用。三个变化要记住：买价低于 RM1,000,000 的服务式公寓，最低征费是 RM50,000 而不是 RM30,000；工业产业按 4% 计、没有最低额，而 8% 非公民印花税对工业产业完全不适用；在 2025 年 8 月 29 日之前已签约并递件的，适用旧费率 2% 或 RM20,000。

征费在州政府批准时到期缴付，与自 2026 年 1 月 1 日起对非公民住宅交易统一征收的 8% 印花税是两笔钱，下订之前两笔都要先算进预算。价格过关之后还要拿到州政府的书面转名同意（Kebenaran Pindah Milik），过户才登记得了；地契上会带 Sekatan Kepentingan 权益限制批注。

每单位 RM1,000,000——而且与雪兰莪不同，联邦直辖区这一条数字对分层与有地产业一体适用，没有分区、也没有两套价。门槛是逐笔交易、逐个单位核对的，看的是你买卖合约上的成交价。

批准来自吉隆坡土地工作委员会（Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur），签约后经联邦直辖区土地及矿务局提出申请。是「工作委员会」（Land Working Committee），不是「执行委员会」，也不是经济策划单位（EPU）——不管旧文章怎么写。

吉隆坡不向外国买家收州征费，柔佛与槟城都收。所以吉隆坡的预算表和柔佛的预算表不能互相套用。

因为雪兰莪采分区制，吉隆坡不是。第一区（八打灵、鹅唛、乌鲁冷岳、雪邦、巴生）与第二区（瓜拉雪兰莪、瓜拉冷岳），非公民的住宅门槛是 RM2,000,000；第三区（乌鲁雪兰莪、沙白安南）是 RM1,000,000。商业与工业产业是另一条更高的线：全州一律 RM3,000,000，不分区。

也就是说，很多人拿来套用的「马来西亚一百万门槛」在雪兰莪绝大部分地区是错的，而且正好在大家最常看的那几个地方错了一倍。八打灵再也、梳邦再也、莎阿南、蒲种、赛城、万宜全部落在第一区。同意程序走的是雪兰莪州土地局，不是联邦直辖区那个委员会。

还有一个死不了的数字：降到 RM1,500,000 是 2020 年推出的临时措施，早已失效，至今仍有不少文章与代理页面在照抄。门槛属州政府权限，是会变动的——付订金之前，不是之后，请委托雪兰莪执业律师，就你要买的那个单位、那个县、那个价格，向雪兰莪州土地及矿务局取得书面确认。

只有分层有地（strata landed）可以。雪兰莪对非公民开放的是分层产业与分层有地产业；个别地契（individual title）的有地住宅，无论价格多高、在哪一区，都不开放给外国人——就算你愿意出远高于 RM2,000,000 的价钱也一样。

上面还有第二道关。雪兰莪对住宅项目设有土著固打，非土著配额有上限，所以一个单位可能因为跟你的护照与预算完全无关的理由而买不到。

在你爱上八打灵再也某间排屋或半独立式之前，请书面向发展商确认：这是个别地契还是分层地契。这两个词决定了这笔交易到底成不成立。

答案分成两半，因为槟城对槟岛与威省适用不同门槛。槟岛的二手交易，分层产业下限 RM1,000,000，有地住宅 RM3,000,000。威省（Seberang Perai）则是分层 RM500,000、有地 RM1,000,000。

那个 RM3,000,000 是全马各州对外国人买有地住宅最高的一道门槛。它是柔佛有地门槛的一倍半、同一州威省的三倍——而槟城从岛到陆地开车不过二十分钟。

槟城另收成交价 3% 的州征费，在州政府批准时缴付，费率自 2014 年 2 月 1 日起实施。全马只有四个州被记录为明文向外国人征费：吉打、槟城、彭亨、柔佛。同意程序由槟州政府经州土地及矿务局批出。

