收楼验屋清单与缺陷保修期（DLP）：发现问题怎么追发展商
收楼验屋的关键只有一句话：在缺陷保修期（DLP, Defect Liability Period）24 个月内，把每一个问题用书面通知发展商，发展商须在收到通知后 30 天内修好；不修，你可以自己修，再从律师楼代管的保留款里扣回费用。这篇给你逐区验屋清单、写信步骤和逾期处理方法。
一句话答案
受 HDA 管制的新房，缺陷保修期（DLP）是交屋（VP）后 24 个月：发展商收到你的书面缺陷通知后，须在 30 天内修好（Schedule G 第 27 条／Schedule H 第 30 条）。逾期不修，你可以书面通知修理费用再给 30 天，之后自行修理并向发展商追讨，也可以从发展商律师代管的保留款扣回；RM600,000 的单位，这笔保留款合共 RM30,000。
关键数字一览
| 保修期长度 | 交屋（VP）后 24 个月 |
|---|---|
| 合约条文 | Schedule G 第 27 条／Schedule H 第 30 条（HDA 1966） |
| 发展商修复期限 | 收到书面通知后 30 天内 |
| 保留款 | 交屋后 8 个月 2.5% + 24 个月 2.5%，共 5% |
| RM600,000 单位的保留款 | RM15,000 + RM15,000 = RM30,000 |
| 不适用 | 二手房；不受 HDA 管制的 SOHO/SOFO 等商业产品 |
| 购屋者索偿仲裁庭 | 上限 RM50,000，费用 RM10，DLP 结束后 12 个月内 |
| DLP 之后 | 按合约起诉一般有 6 年时效（1953 年时效法令） |
30 秒重点
- 受 HDA 管制的新房（Schedule G/H/I/J 合约），缺陷保修期是交屋（VP）后 24 个月。
- 发展商收到书面缺陷通知后须在 30 天内修复，这是法定合约条款，不能被改短。
- 发展商不修：再通知一次并给 30 天，之后你可自行修理，并从发展商律师代管的保留款（按现行分期表合共 5%）扣回费用。
- 以 RM600,000 的公寓为例，律师楼代管的两笔 2.5% 合共 RM30,000，是你追讨维修费的“保障金”。
- DLP 结束不代表发展商完全免责：按合约起诉一般仍有 6 年时效；向购屋者索偿仲裁庭索偿上限 RM50,000，须在 DLP 结束后 12 个月内提出。
缺陷保修期（DLP）是什么？多长？从哪天算？
缺陷保修期（DLP, Defect Liability Period）是《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》（HDA, Act 118）法定买卖合约里的保障条款。只要你买的是受 HDA 管制的住宅新房，合约就必须用法定格式：有地住宅用 Schedule G（先售后建）或 Schedule I（先建后售），分层住宅用 Schedule H 或 Schedule J。详细可看 新房买卖合约 Schedule G/H 条款解释。
| 项目 | 规定 | 出处 |
|---|---|---|
| 保修期长度 | 交屋（VP, Vacant Possession）后 24 个月 | Schedule G 第 27 条 / Schedule H 第 30 条 |
| 发展商修复期限 | 收到买家书面通知后 30 天内修复 | 同上 |
| 发展商不修 | 买家可自行修理，向发展商追讨费用，并可从发展商律师代管的保留款（stakeholder sum）扣除 | 同上 |
| 保留款 | 按现行分期表：交屋后 8 个月到期 2.5% + 24 个月到期 2.5%，由发展商律师代管 | Schedule G/H 第三附表 |
| 适用范围 | 住宅单位本身；分层物业的公共区域缺陷另由 JMB/MC 跟进 | Schedule H |
DLP 从交屋日起算，不是从你搬进去或装修完那天算。发展商发出交屋通知后，如果你迟迟不去拿钥匙，保修期照样在跑，所以收到 VP 通知后请尽快安排收楼。交屋前必须具备什么条件（CCC、水电），见 CCC 完工证明与交屋。
