签约到交屋：施工期的进度账单、LAD 逾期交屋赔偿与延期（EOT）
LAD 逾期交屋赔偿（Liquidated Ascertained Damages）按 SPA 买价每年 10%、逐日计算，而且根据联邦法院 2021 年 PJD Regency 案，交屋期限从你付订金（booking fee）那天开始算，不是签 SPA 那天。这篇讲清楚施工期（从签约到拿钥匙）你会收到什么账单、银行怎么放款、利息怎么算，以及发展商迟交时 LAD 怎么算、延期（EOT）判例走到哪一步、你该怎么做。
一句话答案
逾期交屋赔偿（LAD）按买卖合约（SPA）买价每年 10%、逐日计算：买价 × 10% × 迟交天数 ÷ 365。受房屋发展法令（HDA）管制的新房，有地房屋须在 24 个月内交屋，分层单位 36 个月；根据联邦法院 PJD Regency 案（2021 年 1 月 19 日），期限从你付订金那天起算，不是签 SPA 那天。RM600,000 的公寓迟交 171 天，LAD 约 RM28,110。
关键数字一览
| 交屋期限（有地，Schedule G） | 24 个月，第 24(1) 条 |
|---|---|
| 交屋期限（分层，Schedule H） | 36 个月，第 25(1) 条 |
| LAD 赔偿率 | SPA 买价每年 10%，逐日计算 |
| 计算公式 | 买价 × 10% × 迟交天数 ÷ 365 |
| 从哪天起算 | 付订金日（PJD Regency，2021-01-19） |
| 共用设施迟完成（分层） | 另按买价最后 20% 每年 10% 计算 |
| 视为已交屋 | 交屋通知送达后 30 天 |
| 到哪里索偿 | 购屋者索偿仲裁庭：上限 RM50,000、费用 RM10、CCC 后 12 个月内 |
30 秒重点
- 受房屋发展法令（HDA）管制的新房，发展商须在 24 个月（有地，Schedule G）或 36 个月（分层，Schedule H）内交屋，否则按买价每年 10% 逐日赔偿 LAD。
- PJD Regency 案（联邦法院，2021 年 1 月 19 日）确定：交屋期限与 LAD 从付订金之日起算，并以 SPA 上的买价计算。
- 施工期内银行按阶段放款，你只需付已放款部分的利息；以 RM45 万贷款、假设 4% 利率为例，到交屋阶段每月利息约 RM1,375。
- Ang Ming Lee 案（2019 年 11 月 26 日）裁定房屋管制官（Controller）无权批准延期；2024 年 Obata-Ambak 案裁定此判决只适用于之后，之前批出的 EOT 依然有效。
- 向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）索取 LAD，上限 RM50,000、费用 RM10，须在 CCC 发出后 12 个月内提出。
签约到交屋要多久？法定交屋期限一览
买受房屋发展法令（Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，简称 HDA / Act 118）管制的住宅新房，你签的是法定格式的买卖合约（SPA）。有地房产用 Schedule G，分层（公寓、服务式公寓）用 Schedule H；先建后卖（Build-Then-Sell）则用 Schedule I 与 J。合约里最重要的日期，就是交屋（交付空置管有权，Vacant Possession / VP）的期限。详细条款请看新房买卖合约 Schedule G/H 解释。
| 项目 | 有地（Schedule G） | 分层（Schedule H） |
|---|---|---|
| 交屋期限 | SPA 日期起 24 个月（第 24(1) 条） | SPA 日期起 36 个月（第 25(1) 条） |
| 逾期交屋赔偿（LAD） | 买价 × 10% 年率，逐日计算（第 24(2) 条） | 买价 × 10% 年率，逐日计算（第 25(2) 条） |
| 公共设施逾期 | 无独立条款 | 最后 20% 买价 × 10% 年率（第 29(2) 条） |
| 买家可否从款项中扣除 LAD | 可以（第 24(3) 条） | 可以（第 25(3) 条） |