别假设它还在。槟州曾对「直接向发展商购买的滞销单位」提供较低门槛——槟岛分层 RM700,000、有地 RM1,500,000；威省分层 RM400,000、有地 RM750,000——属于其置业运动（Home Ownership Campaign）的一部分，适用于 2024 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间签署的买卖合约。

今天签约还有没有任何优惠档，只有槟州土地及矿务局能以书面确认。代理跟你说的「运动价」不算确认，本页也不算。

如果优惠档没有延续，适用的就是一般二手门槛，槟岛相当大一部分存量会再度变成外国人买不到。

不可以。霹雳被记录为：自 2023 年 9 月起，非公民与外国公司不得取得、拥有、持有或继承永久地契产业。这条限制是霹雳专有的——柔佛、吉隆坡、雪兰莪、槟城都没有这一条；无论是这条规则本身，还是「别州没有」这件事，都不能跨州套用。

在霹雳仍对非公民开放的是租赁地契。看到任何租赁地契的房子，请问「到期年份」而不是「原始年限」：1960 年批的 99 年地契和 2020 年批的 99 年地契不是同一种资产，而且只有一种贷得到款。

价格这一面同样特殊。霹雳的二手住宅交易，被记录为对外国人完全不开放，任何价格都不行。向发展商直接购买的住宅采分区价格带：第一区就是怡保，发展商直购由分层 RM500,000、有地 RM700,000 起算，跨各区最高至 RM2,000,000。所以外国人在霹雳必须同时满足三个条件：租赁地契、向发展商直购、价格高于该区下限。霹雳的规则特殊到我不建议你依据任何网站行事，包括本站在内——请透过霹雳执业律师，向霹雳州土地及矿务局取得书面确认。

单看任何一个都不行。公开的两个数字互相矛盾，所以两个都列出来。马来西亚律师公会转让实务委员会的各州对照表，记录沙巴对非公民购买住宅产业的最低价为 RM1,000,000。另有一个被广泛引用的数字——高楼分层 RM600,000、有地 RM1,000,000——据称出自 2022 年的一份州通令，但该文件我无法取得可读的文字版本。

我不会把两者平均、不会挑对销售有利的那个，也不会拿半岛的数字来顶替。这个差距不是学术问题：Residensi Bayu Damai 宪报公告的最高价是 RM971,800——按第一个数字，762 个单位没有一个能转让给非公民，差 RM28,200；按第二个数字，整个项目基本上全开放。

所以答案是一套程序，不是一个数字。付订金之前，请委托沙巴执业律师就你要买的那个单位、户型与价格，向沙巴土地及测量局取得书面确认。另外要注意：沙巴的商业产业仅限在马来西亚注册的外国公司持有，这项限制明文延伸至供旅游用途的产业，并列记录的门槛是 RM1,000,000。

去函土地局，而且三个都不要照单全收。第一个是 RM500,000：律师公会转让实务委员会的对照表（2024 年 12 月 23 日以第 444/2024 号通函发出，表格载明资料截至 2024 年 10 月）记录吉兰丹的门槛为 RM500,000——与玻璃市、砂拉越并列全马最低，只有隔壁登嘉楼的一半。

第二个是 RM1,000,000：同一份通函转载了经济部的联邦指引，规定外国权益不得取得每单位价值低于 RM1,000,000 的产业。那是一条全国下限，直接压在州数字之上。第三个还是 RM1,000,000，但来源不同：多份 2026 年的执业指南把吉兰丹的最低价写成 RM1,000,000。

我不会把它们平均、不会挑方便的那个，也不会拿别州的数字来顶。付订金之前，必须透过吉兰丹执业律师，就你要买的那个单位与价格，向吉兰丹州土地及矿务局取得书面确认。顺便一并去函索取现行同意申请收费表——律师公会那份对照表只对吉打、槟城、彭亨、柔佛记录了明文征费，吉兰丹项下没有记录，但「摘要表里没有条目」不等于正面声明「不存在任何费用」。

