印花税自行评估（STSDS）2026：买房的人实际受到什么影响

2026 年买房：贷款合约已经自行评估，转名（MOT）还没有

这是 2026 年最容易弄错、也最少人讲清楚的一点。印花税自行评估（STSDS）不是一次性全面实施，而是分三个阶段。LHDN 在 STSDS 页面上列出的三阶段是：第一阶段，2026 年 1 月 1 日——租约（lease/tenancy）、担保（security）与一般盖章（general stamping）；第二阶段，2027 年 1 月 1 日——不动产转让，LHDN 自己加了一个括号：「不涉及 JPPH 估价」；第三阶段，2028 年 1 月 1 日——第一、第二阶段以外的其余文书类别。该页面最后更新日期为 2026 年 8 月 28 日。

把这三阶段套回一个普通买家的文件夹，结论就是：同一宗交易的两份主要文书，2026 年跑在两套制度上。

两点要诚实交代。第一，LHDN 的页面写的是文书类别（「担保」），没有点名「贷款合约」。把贷款／融资合约归入担保类是按性质推论——律师事务所 Nik Saghir & Ismail 的说法也是贷款担保文书「自 2026 年 1 月 1 日起」进入自行评估。请让你的律师在 e-Duti Setem 提交时，于文书类别选项里确认一次。第二，固定印花税 RM10 的买卖合约（SPA）不是转让文书，一般归入「一般盖章」那一类，所以也在第一阶段；但这同样是按 LHDN 的分类推论，LHDN 没有就 SPA 另作明文说明。

还有一件事变了但不属于自行评估：旧的 STAMPS 系统已在 2025 年 12 月 31 日全面终止（LHDN e-Buletin HASiL 第 1/2026 期的原话是「Sistem STAMPS ditamatkan sepenuhnya pada 31 Disember 2025」），所有盖章改走 MyTax 里的 e-Duti Setem 模块，新模块自 2025 年 12 月 15 日开放（KPMG，2025 年 12 月）。所以 2026 年的 MOT 虽然还是由征收官评估，递交的管道已经换了。

2026 年第一年的罚款宽免：只限第一阶段，按提交日期算

LHDN 在 2025 年 12 月 21 日发出媒体声明（编号 HASiL/2025/12/21 – 95），给自行评估第一年一项过渡性的罚款宽免。两个细节决定它对买家有没有用，而这两个细节最常被漏掉。

把这两个细节合起来看，对买家的意思很直接：这项宽免永远不会用在你的 MOT 上。2026 年执行的转名不是自行评估的文书，自然谈不上「填错报表」；2027 年执行的转名进入自行评估，但宽免在 2026 年 12 月 31 日就结束了。LHDN 至今未公布第二阶段是否会有类似的第一年宽免——截至 2026 年 10 月 2 日，hasil.gov.my 上找不到任何方向的说明。

还有一个常被跟它混在一起的计划：PKPS 2026（印花税自愿披露计划），针对 2023 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日签署而未盖章或未缴清的文书，全免第 47A 条罚款，申请期至 2026 年 12 月 31 日。两者不重叠：上面的宽免管「2026 年的申报出错」，PKPS 管「旧文书没盖章」。细节与条件在 出租房产：租约印花税与租金收入税 里讲得比较完整。

2027 年起（第二阶段）：自己申报市价，风险在哪里

转名印花税按成交价或产业价值取较高者计算（印花税法令第一附表第 32(a) 项；征收官核定市价的依据是第 3A(4) 条）。今天以及整个 2026 年，这个「价值」是征收官通过 JPPH 事先取得的，买家照那个数字缴。2027 年 1 月 1 日起，不涉及 JPPH 估价的转让改由纳税人自己申报价值——Nik Saghir & Ismail 讲得很直白：如果 LHDN 事后不同意你申报的价格，要去证明的是你，而不是靠一份政府事先给的估价。