| 通知收楼后视为已交屋 | 通知送达 30 天后（第 26(3) 条） | 通知送达 30 天后（第 27(3) 条） |
注意：法定格式写的是“从 SPA 日期起”，但联邦法院在 PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor（2021 年 1 月 19 日）裁定，若你先付了订金，期限应从付订金那天算起。所以请保存好订金收据，那是你将来计算 LAD 的起点。订金本身的法律问题见新房 Booking 必知。
施工期的进度账单：谁付、几时付？
施工期间，发展商每完成一个阶段，就会发出进度账单（progress billing），并附上发展商建筑师（architect）签署的证书（Schedule G 第 5(2) 条）。按法定格式第三附表，你须在收到书面通知后 30 天内付款；逾期未付，发展商可按每年 10% 逐日收取迟付利息（第 10(1) 条）。
- 发展商发出账单附建筑师证书，列明完成的阶段与金额。先核对阶段名称是否与 SPA 第三附表一致。
- 转交银行（有贷款的话）把账单与建筑师证书交给银行或银行律师。银行只放款到批准的贷款额，首 10% 通常是你签约时自付的部分。
- 银行直接付给发展商新房贷款是分阶段放款（progressive disbursement），钱不经过你手。放款后你开始付那笔已放款金额的利息。
- 留意 30 天期限银行处理要时间，账单一到就马上转交，别让它在抽屉里放两周——迟付利息算在你头上。
- 存档每张账单、建筑师证书、银行放款通知都要留底，将来算 LAD 或打官司都用得上。
各阶段百分比（例如分层 Schedule H 的地基 10%、结构 15%、交屋 17.5% 等）的完整表格，以及现行表格与旧版的差异，请看新房分期付款表。银行从批核到放款的流程见房贷申请全流程。
文中 RM600,000 的例子：从付订金那天算，迟交 171 天，LAD 是 RM28,109.59；从签 SPA 那天算只有 135 天，RM22,191.78——同一间屋，差约 RM5,918。更常见的情况是订金收据找不到了，仲裁庭只能按 SPA 日期算，这笔差额等于自己放弃。订金收据、SPA、每一期账单与交屋通知，请留到缺陷保修期结束以后。
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给我订金日期、SPA 买价和实际交屋日期，我免费做一页 LAD 计算表，你可以直接拿去跟发展商谈或附在仲裁庭的表格里。
施工期利息怎么算？（附实算表）
施工期你付的是只付利息（interest-only）的款项：银行放了多少，就按多少计息。下面用一个假设例子示范：分层公寓买价 RM500,000，贷款 90% 即 RM450,000，签约时自付 10%（RM50,000）。为方便计算，假设年利率 4%（这不是任何银行的报价，实际利率看你的银行，参见OPR、SBR 与房贷利率）。
| 完成阶段 | 该阶段金额（RM） | 银行累计放款（RM） | 每月利息约（RM） |
|---|---|---|---|
| 地基（10%） | 50,000 | 50,000 | 166.67 |
| 结构（15%） | 75,000 | 125,000 | 416.67 |
| 墙壁与门窗框（10%） | 50,000 | 175,000 | 583.33 |
| 天花、电线、水管等（10%） | 50,000 | 225,000 | 750.00 |
| 内外装修（10%） | 50,000 | 275,000 | 916.67 |
| 排污（5%） | 25,000 | 300,000 | 1,000.00 |
| 排水沟（2.5%） | 12,500 | 312,500 | 1,041.67 |
| 道路（2.5%） | 12,500 | 325,000 | 1,083.33 |
| 交屋（17.5%） | 87,500 | 412,500 | 1,375.00 |
计算方法：每月利息 ≈ 累计放款 × 4% ÷ 12。其余 RM37,500（地契 2.5% 与两笔各 2.5% 的保留款）在交屋后才陆续放款。交屋后，银行一般会通知你开始按全额摊还本金加利息。
