The Address @ Maxim Pelangi

以目前公布过的所有价格来看，不能——这句话该放在页面最前面，不是埋在底下。柔佛规定非公民购买分层产业最低成交价为 100 万令吉，另需州政府批准，地契上还有 Sekatan Kepentingan 权益限制注记。而这个项目唯一见报的官方价格是「42.6 万令吉起」，Maxim 连价格上限都没有公布。

这里要特别小心。至少有两个推销这个项目的代理网站，写着外国人购买门槛是 50 万或 60 万令吉。那不是柔佛的规定。如果有人拿这个当基础，向你兜售「新加坡通勤族租客」的故事，请他把门槛连同出处白纸黑字写下来。

万一真有单位售价达到或超过 100 万令吉，柔佛外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 RM30,000，取较高者；另有特例——服务式住宅售价低于 100 万令吉者，最低征费为 RM50,000。旧的 2% / RM20,000 只适用于买卖合约已签署盖印、且完整申请文件在 2025 年 8 月 29 日或之前递交州土地局者。此外，2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅产业统一课 8% 印花税。

我不知道，而且写它的人也没有一个知道。这是诚实的答案。代理网站上流传着四种层数说法：三栋分别 48／48／58 层、「最高 69 层」、「59 层地标」，还有第四种把两栋写成 59 层、一栋 69 层。

《StarProperty》——这个项目唯一的媒体来源——完全没有提层数。Maxim 什么都没公布。所以本页没有一个我敢背书的层数。

供参考：48／48／58 那一版是唯一算术上自洽的——三栋、每层约 18 户、48 至 58 层，加起来接近 2,743 户。但这是推理，不是证据。广告与销售准证上一行字就能定案——请对方拿出来给你看。

Maxim Pelangi Sdn Bhd——一家在 2024 年 2 月 19 日专为这块地成立的公司。马交所上市的 Maxim Global Berhad（股票代号 4022，前身为 Tadmax Resources Berhad）持股 51%，Alliance Gloss Sdn Bhd 持股 49%。这 49% 背后的最终股东，我在任何公开来源都查不到。

你在网上还会看到 HS Group 与这个项目挂钩。HS Group 是房产中介，不是承建商，也不是合资伙伴——它那个项目页面是一则带代理联络方式的挂牌，旁边还挂着其他发展商的新山项目。主承建商至今未公开宣布。

从结构上看，51/49 的项目专案公司并不奇怪，这是行业常态。真正该做的是：查清楚 49% 背后是谁，以及万一项目停摆你有什么追索权。要一份发展商执照（上面写着持照实体），并把买卖合约的附表与完工条款读仔细。

三栋、2,743 个单位、6.51 英亩（26,329 平方米），发展总值 17 亿令吉。地块面积来自马交所公告；单位数与发展总值来自《StarProperty》。

换算下来约为每英亩 421 户——即使以新山市区外缘来说，密度也非常高。实务上这意味着会有大量几乎一模一样的单位，在同一个时间窗口涌进租赁与二手市场。已公布的三种配置是一房、两房与 2+1 房，所以这 2,743 户里，绝大多数彼此之间是近乎完全的替代品。

代理网站另外写有 56 个零售单位。这个数字在我能接触到的任何媒体报导或公开备案文件中都没有出现，所以我没有把它放进事实表。

两种不同的产品，而差别主要在「有没有文件」。The Address 比较大——6.51 英亩 2,743 户，对比 5.99 英亩 1,733 户——入场价也比较低，42.6 万起，而对方准证下限是 43.7 万。但 M Grand Minori 公开了发展商执照、两张广告销售准证号码、法定备案的价格带、41 项含楼层的设施清单，以及六张标明建筑面积的户型图；The Address 这些全都没有。

所以选择其实相当清楚：想要彩虹花园最低的入场价、而且接受「看销售图表下单」，选 The Address；想在签字前把法定披露文件读一遍，那就只有 M Grand Minori 做得到。

两者都以 2030 年完工为目标，都是商业型态的服务式公寓产品。而以目前公布的价格，两者对外国护照都不开放。

《StarProperty》在 2025 年 12 月报导：目标完工为 2030 年 7 月。这是唯一一个具名媒体来源给出的日期。

你会在代理挂牌上看到 2029 年第四季，或「2029–2030」。这些都早于已报导的目标日期，我不会照它们做规划。在马来西亚，具约束力的日期是广告销售准证与买卖合约上的那一个——而这个项目两者都不公开。

公开纪录里也查不到任何已核实的施工里程碑——没有打桩完成、没有结构开工、发展商也没有带日期的工地进度系列照。请直接问工地目前到哪一步，并要一张带日期的照片。

《StarProperty》列出：空中休闲厅、无边空中泳池、健身房、桑拿、户外健身区、跑道、匹克球场、工作与自习厅、共享厨房、多用途礼堂、儿童游乐场。项目据报持有 GreenRE Bronze（铜级）认证。

代理网站流传一份出自内部销售简报、编号到 44 项的设施表。清单本身看起来合理，但同一批网站对「设施平台在 6 楼还是 11 楼」说法不一——其中一个网站甚至在同一页里自相矛盾。在 Maxim 正式公布设施平面图之前，我不会把那份长清单当事实印出来。

对一栋 2,743 户的楼来说，比清单更重要的是：每一栋有几部电梯、各户型配几个车位、每月管理费多少。这三项全部没有公布。这也是我到销售艺廊会问的头三个问题。

自住的话：可以。彩虹花园是新山少数真正称得上「成熟」的社区，而且这两个字它当之无愧——两公里内九家商场、约一公里内七所学校、哥伦比亚亚洲医院 1.8 公里，Jalan Serampang 本身是一条活跃的美食街，周末带得动新加坡人流。这些都不需要「等它建起来」，它们已经在营业。

投资的话：要小心的是供应，不是需求。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛已完工未售出的服务式公寓达 9,972 户，全马最高。而光是这个项目加上 M Grand Minori，彩虹花园就要在 2030 年前后集中投放 4,476 户高度雷同的产品。

还有第三个因素：Pelangi Leisure Mall——Jalan Serampang 上一块由 PNB 持有的六英亩永久地契地——据报是高密度综合发展（含服务式公寓）的重建候选。如果成事，新的竞争供应就落在步行距离之内。

唯一见报的官方价格是「42.6 万令吉起」，出自《StarProperty》2025 年 12 月的报导。没有官方价格上限、没有官方价目表、没有公布管理费。代理网站给出的管理费有每平方尺 RM0.36、RM0.38、RM0.40 三种——其中一个网站在同一页里自己写了两个不同的数字。

我不会把这些数字当作事实转述给你。在一个 2,743 户的项目里，管理费是实打实的长期成本，它应该有一份文件，而不是一个传闻。

我的做法是直接向发展商索取：当下的价格表、正式列表的管理费率、各户型车位配额，以及每一栋真正还剩什么。发讯息给我，我把你问的那一天最准确的资料发给你，并附上准证号码，让你自己去查证。