登嘉楼是两者中比较清楚的一个，而「清楚」本身就有价值，即使数字更高。律师公会对照表对登嘉楼记录 RM1,000,000，与联邦指引一致，农业用地记录为不开放，也没有记录任何征费。没有需要调和的东西。

吉兰丹则不清楚。同一份表对吉兰丹记录 RM500,000——只有联邦指引的一半——而现行执业指南写的是 RM1,000,000。三个立场，公开资料无从调和。

结论是反直觉的：门槛较高但毫不含糊的那个州，交易起来反而容易，因为「付了订金几个月后同意申请被驳回」的代价，远远高于一开始就被告知不行。两个州在付订金之前都需要各自土地局出具的同一种书面裁定，而在吉兰丹，你更需要，不是更不需要。

律师公会通函转载的联邦指引全国适用，并明文排除四类产业：每单位价值低于 RM1,000,000 者；由州政府认定的低价与中低价住宅单位；坐落于马来保留地的产业；以及项目中分配予土著权益的产业。

马来保留地在吉兰丹尤其要注意，它占本州土地面积相当大的比例。马来保留地地契不只是对外国人关闭——依《马来保留地法令》，它对所有非马来人关闭，包括其他族裔的马来西亚公民。

这份清单之上还叠着三条州层级的封锁。雪兰莪：个别地契的有地住宅对非公民关闭，任何价格都不行。槟城：拍卖产业完全不开放给外国人——如果有人拿银行拍卖的「笋盘」找你，在举牌之前答案就已经是不行。霹雳：永久地契一律关闭，二手住宅也被记录为关闭。

在半岛，依《国家土地法典》第 433B 条：非公民或外国公司必须先以书面申请取得州政府事先书面批准，才能受让、承租、办理押记相关交易或承受已批地。第 433C 条规定违反者的交易无效。这一句值得读两遍——同意是「这笔交易能不能登记」的前提条件，不是签约后再补的手续。

递去哪里视州而定。吉隆坡：土地工作委员会，经联邦直辖区土地及矿务局。柔佛：州政府，批文就是 Kebenaran Pindah Milik。雪兰莪：雪兰莪州土地及矿务局。槟城：槟州土地及矿务局。吉兰丹：哥打峇鲁的州土地当局。登嘉楼：瓜拉登嘉楼。沙巴与砂拉越完全不适用《国家土地法典》，各自走州政府同意程序，文件也不一样。

同意申请的处理费与律师费在每一个州都与征费是两回事。本页写「无记录」的州，意思是律师公会那份对照表在该州项下没有条目，不是该州以书面确认过不收任何费用。请去函索取现行收费表。

一般不能以个人名义。在吉隆坡，商业产业须登记在马来西亚注册公司名下；经济部 2022 年 7 月 13 日的指引第 4 段载明这一点，并要求该公司实缴资本 RM250,000。公司这一关之上，RM1,000,000 门槛与第 433B 条的同意程序照样适用，所以顺序是：先确定或设立马来西亚公司，再检验价格，最后申请同意——不是反过来。

各州门槛不同。雪兰莪商业与工业全州 RM3,000,000，所以分层办公室或 SOFO 套房要过 RM3,000,000，而且还得透过马来西亚注册公司持有。沙巴的商业产业仅限在马来西亚注册的外国公司持有，明文延伸至供旅游用途的产业，并列门槛 RM1,000,000。槟城还多一道：外国人取得的商业与工业产业须持有满三年才可转售——那是对你退出路径的锁定，不是形式手续，而且不会出现在任何宣传册里。

税务面上，8% 非公民印花税是针对住宅产业课征的。在柔佛，工业产业的外国人征费是 4%、没有最低额，而 8% 印花税对工业产业完全不适用。纯商业地契的单位是否落入其中，属于你的律师针对你那张地契要回答的问题，不是宣传册能回答的问题。

按这个顺序，而且顺序本身就是重点。一：确认你的身份——马来西亚永久居民在本页每一条规则下都算外国权益。二：书面取得地契类别；若是租赁地契或沙巴地契，还要取得到期年份。三：索取广告与销售准证，上面载有地契、价格上限与发展商执照编号。

