新山买房总览
新山不是一个市场，而是围绕两个不同关卡形成的 10 个次级市场。你选哪一区，比你选哪个项目更重要。这一页把整座城市摊开，把已核实的项目放上去。
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在新山买房，你必须先知道的事
60 秒版本。
新山被切成两半，而且这两半几乎不重叠。东半边靠 Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡，西半边靠大士第二通道。选错一半，只要你还持有这套房，每天就多通勤一小时。在各自那一半里，价格随着离关卡的距离急剧下降——本站公布的价格从 RM244,000 到 RM4,288,000——而对非公民来说，这个区间的下半段在法律上根本进不去。
- 已核实项目
- 92 个每个都有独立页面与独立来源
- 公布价格区间
- RM244,000 – RM4,288,000本站发展商或准证公布过的最低与最高数字
- 外国人门槛
- 分层 RM100 万 · 有地 RM200 万另需州政府批准 · 只有森林城市是 RM50 万
- 外国人完全买不了
- 92 个中至少 12 个有明确记载「没有任何一户达到门槛」
两个关卡，以及为什么它决定一切
在分区之前、预算之前、项目之前，先看这个。
新山有两条通往新加坡的陆路通道，各自服务城市的一半。长堤关卡落在市中心的 Bangunan Sultan Iskandar，服务东半边——关卡一带、武吉先友、Jalan Tebrau 走廊、百万镇，一直到巴西古当。第二通道落在大士，服务西半边——Gelang Patah、依斯干达公主城、美迪尼、公主港与森林城市。
你在新加坡中央商业区、兀兰或北部上班，长堤那一侧是你的。你在裕廊、大士或西部上班，第二通道那一侧才是。没有人会理智地从美迪尼走长堤，也没有人会从丹绒布蒂里绕去大士。这两份名单几乎互斥，而我见过买家因为「楼书上看起来不错」，在错的那一半里耗掉一年。
而轨道只改变东半边。RTS 从紧邻长堤关卡的武吉查加站开往兀兰北站。西侧没有车站——所以美迪尼一个项目的官方资料才会明白写着：它不在 RTS 服务范围内。
先看这六个新山项目 · 取自下方清单
永久地契
永久地契CTC SkyOne @ Bukit Chagar
永久地契Causewayz Square @ JBCC
永久地契
永久地契
租赁地契Southkey NADI Residences
- 长堤关卡 · Bangunan Sultan Iskandar东半边市中心、武吉先友、Tebrau 走廊、百万镇、巴西古当
- 第二通道 · 大士西半边柏龄花园、依斯干达公主城、美迪尼、公主港、森林城市
- RTS · 武吉查加站只服务东半边尚未载客——详见 RTS 专页
新山的 10 个次级市场
下面每一区都有自己的性格、自己的价格带、自己的买家。所有点名的项目都是我对照发展商或法定来源核实过、并在本站有独立页面的。
新山市中心与关卡一带 · 18 个已核实项目
大致就是 Bangunan Sultan Iskandar 关卡一公里内的范围。这里是全州最密、最新、营销最猛的一块，过去五年针对新加坡客的新盘几乎都落在这里。
你在这里买的是「走得到关卡」，而代价有三个：除武吉先友外全市最高的每尺单价、最小的户型，以及转售和出租时最激烈的竞争。这一页列出的项目里，光这一带就有 17 个，其中好几个单栋就是一千到四千户。在你相信任何租金预估之前，先想清楚你的租客会是谁。
- Causewayz Square @ JBCC已推出 3,692 单位永久地契 · 366–850 尺 · 价格未公布
- 富力公主湾三期4,385 单位永久地契 · 313–1,555 尺 · 目标 2029 年 11 月
- 富力公主湾二期 Seine Region已完工，2024 年 4 月起交房3,584 单位 · 管理费每尺 RM0.42
- CTC SkyOne 武吉查加1,605 公寓 + 22 商铺土地永久 · 商业分层地契
- Twin Tower Residence 武吉查加已完工永久地契 · 全部项目中离车站最近
- Coronade Twins起价 RM450,000地契与单位数未公布
- Gen Sphere @ JBCCRM609,000 – RM1,120,000996 单位 · 2026-05-07 售罄
- Paragon Suites @ CIQ461 单位永久地契 · 已不再公布价格
