地契与产权
9 个词条- 分层地契 Strata title
分层地契是为已分割建筑物中的单一单位签发的独立地契，让你登记拥有该单位，外加共用产业的不分割份额。
分层地契由州土地局在建筑物完成分割后签发，而分割往往在你入住数年之后才完成。签发之前，你的单位挂在发展商的总地契下，你持有的是合约权益而不是登记权益，部分银行会因此另眼看待。
签约前问清楚：分层地契预计何时下来，申请是否真的已经递上去。本站可对照的例子是 Alamanda Heights，它是住宅地契上的公寓 condominium。
- 独立地契 Individual title
独立地契是为单独一块土地签发的地契，一般有地房产持有的就是这一种。
房子若坐落在自己的地段、持有自己的地契，转名就是你与卖家在土地局之间的一手交易。围篱式社区里的分层有地住宅看起来是有地，转名却按分层单位走。
先问清楚你买的是哪一种：它决定文件流程、持有成本，在雪兰莪甚至决定外国人能不能买。雪兰莪只开放分层与分层有地给外国人，个别地契的有地住宅无论价格多高都不开放。见 雪兰莪房产指南。
- 总地契 Master title
总地契是整个发展地段在分割成独立地契或分层地契之前，所持有的那一张地契。
从交楼到分层地契签发之间，整栋楼的每一个单位都挂在发展商或地主持有的总地契下。这段期间转让走的是发展商同意下的转让契约，而不是登记转名。
这也意味着总地契上的任何抵押或限制都可能波及你。要问：总地契在谁手上、上面押了什么。本站把地契结构写清楚的例子是 Akasia Business Park @ Ulu Tiram。
- 永久地契 Freehold（Pegangan Bebas）
永久地契指土地永久持有，地契上没有到期日。
永久 ≠ 无限制。永久地契照样可能带有 Sekatan Kepentingan 权益限制、土著固打批注或马来保留地身份，任何一项都足以让你原本设想的转名走不下去。
而且有一个州，永久地契正是外国人唯一不能碰的：霹雳自 2023 年 9 月起，禁止非公民与外国公司取得、拥有、持有或继承永久地契产业，外国人只剩租赁地契一条路。柔佛地契背景见 永久地契专页。
- 租赁地契 Leasehold（Pegangan Pajakan）
租赁地契指州政府把土地批给你一段固定年限（常见 99 年），期满后除非续期，土地归还州政府。
关键是剩余年限，不是原始年限。Amberwood Resort Residences 的广告准证写明 Pajakan 99 Tahun、2119 年 6 月 3 日到期，2026 年时约剩 93 年；但 25 年后你的买家看到的是不足 70 年的地契，而那正是马来西亚银行开始缩短贷款年限的临界点。
续期是州政府的酌情权，还要缴溢价金。做退场推算时不要把续期当成理所当然。
- Sekatan Kepentingan 权益限制
Sekatan Kepentingan 是印在地契上的权益限制批注，最常见的内容是：未经州政府书面同意，不得转让、抵押或出租。
对柔佛的外国买家来说，这是购房的常态条件：批准下来，限制就永久留在你的地契上，将来你的买家同样要再申请一次同意。它不是瑕疵，也不能谈掉，但它是你退场时的事实，应该算进价格里。
要看地契，不是看宣传册。Astera @ Impian Hills 把这一点连同算术一起写明：柔佛有地房产对非公民的门槛是 RM2,000,000，而该项目公布的起价是 RM721,000 与 RM780,000，外国人整个项目一间都买不了。
- 土著固打单位 Bumi lot
土著固打单位是州政府规定保留给土著买家的单位，售价强制折扣，日后要卖给非土著买家必须先取得州政府释放批准。
固打比例由州政府按项目设定，一般附带折扣。South Hills @ Seri Alam 公开每一款户型都有 15% 土著折扣 —— RM836,000 的房子省下 RM125,000。
你若符合资格，这是实实在在的钱。你若不符合，就要明白它在转售时的作用：打过折的固打单位一般要先取得州政府释放，才能卖给非土著买家，你未来的买家池因此变窄。选单位之前先问：哪些地段号带固打。
