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购房必知 · 马来西亚买房 A to Z
购房必知：马来西亚买房全流程指南（新房、二手房、外国人）
在马来西亚买房，从下订到拿钥匙、再到装修出租和物业管理，一共要走六个阶段。这里把每个阶段拆成一篇篇独立文章：新房、二手房与外国人三条路线各自整理，所有税率、费用与法规都注明出处与核实日期。
48 篇专题文章6 个购房阶段新房 · 二手房 · 外国人印花税与费用按 2026 规定核实日期 2026-09-20
一句话答案
在马来西亚买房，流程分六个阶段：下定前查清房产类型与地契、Booking 并申请房贷、签买卖合约（SPA）与贷款合约并缴印花税、等交屋或办转名、拿钥匙后验屋与过户水电门牌税、之后长期的管理费与分层管理。自住新房一般 6 至 36 个月完成，二手房约 3 至 4 个月。
关键数字一览
| 购房阶段 | 6 个：下定前 / Booking 与贷款 / 签约 / 等交屋 / 拿钥匙后 / 物业管理 |
|---|---|
| 首付 | 房价 10%（第三笔房贷起最高只能贷 70%） |
| 转名印花税 | 1%／2%／3%／4% 分级；非公民住宅 8%（2026-01-01 起） |
| 贷款合约印花税 | 贷款额 0.5% |
| 首购豁免 | RM50 万以下全免，SPA 须 2026-01-01 至 2027-12-31 签署 |
| 二手房完成期 | 3 个月，可延长 1 个月（迟付利息常见每年 8%） |
| 新房交屋期 | 有地 24 个月、分层 36 个月；逾期赔偿每年 10% |
| 文章数量 | 48 篇，全部注明来源与核实日期 |
先选你的路线
你买的是哪一种房子？
新房受《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》（HDA）保护，合约是法定格式；二手房的合约由双方律师议定，流程与风险完全不同；外国人则多了州政府门槛与同意程序。先选路线，每条路线都按六个阶段排好。
全部文章 · 按阶段排列
马来西亚买房的六个阶段
每张卡片是一篇独立文章。标签显示它适用于新房、二手房还是外国人。不确定从哪里开始，就从阶段 1 往下读。
1阶段 1
下定前：房产基础知识
付任何一分钱之前要懂的：房产类型、地契、预算、查发展商与查地契、中介与估价。
马来西亚房产类型全解：有地、共管公寓、服务式公寓、SOHO/SOFO/SOVO马来西亚房产类型一次看懂：排屋、半独立、共管公寓、服务式公寓与SOHO/SOFO/SOVO的差别，商业地契每年多付哪些钱，外国人8%印花税怎么算，有地和高楼怎么选。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知永久地契和租赁地契：剩余年限、续约与转永久怎么看永久地契和租赁地契差在哪里？看懂地契上的年限、剩余年限怎么影响银行贷款、租约到期如何续约、地价怎么算（例子约 RM66,825），以及租赁地契能否转为永久地契。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知马来西亚地契种类：分层地契、独立地契、母地契、住宅与商业地契、土著地马来西亚地契种类一次看懂：GRN、PN、HSD 代号，分层地契与独立地契，母地契对二手房的影响，住宅与商业用途，权益限制、土著单位与马来保留地的 6 个检查点。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知买新房还是二手房？马来西亚 10 个角度一次比较买新房还是二手房？从价格、首期与杂费、现金流、住屋发展法保障、等待时间、出租和贷款等 10 个角度比较，附 RM50 万房子的费用与利息计算例子。新房购房必知 · 二手房购房必知马来西亚选房技巧：影响房价的因素与挑选公寓单位的方法马来西亚选房技巧：地点、交通、地契、发展商、密度、朝向、楼层和管理费怎么看，附 NAPIC 2026 上半年全国滞销 33,094 间的数据、租金回报计算和买房常见错误清单。