- Summer Suites 新山748 单位 + 7 商铺永久地契 · 管理费预估每尺 RM0.40
- Shama Suasana @ Suasana Iskandar挂牌 RM630,000 – RM1,555,000挂牌租金每月 RM2,400 – RM3,900
- Aethera ResidencesRM996,200 – RM4,288,000786 单位 · 2030 年 6 月完工
- Setia Sky 88 新山市中心成交中位数每尺 RM845挂牌 RM480,000 – RM1.89m · 管理费每尺 RM0.47
- SKS Pavillion Residences二手挂牌 RM390,000 – RM1,380,000挂牌租金每月 RM700 – RM4,000
- Space Residency 新山市中心二手挂牌 RM460,000 – RM2,508,000挂牌租金每月 RM1,300 – RM5,000
- Pine Legacy没有任何可核实资料地址、执照号与地契皆未确认
- M Grand MinoriRM437,000 – RM1,000,0002 座 · 1,733 单位 · 403 – 835 尺 · 距武吉查加 3.0 公里
- The Address @ Maxim PelangiRM426,000 起3 栋 · 2,743 单位 · 两房提供双钥匙 · 距武吉查加 3.0 公里
- Richmond JBCC永久地契发展商没公布价格——两个代理网站的报价互相矛盾
武吉先友与 Stulang——高端区块 · 3 个已核实项目
市中心往东一小块地方，是按整体规划一次开发的，不是一块地一块地拼起来的。新山最高、最贵的住宅楼都在这里，也是唯一一个「整个项目都在 RM100 万外国人门槛之上」的区块。
有实质预算的外国买家，在这里可以正常成交，不必在一栋楼里去找那唯一合规的几个单位。但这里跟三公里内陆之间的价差也是全市最大的——那既是这个区块的意义，也是它的风险。
- The Astaka @ One Bukit Senyum二手成交中位数每尺 RM1,032435 单位 · 2018 年完工
- Arden @ One Bukit SenyumRM1,078,000 – RM2,476,500618 单位 · 每一户都过 RM100 万外国人门槛
- The Eclipse 新山起价 RM630,000租约至 2120 年 · 合作发展协议仍附条件
丹绒湾与西侧海滨 · 4 个已核实项目
沿海峡往西两到八公里。这一带的地是填出来并按海滨生活整体规划的，也因此出现了新山最大的几个单一项目。
这里做的交换是「用距离换空间」。同样的钱，户型明显比市中心大，看的是海不是隔壁楼。放弃的是走路过关——Calia 自己给的到 RTS 车站是 7.7 公里，而「有免费接驳车」跟「走得到」不是同一件事。
- 碧桂园金海湾成交中位数每尺 RM688永久地契 · 已完工入住
- Calia ResidencesRM400,905 – RM815,2961,274 单位 · 2029 Q3 · 外国人买不了
- Florian Residences (Vista Tiara)RM493,000 – RM2,109,0007–8 座 2025 年 11 月完工，1–6 座施工中
- Skypark Kepler @ Lido Waterfront起价 RM522,000永久地契 · Lido 海滨大道
拉庆、Kebun Teh、大古来与士古来–士乃走廊 · 8 个已核实项目
内圈西北。楼龄较老、密度更高、非常本地，价格也就跟着走。RM40 万到 RM80 万的服务式公寓集中在这里，而这里几乎没有一户过得了 RM100 万的外国人门槛。
这一带也是发展商最不重视地契披露的地方。Amberwood 是租约到 2119 年 6 月 3 日，The Asteriaz 是商业地契租赁但没公布届满年，The Celestz 和 Aliff Harmoni 干脆没公布地契。如果你在这一带看房，请先看永久地契与租赁地契那一页，再看价目表。
- Amberwood Resort ResidencesRM390,000 – RM819,000824 单位 · 租约 2119-06-03 届满
- Adison @ W City LarkintonRM428,800 – RM833,000永久地契 · 501/651/791 尺 · 2028 年 4 月
