外国人在马来西亚买房必知：门槛、州政府同意、8% 印花税、贷款与汇款
外国人可以在马来西亚买房，但必须高于州属价格门槛，并取得州政府书面同意；自 2026 年 1 月 1 日起住宅印花税统一 8%。这里把外国买家要走的每一步按阶段排好，并连到本站已核实的各州门槛、费用与出租报税页面。
一句话答案
外国人可以在马来西亚买房，但要同时过两关：价格高于所在州的门槛（柔佛分层 RM100 万、有地 RM200 万；吉隆坡 RM100 万），以及取得州政府书面同意（《国家土地法典》第 433B 条）。自 2026 年 1 月 1 日起，非公民买住宅的转名印花税统一 8%，柔佛另收成交价 3% 或 RM30,000（取高者）的州征费。
关键数字一览
| 柔佛门槛 | 分层 RM1,000,000；有地 RM2,000,000 |
|---|---|
| 吉隆坡门槛 | RM1,000,000（分层与有地同一条） |
| 州政府同意 | 第 433B 条，必须书面批准；第 433C 条：违反者交易无效 |
| 非公民印花税 | 住宅 8%（2026-01-01 起）；商业与工业 4% |
| 柔佛州征费 | 成交价 3% 或 RM30,000，取高者（2025-07-01 起） |
| 贷款成数 | 一般 50%–70%，视银行与收入来源国 |
| 永久居民（PR） | 印花税按本地税率，但门槛与同意照样适用 |
| 卖房 RPGT | 5 年内 30%、第 6 年起 10%；买家预扣 7% |
外国买家的六个阶段
米色卡片是本站原有的外国人专页（各州门槛、费用、出租与脱手），白色卡片是这次新增的流程文章。先确认资格，再谈价钱。
下定前：房产基础知识
先确认你是不是「外国权益」（永久居民也算）、目标州属的价格门槛，以及哪些产业无论多少钱都买不了。
Booking 与申请贷款
外国人房贷成数通常较低；钱怎么汇进来、卖了怎么汇出去，也要一开始就规划。
签约前后
8% 印花税、州征费与律师费；人在海外可以用授权书签约。
拿钥匙之后
验屋、水电过户、门牌税与地税、装修、出租、转贷、卖房与继承。
维修与物业管理
分层管理法令、JMB/MC、管理费与维修基金、住户守则、公共区域缺陷与漏水。
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常见问题
外国人在马来西亚买房的最低价格是多少？
由各州自订。联邦指引是每单位 RM1,000,000，但各州实际数字有高有低：柔佛分层 RM1,000,000、有地 RM2,000,000；吉隆坡 RM1,000,000；雪兰莪按分区 RM1,000,000 至 RM2,000,000（另有来源记全州 RM2,000,000，两个数字都列出来）；槟城威省则低至 RM500,000。低价与中低价住宅、土著配额单位与马来保留地一律不开放。各州对照见 8 州门槛表。
外国人买房要付多少印花税？
自 2026 年 1 月 1 日起，非公民（不含永久居民）与外国公司购买住宅，转让契印花税统一为 8%（之前为 4%）；非住宅产业仍为 4%。贷款合约印花税 0.5%。柔佛另收州征费：成交价 3% 或 RM30,000，取高者。
马来西亚永久居民（PR）算外国人吗？
在价格门槛与州政府同意这两件事上，永久居民被视为「外国权益」，一样受门槛与同意程序约束。但 8% 印花税不适用于永久居民，RPGT 也按公民税率计算。
外国人可以在马来西亚申请房贷吗？
可以。国家银行的外汇政策允许非居民向本地银行借令吉买房，无需另行申请批准。银行一般给外国人 50%–70% 的贷款成数，视银行、收入来源国与产业而定。详见 外国人房贷。
外国人卖房要付多少产业盈利税（RPGT）？
非公民在持有第 1 至第 5 年内出售，税率 30%；第 6 年起 10%，没有归零。买家须预扣买价的 7% 交给内陆税收局。出售所得在完税后可以自由汇出。
Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