- 马来保留地 Malay Reserved Land
马来保留地是依州马来保留地法令宪报颁布的土地，只能由该法令定义下的马来人拥有，也只能在马来人之间转让。
这不是土著固打，也不是靠州政府同意、折扣或公司架构就能绕过去的东西：允许持有人的范围由法令写死，非马来人的马来西亚公民同样不能买。
项目若坐落在保留地上，或部分坐落其上，那是硬性障碍而不是门槛。本站讨论过这个身份的项目是 Erinaz Suites @ Kubang Kerian。
- Country Lease／Town Lease（沙巴专用）
Country Lease 与 Town Lease 是沙巴依《Sabah Land Ordinance (Cap. 68)》签发的两种主要租赁地契：Town Lease 在宪报划定的市镇范围内，Country Lease 在范围之外。
沙巴不适用国家土地法典，半岛那一套词汇搬不过去：沙巴没有 433B 申请，半岛惯用的「永久地契 vs 租赁地契」这组对照也不是沙巴描述地契的方式。
要问的是：地契在哪一个法人名下、是 CL 还是 TL、剩余年限多少、上面有没有权益限制。本站把这几个问题摊开来问的是 The V by Jesselton 与 The Bedrock @ Jesselton Docklands。
法定文件
10 个词条- APDL 广告与销售准证＋发展商执照
APDL 是房屋发展商在打广告或开卖之前必须持有的两张批准：发展商执照与广告销售准证，依《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》签发。
准证号、执照号、有效期、批准单位数、地契年限、最低与最高售价，全部必须印在广告上。这一块是关于一个项目最可靠的公开文件，因为发展商要为它负法律责任。
本站累积的两点提醒。一，这一块会给出持照公司的地址与号码，却不一定写出公司名字 —— Aster Hill Sri Petaling 就没有写，本站也拒绝从代理listing里补一个名字上去。二，准证上的价格上限直接决定外国人能不能买：Bandar Dato Onn 的 Sanubari 三期上限 RM1,935,000，距柔佛有地门槛 RM2,000,000 差 RM65,000，整个项目没有一间合格。
- 发展商执照 Developer’s Licence
发展商执照是依《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》签发、允许一家公司从事房屋发展的执照，有固定有效期，需要续期。
执照按项目签发，而且会到期。执照失效是停手的理由，不是文书细节。
执照上写的那家公司，才是对你负交楼责任与缺陷保固责任的公司，而它不一定是围板上的品牌。请核对持照公司与你买卖合约上的公司是不是同一家；如果发展商本身正在被出售，请书面询问这些义务将由谁承接 —— 本站在 Aliff Harmoni 页就是这样问的。
- Iklan dan Jualan 广告与销售准证
Iklan dan Jualan 是广告与销售准证的马来文名称，也就是让持照发展商在楼还没建好之前就能推广与销售的那张批准。
获批的广告会带上这一行：IKLAN INI TELAH DILULUSKAN OLEH JABATAN PERUMAHAN NEGARA —— 本广告已获国家房屋局批准。
有这一行，表示这笔交易落在 HDA 体系内：法定制式合约、律师托管付款、逾期赔偿公式一应俱全；没有这一行，就表示不在。本站直接引用发展商广告上这一行的是 Veridian Residence。
- SPA 买卖合约
SPA 是买卖合约；在持照房屋发展项目里，它是条款由法规规定的制式合约，不是发展商自己起草的文件。
最常被忽略的一点：所有门槛、征费与印花税，都是拿你 SPA 上写的那个价格去测，不是发展商宣传的起价，也不是项目平均价。