- The Asteriaz @ Kebun Teh848 单位，只有两种面积商业地契租赁 · 560 与 915 尺
- The Celestz @ Kebun Teh未公布价格、地契、单位数、完工日期都没有
- Aliff Harmoni @ Tampoi未公布发展商完全没有公布任何规格
- Danga Sutera（第二期）未公布士古来 · 34 户双层半独立式 · 3,254 – 3,474 尺
- Sentrio Residences 2（SN13A）RM324,200 – RM405,300士乃 · 690 单位 · 850 – 1,036 尺 · 全站最低的公布开盘价格带
- Mutiara Bestari 4永久地契士古来 Mutiara Rini——KSL 没公布价格与户数
Jalan Tebrau 走廊、德他花园与 Southkey · 12 个已核实项目
从市区往东北延伸的主干。商场、医院、学校，以及大部分中价位高楼供应都在这条线上。这里没有一个项目走得到关卡——诚实的数字是 3.5 公里到约 7 公里——所以这里全部都是开车的方案。
新山新公寓的真实入门价就落在这里。Paragon Gateway 一期准证价格带从 RM348,653 起，是 Tebrau 走廊上最低的公布开盘价；放到本站 92 个项目里也属最低的一档——全站公布过的最低数字是 RM244,000。这一带也是本地租客池最深的，因为在新山（而不是新加坡）上班的人就住在这条线上。
- Paragon GatewayRM348,653 – RM958,290一期准证价格带 · 2,136 公寓 + 48 商铺
- Paragon Signature SuitesRM581,400 – RM650,285484 单位 · 2029 年 6 月
- Monterra 新山入门价 RM382,200地契与单位数各有两个官方答案
- Southkey NADI Residences395 单位租赁地契 · 未公布届满年 · 649/854/1,050 尺
- Avenue ResidencesRM407,000 – RM789,000永久地契 · 1,796 单位 · 2027 年 12 月
- Veranda Residences 二期RM689,000 – RM1,058,000永久地契 · 649 单位 · 2028 年 3 月
- Skyline One SentosaRM507,000 – RM1,128,000A 座准证价格带 · 2031 年 3 月完工
- Daya 1 Residences @ Taman Daya未公布852 单位 · 590 – 954 尺 · 目标 2029 年
- Mandolin Residences @ Taman Desa TebrauRM450,000 – RM888,000712 单位 · 528 – 1,017 尺 · 2029 年 10 月
- Ponderosa Regency @ Taman PonderosaRM405,000 – RM1,212,000服务式公寓 · 2028 年 12 月 17 日完工
- KSL Lakeview @ Ponderosa永久地契KSL 没公布价格与户数
- D’Secret Garden 2 @ 实达达迈RM244,000 – RM430,000永久地契——这是每个户型的「起价」，不是价格区间
百万镇、实里达湾与马赛 · 7 个已核实项目
东侧海滨，隔着柔佛河口与市区相望。更安静、更绿，规划围绕的是游艇码头与新市镇生活，不是围绕关卡。
这一带的距离数字最常被误读。The Straits View DUO 发展商写到关卡 10 公里；从同一个地址量直线是 6.4 公里。两个数字都不算说谎——一个是道路，一个是直线——但如果你拿这边的道路距离去比别处的直线距离，两个项目的排序就会错。
- Wave @ Marina Cove起价 RM395,900永久地契 · 526 – 1,344 尺
- The Straits View DUO715 单位 · 645 – 1,377 尺商业类别土地上的永久地契
- Hillview @ Senibong CoveRM452,000 – RM1,191,00012 种户型 · 598 – 1,349 尺 · 2029 年 3 月
- Parkland By The River @ Permas Jaya未公布四座共 1,078 单位 · 562 – 1,020 尺 · 目标 2028 年