LAD 逾期交屋赔偿怎么算？RM600k 公寓逐步实算
LAD 公式：SPA 买价 × 10% × 逾期天数 ÷ 365。PJD Regency 案也确认，LAD 按 SPA 上写明的买价计算。分层项目还有第二笔：公共设施逾期完成，按最后 20% 买价每年 10% 计算。
| 项目 | 日期 / 数字 |
|---|---|
| 付订金日 | 2022 年 1 月 10 日 |
| 签 SPA 日 | 2022 年 2 月 15 日 |
| 36 个月期限（从订金日） | 2025 年 1 月 10 日 |
| 36 个月期限（若从 SPA 日） | 2025 年 2 月 15 日 |
| 实际交屋日 | 2025 年 6 月 30 日 |
| 公共设施实际完成日 | 2025 年 9 月 30 日 |
- 单位 LAD（从订金日起算）：逾期 171 天。RM600,000 × 10% × 171 ÷ 365 = RM28,109.59（每天约 RM164.38）。
- 若错误地从 SPA 日起算：逾期只有 135 天，LAD = RM22,191.78。差额约 RM5,918，这就是 PJD Regency 案对买家的意义。
- 公共设施 LAD：最后 20% 买价 = RM120,000；逾期 263 天（2025 年 1 月 10 日至 9 月 30 日）。RM120,000 × 10% × 263 ÷ 365 = RM8,646.58。
- 合计约 RM36,756，低于仲裁庭 RM50,000 上限，可以走仲裁庭。
天数用日历天计算；不同律师对“第一天”的算法可能相差一天，金额差别很小。若是 2020 年 3 月 18 日之前签的 SPA，COVID-19 临时措施法（Act 829）规定 2020 年 3 月 18 日至 8 月 31 日这段时间不计入交屋期限和 LAD 计算，部长还可把延期延至 2020 年 12 月 31 日。
LAD 常见争议：发展商会怎么说？
| 发展商的说法 | 实际情况 |
|---|---|
| “LAD 按回扣后的净价算” | PJD Regency 案确认按 SPA 上写明的买价计算。 |
| “从签 SPA 那天才开始算” | 有付订金的话，从付订金日起算（PJD Regency 案）。 |
| “你没来拿钥匙，所以还在迟” | 通知送达 30 天后视为已交屋，LAD 计到那天为止；反过来，你拖延收楼并不能让 LAD 继续累计。 |
| “你迟付进度款，所以抵消” | 你若迟付，发展商可按每年 10% 收迟付利息，双方可以互相抵算，所以你的付款记录要完整。 |
| “公共设施不算” | 分层项目（Schedule H）有独立的公共设施 LAD，按最后 20% 买价每年 10% 计算。 |
发展商可以申请延期（EOT）吗？2019–2024 判例
延期（Extension of Time, EOT）是发展商最常用来减少 LAD 的方法。过去几年法院的立场几度变化，以下按时间排：
| 案例 | 法院与日期 | 重点 |
|---|---|---|
| Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor | 联邦法院，2019 年 11 月 26 日 | 1989 年条例第 11(3) 条越权（ultra vires），房屋管制官（Controller）无权批准延期或修改法定合约。 |
| Bludream City Development Sdn Bhd v Kong Thye & Ors | 上诉庭，2022 年；联邦法院于 2023 年 1 月 4 日驳回买家上诉许可申请 | 部长（Minister）根据 HDA 第 24(2)(e) 条有权批准延期；买家是否有权先被听取意见仍未定论。 |
| Obata-Ambak Holdings Sdn Bhd v Prema Bonanza Sdn Bhd | 联邦法院，2024 年 7 月 | Ang Ming Lee 只对未来生效（prospective）：2019 年 11 月 26 日之前批出的 EOT 仍然有效。 |