新房购房必知 · 二手房购房必知买新房前怎么查发展商：执照、广告准证（APDL）与烂尾风险买新房前怎么查发展商？教你用 KPKT 的 TEDUH 查执照、广告准证（APDL）与“病态项目”名单，认识 HDA 户口与 7 个危险信号，下定前 15 分钟做完。新房购房必知二手房地契查册与尽职调查：Caveat、欠费与屋况一次查清二手房地契查册怎么做？柔佛私人查册 RM40、正式查册 RM120；教你看抵押、Caveat、权益限制，再核对地税、门牌税、管理费欠款与屋况，附完整清单。二手房购房必知马来西亚房地产中介佣金谁付？REN、REA、PEA 有什么不同、怎么查证马来西亚房地产中介佣金最高 3%（最低 RM1,000），通常由卖家付。REN、REA、PEA 有何不同、怎么在 LPPEH 查证、出租佣金与 7 个危险信号一次看懂。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知马来西亚房产估价与成交价：银行估价怎么做、去哪里查真实成交记录马来西亚房产估价怎么做？银行估价低于售价要补多少钱（附 RM600k 计算）、估价费怎么算，以及去 NAPIC 查真实成交价的方法与估价被压低的原因。新房购房必知 · 二手房购房必知马来西亚拍卖房（Lelong）怎么买：流程、风险与贷款马来西亚拍卖房怎么买？法庭拍卖须付底价 10% 银行汇票订金、120 天内付清余款，逾期订金充公。LACA 拍卖的分别、欠费、住户与贷款风险一次看懂。二手房购房必知马来西亚买房要准备多少钱？首付、贷款成数与一次性费用清单马来西亚买房要准备多少钱？RM50 万房子，首付 10% 加印花税与律师费，新房约 RM7.0 万、二手房约 RM7.4 万。附贷款成数规则、完整费用清单与每月持有成本。新房购房必知 · 二手房购房必知马来西亚首购族优惠 2026：首购印花税豁免、房贷利息扣税、SJKP 与政府房屋计划马来西亚首购族优惠 2026：RM50 万以下印花税全免至 2027 年底、房贷利息每年扣税最高 RM7,000，另有 SJKP 担保、PR1MA、RMMJ 与公积金，一次看懂。新房购房必知 · 二手房购房必知外国人在马来西亚买房流程：从选州到拿地契的 10 个步骤外国人在马来西亚买房流程一次看懂：从确认州门槛、州政府同意（433B）、柔佛 3% 或 RM30,000 附加费、8% 印花税，到贷款、交割与拿地契，附 RM120 万计算例子。外国人买房必知
2阶段 2
Booking 与申请贷款
下订、申请银行贷款、看懂批准信，以及公积金、利率、保险这些决定你月供的东西。
公积金提款买房：KWSP/EPF Akaun Sejahtera 提款条件与步骤公积金提款买房怎么做？2026 年从 Akaun Sejahtera 可提“房价减贷款加 10%”，55 岁以下、至少 RM500。附 6 种房屋提款、计算例子与 i-Akaun 步骤。新房购房必知 · 二手房购房必知马来西亚房贷申请全流程：从预批到放款的每一步马来西亚房贷申请从预批、估价、Letter of Offer 到放款共 8 步：可贷 90%、最长 35 年、按净收入算 DSR，附 RM45 万贷款费用计算与时间表。新房购房必知 · 二手房购房必知房贷申请文件清单：受薪族、自雇人士与海外大马人房贷申请文件一次备齐：受薪族 3–6 个月工资单与对账单、EA 表格；自雇人士 SSM、Form B 与 6–12 个月流水；海外大马人与联名申请的额外文件。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知DSR 怎么算？CCRIS 与 CTOS 是什么？房贷被拒的常见原因DSR 怎么算？按净收入计，多数银行要求低于 60%–70%。一文看懂 CCRIS 12 个月记录、CTOS 300–850 分，以及房贷被拒的 8 个原因与补救方法。新房购房必知 · 二手房购房必知房贷 Letter of Offer 逐条看懂：利率、锁定期与隐藏条款房贷 Letter of Offer 签名前逐条核对：贷款额与成数、SBR 加利差、锁定期罚款（常见 2%–5%）、MRTA 融资、先决条件和接受期限，附计算例子。新房购房必知 · 二手房购房必知马来西亚房贷利率怎么决定？