马来西亚房产继承与遗嘱：没有遗嘱会怎样？联名持有要注意什么
马来西亚房产继承，关键看两件事：有没有有效遗嘱，以及地契上是谁的名字。非穆斯林有遗嘱，由遗嘱执行人申请遗嘱认证（Probate）后按遗嘱分配；没有遗嘱，就要申请遗产管理书（Letters of Administration）或走土地局的小额遗产程序，按《1958 年分配法令》（Distribution Act 1958）的固定比例分，未必是你想要的分法。以下是截至 2026 年 9 月的规则、三条办理途径，以及联名买房时我会提醒客户的事。
一句话答案
非穆斯林业主没有立遗嘱就离世，马来西亚房产按 1958 年分配法令（Distribution Act 1958）分：配偶、子女、父母都在世时，配偶得 1/4、子女 1/2、父母 1/4；只有配偶和子女时是 1/3 和 2/3。房子不能马上卖或过名，家属得先拿到遗产管理书（letters of administration）；遗产含房地产、总值低于 RM500 万，可走土地局的小额遗产（pusaka kecil）程序。
关键数字一览
| 没有遗嘱（非穆斯林） | 1958年分配法令：配偶 1/4、子女 1/2、父母 1/4 |
|---|---|
| 只有配偶与子女 | 配偶 1/3、子女 2/3 |
| 遗嘱要有效 | 1959年遗嘱法令：满18岁、书面、签名、2名见证人同时在场 |
| 遗嘱会被撤销的情况 | 结婚或再婚、改信伊斯兰教（离婚不会） |
| 小额遗产途径 | 遗产含房地产且总值低于 RM500 万，向土地局申请 |
| 过名给继承人 | 固定印花税 RM10；继承本身不触发产业盈利税（RPGT） |
| 联名持有 | 去世者的份额归其遗产，不会自动归另一位业主 |
| 穆斯林遗产 | 按 faraid 分；wasiat 最多 1/3，且不能给法定继承人 |
30 秒重点
- 非穆斯林的遗嘱受《1959 年遗嘱法令》规范：立遗嘱人须年满 18 岁、神智清醒，书面签署并有 2 名见证人同时在场；受益人不应当见证人。
- 没有遗嘱时按《1958 年分配法令》分：配偶、子女、父母都在，各得 1/4、1/2、1/4；只有配偶和子女，则是 1/3 与 2/3。
- 含不动产、总值低于 RM500 万的遗产可向土地局的小额遗产单位申请分配；其他情况通常要向高庭申请 Probate 或遗产管理书。
- 联名房产一方去世，他那一份属于他的遗产，要经遗产程序处理，不会因为地契上有你的名字就自动归你。
- 按遗嘱或分配法令把房子转给受益人，一般只缴 RM10 定额印花税，而且继承不产生 RPGT；但家庭协议改变分法可能被征按价印花税。
- 穆斯林按伊斯兰继承法（Faraid）分配，遗嘱（Wasiat）最多只能处理 1/3 财产、且不能给法定继承人，生前赠与（Hibah）是常用的另一条路。
没有遗嘱，马来西亚房产继承会怎样？
没有遗嘱去世，叫“无遗嘱”（intestate）。对非穆斯林来说，遗产要按《1958 年分配法令》（Distribution Act 1958）的比例分给家人，而且要先由家人申请成为遗产管理人（administrator），才能动用或转名任何资产。
| 在世的亲人 | 配偶 | 子女 | 父母 |
|---|---|---|---|
| 配偶 + 子女 + 父母 | 1/4 | 1/2 | 1/4 |
| 配偶 + 子女 | 1/3 | 2/3 | — |
| 配偶 + 父母 | 1/2 | — | 1/2 |
| 子女 + 父母 | — | 2/3 | 1/3 |
| 只有配偶 | 全部 | — | — |
| 只有子女 | — | 全部 | — |
| 只有父母 | — | — | 全部 |
如果以上亲人都不在，遗产依次分给兄弟姐妹、祖父母、叔伯姑舅姨等，最后才归政府。
这对房子意味着什么？
- 房子变成共有：例如父亲去世，留下母亲、两个孩子和祖父母，房子要按 1/4、1/2、1/4 分成多份。以后要卖，所有人（包括未成年人的监护安排）都要配合。
- 未必符合心意：很多人以为“房子自然归太太”，但只要有子女或父母在世，配偶拿到的只是一部分。
- 时间更长：没有指定执行人，家人要先协商谁当管理人、再申请，期间银行户口可能被冻结、房子无法过名或出售。
以上是西马的规定。沙巴有自己的《1960 年无遗嘱继承条例》，砂拉越的遗产程序由 Amanah Raya 与县署处理，东马的物业请向当地律师确认。