- The Straits View Garden @ Permas Jaya未公布有地——簇群屋、半独立与独立洋房 · 预计 2027 年
- Botanika @ Tebrau Bay二手市场发展商没公布地契与价格——价格由同栋成交个案决定
- Parc Regency @ Plentong约 2,003 户RM208,817–RM408,778 是 2015 年的开盘价，不是今天的二手价
奥斯汀山、大丰、Bandar Dato’ Onn 与乌鲁地南 · 12 个已核实项目
新山的郊区，离市区十到十五公里。这里才是这座城市真正生活的地方：学校、有地住宅，以及本地家庭会拿来取代高楼单位的双层排屋。
这一带也最清楚地示范了外国人门槛的作用。Bandar Dato’ Onn 的 Sanubari 有地各期，价格从 RM1,100,977 到 RM1,935,000——远超 RM100 万，但外国人依然买不了，因为柔佛有地产业的门槛是 RM200 万，不是 RM100 万。
- Aliva Mount AustinRM445,000 – RM781,000两栋共 499 单位 · 发展总值 RM2.54 亿
- Sanubari 一期 @ Bandar Dato’ OnnRM1,100,977 – RM1,578,707有地 · 2,052 与 2,112 尺
- Sanubari 二期 @ Bandar Dato’ OnnRM1,200,000 – RM1,878,000有地 · 1,901 / 2,264 / 2,337 尺
- Sanubari 三期 @ Bandar Dato’ OnnRM1,288,000 – RM1,935,000有地 · 2,089 尺
- Duduk Santai 3 @ Eco SpringRM555,500 – RM594,000627 单位 · 872 尺 · 2029 年 10 月
- Astera @ Impian Hills未公布乌鲁地南 · 264 户有地 · 1,939 – 2,141 尺
- Bandar Tiram by JLG Land Berhad未公布乌鲁地南 · 排屋 1,541 – 1,550 尺
- Meadow Heights @ Bandar Tiram未公布乌鲁地南 · 24 × 60 尺与 24 × 65 尺地皮 · 4 房 3 卫
- Akasia Business Park @ Ulu Tiram未公布乌鲁地南 · 工业 · 47.5 公顷园区 · 4,515 – 126,499 尺
- KSL Austin Legacy @ Austin永久地契KSL 没公布价格与户数
- Aurora 5 @ 乌鲁地南永久地契KSL 没公布价格与户数
- The Bricks @ Seri Austin70 户发展商没公布地契、价格与完工日期
巴西古当、至达城、Meridin East 与工业带 · 7 个已核实项目
往东十八到二十二公里。港口、石化与制造业就业，以及为这些员工盖的有地住宅。全州的工业产业也集中在这一块。
两件事要知道。第一，这里的有地产品——我核实的两个项目落在 RM743,000 到 RM1,166,400——全部低于柔佛 RM200 万的有地门槛，所以这是本地买家的市场。第二，工业产业的外国人征费是 4%，不是住宅与商业适用的 3%。很多人把 3% 一路套到三个类别上，那是错的。
- Eco Tropics LannaRM743,000 – RM1,144,000702 间有地 · 1,594 – 1,840 尺
- Jasmine 3 @ Meridin EastRM811,200 – RM1,166,400222 间有地 · 1,868 – 1,946 尺
- Alpha Austin 工业园工业 · 永久地契外国人征费在这里是 4%，不是 3%
- Setia Edge @ Setia Business Park II起价 RM339 万工业 · 5,158 – 5,414 尺
- Redhill @ Seri AlamRM810,000 – RM1,100,000至达城 · 113 户有地 · 4 房 4 卫 · 2028 年
- South Hills @ Seri AlamRM836,000 – RM1,548,111至达城 · 638 户有地 · 20、22、24 尺 × 70 尺地皮
- Redhill @ Seri Alam Shop Offices未公布至达城 · 商业地契 · 单位数与尺寸未核实
