购房必知 · 阶段 3：签约前后

买了房想反悔怎么办？新房 Booking 退不退、签了 SPA 毁约要赔多少

买了房想反悔，代价取决于你走到哪一步：新房方面，1989 年房屋发展（管制与执照）条例第 11(2) 条根本禁止发展商在买卖合约（SPA, Sale and Purchase Agreement）之外收取任何款项，所以订金（booking fee）在法律上不该存在；但一旦签了法定 SPA，Schedule G／H 并没有给买家“反悔”的权利，只有贷款因收入不符资格被拒这一条出口，付房价 1% 终止。二手房则相反：签约前通常只赔 2%–3% 的诚意订金（earnest deposit），签约后走人赔的是全额 10%。这篇把两条路的条文、金额和时间线一次讲清楚。

法规 11(2)：合约外不得收款贷款因收入不符：付 1% 退出发展商终止：没收 10%（部分情况 20%）二手房签约后：全额 10%核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 3 · 签约前后

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 11 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

买了房想反悔，代价看阶段。新房未签 SPA：订金本身违反 1989 年房屋发展条例第 11(2) 条，发展商没有条文可以留下它，原则上应全额退回。已签 SPA：Schedule G／H 不给买家终止权，唯一出口是贷款因收入不符被拒，付房价 1%，余款 30 天内退回；否则发展商终止时没收房价 10%（Schedule H 已付逾半为 20%）。二手房签约前赔 2%–3% 诚意订金，签约后赔全额 10%。

关键数字一览

新房订金的法律位置	条例第 11(2) 条禁止收取合约外任何款项
联邦法院立场	PJD Regency（2021-01-19）：绝对禁止；LAD 从订金日起算
违规罚则	罚款最高 RM50,000 或监禁最高 5 年（第 13(1) 条）
签约后唯一出口	贷款因收入不符被拒：付房价 1%，余款 30 天内退
申请贷款期限	收到盖印 SPA 后 30 天内
发展商终止的没收额	房价 10%；Schedule H 已付逾半为 20%
二手房买家违约	签约前 2%–3% 诚意订金；签约后全额 10%
二手房完成期	SPA 起 3 个月 + 1 个月延期，延期计息常见 8% 年息

30 秒重点

新房订金在法律上不该被收：条例第 11(2) 条禁止任何人（包括以保管人 stakeholder 身份）收取买卖合约规定以外的款项，2015 年修订把“保管人”也写了进去。
联邦法院在 PJD Regency（2021 年 1 月 19 日）判词中说，这是“绝对禁止”（absolute prohibition），而且逾期交屋赔偿（LAD）从付订金那天起算。
签了法定 SPA 之后，Schedule G／H 没有任何让买家自行终止的条文；唯一的出口是第 6 条：贷款因收入不符资格被拒并出示证明，付房价 1%，余款 30 天内退回。
买家违约时由发展商终止：先扣未付的 10% 年息迟付费，再没收房价 10%；已付超过房价一半的，Schedule H 的没收额升到 20%。RM500,000 的单位就是 RM50,000，不是几千块订金。
二手房：签 SPA 前反悔，赔的通常是 2%–3% 诚意订金；签了 SPA 反悔，赔的是全额 10% 的约定违约金，超出订金的部分一般退还。
完成期一般是 SPA 起 3 个月 + 1 个月延期，延期内按约定利率（常见 8% 年息）逐日计息；租赁地契或有权益限制的地契，时钟往往从州政府同意（consent）下来才开始走。

新房订金（booking fee）可以退吗？法律上它根本不该被收

先讲法律位置。1989 年房屋发展（管制与执照）条例第 11(2) 条写得很直白：“任何人，包括以保管人（stakeholder）身份行事的一方，都不得收取买卖合约所规定以外的任何款项，无论该款项叫什么名称。”换句话说，法定 SPA 的付款表上没有“订金”这一项，那这笔钱在条例下就没有位置。

“包括以保管人身份行事的一方”这几个字，是 2015 年修订条例（2015 年 7 月 1 日生效）加进去的。在那之前限制只咬发展商，所以把钱转一手收到代理或律师楼的“保管户口”，是当年最常见的绕法。这个洞已经补上了。