马来西亚遗嘱怎么立才有效？
非穆斯林在西马立遗嘱，受《1959 年遗嘱法令》（Wills Act 1959）规范。要点如下：
- 立遗嘱人年满 18 岁、神智清醒。
- 遗嘱必须是书面的，由立遗嘱人签署。
- 至少 2 名见证人，而且签署时同时在场，并在遗嘱上签名。
- 受益人（及其配偶）不应当见证人，否则其所得的遗赠可能无效。
- 指定遗嘱执行人（executor），须年满 18 岁；可以是家人（受益人也可以当执行人）或信托公司，最多 4 名。
- 写清楚每一项房产：地址加地契号码（title number）或分层地契号码，避免日后争议。
遗嘱什么时候会失效？
- 结婚或再婚：婚后遗嘱自动撤销，除非遗嘱写明是为了某段婚姻而立（in contemplation of marriage）。
- 立了新遗嘱，或本人有意销毁旧遗嘱。
- 立遗嘱人皈依伊斯兰教。
- 离婚不会自动撤销遗嘱，但你大概会想更新它。
买了新房、卖了旧房、结婚、生孩子，都是检视遗嘱的好时机。遗嘱里写明的房子如果已经卖掉，那一项遗赠就落空了。
自己写、找律师，还是找信托公司？
法律没有规定遗嘱一定要律师起草，但自己写最容易出错的地方，正是见证人安排和房产描述。找律师或信托公司，除了起草，通常也可以代为保管遗嘱。信托公司担任执行人一般会收费，PropertyGuru 引述的常见水平是遗产价值的 1% 左右；由家人担任执行人则由遗嘱自行安排报酬。无论选哪一种，请让家人知道遗嘱放在哪里、执行人是谁。
最常见的误解是「房子自然归另一半」。没有遗嘱不是这样：配偶只拿 1/4、子女 1/2、在世父母 1/4，房子要卖，每一位继承人都得签名。手续拖着的时候，房贷月供照样要还，而家属往往要等上一年甚至更久才办得完。
直接问 Louis
把地契上写名字和份额的那一页拍给我，我帮你看清楚联名怎么写、各占多少，万一一方先走，那一份会怎么走——签字之前先弄明白。
告诉我是哪间房子，我发你一份单页清单：家人日后办手续会用到的地契、买卖合约、贷款与 MRTA/MLTA 资料、门牌税与地税收据，以及每一样去哪里拿。
遗产怎么办理？Probate、遗产管理书与小额遗产
| 途径 | 适用情况 | 办理机构 |
|---|---|---|
| 遗嘱认证（Grant of Probate） | 有有效遗嘱，由遗嘱执行人申请 | 高等法院 |
| 遗产管理书（Letters of Administration） | 没有遗嘱，由配偶或近亲申请成为管理人；涉及不动产还需分配命令 | 高等法院 |
| 小额遗产分配（Pembahagian Pusaka Kecil） | 遗产包含不动产（土地、房子），总值低于 RM500 万 | JKPTG 属下的遗产分配单位 / 土地局，按《1955 年小额遗产（分配）法令》 |
| 简易管理（summary administration） | 规模较小、通常只有动产的遗产 | Amanah Raya Berhad |
- 小额遗产：网上申请通过 MyLAND 系统提交 A 表格（Borang A），须在推事或宣誓官面前签署。
- 上传文件死亡证、申请人身份证、结婚证明、完整地契（geran）、土地局正式查册、门牌税收据，以及银行、股票、保险、车辆等资料。
- 出席聆讯单位审核后排定聆讯日期；非穆斯林按分配法令分配，穆斯林按伊斯兰法。
- 取得分配命令聆讯后 30 天内发出分配命令，之后凭命令向土地局办理转名。
小额遗产的 RM500 万门槛来自律师事务所 Low & Partners 的说明，JKPTG 网页目前没有直接列出数额；申请前请向县土地局的遗产单位确认。
联名持有房子，一方去世会怎样？
马来西亚的住宅联名，通常是登记为共有人（co-proprietors），每人持有一份份额，地契上会写明比例（例如各 1/2）。一方去世时，他那一份属于他的遗产，要按他的遗嘱或分配法令处理——活着的共有人并不会因为地契上有自己名字就自动取得整间房。
| 以为 | 实际情况 |
|---|---|
| 太太是联名人，丈夫走了房子就全归她 | 丈夫那 1/2 属于遗产；没有遗嘱时还要分给子女和父母 |
| 联名就不用立遗嘱 | 正好相反：每位共有人都应该有遗嘱，说明自己那一份给谁 |
| 银行贷款会自动取消 | 只有投保了 MRTA / MLTA 并在保额内才会还清，否则遗产和另一位借款人要继续供 |