依斯干达公主城、美迪尼、公主港与柏龄花园 · 19 个已核实项目
都会区的西半边，离长堤关卡十二到二十公里，围绕的是另一个完全不同的关卡——大士第二通道。如果你在裕廊或新加坡西部上班，该看的是这一侧，不是市中心。
这一带里的美迪尼有自己的一套地契制度——私人租约计划，不是永久地契，不管广告怎么写。历史上它的外国人持有规定也不一样。这两点都必须针对具体地段拿到书面确认，我写在地契那一页。
- Elysia Park Residence961 单位 · 515 – 1,251 尺租约 129 年，起算日未公布
- Verte Medini Residence5 种户型 · 614 – 935 尺美迪尼计划下的 99 年分层租约
- The M Macrolink 美迪尼1,005 单位 · 2020 年完工地契说法互相矛盾——请以产权查册为准
- KSL Riverhaus2,160 单位 · 501 – 996 尺永久地契
- Emerald Bay @ Puteri Harbour有地 3,292 – 8,870 尺永久地契 · 已完工可入住
- Aurora Resort Villas15 栋别墅永久地契 · 2025 年 3 月完工
- Riveria Garden @ Wawari — Aluna 排屋有地 2,219 尺永久地契个别地契 · 排屋
- Riveria Garden @ Wawari — Elora 半独立Cluster 与半独立式永久地契个别地契
- Sky Curve @ Taman PerlingRM454,000 – RM809,000两栋共 499 单位 · 2029 年 6 月
- Southern Marina Residences未公布公主港 · 8 种户型 · 769 – 2,013 尺
- KSL Pulai Bestari 第四期未公布Pulai Bestari · 有地、个别地契 · 单位数未公布
- Ceros ResidencesRM244,000 – RM470,000永久地契——这是每个户型的「起价」，不是价格区间
- Ethos永久地契KSL 没公布价格与户数
- Rosewood永久地契KSL 没公布价格与户数
- Riveria Shoplot永久地契官网写的起价无法可靠读出
- Suria Hills4,150 – 5,580 平方尺永久地契有地——发展商没公布价格
- Ascent Park面积与价格只印在图片里无法提取，所以本站不转述
- Fraser Heights @ Tropicana Uplands518 间排屋，起价 RM730,000Gelang Patah——我能核实的来源都没写地契
- BEE @ Taman Nusa Permata503 户发展商没公布地契与价格
森林城市 · 2 个已核实项目
最西南角，紧邻第二通道。它是马来西亚唯一一个有自己一套外国人持有安排的地址：特别金融区 MM2H 路径在这里的房产门槛是 RM50 万，而柔佛其他地方是分层 RM100 万、有地 RM200 万。
就是这一件事，让森林城市出现在每一份外国买家清单上，也让它成为本指南里最需要仔细读的一个地址。请亲自去看入住率，并且把这个较低的门槛当成「要做更多尽职调查」的理由，而不是更少。
- 森林城市高尔夫别墅2,034 – 6,975 尺有地 · SFZ MM2H 门槛 RM50 万起
- 森林城市 Nigella Park发展商称永久地契SFZ MM2H 门槛 RM50 万起
实际要花多少，以及实际回来多少
价格阶梯
本站 92 个项目公布的开盘与准证价格带，跨度接近一个数量级。地板是 RM244,000，天花板是 RM4,288,000。有地住宅从巴西古当走廊的 RM743,000 到 Bandar Dato’ Onn 的 RM1,935,000。工业产业从 Setia Edge 的约 RM339 万起。
这些才是我建议你拿来谈判的数字，因为准证价格带是一份已存档的文件，不是一个营销立场。任何「RM__ 万起」都只是某一栋某一层的某一个单位，几乎完全不能告诉你「你要的那一户」会是多少钱。
挂牌价和成交价不是同一个市场
Setia Sky 88 是我手上最干净的例子，因为同一栋楼两组数字都有。挂牌价从 RM480,000 到 RM189 万。成交中位数是每尺 RM845，约 RM694,000。同一个地址、同一年——一个是卖家想要的价，一个是买家真正付的价。