四：拿你那个单位的价格去比对该州门槛——逐个单位，用买卖合约上的价，不是项目的「起价」。五：透过在该州执业的转让律师，向该州土地局取得书面资格裁定。六，也只有到这时候：付订金。

「付了订金几个月后同意申请被驳回」的代价，远远高于一开始就被告知不行。在公开数字互相矛盾的沙巴与吉兰丹，第五步不是可选项，也不是本页或任何网页能替你完成的事。

按权重由高到低。第一层，法定披露：发展商执照编号、广告与销售准证，以及准证上宪报公告的价格上限。地契、单位数与价格区间本来就该在这一层，而且只有这一层能终结争论。第二层，发展商自己公布的资料——官方项目页，或含可读文字层的电子宣传册。

第三层，具名的机构来源，用于规则而非项目：马来西亚律师公会转让实务委员会的各州对照表（2024 年 12 月 23 日第 444/2024 号通函，表格载明资料截至 2024 年 10 月）；经济部 2022 年 7 月 13 日的指引；《国家土地法典》；NAPIC 的季度产业市场数据；MRT Corp 公布的 RTS 规格；新加坡印花税费率取自 IRAS。

不算来源的有：房产平台、代理的整理、效果图。房产平台不等于地契查册。发展商不公布地契时，第三方平台会自动填上「租赁地契」四个字——本站不抄。

两个都印出来，一个都不挑，也不做平均。本页有三组正在发生的冲突，上面都已全文列出：沙巴（律师公会对照表的 RM1,000,000，对上据称出自 2022 年州通令、我无法取得文字版本的高楼分层 RM600,000）；吉兰丹（对照表 RM500,000、同一份通函的联邦指引 RM1,000,000、现行执业指南 RM1,000,000）；以及柔佛 RM2,000,000 有地门槛的适用范围——这个数字常被当成一般住宅门槛来引述，结果买家带着「RM100 万就能买房子」的印象上门。

把两个门槛平均，得出的是一个在两种解读下都不存在的数字；挑低的那个，则是把销售决定包装成研究。想看这个差别在实务上值多少钱，沙巴的 Residensi Bayu Damai 就是现成例子：宪报价格带最高 RM971,800，意味着你要么一个单位都买不了，要么整个项目都能买——完全取决于哪个数字才是对的。

存在冲突时，唯一的解法是在付订金之前，透过在该州执业的律师，就你那个单位与价格，向该州土地局取得书面裁定。

因为「空白」是信息，「猜测」不是。三个实例。The Bedrock @ Jesselton Docklands 没有公布地契、没有建筑面积、没有单位数、没有价格；它官网上的单位计数器显示为零。The V by Jesselton 公布了 18 种户型、425 至 1,090 平方尺、10 英亩地块与沙巴基金局的合资关系，但没有地契、没有单位数、没有完工日期。吉兰丹的 Erinaz Suites @ Kubang Kerian 没有单位总数、没有层数、没有建筑面积、没有地契、没有价目表、没有完工期限、没有发展商执照编号，也没有广告与销售准证编号，电子宣传册还是纯图片 PDF、没有可读取的文字层。

「361 个单位、24 层」这类数字在营销与房产平台上流传，那是代理层级的来源，本站不把它们记为事实。供给数据同理：「沙巴 2025 年第三季 2,771 个已完工未售单位」的说法流传很广，但我无法追溯到 NAPIC 的原始文件，因此本站不把它当作已核实数据呈现。

同一套纪律也解释了项目统计前面为什么总有「至少」两个字：柔佛 75 个之中至少 32 个、吉隆坡 39 个之中至少 7 个、雪兰莪 31 个之中至少 23 个。只公布起价的项目，其最高价无法用公开资料检验，就不计入。这些数字是下限，不是估算。

是谁在做这些核实、依据是什么，写在关于 Louis 那一页。