联邦法院也表过态。在 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor（2021 年 1 月 19 日）中，法院说第 11(2) 条“非常清楚地规定并明确设下对收取订金的绝对禁止（absolute prohibition），无论它被怎么称呼或描述”，并且“所收取的任何款项都必须符合法定买卖合约附表的条款”。同一判词还认定：逾期交屋赔偿（LAD）从付订金／首笔款项那天起算，不是从 SPA 日期起算，并指出“遵守这套管制制度的责任……在发展商身上”。

罚则存在，执法几乎等于零。违反条例属于罪行，依第 13(1) 条可罚款最高 RM50,000 或监禁最高 5 年，或两者兼施（另有第 11B 条：以留白的合约签约，罚款最高 RM10,000）。但购屋者协会（HBA）公开指出，至今没有发展商因收取订金而被起诉的已知案例。

那现实中发生什么？

几乎每个新项目还是在收。因为这笔钱本身是被禁止的，它等于是在没有法律依据的情况下收走的，原则上应该全额可追回——条例没有为它设任何没收比例，Schedule G 和 Schedule H 里也没有任何一条允许发展商留下它。问题在执行：HBA 说，尽管预订表格上写着“fully refundable”，贷款办不下来的买家常常拿不回钱，最后因为打官司的成本高过订金本身而自认倒霉。

Louis 提醒：“订金上限 3%”、“14 天内必须退款”、“逾期退款罚 10% 年息”这些说法在 2026 年传得很广，但它们全部属于 KPKT 正在研究的“购买选择权”（Option to Purchase, OTP）模式——截至 2026 年 9 月尚未立法。条例本身没有为订金设上限，也没有退款期限。把“可以退”当成一个有力的法律论点，不要当成保证。

订金追不回来时，按这个顺序做

把证据收齐预订表格正本、收据、银行转账记录、销售员在 WhatsApp 上说过的退款承诺截图，还有银行的拒绝信（如果有）。
用书面向公司要钱，不要只找销售员电邮加 A.R. 挂号信寄给发展商公司（不是销售中心），写明单位编号、金额、付款日期，引用第 11(2) 条，并给一个明确期限（例如 14 天）。
向房屋部（KPKT）投诉发展商不回或拒绝，就把同一套文件交给 KPKT 的投诉管道；发展商执照本来就受它管。
评估仲裁庭或法庭购屋者索偿仲裁庭受理不超过 RM50,000 的索偿，入禀费 RM10，须在合约终止（或 CCC／缺陷保修期结束）起 12 个月内提出。细节见购屋者索偿仲裁庭。

我要诚实说一件事：我找不到任何可以引用案号的仲裁庭裁决，是明确下令退还订金的。所以不要相信“仲裁庭一定判退订金”这种说法——可以去试，但没有保证。付订金前该查什么，见新房 Booking 必知。

签了新房 SPA 还能取消吗？Schedule G／H 没有给买家反悔的权利

这是最多人搞错的一点。新房的 SPA 不是普通合约，而是条例规定的法定格式：有地房产用 Schedule G，分层产业（公寓、服务式公寓）用 Schedule H。我把两份附表的条文从头看过：没有任何一条让买家可以自行终止合约。买家这一边只有一个出口，就是下一节的贷款条款。

所以“我付了订金，最多就是亏订金”这句话，在签了 SPA 之后是错的。签了名之后你欠的是整个房价；你不付钱，发展商走的是违约终止（annulment）程序，那条路的代价按房价百分比算，不是按订金算。

以下这些都不算“可以退出”的理由

改变主意、找到更喜欢的单位、家里反对。
CCRIS／CTOS 记录不好导致贷款被拒（这不是“收入不符资格”）。参见 DSR、CCRIS 与 CTOS。
银行估价低于售价，差额（differential sum）要自己补。
根本没有去申请贷款，或申请得太迟。
对项目进度、设计或周边环境不满意（这属于另一套救济，见施工期、LAD 与延期）。