交楼日期要看 SPA 上写的，不是宣传的那一季。本站把这两者当成两个不同的问题分开列，例如 Aliva Mount Austin，页面上明确把「SPA 里写的交楼日」与「宣传的 2026 年第四季」分开处理。
- HDA 1966 房屋发展法令
HDA 1966 是规范半岛房屋发展商执照的联邦法令，并强制规定制式买卖合约、按工程进度付款、律师托管金、交楼期限与缺陷保固期。
它管住宅发展，不管工业产业 —— 这是两个市场之间最大的结构性差别。
Akasia Business Park 页写得很直白：住宅买家有法定买卖合约保护，包含法定进度付款、缺陷保固期与逾期赔偿公式；工业买家一样都没有，合约写什么你就拿到什么。请找做工业案子的律师，不要找做住宅的。
- Schedule G 附表 G
Schedule G 是持有独立地契的有地房产所使用的法定制式买卖合约，也就是买卖合约的「有地版」。
它的付款表跟着实际施工阶段走，由发展商的建筑师签证，钱是凭签证放款，不是发展商开口就付。
本站点名使用它的有地项目包括 Aster Hill Sri Petaling 与 Meadow Heights @ Bandar Tiram。
- Schedule H 附表 H
Schedule H 是在总地契下出售、买家取得分层或分割建筑物权益的单位所使用的法定制式买卖合约，也就是买卖合约的「分层版」。
架构与 Schedule G 相同，阶段百分比与交楼期限不同。
值得记住的是 Pine Legacy 页上的那句话：在有 Schedule H 或 G 合约之前，一分钱都不要付。马来西亚的住宅买卖跑在法定制式合约上，付款绑定经签证的施工阶段，钱进律师托管户口；在这个框架之外付出去的钱，一样保护都没有。交楼期限、逾期赔偿与缺陷保固，全都从你那份附表所定的日期起算 —— 请读你自己那份附表，不要套用别人的数字。
- CCC 竣工与合规证明
CCC 是确认建筑物已依批准图则完工、可供入住的证明，由主呈报人（项目的建筑师或工程师）签发，不是由地方政府签发。
没有 CCC，建筑物不得合法入住，水电也无法按正常程序接通。
值得点名去问，因为「宣传的完工季度」「交楼日期」「CCC 日期」是三件不同的事。本站在 Alamanda Heights 页就把发展商过往的 CCC 里程碑列进了记录。
- 交楼 Vacant Possession（VP）
交楼是发展商交出钥匙、单位可供你入住的那一刻，也是法定交付期限与逾期赔偿计时的基准日。
有约束力的是 SPA 上的日期，不是宣传册上的季度。发展商若只给目标，本站会把「宣传日期」与「SPA 日期」当成两个问题分开列 —— Aliva Mount Austin 就是这样处理的。
逾期交楼会触发逾期赔偿，费率由法定附表规定。请读你自己合约里的费率，不要套用听来的数字：定这个数的是附表，不是销售人员。
- 缺陷保固期 Defect Liability Period
缺陷保固期是交楼之后的一段期间，在这段期间内你以书面通知发展商，发展商必须自费修复单位的缺陷。
期限长短与修复机制由管辖你这笔交易的法定附表决定，请读条文，不要靠印象。
两点实务。一，一定要书面通知并留底，口头投诉不算通知。二，签约前问清楚缺陷保固责任落在哪一个法人身上：如果发展商所属的部门正被上市母公司决议出售，那个法人可能不是你以为的那一个 —— 这正是本站在 Aliff Harmoni 页提出的问题。
外国人相关
6 个词条- 国家土地法典第 433B／433C 条
国家土地法典第 433B 条规定，非公民或外国公司取得土地之前，必须先取得州政府的书面批准；第 433C 条则规定，违反者的交易一律无效。
由于 433C 是让交易无效，而不只是罚款，取得同意是转名能否登记的前提条件，不是签约后再补的手续。
国家土地法典只适用于马来西亚半岛。沙巴与砂拉越有自己的土地法与自己的批准流程，433B 申请在那里根本不是正确的路径。完整的各州立场见 外国买家常见问题。
- 州政府同意 Kebenaran Pindah Milik