OPR、SBR、BR、BLR 一次看懂马来西亚房贷利率怎么决定？OPR 目前 2.75%，SBR 与 OPR 挂钩。附 RM40 万贷款实算：利率每变 0.25%，月供约差 RM60，一次看懂 BR、BLR 与伊斯兰上限利率。新房购房必知 · 二手房购房必知Flexi 房贷、Semi-Flexi 还是 Term Loan？锁定期与伊斯兰房贷一次看懂Flexi 房贷与 Term Loan 怎么选？RM40 万实算：每月多还 RM300 省约 RM9.8 万利息；另解释锁定期罚款 2%–5% 及 2025 年起的银行新做法。新房购房必知 · 二手房购房必知MRTA 和 MLTA 怎么选？房贷保险与火险、Houseowner、Householder 一次看懂MRTA 和 MLTA 怎么选？MRTA 一次付清、保额递减；MLTA 按月缴、保额不变，一例中贵约 7 倍。另解释火险、Houseowner 与 Householder 保险。新房购房必知 · 二手房购房必知马来西亚新房订金（Booking Fee）必知：法律立场、付款前检查与退款风险马来西亚新房订金其实没有法定 3% 上限，法规第 11(2) 条禁止合约外收款。付订金前的 8 项检查、贷款不批怎么退、LAD 从订金日起算一次讲清楚。新房购房必知二手房下订：Offer to Purchase、订金 2%–3% 与谈价技巧马来西亚二手房订金一般是房价的 2%–3%，签 SPA 时补足 10%。本文讲清 Offer 表格要写什么、订金交给谁、贷款被拒能否退款，附 RM50 万例子与谈价清单。二手房购房必知外国人马来西亚房贷：可贷几成、需要什么文件、找哪些银行外国人马来西亚房贷怎么申请？一般可贷 50%–70%，免央行批准。本文比较马币贷款与新元贷款（UOB 最高 70%、OCBC 60%），附文件清单、DSR 与汇率风险计算。外国人买房必知外国人在马来西亚开户与汇款买房：外汇规定与卖房后汇出外国人在马来西亚开户需要什么？本文说明 BNM 外汇政策（非居民可自由投资、卖房所得以外币汇出）、开户文件与约 RM250–2,000 起存、买房汇款与 7% RPGT 预扣。外国人买房必知
3阶段 3
签约前后
买卖合约（SPA）、贷款合约、印花税与律师费——签名之前逐条看懂。
2026 马来西亚买房印花税与律师费怎么算（附计算例子）马来西亚买房印花税怎么算？2026 年 MOT 四级税率、贷款 0.5%、外国人 8%、首购 RM50 万以下全免，附 SRO 2023 律师费表与 RM30 万至 RM120 万例子。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知新房买卖合约（SPA）：Schedule G、H、I、J 法定条款逐条解释新房买卖合约（SPA）用的是法定 Schedule G/H/I/J 格式：交屋期 24/36 个月、逾期赔偿每年 10%、保修 24 个月。签约前逐条看懂，附自查清单。新房购房必知新房分期付款表（Progressive Payment）：每个阶段付多少、施工期利息怎么算新房分期付款表（Progressive Payment）逐阶段说明：签约 10%、交屋 17.5%、律师保管 5%。附 RM600,000 公寓施工期利息计算，以及网上百分比不一致的原因。新房购房必知签买卖合约流程：买方律师、银行律师与发展商律师各做什么，签约当天带什么签买卖合约流程一次看懂：买方律师、银行律师与发展商律师各代表谁，签约当天带什么，律师费按 SRO 2023 首 RM500k 收 1.25%，附 RM500,000 费用计算。新房购房必知 · 二手房购房必知二手房买卖合约：完成期 3+1 个月、差额（Differential Sum）与重要条款二手房买卖合约（SPA）一般 10% 订金、3 个月完成期加 1 个月延期，逾期利息常见 8%。本文附 RM60 万差额与利息算例，逐条解释先决条件、交屋和违约条款。二手房购房必知授权书（Power of Attorney）买卖房产：人在海外怎么签约人在海外，可以用授权书（Power of Attorney）在马来西亚买卖房产。本文说明授权书要盖印花、在高等法院登记，海外可由公证人或大马领事见证，以及 6 个防骗要点。二手房购房必知 · 外国人买房必知