法定 SPA 每一条在写什么，我在新房买卖合约 Schedule G/H/I/J逐条拆过。

先签约、后办贷款的代价

签了法定 SPA 才发现贷不到款，分岔就在银行拒绝信怎么写。写“收入不符资格”，RM500,000 的单位付 1% = RM5,000；理由是 CCRIS 记录或估价不足，这条出口用不上，发展商终止时没收房价 10% = RM50,000，还要加 10% 年息迟付费。见银行批准信。

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把你的预订表格、Offer 或 SPA 的违约与退款条款拍给我，我帮你看你现在站在哪一格、代价大概多少。

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我可以免费帮你对照你手上的合约条文，列出你现在这个阶段的退出成本与该准备的文件清单（收据、拒绝信、书面索回信范本要点）。

贷款不批可以退出吗？唯一的合法出口是付房价 1%

2015 年后的 Schedule G 与 Schedule H 都有一条融资条款（一般引用为第 6 条）。它的运作方式是这样的：买家必须在收到盖印（stamped）SPA 后 30 天内申请房贷；如果买家因收入不符合资格（ineligibility of income）而无法取得融资，并且能出示证明，那么买家付给发展商房价的 1%，合约随之终止，发展商必须在 30 天内把余款退还。

第 6 条退出机制：四个条件缺一不可
条件	具体要求
已签法定 SPA	这条条款存在于 Schedule G／H 的法定格式里，未签 SPA 谈不上引用它
按时申请	收到盖印 SPA 后 30 天内向银行提出房贷申请
被拒的理由	必须是收入不符合资格；其他理由不在这条条款的范围内
有书面证明	银行的拒绝信要写明理由，口头告知没有用

算给你看：一个 RM500,000 的单位，若三家银行都因收入不符资格拒绝而你手上有拒绝信，你要付的是 RM500,000 × 1% = RM5,000，之前付过的款项在 30 天内退回。对照下一节发展商终止时的 10%（RM50,000），差距是十倍。

Louis 提醒：这条出口比大家想的窄得多。它不涵盖改变主意、CCRIS 记录不好、估价不足，也不涵盖“我没去申请”。而且 REHDA 版本的附表把它放在第 6 条底下的一个小节，另有律师楼在评述中放在第 10 条底下讨论，所以我只说“第 6 条”，不引用具体小节号——1% 这个数字本身是确定的。实务上最稳的做法是先拿到银行批准信再签 SPA。

发展商终止合约（annulment）会没收多少？10%，付超过一半是 20%

法定 SPA 写明“时间是本合约所有条文的根本”（time shall be the essence of the contract）——2015 年后的 Schedule G 与 Schedule H 都放在第 9 条（较早的 Schedule H 文本编为第 8 条）。这句话不是客套，它让“迟付”本身就构成违约。

第一层是迟付利息：未付的进度款按 10% 年息逐日计算。2015 年后的附表从到期日起 30 天后开始计；2015 年前的 Schedule H 文本用的是 21 个工作天，修订后改成 30 个日历天。

第二层是终止：若有一期款项逾期超过 30 天（较旧文本为 28 天），或买家重大违约、破产、清盘，发展商可以终止合约，但必须先以 A.R. 挂号信发出书面通知——2015 年后的 Schedule G／H 是 30 天通知期（2015 年前的 Schedule H 文本为 14 天）。

发展商终止时的没收额（依附表条文）
情况	没收额	依据
分层产业，已付房价 50% 或以下	房价 10%	Schedule H 第 11 条（2015 年后格式）；2002 年版为第 10(1)(ii)(b) 条
分层产业，已付超过房价 50%	房价 20%	同上，附表明文分两级
有地房产（Schedule G）	房价 10%	REHDA 版 Schedule G 第 11 条只写 10%，我在该文本中未见 20% 级距

扣款有先后顺序：(1) 先扣未付的迟付利息；(2) 再没收上表的百分比；(3) 剩下的退还买家。

算给你看：RM500,000 的公寓，已付 10%（RM50,000）后停止供款。发展商终止时可没收房价 10% = RM50,000，加上期间累积的 10% 年息迟付费。也就是说，你已付的那 RM50,000 基本上归零，还可能倒贴利息。若同一个单位你已付了 60%（RM300,000），没收额跳到 20% = RM100,000，退回 RM200,000 减迟付利息。