州政府同意是州当局签发的书面批准，让土地转让给非公民或外国公司得以登记。
以书面申请，属州政府酌情权，逐笔交易批，而且是以月计不是以周计。批文不会跟着房子走 —— 下一个外国买家要重新申请。
在柔佛，它通常与地契上的 Sekatan Kepentingan 批注一起出现。请律师尽早递件：任何假设「同意马上会下来」的完成日期，最后一定会改期。各州细节见 外国人在柔佛买房。
- 联邦直辖区土地工作委员会（吉隆坡）
在吉隆坡联邦直辖区，审批 433B 同意申请的机构是联邦直辖区土地工作委员会 Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan。
它是 Land Working Committee（土地工作委员会），不是 Executive Committee，也不是 EPU 经济策划单位。这不是咬文嚼字：递错机构，代价是好几个月。
吉隆坡不征州征费，分层与有地一律同一门槛 RM1,000,000。依经济部 2022 年 7 月 13 日指引，外国人持有吉隆坡的办公室或商铺单位，须透过实缴资本 RM250,000 的马来西亚注册公司持有。见 吉隆坡房产指南。
- MM2H 马来西亚我的第二家园
MM2H 是长期居留签证计划，不是购房计划；持有 MM2H 准证并不能豁免任何州的最低购房价格门槛，也不能豁免州政府同意的要求。
这是整页里最贵的一个误解。就土地法而言，MM2H 参与者仍属「外国权益」，马来西亚永久居民同样如此 —— 持 PR 不会把你挪到公民那一边。
该计划的财力与居留条件已经改过不止一次，请向主管部门查当期条件，不要看发展商宣传册。本站讨论过它的项目包括 Forest City Golf Villa。
- 外国人购房价格门槛
外国人价格门槛是非公民不得购买低于该价格的每单位下限；联邦指引订在 RM1,000,000，各州可以往上加，但不会往下调。
按单位测，测的是你 SPA 上的价格。本站采用的已核实数字：柔佛分层 RM1,000,000／有地 RM2,000,000；吉隆坡分层与有地同为 RM1,000,000；雪兰莪第一区与第二区 RM2,000,000、第三区 RM1,000,000，商业与工业全州 RM3,000,000，且只开放分层与分层有地；槟城岛屿分层 RM1,000,000／有地 RM3,000,000，威省分层 RM500,000／有地 RM1,000,000；霹雳全面禁止非公民持有永久地契，二手住宅市场也不对外国人开放。
沙巴两个已公布的数字互相冲突，本站两个都印：律师公会转让实务通函写 RM1,000,000；坊间流传的 2022 年州通令写分层 RM600,000／有地 RM1,000,000，但该文件无文字层、无法核实。因此本站并列而不选边。完整对照表见 外国买家常见问题。
- 州征费 State levy
州征费是部分州对外国权益买家的一次性收费，按购买价格计算，在印花税之外另外缴付。
它不是全国性的，费率也不能互相搬用。柔佛：售价的 3% 或 RM30,000 取高；低于 RM1,000,000 的服务式公寓改为最低 RM50,000；工业产业 4%、无最低额；2025 年 8 月 29 日之前签约并递件者，适用旧费率 2% 或 RM20,000。
槟城：3%，2014 年 2 月 1 日起生效。吉隆坡与雪兰莪没有同类收费。绝对不要把一个州的征费搬到另一个州 —— 算法见 柔佛专页。
税与费用
8 个词条- 印花税 Stamp duty
印花税是就转名文件与贷款合约课征的税，必须在转名登记之前缴清。
有一个数字是固定且已核实的：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业一律 8%，法条明列服务式公寓与 SOHO。工业产业不适用。
公民适用的累进税率、贷款合约税率以及首购豁免，由每年财政预算立法调整，会变。请依当时生效的法规计算，并请律师书面确认后再拿来算钱 —— 本页不印任何无法追溯的数字。
- RPGT 房地产盈利税