4阶段 4
签约到拿钥匙
新房的施工期与交屋、二手房的转名与放款：从签约到拿钥匙中间每一步。
签约到交屋：施工期的进度账单、LAD 逾期交屋赔偿与延期（EOT）LAD 逾期交屋赔偿怎么算？按 SPA 价格每年 10%、从付订金日起算。附 RM600k 公寓实算、进度账单利息表、EOT 最新判例与索偿步骤。新房购房必知购屋者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）：如何向发展商索偿购屋者索偿仲裁庭（TTPR）怎么告发展商？上限 RM50,000、费用 RM10、CCC 后 12 个月内提出。附文件清单、表格与执行步骤。新房购房必知遇到烂尾楼怎么办？定义、救援机制与买家权益烂尾楼怎么办？连续停工 6 个月，可按 HDA 第 8A 条终止合约、30 天内免息全额退款。附救援机制、房贷利息与公积金对策、文件清单与早期警讯清单。新房购房必知CCC 完工证明与交屋（VP）：拿钥匙前一定要确认的事CCC 完工证明是什么？没有 CCC 不能交屋入住。附交屋（VP）五个法定条件、分层地契随交屋、通知后 30 天视为交屋、收楼要付的款项与必拿文件清单。新房购房必知二手房签约到交屋：州政府同意、转名（Form 14A）、赎回与 RPGT 预扣二手房转名流程一般 3–4 个月：州政府同意、转让书 Form 14A、印花税、卖方贷款赎回、RPGT 预扣 3%/7%。附 RM60 万资金流向例子，看懂钱怎么走、谁负责哪一步。二手房购房必知Caveat 与转名／抵押完善（Perfection）：为什么拿到钥匙还没完Caveat 是什么？马来西亚土地法有 4 种 caveat，私人 caveat 6 年后失效。本文说明买家何时要申请、查册发现怎么撤销，以及新房拿钥匙后为何还要做转名与抵押完善。新房购房必知 · 二手房购房必知
5阶段 5
拿钥匙之后
验屋、水电过户、门牌税与地税、装修、出租、转贷、卖房与继承。
马来西亚转贷（Refinance）划不划算？以及还清房贷后一定要做的事马来西亚转贷怎么算划不划算？RM35 万贷款利率降 0.5%，月省约 RM97，自付全部费用约 6 年才回本。另附还清房贷后撤押（Form 16N）与取回地契步骤。新房购房必知 · 二手房购房必知收楼验屋清单与缺陷保修期（DLP）：发现问题怎么追发展商收楼验屋怎么做？附逐区验屋清单，讲清缺陷保修期（DLP）24 个月、发展商收到书面通知后 30 天内须修复；逾期不修可自行修理，并从律师楼代管的 5% 保留款扣回。新房购房必知拿钥匙后清单：水电过户、门牌税、地税、保险与管理处登记拿钥匙后水电过户怎么办？TNB 按金约两个月电费、Ranhill SAJ/Air Selangor 换名文件、门牌税须在 3 个月内通知市议会、地税 5 月 31 日前缴，附新山与雪隆对照。新房购房必知 · 二手房购房必知装修前必知：装修准证、管理处规定与承包商注意事项马来西亚装修准证什么时候需要？有地屋扩建须向 MBJB 等市议会申请，公寓按 2015 年分层条例须先获管理处书面批准。附 MBJB 收费例子与承包商 CIDB 查证方法。新房购房必知 · 二手房购房必知马来西亚出租房产必知：2026 租约印花税新制、租金收入税与出租流程马来西亚出租房产必知：2026 年起租约印花税取消 RM2,400 豁免、30 天内自行盖章；租金收入税按净租金计，非居民 30%。附计算例子与出租流程清单。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知马来西亚卖房 RPGT 与费用 2026：税率表、计算例子与卖房流程马来西亚卖房 RPGT 2026 怎么算？公民持有满 5 年后 0%、外国人 10%，买方预扣 3% 或 7%，60 天内申报。附 RM60 万卖房完整计算、费用清单与流程。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知马来西亚房产继承与遗嘱：没有遗嘱会怎样？联名持有要注意什么马来西亚房产继承怎么办？没有遗嘱按 1958 年分配法令分：配偶 1/4、子女 1/2、父母 1/4；RM500 万以下含房产的遗产可走土地局。附联名持有与过名清单。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知