未解决的一点（我照实说）：10%／20% 两级制在 Schedule H（2002 年 HBA 版与 2015 年后 REHDA 版）两份文本上都是明文的，我自己核对过。但我读到的 Schedule G（有地房产）文本只出现 10%，没有 20% 级距。除非有人拿宪报版 P.U.(A) 106/2015 的 Schedule G 原文对过，否则不要假设有地房产也有 20% 那一级。签约前让你的律师按你手上那份合约的实际条文确认。

二手房买家反悔：赔 2%–3% 诚意订金，还是全额 10%？

二手房（subsale）没有法定合约格式，一切看你签的那份 SPA 怎么写。但市场惯例很一致：先付房价 2%–3% 的诚意订金（earnest deposit），随 Offer to Purchase 或 Letter of Offer 交出；签 SPA 时补足到 10%（有些律师楼用 3% + 7%）。这是市场惯例，不是法律。

二手房买家反悔的代价，按阶段
你走到哪一步	通常赔什么	依据
只签了 Offer／Letter of Offer，付了诚意订金	没收 2%–3% 的诚意订金	预订表格／Offer 的条款
已签 SPA，付足 10%	没收全额 10%，作为约定违约金（agreed liquidated damages）	SPA 的违约条款
已签 SPA，付了超过 10%（例如部分差额）	超出订金的部分一般退还；订金本身没收	SPA 通常明文规定退还超额款项

律师楼的表述很直接：买家若“因任何理由”未能在完成日或延长后的日期付清余款，卖方有权没收订金作为约定违约金，而 SPA 通常同时规定把买家已付而超出订金的部分退还。也有律师楼写明：延长期过后买家仍未完成，卖方“甚至可以终止合约并没收买家 10% 的订金”。

算给你看：RM600,000 的二手组屋／公寓。签 SPA 前反悔，付的是 3% 诚意订金，亏 RM18,000。签了 SPA 之后反悔，赔的是 10% = RM60,000。中间差 RM42,000，差别只在有没有签那一份文件。

Louis 提醒：二手房的没收是合约性的，没有法定比例可以援引，所以条文怎么写就怎么算。下订之前先读 Offer 里的没收条款（多数买家只看价钱和日期），细节见二手房下订与诚意订金。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

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卖家反悔不卖了怎么办？退订金之外，买家还有什么权利

卖家中途不卖（常见于房价在成交期间上涨），买家首先有权取回订金——中介与律师楼的一致说法是，卖家改变主意或把屋子卖给别人时，买家通常可以全额退回。但退钱不是唯一的选项。

损害赔偿（damages）：你因为卖家违约而实际蒙受的损失。
禁制令（injunction）：阻止卖家把同一间屋子转卖给第三方。
私人地契保留（private caveat，Form 19B）：在地契上登记你的权益，冻结后续交易。做法与解除方式见Caveat 与转名／抵押完善。
强制履行（specific performance）：请法院下令卖家照合约完成交易，依据是1950 年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）。

强制履行是这里最强的武器，但它是酌情救济：合约里写明“可申请强制履行”的条款“对你的案子有帮助，但不约束法院”。法院要看的是——土地是独一无二的、金钱赔偿不足以弥补，而且买家自己一直有能力也有意愿完成交易（ready and willing）。所以钱要备好、文件要齐、该付的按时付，这本身就是证据。

一个我查不到根据的说法：坊间常讲“卖家毁约要退还订金，再赔一笔同额的钱”。这在一些谈判出来的二手房 SPA 里确实是条款，但我在马来西亚的成文法、判例和律师楼出版物里找不到任何依据支持它是默认规则。所以：把它当成一条要争取写进合约的条款，不要当成法律权利。签 SPA 前请你的律师逐字看卖方违约条款。

完成期 3 + 1 个月、8% 迟付利息，与“时间是合约的根本”

二手房的完成期通常是 SPA 日期起 3 个月，卖方另给 1 个月延期（有些给更长）。延期这一个月不是免费的：卖方按约定利率就未付余额逐日计息，常见是 8% 年息，有些 SPA 写到 10%。