而且，一份 JPPH 估价也不构成挡箭牌。在 Lagenda Mersing Sdn Bhd v Pemungut Duti Setem（高等法院，民事诉讼编号 AA-24NCvC-23-01/2024，2026 年 1 月 30 日判决）中，法院认定印花税征收官不受 JPPH 估价约束，必须衡量所有相关证据——成交价、独立估价、可比成交与市场状况——并以转让当日「假设的自愿买方与自愿卖方」为标准。这个判决两面都切：纳税人可以据此推翻一个过高的 JPPH 数字，征收官同样可以不采纳一个偏低的。（此案由代理该案的律所报导，我们没有读到判决书原文。）

如果 LHDN 不同意你申报的价值，代价是层层叠加的

1. 补缴印花税差额；
2. 征收官可在缴税日起 5 年内作出追加评估（第 36CA 条；Moore 对 2024 年财政法令的解读为自 2026 年 1 月 1 日生效）；若涉及舞弊、故意失责或疏忽，则不受时限；
3. 差额部分的第 47A 条罚款：3 个月内 RM50 或 10%，之后 RM100 或 20%，取较高者；
4. 2026 年宽免窗口之外，还有第 72D 条（报表错误）与第 61 条（未向征收官披露全部事实）的罪行风险，后者的罚款区间自 2026 年 1 月 1 日起为 RM2,500 至 RM50,000（Rahmat Lim 的解读）。

另外，自行评估不等于没有审核。印花税审计框架（Stamp Duty Audit Framework）自 2025 年 1 月 1 日起已实施，查核范围是前三个日历年的文书（舞弊案件不受限），现在明文包括雇佣合约与关联公司之间的安排（Crowe、KPMG）。审核时你要交出文书与记录——这就是 7 年保存规定的用途。

• 一般市价、正常交易的买卖：保存买卖合约、中介的挂牌与推广材料、同栋／同区的可比成交记录。
• 不是一般市价的转让（亲属之间、以爱与感情名义、低于市价）：在提交前请专业估价师出一份估价，并预期这份文书需要 JPPH 估价——那会把它移出第二阶段。
• 首购或其他豁免案件：预期 LHDN 会审核，即使印花税为零也要提交背书。
• 每一份都把盖章证明 PDF 与书面计算存档，保存 7 年。

LHDN 关于印花税自行评估还没公布的事（截至 2026 年 10 月 2 日）

本站的做法是：没公布的，就说没公布。这几项直接影响 2026 与 2027 年买房的人，而目前都没有官方答案。

• 第二阶段的估价指引不存在。2027 年起纳税人要自己申报市价，但怎么申报、LHDN 接受什么证据，hasil.gov.my 上没有指引。这是 2027 年买家最大的未知。
• 第二阶段会不会也有第一年罚款宽免，LHDN 没说。2026 年的宽免明文只限第一阶段。
• 走「裁定」（adjudication）路径时的缴款期限，LHDN 没有公布数字。征收官保留把文书转入第 36(1)(b) 条裁定程序的酌情权；Rahmat Lim 的两篇文章对评估通知后的缴款期限给出不同读法——一处写 14 天，另一处写 30 天。两个数字都不是 LHDN 公布的，所以本页两个都登，不替你选。
• 修订后印花税法令的合并条文读不到。agc.gov.my 的法律资料库（lom.agc.gov.my）在查核时无法开启（robots.txt 返回 HTTP 500），LHDN 存放的 Act 378 重印版是 2024 年 1 月 1 日版本，早于自行评估的新条文。因此本页所有新罪行的条文编号与罚款金额都是二手来源，已在上一节标明。
• 没有任何 LHDN 文件为律师在 STSDS 下设定责任。代理人机制存在（SPK 2025 问答），但纳税义务留在纳税人身上；律师公会在这一题上唯一的文件是邀请反馈的第 301/2025 号通告（2025 年 8 月 21 日）。