实际意思：2019 年 11 月 26 日前由管制官批出的延期，买家一般不能再挑战；之后由管制官批出的延期站不住脚；而由部长批出的延期，按 Bludream 案是有效的。如果你的发展商说“已获批延期”，请它书面提供批准信、批准人（管制官还是部长）和日期，交给律师判断。
时效也要注意。Azmi & Associates 与 Chee Hoe & Associates 两家律师楼对 Obata-Ambak 判决的解读是：挑战延期、索取 LAD 的 6 年法定时效（1953 年时效法令第 6(1)(a) 条）从签 SPA 那天起算，而不是从交屋期限届满起算。另一些指南（如 iProperty）写的是“违约起 6 年”。两种说法都列出来；最安全的做法是别拖。
发展商迟交屋怎么办？索取 LAD 的步骤
- 算清楚期限用订金收据日期加 24 或 36 个月，得出法定交屋日。把 SPA、订金收据、所有账单整理成一个文件夹。
- 留意交屋通知收到收楼通知（Notice of VP）后，核对是否已有 CCC、水电是否可接通；分层还需已发出分层地契。详见CCC 与交屋。
- 书面要求 LAD交屋后写信给发展商，列出计算方式与金额。许多发展商会在最后款项中抵扣或另行支付，务必取得书面确认。
- 从款项中扣除法定合约允许你从应付的分期款中扣除 LAD（Schedule G 第 24(3) 条 / H 第 25(3) 条）。做之前先请律师确认金额，避免反被收迟付利息。
- 向仲裁庭索偿对方不理，就在 CCC 发出后 12 个月内向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）提交 Form 1，上限 RM50,000、费用 RM10。步骤见购屋者索偿仲裁庭。
- 金额更大或已过 12 个月请律师评估是否到民事法庭起诉，并注意上面提到的 6 年时效。
如果工地长时间停工，问题可能已不只是迟交屋，而是烂尾。连续停工 6 个月以上的情况，请看烂尾楼怎么办。
施工期怎么监察进度？我给客户的清单
- 每张进度账单都核对建筑师证书和阶段名称，跟 SPA 第三附表一致才转交银行。
- 每隔几个月亲自或请人到工地看一次；拍照记日期，和账单阶段对照。
- 在国家房屋局（JPN）的 TEDUH 平台和 KPKT 的发展商执照记录上查项目资料，方法见KPKT 注册查询和怎么查发展商。
- 如果连续几个月都没收到新账单，而工地又很安静，这是警讯。
- 加入买家群组，但以官方文件为准，不要被传言带动。
- 不要在交屋前私下同意任何“延期补偿方案”而放弃 LAD，签任何补充协议前先给律师看。
- 订金收据、SPA、账单、银行信件、交屋通知全部保存至少到 DLP 结束之后。
延伸问题
我有几期进度款迟付，发展商可以拿来抵销 LAD 吗？
可以。法定合约给发展商的逾期付款利息同样是每年 10%、逐日计算，双方的数目可以互相抵销。所以索偿之前，先把自己的付款记录整理齐全：每一期的账单、建筑师证书、银行放款通知与付款日期。很多买家被扣了钱，是因为拿不出证据证明银行其实准时放款，而不是因为真的迟付。账单一到就转给银行，并留下转交的凭证。
发展商提出“诚意配套”换我放弃 LAD，值得吗？
先把数目算出来再谈。RM600,000 的公寓迟交 171 天，LAD 是 RM28,109.59，分层项目的共用设施还有另一笔（按买价最后 20% 每年 10% 算，263 天约 RM8,646.58）。发展商提的家私、管理费代付或折扣，通常远低于这个数。无论如何，不要在律师看过条文之前签任何附函（side letter）——一句「放弃一切索偿」就足以让你之后什么都拿不到。
行动管制令（MCO）那段时间算不算发展商的延误？
对 2020 年 3 月 18 日之前签署的 SPA，2019 冠状病毒病法令（Act 829）把 2020 年 3 月 18 日至 8 月 31 日这段期间从交屋期限与 LAD 计算中剔除，部长并获授权把它延长至 2020 年 12 月 31 日。也就是说这几个月不算迟交，也不累积赔偿。2020 年 3 月 18 日之后签的合约不适用。你的合约落在哪一边，请让律师按签署日期书面确认。
交屋已经超过一年多才发现可以索偿，还来得及吗？