时钟不一定从签约日开始走。租赁地契（leasehold）或带有权益限制（restriction in interest）的地契，完成期通常从州政府同意（consent）批下来那天才起算。律师楼把一宗顺利的二手交易放在 3–4 个月，需要州政府同意的再加 1–2 个月。流程见二手房买卖合约与完成期与州政府同意与转名。

“时间是合约的根本”在实务上代表什么

在新房的法定 SPA 里，这是法定条文（Schedule G／H 第 9 条）。在二手房 SPA 里，它是一条谈出来的条款。条款在的时候，错过完成日本身就是可以据以终止的违约，延期加利息是唯一的缓冲；条款不在，或双方的行为已经把它放宽了（例如卖方一再接受迟付），一般的理解是：要终止之前，得先发一份“把时间重新定为根本”的通知（notice to complete）。

这一段我得标注清楚：关于放宽与补发通知的规则，我这一轮没有找到专门针对马来西亚二手房 SPA 的法院判决或律师楼出处。所以请把它当作条款的一般理解，真正要靠的是你自己那份合约的文字，以及你的律师在具体情况下的意见。

新房 vs 二手房：退出成本一览
项目	新房（Schedule G／H）	二手房（谈判合约）
签约前的钱	订金本身违反第 11(2) 条，原则上可全额追回	诚意订金 2%–3%，反悔通常没收
买家可否自行终止	不可以，附表没有这条	不可以，除非合约写了退出条款
唯一的法定出口	贷款因收入不符被拒：付 1%，余款 30 天内退	无；一切依合约
买家违约的代价	发展商终止：没收房价 10%（Schedule H 已付逾半为 20%）＋ 10% 年息迟付费	没收全额 10% 订金
卖方／发展商违约	LAD 10% 年息（从付订金日起算）	退订金、损害赔偿、禁制令、caveat、强制履行
完成／交屋时限	VP 24 个月（G）／36 个月（H）	3 个月 + 1 个月延期，延期计息常见 8%

付任何一笔钱之前，先确认这三件事

这一节是全文最实用的部分。反悔的代价几乎全部在“付钱那一刻”就决定了，所以真正能省钱的动作都在前面。

一、这笔钱付给谁、以什么名义？新房只付进发展商公司名义的户口，二手房只付进律师楼的保管（stakeholder）户口。不要付到个人户口、销售员户口或中介的私人户口。收据要写明项目／单位编号、金额、日期与收款公司全名。
二、退款条件有没有白纸黑字？什么情况退、几天内退、扣不扣行政费，全部要写在预订表格或 Offer 上。销售员在 WhatsApp 上说的“不喜欢可以退”，等到要钱时不算数——除非你把那句话变成合约文字。
三、贷款先过关了吗？这是最有效的一招。先做贷款预审、拿到银行批准信（Letter of Offer）再签 SPA，就不必去赌第 6 条那个很窄的出口。流程见房贷申请全流程，能贷多少先用 DSR 粗算。

Louis 提醒：我这些年看到最贵的一类错误，是“先签约、慢慢办贷款”。签名那一刻你锁定的不是一笔订金，而是整个房价的责任：RM500,000 的单位，代价上限是 RM50,000 起跳，不是 RM5,000。要反悔，越早越便宜；要安全，让贷款批准信走在签名前面。

延伸问题

一间 RM500,000 的新房，反悔到底要赔多少？

两种结果。走第 6 条：贷款因收入不符资格被拒并有银行拒绝信，付 1% = RM5,000，其余在 30 天内退回。走发展商终止：先扣未付的 10% 年息迟付费，再没收房价 10% = RM50,000；若已付超过房价一半（Schedule H），没收额是 20% = RM100,000。差别十倍，关键在于你手上有没有那封写明“收入不符资格”的拒绝信。

订金付给了中介的户口，会有影响吗？

会，而且是两层问题。第一，2015 年修订把“以保管人身份行事的一方”写进第 11(2) 条，所以经由代理或律师楼保管户口收订金，同样在禁止之列。第二，追讨时你必须证明这笔钱到了发展商手上；付进个人或中介私人户口，举证会麻烦很多。新房只付发展商公司户口，二手房只付律师楼保管户口。