如果项目已完工，先要成交中位数，再去看任何一条挂牌。碧桂园金海湾约每尺 RM688，The Astaka 约 RM1,032。这两个数字之间的差距是地段与建筑素质，而它比任何一张挂牌价表都更诚实地画出这座城市。
没人跟你报的那几笔钱
管理费是安静地决定你净回报的那个数字。本站核实到的费率：富力公主湾二期每尺每月 RM0.42、Setia Sky 88 约 RM0.47、Summer Suites 预估 RM0.40。一个 900 尺的单位，大约每月 RM360 到 RM425，储备金还在这之上。
再来是地契类别。新山大多数高楼建在商业类别土地上，这意味着门牌税、水费、电费都按商业费率计，银行给的成数通常也更低。这是你每个月支出的永久差异，不是交房时一次性的东西。
付订金之前，把管理费与储备金的每尺估算要成书面。在小户型上，这两个数字对净回报的影响，比房价本身还大。
租金，让你自己验算回报率
我核实过的已完工项目挂牌租金：Setia Sky 88 每月 RM2,200 至 RM3,800、Shama Suasana RM2,400 至 RM3,900、Space Residency RM1,300 至 RM5,000、SKS Pavillion RM700 至 RM4,000。这些都是挂牌租金。实际成交租金更低，而且空置是真实存在的——尤其当同一栋楼几百个一模一样的单位在同一年进入市场时。
真正该算的不是毛回报率，而是：实际租金，减管理费，减储备金，减门牌税与保险，减中介费，减空置月份，再除以你真正付出的总价（含印花税与律师费）。这样算完，很多广告上的回报率活不下来。
谁该买哪一区
五种我经常遇到的买家，以及他们真正该看的地方。
你每天走长堤关卡
市中心与关卡一带，或武吉先友。你买的是那段路，接受较小的户型，并且先算清楚同一栋楼里会有多少户跟你抢同一个租客。
你走第二通道
依斯干达公主城、美迪尼、公主港、柏龄花园或森林城市。地契要看仔细——美迪尼是私人租约计划，不是永久地契。
你是非公民，预算 RM100 万以上
名单是真的很短。武吉先友是唯一一个「整个项目都过门槛」的区块；其他地方，你买的是一栋楼里那几个合规的单位。
你要地和学区
奥斯汀山、Bandar Dato’ Onn、大丰，或巴西古当走廊。本地转售池更深，而柔佛 RM200 万的有地门槛把外国买家挡在外面。
你是买来出租的
先决定租客是谁，再决定区。然后把管理费要成书面，并数一数同一年会有多少个一模一样的单位交房。
在新山亏钱的三种方式
照着距离数字买
道路距离、直线距离、「几分钟」是三种不同的说法，项目会挑对自己有利的那一种。本站就有两个发展商，为自己的项目公布了两个不同的数字。
忽略地契类别
在新山，永久地契建在商业类别土地上是常态，而它每年都在收你商业门牌税与商业水电，还压低你的贷款成数。价目表上永远不会写。
把租金当成理所当然
一栋 1,500 户小单位的楼，等于在你找租客的同一天，给你 1,500 个竞争对手。在你做回报率模型之前，先问清楚有多少户跟你同户型。
常见问题
新山值得买房吗？
这完全取决于你真正在买的是三件事里的哪一件，而在这里吃亏的买家，通常是还没想清楚的那一种。自住，新山每一块钱换到的空间，比新加坡一小时车程内几乎任何地方都多。出租，你进的是一个小户型新供应非常多的城市，先搞清楚租客是谁，再谈回报率。五年后转手，你赌的是一个具体地段和一个具体交房日期，不是「柔佛」这两个字。
可核实的市场背景：JLL 报告新山服务式公寓价格在 2025 财年上涨 25.4%。那是一个资产类别、一个财年、一家研究机构的数字。它是「值得认真看」的理由，不是「这个数字会重演」的理由。
新山哪一区适合我？
先决定你实际会走哪个关卡，不要先看项目。如果你走 Bangunan Sultan Iskandar 长堤关卡，你的名单是市中心、武吉先友和内圈东侧。如果你走大士第二通道，你的名单是依斯干达公主城、美迪尼、Gelang Patah 和森林城市。这两份名单几乎不重叠，选错的代价是：只要你还持有这套房，每天多花一小时。
如果你根本不通勤，问题就完全不同了——那要看的是学校、医院、租客池，以及你要多少地。那通常会指向东北方：奥斯汀山、大丰、Bandar Dato’ Onn。
新山的房子多少钱？
本站 75 个项目里，公布的开盘与准证价格带，从士乃 Sentrio Residences 2 的 RM324,200，到 Aethera Residences 价格带顶端的 RM4,288,000。有地住宅从巴西古当走廊的 RM743,000，到 Bandar Dato’ Onn 的 Sanubari 三期 RM1,935,000。工业产业从 Setia Edge 的约 RM339 万起。