RPGT 是你出售马来西亚房地产（或房地产公司股份）获利时课征的税，税率取决于持有多久，以及你是什么身份。
非公民方面，本站采用的已核实立场是：五年内出售 30%，第六年起 10%，任何持有年限都没有归零档。与公民不同，外国业主永远等不到 RPGT 归零那一天。
公民与公司适用的税率，以及可用的豁免与扣除，由《房地产盈利税法令》规定并随预算案修订 —— 请依出售当日生效的法规计算，不要拿网上看到的数字直接用。已核实的非公民立场同样列在 常见问题页。
- 律师费 Legal fee
马来西亚的产业转让律师费不是自由议价的，而是依《律师报酬令》的法定收费表，按购买价格计算；贷款文件另有一套收费表。
要预算两套费用：转名与贷款。此外还有代垫费 —— 查册、登记、盖印、评估 —— 这些不在收费表内，另外计。
发展商若在配套里承担律师费，要问清楚承担的是哪一套，以及代垫费与印花税是否包含在内。收费表与任何法定折扣依当时生效的法令而定，请向律师取当期收费表，不要照抄网上的数字。
- 贷款成数 Loan margin
贷款成数是银行愿意借出的、占房价的百分比，由银行自己的信贷政策决定，不是法律规定的。
本站从项目文件里记录到两种模式。住宅地契的公寓可能拿到 90%，商业地契上的服务式公寓一般只有 80–85% —— 这是 Amberwood Resort Residences 页写明的立场。外国买家则一般是 60–70%。
两者都只是市场观察，不是你的权利。真正算数的只有你贷款批准信上的那个数字。地契剩余年限太短还会缩短贷款年期，即使成数不变，月供也会被推高。
- 储备金 Sinking fund
储备金是由各单位业主缴纳的独立准备金户口，用于重大资本性工程（重新油漆、更换电梯、防水），与支付日常运作的管理费分开。
交楼前要问两件事，都是本站在 Aliva Mount Austin 这类页面上向发展商提出的问题：储备金费率，以及交楼时的期初余额。储备金是空的新楼盘，第一次大修就会另外向你收钱。
缴纳费率由当时生效的分层管理法规与管理机构的决议决定。请针对你自己的楼盘取得书面数字，不要凭印象套一个百分比。
- 管理费 Maintenance charge
管理费是各单位业主为共用产业的维护、保险、保安与服务而定期缴付的费用，通常按每平方尺每月报价，并依份额单位比例分摊。
按平方尺报价时，一个看起来不大的费率，在大面积单位上是一笔可观的年支出；带酒店式服务的楼盘，运作成本又比普通楼高。要问清楚：哪些包含在管理费内，哪些按使用另计。
楼盘若同时有住宅与商铺，还要问份额单位（share unit）的分配比例 —— 它同时决定你的账单与你的表决权。本站在多个项目上记录到「发展商从未公布管理费」，包括 Aliva Mount Austin；这是一个未解的大问题，不是小事。
- 地税 Quit rent（Cukai Tanah）
地税是登记业主每年向州土地局缴付的土地税，按土地本身评估。
在分层楼盘里，地税可能按单位分摊，或由管理机构统一开单，所以分层业主往往看不到原始账单。
要记住的重点是：费率跟着土地用途走，不跟着销售名称走 —— 建在商业用地上的服务式公寓，按商业费率开单，这一点 Aricia Residences @ Sungai Besi 页说得很清楚。费率由各州自订并会调整；请针对该地契索取当期评估，不要拿别的项目的数字来套。
- 门牌税 Assessment（Cukai Pintu）
门牌税是地方政府按产业年值课征的地方税，由产业所在的地方议会每半年开单一次。
与地税一样，门牌税跟着土地用途走。Amberwood Resort Residences 页写得很直接：建筑图则编号以 KOM（komersial 商业）结尾，商业地契上的服务式公寓，门牌税、水费与电费全部按商业费率计。
这笔钱要在签约前算进去，不是签完才发现。地方议会会定期重估，各议会费率也不同，请索取该单位的实际账单，而不是一个估计值。
产品类型
6 个词条- 服务式公寓 vs 公寓（Serviced apartment vs Condominium）
