Caveat 与转名／抵押完善（Perfection）：为什么拿到钥匙还没完
Caveat 是什么？它是登记在地契上的“禁止交易”警示（中文常叫“查封”或“警示登记”），让土地局在 caveat 撤销前不能登记任何买卖或抵押。与它密切相关的是“转名完善”（Perfection of Transfer, POT）和“抵押完善”（Perfection of Charge, POC）：向发展商买新房时，地契往往在交屋后才发出，要等这两步做完，产业才真正登记在你名下。
一句话答案
Caveat 是登记在地契上的警示：只要它还在，土地局就不会登记任何买卖或抵押。国家土地法典（2020 年修订为 Act 828）有注册官、私人、留置权人和信托 4 种 caveat，买方用的私人 caveat 以 Form 19B 申请，未提早撤回的在 6 年后失效。另一件事是新房地契发出后的转名完善（Form 14A）与抵押完善（Form 16A）。
关键数字一览
| 法源 | 国家土地法典（2020 年修订为 Act 828） |
|---|---|
| Caveat 种类 | 注册官、私人、留置权人、信托，共 4 种 |
| 私人 caveat | Form 19B，第 322–329 条，须声称拥有业权或权益 |
| 私人 caveat 期限 | 6 年后失效，除非提早撤回 |
| 撤销途径 | Form 19G（s.325）、Form 19H（s.326）、法庭令（s.327） |
| 转名完善（POT） | Form 14A：买方成为地契上的注册业主 |
| 抵押完善（POC） | Form 16A：银行成为地契上的注册抵押人 |
| POT/POC 所需时间 | iProperty 估约 2–6 个月；文件准备 7–14 天 |
30 秒重点
- 国家土地法典（Kanun Tanah Negara, 2020 年修订为 Act 828）有 4 种 caveat：注册官 caveat、私人 caveat、留置权人 caveat 和信托 caveat。
- 私人 caveat（Form 19B）只能由对该地声称拥有业权或权益的人申请，若未提早撤销，6 年后自动失效。
- 不当申请或拒不撤销私人 caveat 的人，可能要赔偿受影响的一方。
- 新房地契发出后，买方要做转名完善（Form 14A）；有贷款的还要做抵押完善（Form 16A）。律师楼估计整个过程约 2–6 个月。
- 律师楼和房产网站都指出：MOT 印花税一笔交易只付一次，签 SPA 时已付或获豁免的，转名完善时不必重复缴付。
Caveat 是什么？马来西亚 4 种 caveat 的区别
Caveat 登记在地契上，作用是阻止任何人在 caveat 存在期间登记与该地有关的交易，例如转名或抵押。律师公会（Malaysian Bar）2023 年的通告把国家土地法典下的 caveat 分成 4 类：
| 种类 | 国家土地法典条文 | 谁申请／作用 | 持续多久 |
|---|---|---|---|
| 注册官 caveat（Registrar’s caveat） | 第 319–321 条 | 由土地注册官登记，例如保护政府利益或防止欺诈 | 直到注册官取消 |
| 私人 caveat（Private caveat） | 第 322–329 条 | 声称对该地拥有业权或权益的人，例如买方 | 6 年后失效，除非提早撤销 |
| 留置权人 caveat（Lien-holder’s caveat） | 第 330–331 条 | 以地契正本作为借款抵押的债权人 | 直到撤销 |
| 信托 caveat（Trust caveat） | 第 332–333 条 | 受托人（受益人本身要申请私人 caveat） | 直到注册官取消 |
留置权人 caveat 与银行抵押（charge）不同：律师公会指出，留置权人要先取得法庭判决确认欠款，才能向法庭申请拍卖令。地契种类与其他权益登记的基本概念，见马来西亚地契种类。
买房时什么情况要申请私人 caveat？
私人 caveat 用 Form 19B 附上法定声明（statutory declaration），向地契所在的土地局提交。按国家土地法典第 323 条，只有声称对该地拥有业权或权益的人（或代表未成年人的人）才可以申请。买方签了 SPA、付了订金，就有可申请 caveat 的权益。
- 完成期很长：例如要等州政府同意好几个月，买方可以先登记 caveat，防止卖方把屋子再卖或再抵押。
- 卖方风险较高：卖方有其他债务、正在离婚或遗产纠纷时。
- 已付大笔款项：订金之外还付了差额，但转名尚未登记。
在一般的二手交易中，律师会在签 SPA 后按需要登记 caveat，完成转名登记后再撤回。因为 caveat 会阻止所有交易登记，它也会挡住卖方原本安排好的其他交易，所以卖方律师通常会要求买方在交易取消时立即撤回。