这些是发展商与准证上的数字，不是挂牌价，也是我建议你拿来当锚的数字。已完工的项目，成交中位数更有用：碧桂园金海湾约每尺 RM688，Setia Sky 88 约 RM845，The Astaka 约 RM1,032。
外国人能在新山买房吗？
可以，但有价格下限，而且需要州政府批准。柔佛规定非公民购买分层产业最低 RM1,000,000、有地产业最低 RM2,000,000。唯一的例外是森林城市，特别金融区 MM2H 路径在那里的房产门槛是 RM50 万。
额外成本比大多数人预期的更关键。柔佛外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起，住宅与商业为成交价 3% 或 RM30,000 取高者；服务式住宅若成交价低于 RM100 万，最低征费提高到 RM50,000；工业则是 4%、完全不设最低额。非公民印花税自 2026 年 1 月 1 日起统一 8%，没有首套豁免——一套 RM100 万的单位就是 RM8 万。贷款成数一般只有 60% 到 70%，而公民最高可到 90%。
后果很直接：本站 75 个项目里，至少有 32 个有明确记载「没有任何一户达到适用门槛」，也就是说外国人在这些项目里出多少钱都买不到。这不是技术细节——那基本上就是 RM40 万到 RM80 万这一整段市场。
永久地契还是租赁地契，在新山重要吗？
在长期持有的尾段最重要，因为银行看的是剩余年限，不是原始年限。而且这件事经常被写错，尤其是美迪尼。
我把它单独写成一页，没有压缩在这里：请看新山永久地契房产，那里把本站每一个项目按地契列出来，并说明租赁地契在银行那里的实际代价。
持有成本有哪些？
三项经常性支出，楼书一项都不会帮你算。管理费：本站核实到的费率是富力公主湾二期每尺每月 RM0.42、Setia Sky 88 约 RM0.47、Summer Suites 预估 RM0.40。一个 900 尺的单位大约是每月 RM360 到 RM425，这还没开灯。储备金另计。门牌税与水电：如果地契是商业类别——新山大多数服务式公寓都是——只要你持有，门牌税、水费、电费就一直按商业费率算。
再加上地税、火险；如果出租，还有中介费与所得税。用毛租金算出来的回报率，不叫回报率。
RTS 通车了吗？
没有。截至 2026 年 8 月尚未载客，任何告诉你已经通车的页面都是过时的。最新状况，以及每个项目到车站的距离与各自的来源，写在 RTS 沿线房产那一页。
该买有地还是高楼？
在新山，这主要是「你是谁」的问题。有地住宅是本地家庭的市场，转售买家池也最深——但柔佛 RM200 万的有地门槛，让外国人几乎完全买不到。Bandar Dato’ Onn 的 Sanubari 价格顶到 RM1,935,000，外国人依然买不了，原因就在这里。
高楼是跨境需求所在，也是小户型和供应量最集中的地方。如果你要出租市中心的小户型，请认真看一下：同一栋楼里，有多少户会在同一天跟你抢同一个租客。
付订金之前该要哪些文件？
四份文件，没有一份是楼书。第一，APDL 或法定准证告示——发展商执照号、销售准证号、地契、产权负担、单位数、价格区间、完工日期。第二，由你自己委任的产业转让律师，针对具体地段做的产权查册。第三，按 stack（单位栋序）列的最新价目表，而不是一个「XX 万起」。第四，书面的管理费与储备金每尺估算。
然后自己上房屋及地方政府部的 TEDUH 平台核对发展商执照号。这四份里任何一份拿不出来，那本身也是资讯。
往下深入
写出来的专题页，不是标签自动生成的存档页。
告诉我你走哪个关卡、预算多少，我告诉你该看哪一区
不是给你一份全部清单——是那两三个真正合适的区，以及这一周那里有什么，附上准证价格带与管理费，而不是一个「XX 万起」。
发展商新盘，买家无需支付中介佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我主要服务从新加坡过来的跨境买家，以及本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——这通常比再给你一本楼书有用。
发布于 2026-08-05 · 本页每一个数字，都取自它所链向的项目页上所引用的发展商资料、法定准证披露或成交记录。价格、管理费与完工日期由发展商决定并会变动。本页为营销资讯，不是要约或合约，也不构成法律或税务意见。