Condominium 是建在住宅地契土地上的住宅；serviced apartment 是建在商业地契土地上的住宅。在马来西亚，这个差别是成本差别，不是名称差别。
后果每一次都朝同一个方向：门牌税按商业费率、水电按商业费率、贷款成数更低 —— 本站在 Amberwood Resort Residences 页记录到商业地契 80–85%，住宅地契则可到 90%。
它还决定你转售时在跟哪一批库存竞争。Alamanda Heights 是 condominium；而该页引用的当季雪兰莪 2,407 个完工滞销单位，全是服务式公寓 —— 那是另一个子板块、另一批买家。发展商若没公布土地用途，本站会照实说「没公布」而不是替它断言，例如 Aricia Residences；付订金之前，请把答案要成书面。
- SOHO／SOFO／SOVO
SOHO／SOFO／SOVO（small office home office／flexible office／versatile office）是建在商业地契土地上、以「可住可办公」名义出售的小型单位的行销名称。
这个缩写背后没有独立的法律类别。真正管事的是土地用途与地契，所以要按上面说的商业地契成本结构去预算。
在假设「可以住人」之前，先确认批准图则与楼宇管理细则是否真的允许住宅使用。另外注意：2026 年非公民印花税的法条明列 SOHO，所以即使地契是商业，也可能被课以住宅式的税务待遇。
- 双钥匙 Dual-key
双钥匙单位是一个分层单位、一张地契、一个管理费户口，内部隔成两个各自独立、各有大门的空间。
吸引力在于：一半自住、一半出租。限制在于：它始终是一个单位 —— 不能拆开卖，只有一笔贷款、一份账单，两边共用同一份份额单位。
它也让你的价格风险更集中。499–712 平方尺的双钥匙投资型产品，无论每平方尺开到多高，都碰不到柔佛 RM1,000,000 的外国人门槛 —— 这是 Pine Legacy 页上的算术。本站完整说明见 双钥匙专页。
- Cluster／Semi-D／Bungalow
这几个名称描述的是有地房产共用几面墙：bungalow 独立不共墙，semi-D 共用一面墙，cluster 则两两成对、左右各共用一面，一组四间。
cluster 常被包装成「排屋价格、半独立生活」，代价是侧边退缩距离比较窄。
比名称更重要的是地契。许多围篱式有地社区其实是分层地契，这会改变转名方式、多出一笔管理费，在雪兰莪甚至直接决定外国人能不能买 —— 雪兰莪只开放分层与分层有地给外国人，个别地契的有地住宅无论多贵都不开放。
- 建筑面积 vs 土地面积（Built-up vs Land area）
建筑面积是建筑物墙内量得的楼面面积；土地面积是建筑物所坐落地段的大小。对有地房产来说，这是两个不同的数字。
广告上的每平方尺价格通常按建筑面积算，这会让小地段的房子看起来便宜，让大地段的房子看起来贵。
分层单位要问清楚：报出来的面积有没有包含阳台、冷气机位与晒衣间，以及停车位算附属单位还是算进份额单位。不把口径对齐，每平方尺这个数字什么也说明不了。
- 附属单位与共用产业（Accessory parcel／Common property）
附属单位是分层图则上依附于某个特定单位的空间（例如停车位或储藏间）；共用产业则是不属于任何单位的部分，由全体业主共同拥有。
这个区分决定了你的停车位是「随单位一起卖掉」的产权，还是「管理机构分配给你使用」的安排；后者是可以被重新分配的。
本站会点名向发展商问这个问题，例如 Aliva Mount Austin 页：各户型的停车位配额是多少，以及车位属于附属单位还是共用产业。答案要从分层图则上取，不是从销售展厅取。
市场术语
5 个词条- 滞销量 Overhang（NAPIC 定义）
在 NAPIC 的统计里，滞销量指已经完工并取得竣工与合规证明、但推出后超过九个月仍未售出的住宅单位。