转名完善不做，产业在地契上仍是发展商的名字。iProperty 估计 POT 要 2–6 个月，等到你签了二手 SPA 才发现，这段时间足以吃掉 3 个月的完成期，买方可以按合约向你收逾期利息甚至解约。发展商清盘时，办起来更难。
直接问 Louis
把你的地契查册，或发展商寄来的地契通知信拍给我，我帮你看转名完善做了没有、下一步该找谁。
我可以免费告诉你在柔佛该向哪个土地局查册，以及查册要看的三件事：注册业主是谁、抵押人是谁、地契上有没有 caveat 或其他登记。
查册发现地契上有 caveat 怎么办？怎么撤销？
买二手房前，律师会做地契查册（见二手房尽职调查）。如果地契上有 caveat，先查清是谁申请、以什么理由申请。撤销私人 caveat 一般有以下途径：
| 方式 | 法律依据 | 说明 |
|---|---|---|
| 申请人自行撤回 | 第 325 条，Form 19G | 最快，前提是申请人同意 |
| 业主向注册官申请撤销 | 第 326 条，Form 19H | 土地局通知申请人，申请人须在期限内取得法庭延期令，否则 caveat 失效 |
| 向法庭申请撤销令 | 第 327 条 | 有争议时由法庭决定 |
| 自动失效 | — | 私人 caveat 6 年后失效，除非提早撤回 |
作为买方，你不需要自己去撤销：在 Offer 和 SPA 里写明“卖方须在完成前撤销所有 caveat，否则买方可解约并取回全部款项”即可，条款写法见二手房买卖合约。
转名完善与抵押完善（POT/POC）是什么？
向发展商买楼花时，签 SPA 时通常还没有分层地契（strata title）或独立地契。你和发展商签的是 SPA，银行则以转让合约权益（assignment）作为贷款的抵押。地契发出后，要把这些“合约上的权益”变成“登记在地契上的权利”：
| 步骤 | 文件 | 结果 |
|---|---|---|
| 转名完善（Perfection of Transfer, POT） | 转让书 Form 14A，由发展商转给买方 | 买方成为地契上的注册业主 |
| 抵押完善（Perfection of Charge, POC） | 抵押书 Form 16A 及附件 | 银行成为地契上的注册抵押人 |
- 发展商通知地契已发出按《1985 年分层地契法令》2013 年修正案（2015 年 6 月 1 日生效），发展商须在分层地契发出后 30 天内把地契转给买方。
- 委任律师可以用原本的 SPA 律师，也可以另请。律师费按 2023 年律师酬金令（SRO 2023）计算，签约前先要书面报价。
- 签署文件买方、发展商（以及银行）签 Form 14A 和 Form 16A。
- 印花税MOT 印花税一笔交易只付一次；若买房时已缴或获首购豁免，这一步一般只剩象征性的固定税额。
- 提交土地局登记登记后，没有贷款的买方取回地契；有贷款的，地契交给银行保管。
iProperty 估计整个过程约 2–6 个月，文件准备约 7–14 天；C K Lim 律师楼则指出没有标准时间，从数个月到更久都有可能，取决于发展商、买方、银行和土地局的配合。
新房为什么常常拿了钥匙还没有地契？
2015 年之前的旧项目，分层地契往往在交屋后好几年才发出，所以很多屋主持有的只是 SPA 和转让合约。《1985 年分层地契法令》2013 年修正案在 2015 年 6 月 1 日生效后，要求发展商在出售任何单位前取得分层单位份额证书（SiFUS），并推动“交屋时连同分层地契”（strata title with VP）。现行 Schedule H 付款表中，17.5% 的交屋款项也要求分层地契已经发出，另有 2.5% 在交付分层地契及可登记的转让书时支付。
买没有地契的二手房：卖方手上只有 SPA 时，买卖双方签的是转让合约权益书（deed of assignment），通常需要发展商同意；有些发展商允许由发展商直接转给新买方（direct transfer）。律师楼建议，完成期应在发展商签好转让文件之后才开始算，否则买方可能因发展商拖延而要付逾期利息。
怎么知道我的产业已完成转名？屋主自查清单
很多屋主不确定自己的产业有没有做完转名完善。以下是我让客户自查的方法：
- 查册：请律师或自己在土地局（柔佛为 PTG Johor 与县土地局）做地契查册，看注册业主是不是你的名字、抵押人是不是你的银行。
- 看文件：有贷款的，地契正本在银行，可以向银行索取地契副本；没有贷款的，地契正本应在你手上。
- 找通知信：翻查发展商或管理机构有没有寄过地契发出通知，以及律师楼的报价信。
- 看门牌税和地税单：分层地契发出后，地税（Cukai Tanah）或分层单位地租会以个别单位计算，账单上的名字也是线索。
- 准备卖屋前先查：若 POT 未完成，先与律师商量是先完成转名，还是用发展商同意的转让方式出售。
- 还清贷款后：拿回地契前，银行要签解押文件并在土地局登记，否则地契上仍显示银行抵押。
如果你正在买二手房，也请律师在查册时确认：卖方是否已是注册业主、地契上有没有 caveat、禁令或其他权益登记。相关流程见二手房转名流程，更多文章在二手房专区与新房专区。