- 份额要写对：买房时就让律师按实际出资写明份额，日后继承与 RPGT 都按份额计算。
- 共有人闹僵怎么办：任何一位共有人都可以按《国家土地法典》第 145 条向法庭申请终止共有，法庭可以命令出售。
- 继承的份额也算“拥有过房子”：首购族印花税豁免要求从未拥有住宅，包括继承来的份额。见首购族优惠 2026。
- 身在海外的共有人：签字困难时可以考虑授权书，见授权书买卖房产。
房贷还没还完、要过名给继承人，怎么处理？
- 先查保险查看有没有 MRTA / MRTT 或 MLTA，保额是否覆盖贷款余额。见MRTA vs MLTA 与房屋保险。公积金（EPF）和保险的受益人提名（nomination）不经遗嘱，直接付给被提名人。
- 继续供款没有保险或保额不足，遗产或共同借款人要继续供，避免银行拍卖。
- 取得授权文件Probate、遗产管理书或小额遗产分配命令。
- 处理银行抵押律师楼指出，一般要先还清贷款（或与银行另作安排）才能把房子转给受益人。还清后的撤押手续见还清房贷后要做的事。
- 办理转名以转名文件（MOT，Form 14A）向土地局登记到受益人名下。按遗嘱或分配法令转给受益人，一般只缴 RM10 定额印花税。
- RPGT 申报继承本身视为无盈利无亏损，不产生 RPGT，但律师仍会处理相关的 CKHT 表格。日后受益人出售时的计算，见卖房流程与 RPGT。
穆斯林与外国业主要注意什么？
穆斯林：Faraid、Wasiat 与 Hibah
- Faraid：穆斯林的遗产按伊斯兰继承法分配，小额遗产程序同样按伊斯兰法处理。
- Wasiat（遗嘱）：最多只能处理 1/3 的财产，受益人不能是法定继承人；超过 1/3 或给继承人，须在去世后取得所有继承人同意。
- Hibah（赠与）：生前出于爱意、不求回报地把资产赠与他人。Amanah Raya 的 HiBAHKU 可处理有或无贷款的房产，文件须经伊斯兰法庭认可，赠与人生前仍可保留使用权益。
外国业主（包括新加坡人）
- 马来西亚的房子，需要马来西亚的授权文件才能过名。外国（例如新加坡）的遗嘱认证，一般要在马来西亚办理重新盖章（resealing）或另行申请。
- 你可以和律师讨论，是否另立一份只处理马来西亚资产的遗嘱，让两地程序各自进行。
- 受益人若是外国人，接手房产时是否涉及州政府批准等规定，请让律师事先确认。更多外国业主持有事项见外国人出租、报税与卖房与新加坡买家专页。
房产继承准备清单
- 立一份有效遗嘱，写清每间房的地契号码与受益人。
- 指定可靠、年满 18 岁的遗嘱执行人，并告诉他遗嘱放在哪里。
- 联名房产：确认地契上的份额，每位共有人各自立遗嘱。
- 检查 MRTA / MLTA 保额和 EPF、保险的受益人提名。
- 整理地契（或分层地契）、SPA、贷款文件和门牌税、地税收据，放在家人找得到的地方。
- 结婚、离婚、买卖房产后，重新检视遗嘱。
- 穆斯林：考虑 Wasiat 与 Hibah 的安排。
- 外国业主：和律师确认马来西亚资产的遗嘱安排。
延伸问题
继承来的房子，遗产还没办完可以先卖吗？
不行。要等高庭发出遗嘱认证书（probate）或遗产管理书，或土地局发出小额遗产分配令，房子才能过名到继承人名下，之后才谈得上买卖。如果最后几名继承人共同持有又谈不拢，任何一名共同业主都可以根据国家土地法典第 145 条向法庭申请终止共同持有，法庭可以下令出售。我接过的二手房案子里，慢的从来不是找买家，是等所有继承人签名。
马来西亚房产过名给继承人要多久？
官方没有公布标准时间。小额遗产程序里，分配令在聆讯后 30 天内发出，但能不能排到聆讯，要看家属多久才谈好由谁申请，以及文件齐不齐：死亡证、身份证、结婚证书、地契正本、官方地契查册（land search）和银行、股票、保险、车辆记录。我经手过业主已故的二手房交易，光是遗产手续拖上一年以上是常有的事。
继承到的一份房产，算不算「已经有房」？
算。首购印花税豁免的条件是在马来西亚从来没有拥有过住宅产业，继承来的份额也算在内，哪怕只是四分之一、哪怕你从来没住过。也就是说，祖屋里的一份可能让你自己买第一间房时失去豁免。签约前先查地契上有没有你的名字，详见首购族优惠。
人在新加坡，需要另立一份马来西亚遗嘱吗？
马来西亚的房产一定要有马来西亚的遗产文件才能过名，新加坡的 probate 通常要在马来西亚重新盖印（reseal）或另外申请，时间和费用都会多一层。不少业主会问律师：要不要另立一份只涵盖马来西亚资产的遗嘱，让两边各走各的程序。这件事请和马来西亚律师一起决定，免得两份遗嘱互相撤销。更多资讯见新加坡买家专页。