有两条纪律，这个数字才有用。一，它只算完工库存 —— 仍在施工中的单位另有统计，不算滞销量。二，服务式公寓自成一类，与住宅地契的住宅分开统计，所以其中一类的滞销数字不能拿来描述另一类。
本站只引用项目所在州的数字，绝不借用邻州的。全站采用的 2026 年第一季已核实数字：柔佛服务式公寓 9,972、住宅 3,852；吉隆坡 4,181 与 3,733；雪兰莪 2,407 与 3,745；槟城 3,165；霹雳 4,063，全国最高；全国住宅滞销 32,801，连续第六季上升。这个区分实际派上用场的例子是 Alamanda Heights。
- 完工滞销 vs 在建未售
完工滞销是已经建好、现在就能交楼的未售库存；在建未售是仍在施工、尚未找到买家的库存。
只有前者算滞销量。但当你要判断自己交楼或转售时会面对什么竞争，后者才是更有用的那一组数字。
与你同一季完工的单位，早在进入滞销统计之前，就已经出现在在建未售的统计里。两组都要看，而且要看对州、看对子板块。
- 去化率 Take-up rate
去化率是一个项目或一个市场板块中已售出单位的比例，通常是某个时点的数字。
发展商说的去化率，在它出现在法定披露或上市公司公告之前，都只是一个说法。只在代理资料里出现的数字，本站要么注明出处，要么不写。
同一套纪律也解释了本站在项目数量前面加「至少」两个字的原因：项目若只公布起价，公开资料无法验证它的价格上限，就不计入。那些数字是下限，不是估算。
- 固打释放 Bumi release
固打释放是州政府签发的书面同意，允许把带有土著固打批注的单位卖给非土著买家。
它属州政府酌情权，按单位逐个申请，而且它决定了一个打折的固打单位到底能不能卖到固打之外。部分州还会要求缴付征费或退回当初的折扣。
你若以折扣价买固打单位，请把释放风险算进退场成本。你若在二手市场买固打单位，请把交易设为「以实际取得释放为条件」，而不是接受一句「一定批得到」。
- 回扣与配套 Rebate／Package deal
回扣是不动 SPA 价格、改由别的途径给出的折扣：代付律师费、代付印花税、免费家具、完成时现金回赠等；把这些打包在一起就是配套。
回扣重要有三个原因。第一，SPA 上写的价格才是银行计算贷款成数的基准，也是所有外国人门槛、州征费与印花税的测试基准 —— 回扣一样都降不下来。
第二，回扣太大，银行可能因此少借。第三，要问清楚到底代付了什么：哪一套律师费、代垫费是否包含、印花税指的是转名的还是贷款的。把清单写成书面并附进合约，不要靠销售展厅里的一句话。
Louis Koh
11 年马来西亚房产 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文与 English
这一页写给两种人：第一次听到这些词、想知道它们到底会不会影响自己那笔交易的买家；以及已经被销售解释过一次、想核对一下的买家。若某个词在你的项目上有具体后果，直接问我，我会指出你该看哪一份文件。
词条定义与实务说明取自本站既有项目页与州别指南；各州门槛、征费与同意程序来自马来西亚律师公会转让实务委员会通函、经济部 2022 年 7 月 13 日指引与国家土地法典；滞销数字来自 NAPIC 2026 年第一季。印花税税率、房地产盈利税税率（非公民档除外）、律师费收费表、储备金费率、缺陷保固期与交楼期限，本站没有已核实的当期数字，因此一律写「依当时法规」并请你向律师查证，不在此页编造数字。沙巴门槛的两个已公布数字互相冲突，两者并列。国家土地法典 433B／433C 只适用马来西亚半岛，沙巴与砂拉越不适用。最后复核 2026-08-19。本页为资讯，不构成法律、税务或财务建议。
不确定某个词会不会影响你那笔交易？
告诉我三件事：项目名称、你的国籍、预算。我会告诉你这一页上哪几个词会真的落到你身上，以及该向发展商或律师索取哪一份文件来确认。遇到公开资料互相冲突的情况，我会照实说冲突，并建议你先取得书面裁定 —— 即使那让我做不成这单。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