延伸问题
乱申请 caveat 会有什么后果？
私人 caveat 只能由声称对该地拥有业权或权益的人申请（第 323 条）。律师公会指出，不当登记私人 caveat、或该撤不撤的人，可能要赔偿因此受损的一方。实际上 caveat 会挡住业主所有的交易登记，包括他原本安排好的转贷或转售，所以它不是谈判筹码。交易取消后，买方通常有责任立刻以 Form 19G 撤回。
发展商迟迟不办转名完善，我可以自己办吗？
转名完善要发展商签 Form 14A，你一个人签不了。按《1985 年分层地契法令》2013 年修正案（2015 年 6 月 1 日生效），发展商须在分层地契发出后 30 天内把地契转给买方。做法是先书面催发展商并保留记录，同时委任律师准备文件；律师费按 2023 年律师酬金令计算，先要书面报价。
还没有分层地契的二手房可以买卖吗？
可以，但走的不是 Form 14A。卖方手上只有 SPA 时，双方签的是转让合约权益书（deed of assignment），通常要发展商同意，有些发展商允许直接转给新买方。律师楼建议把完成期定在发展商签好转让文件之后才开始算，否则发展商一拖，逾期利息就落在买方头上。转名的一般流程见二手房转名流程。
还清房贷后，地契会自动回到我手上吗？
不会。银行要签解押文件（discharge of charge），并在土地局登记，地契上的抵押记录才会消掉，之后地契正本才交还给你。没做这一步，日后卖屋或转贷时会被卡住，因为地契上仍显示银行是注册抵押人。还清贷款后的完整步骤见还清房贷后要做的事。
常见问题
Caveat 是什么意思？
Caveat 是登记在地契上的警示，登记后土地局在它撤销前不会登记与该地有关的买卖或抵押。国家土地法典有注册官、私人、留置权人和信托 4 种 caveat，买方最常接触的是私人 caveat。
私人 caveat 多久失效？
按律师公会的说明，私人 caveat 如果没有提早撤回，会在登记 6 年后失效。在此之前，可由申请人以 Form 19G 撤回、业主向注册官申请撤销（Form 19H），或向法庭申请撤销令。
买二手房要不要申请 caveat？
不是每宗交易都需要。完成期很长（例如等州政府同意）、卖方有债务或纠纷，或你已付了大笔款项但转名未登记时，律师可能建议申请私人 caveat（Form 19B）。交易完成或取消后要记得撤回。
地契上有 caveat 还能买吗？
要先查清 caveat 由谁、以什么理由登记。可以在 Offer 和 SPA 写明卖方须在完成前撤销所有 caveat，否则买方可解约取回全部款项。在 caveat 撤销前，转名无法登记。
Perfection of Transfer 是什么？
转名完善是新房地契发出后，把产业从发展商名下正式转到买方名下的步骤，使用 Form 14A。有贷款的还要做抵押完善（Form 16A），让银行成为注册抵押人。iProperty 估计需时约 2–6 个月。
转名完善要再付印花税吗？
房产网站和律师楼都指出，MOT 印花税一笔交易只付一次。买房时已缴付或获首购豁免的，转名完善时一般不必重复缴付按价值计算的税，但律师费和登记费仍要付。请律师书面确认。
资料来源与核实
- Malaysian Bar — Circular 121/2023: Caveats under the National Land Code 2020 (Act 828)
- Fareez Law — Private Caveat in Malaysia (s.323, Form 19B, lapse, removal)
- Dylan Chong & Co — How to remove a caveat (Forms 19G, 19H; ss.325–327)
- C K Lim & Partners — Perfection of Transfer & Charge (POT/POC)
- iProperty — Perfection of Transfer and Perfection of Charge
- PropertyGuru — Simple Guide to Perfection of Transfer and Perfection of Charge
- YHA Law — Procedures of Perfection of Transfer and Registration of Charge
- EdgeProp — New law: strata titles should come with vacant possession
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
我可以免费告诉你在柔佛该向哪个土地局查册，以及查册要看的三件事：注册业主是谁、抵押人是谁、地契上有没有 caveat 或其他登记。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