常见问题
马来西亚没有遗嘱，房子怎么分？
非穆斯林按《1958 年分配法令》分：配偶、子女、父母都在，配偶 1/4、子女 1/2、父母 1/4；只有配偶和子女，配偶 1/3、子女 2/3；只有配偶和父母，各 1/2。家人要先申请遗产管理书或小额遗产分配，才能转名或出售。
马来西亚遗嘱需要几个见证人？
按《1959 年遗嘱法令》，遗嘱须书面、由年满 18 岁且神智清醒的立遗嘱人签署，并有至少 2 名同时在场的见证人签名。受益人及其配偶不应当见证人，否则他们所得的遗赠可能无效。
联名房产一方去世，房子会自动归另一方吗？
一般不会。马来西亚住宅联名通常登记为共有人，各持一份份额。去世一方的份额属于他的遗产，要按遗嘱或分配法令处理，并通过遗产程序转名。所以联名买房的每一位都应该立遗嘱。
Probate 和遗产管理书有什么不同？
有有效遗嘱时，遗嘱执行人向高庭申请遗嘱认证（Grant of Probate），按遗嘱分配；没有遗嘱时，由配偶或近亲向高庭申请遗产管理书（Letters of Administration），按分配法令分配。含房产、总值低于 RM500 万的遗产也可走土地局的小额遗产程序。
继承房产要缴印花税和 RPGT 吗？
按遗嘱或分配法令把房子转给受益人，一般只缴 RM10 定额印花税；继承本身视为无盈利无亏损，不产生 RPGT。但如果继承人用家庭协议改变法定比例，多给的部分可能被征按价印花税。
穆斯林可以用遗嘱把房子留给孩子吗？
穆斯林的遗产按 Faraid 分配，孩子本身是法定继承人。Wasiat 最多只能处理 1/3 财产，且不能给法定继承人，除非去世后其他继承人都同意。想在 Faraid 之外安排房子，常用的是生前赠与（Hibah），文件须经伊斯兰法庭认可。
资料来源与核实
- JKPTG — Pembahagian Harta Pusaka Kecil (application guide)
- Low & Partners — Application for small estate distribution order
- Low & Partners — Distribution Act (intestate shares)
- Low & Partners — FAQs: grant of probate, letters of administration and transfer of deceased's property
- Low & Partners — Stamp duty imposed on intestate estate
- Low & Partners — Will in Malaysia
- Low & Partners — Soalan lazim: wasiat
- Low & Partners — Can I sell my portion of a joint-name property? (NLC s.145)
- PropertyGuru — What to know about wills in Malaysia and the Wills Act
- AmanahRaya — Estate administration
- AmanahRaya — HiBAHKU
- PwC Malaysia Tax Booklet — RPGT (devolution on death)
- Rockwills — What happens if you pass away without a will in Malaysia (Jun 2026)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡 · 中文 & English
我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
告诉我是哪间房子，我发你一份单页清单：家人日后办手续会用到的地契、买卖合约、贷款与 MRTA/MLTA 资料、门牌税与地税收据，以及每一样去哪里拿。
Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 每日 9am–10pm（马来西亚时间）回覆