6阶段 6
维修与物业管理
分层管理法令、JMB/MC、管理费与维修基金、住户守则、公共区域缺陷与漏水。
分层管理法令 2013：JMB、MC、COB 各管什么？分层管理法令（Act 757）一次看懂：交屋后12个月内成立JMB、25%份额单位转名后成立MC、COB执法、仲裁庭可索偿至RM250,000，以及屋主的投票权与义务。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知管理费与维修基金（Sinking Fund）：怎么算、不缴会怎样？管理费与维修基金怎么算？管理费按份额单位分摊，维修基金至少是管理费的10%；欠费最高年息10%、失去投票权，屡催不缴可被罚至RM5,000。附计算例子与查欠费方法。新房购房必知 · 二手房购房必知 · 外国人买房必知分层住户守则：宠物、装修、短租 Airbnb 与罚款规定分层住户守则（by-laws）怎么管宠物、装修和Airbnb短租？标准守则不全面禁养宠物，附加守则须3/4票数通过，违规最高罚RM200。买公寓前先看这份清单。新房购房必知 · 二手房购房必知公共区域缺陷与楼上漏水谁负责？怎么投诉楼上漏水谁负责？依2015年分层管理条例，漏水先推定来自楼上单位，管理层须在7天内检查并发出Form 28证明；公共区域缺陷在交屋后24个月内由发展商修。附投诉步骤。新房购房必知 · 二手房购房必知
直接问 Louis
不确定自己在哪一步、下一步该做什么，把情况发我，我按这六个阶段告诉你顺序。
可以免费帮你算一份你那个价位的完整前期费用清单（印花税、律师费、杂费）。
FAQ
常见问题
马来西亚买房的流程是什么？
大致分六个阶段：一、下订前了解房产类型、地契与预算，并查证发展商或地契；二、下订并申请银行贷款；三、签买卖合约（SPA）与贷款合约，缴印花税与律师费；四、新房等施工与交屋，二手房办转名与放款；五、拿钥匙后验屋、水电过户、缴门牌税与地税；六、日后的维修与物业管理。每个阶段在本页都有对应文章。
在马来西亚买房要准备多少钱？
首购族有什么优惠？
马来西亚公民首次购买价格不超过 RM500,000 的住宅，转让契与贷款合约印花税全免，适用于 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日之间签署的买卖合约。其他政府计划与条件见 首购族优惠 2026。
新房和二手房最大的差别在哪里？
新房的买卖合约是 HDA 规定的法定格式（有地 Schedule G、分层 Schedule H），按工程进度分期付款，逾期交屋有每年 10% 的赔偿（LAD），交屋后有 24 个月缺陷保修期。二手房的合约由双方律师议定，通常 3 个月内完成、可延长 1 个月，一次过付清，没有保修期。比较见 新房还是二手房。
外国人可以在马来西亚买房吗？
可以，但要过两关：价格高于该州门槛（例如柔佛分层 RM1,000,000、有地 RM2,000,000），并取得州政府书面同意。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅的转让契印花税统一为 8%；柔佛另收成交价 3% 或 RM30,000（取高者）的州征费。详见 外国人买房必知。
这些文章的数字是怎么核实的？
优先采用法令、宪报与政府机构（LHDN、国家银行、房屋及地方政府部、公积金局、律师公会）公布的资料，其次是两个以上可靠的二手来源。每篇文章底部都列出来源与核实日期；来源互相矛盾时，两个数字都列出，不替你挑。
Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
可以免费帮你算一份你那个价位的完整前期费用清单（印花税、律师费、杂费）。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