签了 SPA 之后可以转卖给别人（flip）代替毁约吗？

这要看合约。法定 SPA 一般限制在缴清全额房价或取得发展商书面同意前转让权益，二手房 SPA 也常有类似限制，而且转让会引发印花税与可能的产业盈利税（RPGT）。它有时比赔 10% 划算，但不是“免费退出”。先让律师看你那份合约的转让条款，再算税。

卖家拖过了完成期，我可以不买了吗？

可以走终止，但要看合约怎么写。二手房 SPA 里“时间是合约的根本”是谈出来的条款：条款在，错过日期本身就是可据以终止的违约；条款不在或双方行为已放宽它，一般的理解是要先发通知把时间重新定为根本。终止之外还有强制履行、损害赔偿与私人 caveat。先请律师看条文再动作。

FAQ

常见问题

买了房想反悔，订金可以拿回来吗？

看阶段。新房还没签 SPA：订金本身违反条例第 11(2) 条，发展商没有任何条文可以留下它，原则上应该全额退回，但实务上要用书面追讨，必要时投诉 KPKT。新房已签 SPA：只有贷款因收入不符资格被拒并有证明，才能付房价 1% 退出。二手房：签 SPA 前反悔通常没收 2%–3% 诚意订金，签了 SPA 之后是全额 10%。

签了 SPA 可以取消吗？要赔多少？

法定的 Schedule G 与 Schedule H 都没有让买家自行取消的条文。你停止付款，发展商会走违约终止（annulment）程序：先扣未付的 10% 年息迟付费，再没收房价 10%；Schedule H 的分层产业若已付超过房价一半，没收额升到 20%。RM500,000 的单位就是 RM50,000 起跳。二手房则依你签的合约，通常是没收全额 10% 订金。

booking fee 可以退吗？发展商说不能退怎么办？

条例没有给发展商没收订金的权利，Schedule G／H 里也没有这一条，所以“不能退”是发展商的立场，不是法律依据。做法是：备齐收据、预订表格、转账记录与银行拒绝信，以电邮加挂号信向发展商公司书面索回，写明期限；不回应或拒绝，向 KPKT 投诉。金额不超过 RM50,000 时，可考虑购屋者索偿仲裁庭（入禀费 RM10）。

二手房下了 2% 订金后反悔，是不是只赔那 2%？

只要 SPA 还没签，通常是的——没收的是 Offer 上那笔 2%–3% 的诚意订金，实际以 Offer 条款为准。但 SPA 一签、订金补足到 10%，没收的就是全额 10%。RM600,000 的屋子，这是 RM18,000 和 RM60,000 的差别。所以签 SPA 前是最后一次可以便宜脱身的机会。

贷款批不下来，我一定要赔房价 1% 吗？

只有走 Schedule G／H 第 6 条那条路才是 1%，而它要求四件事同时成立：已签法定 SPA、在收到盖印 SPA 后 30 天内申请、被拒的理由是收入不符合资格、而且有书面证明。符合的话你付 1%，合约终止，发展商 30 天内退回余款。CCRIS 记录不好、估价不足或没去申请，都不在这条条款范围内。

卖家突然不卖了，我可以告他吗？

可以。除了取回订金，买家还有损害赔偿、禁制令（阻止他转卖给第三方）、在地契上登记私人 caveat（Form 19B）冻结后续交易，以及依 1950 年特定救济法令申请强制履行（specific performance），由法院下令卖家完成交易。强制履行由法院酌情决定，你必须证明自己一直有能力也有意愿完成交易。

发展商可以因为我迟交一期就终止合约吗？

不能马上终止。2015 年后的 Schedule G／H 是这样走的：款项逾期超过 30 天，发展商才能启动终止，而且必须先以 A.R. 挂号信发出不少于 30 天的书面通知（2015 年前的 Schedule H 文本为 14 天）。在这之前，未付款项按 10% 年息逐日计迟付费。收到通知就要立刻处理，不要等它跑完。