仲裁庭那条路有硬期限：完工证明（CCC）发出后 12 个月内。超过了就只剩民事诉讼，而诉讼的六年时效怎么算，目前有两种读法——两家律师楼把 Obata-Ambak 案读成从签 SPA 那天起算，iProperty 等则说从违约那天起算。本站两种都列出来，稳妥的做法是不要等。仲裁庭的递表步骤见购屋者索偿仲裁庭。
常见问题
LAD 逾期交屋赔偿怎么算？
公式是 SPA 买价 × 10% × 逾期天数 ÷ 365，天数从付订金日加 24 或 36 个月后的期限算到实际交屋日。例如 RM600,000 的公寓迟交 171 天，LAD 约 RM28,110。分层项目若公共设施也迟完成，另按最后 20% 买价每年 10% 计算。
LAD 从签 SPA 还是付订金那天开始算？
从付订金那天。联邦法院在 PJD Regency 案（2021 年 1 月 19 日）裁定，HDA 住宅项目的交屋期限与 LAD 从付订金日起算，并以 SPA 上写明的买价计算，而不是回扣后的净价。所以订金收据一定要保存好，它就是你计算 LAD 的起点。
发展商申请了延期（EOT），我还能拿 LAD 吗？
要看谁批、何时批。2019 年 11 月 26 日前由管制官批出的 EOT 仍然有效（Obata-Ambak 案，2024 年）；之后管制官无权批准（Ang Ming Lee 案）；由部长批出的 EOT，按 Bludream 案是有效的。请发展商书面出示批准信、批准人与日期，再交给律师判断。
施工期间要付房贷吗？
要，但只付已放款部分的利息。银行按工程阶段付款给发展商，每放一笔，你的利息就增加。例如累计放款 RM412,500、假设利率 4%，每月利息约 RM1,375。交屋后才开始本金加利息的正常供款。
进度账单要在几天内付？
按法定 SPA，你须在收到发展商书面通知后 30 天内付款，通知要附建筑师证书。逾期的话，发展商可按每年 10% 逐日收迟付利息。有贷款的买家，账单一到就要立刻转交银行，因为银行处理也需要时间。
LAD 超过 RM50,000 怎么办？
购屋者索偿仲裁庭上限是 RM50,000，除非双方书面同意更高金额。超过的话，可请律师到民事法庭起诉，并留意 6 年时效，有律师楼解读 Obata-Ambak 案认为时效从签 SPA 日算起。
资料来源与核实
- Schedule H (HDA statutory SPA, strata) — REHDA Melaka copy
- Schedule G (HDA statutory SPA, landed) — REHDA Melaka copy
- Mah Weng Kwai & Associates — PJD Regency: LAD from booking-fee date
- Thomas Chambers — Ang Ming Lee, Prema Bonanza and the new landscape of housing law
- Chee Hoe & Associates — Key takeaways, Obata-Ambak v Prema Bonanza (26 Jul 2024)
- Azmi & Associates — LAD claims after Obata-Ambak (limitation)
- Allen & Gledhill — Court of Appeal: Minister may grant EOT (Bludream City)
- The Edge Malaysia — The Bludream apex court decision
- Mah Weng Kwai & Associates — COVID-19 Act 2020 (Act 829) and housing
- iProperty — How to claim LAD for late delivery
- KPKT — TTPR FAQ (Soalan Lazim)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
给我订金日期、SPA 买价和实际交屋日期，我免费做一页 LAD 计算表，你可以直接拿去跟发展商谈或附在仲裁庭的表格里。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