收楼验屋前要准备什么？
收楼当天通常会拿到钥匙、门禁卡和一份缺陷表格（有的发展商叫 Defect Form 或 Joint Inspection Form）。我建议分两次验：拿钥匙当天先做快速检查，接下来一两周内再带工具做完整检查，然后一次性提交清单。
- 带齐文件：买卖合约（SPA）、交屋通知、楼层平面图（Floor Plan）、发展商提供的装修说明（Specification / Schedule of Finishes）
- 工具：卷尺、水平尺、空心砖检测棒（或硬币）、插座测试器、手电筒、贴纸或美纹纸胶带、手机（拍照录像）
- 准备一桶水或水管：测试地漏排水、阳台和浴室坡度
- 确认水电已接通（Schedule G/H 交屋条件之一），才能测试水压、电源和热水器接口
- 用胶带在每个缺陷处做记号并编号，照片对应编号，之后写信时引用
- 问清楚发展商收缺陷单的方式：网上系统、电邮还是柜台，以及对方的签收方式
如果单位面积大、或你没有时间和经验，可以请专业验屋公司。iProperty 引述的市场收费大约 RM500 至 RM3,000，视面积与报告内容而定（这是市场报价，不是官方收费）。专业报告的好处是用语清楚、附照片，发展商比较难以“这是正常”推搪。
发展商律师代管的两笔 2.5%，在交屋后 8 个月和 24 个月到期；RM600,000 的单位合共 RM30,000。未修缺陷的书面通知没在这两个日子之前送达律师楼，钱就放给发展商，你之后只剩仲裁庭（上限 RM50,000）或民事诉讼两条路。
直接问 Louis
把你的缺陷清单和照片发给我，我帮你看哪些属于 DLP 范围、通知信要怎么写、该寄给谁。
我可以免费发你一份逐区验屋清单，并按你的房价算出两笔保留款的金额和到期日期，让你抄进手机日历。
收楼验屋清单：逐区检查什么？
地面与墙面
- 地砖：逐片轻敲，听有没有空心声（hollow tiles）；检查裂纹、崩角、高低不平、填缝不均
- 墙面：裂缝、油漆不均、渗水痕迹、发霉；用水平尺检查墙角是否垂直
- 天花板：水渍、裂痕、下垂（特别是浴室和冷气位置下方）
- 踢脚线、窗台、门框与墙之间有没有缝隙
门窗与铁花
- 每扇门开关顺不顺，门锁、铰链、门止是否齐全
- 窗户与滑门：能否锁紧、胶条是否完整；下雨天或用水喷测试会不会渗水
- 玻璃有没有刮痕或裂痕；铝框有无凹陷
浴室、厨房与水路
- 所有水龙头、花洒开到最大，看水压和有没有漏水
- 地漏排水速度；浴室地面坡度是否让水流向地漏，不积水
- 马桶冲水、固定是否稳；洗手盆和厨房水槽底下的管道接口有没有滴水
- 检查热水器接口、厨房排风位置是否与图纸一致
电路
- 用插座测试器逐个插座测试（接地、火线零线接反）
- 所有电灯开关、电箱（DB box）标示是否清楚；漏电断路器（ELCB/RCCB）测试键能否跳闸
- 冷气点位、电视与网络接口的位置和数量是否符合说明书
有地住宅额外要看
- 屋顶漏水（下雨后再看一次天花）、排水沟是否通畅
- 前后院地面有无下沉、围墙裂缝
- 门廊（porch）坡度、化粪池/排污盖位置
发现缺陷后怎么通知发展商？30 天没修怎么办？
DLP 条款的精神是“书面通知 + 期限”。口头投诉、WhatsApp 群聊都不够稳，一定要有能证明对方收到的书面记录。以下是按 Schedule G 第 27 条 / Schedule H 第 30 条整理的做法（律师楼 Kuek Ong 与 YHA 的解读一致）：
- 第一封信：缺陷通知列出编号缺陷清单与照片，以挂号信、电邮加签收、或亲手递交并取得盖章回执的方式送达发展商。记下送达日期。
- 等 30 天发展商须在收到通知后 30 天内修复。修好后逐项检查，拍照确认，再在对方的完工单上签名；没修好的项目不要签“全部完成”。
- 第二封信：通知修理费用若 30 天内没修，取得独立承包商的报价，书面通知发展商你准备自行修理及预计费用，再给对方 30 天机会修理。
- 自行修理并保留单据期限过后仍未处理，你可请承包商修理，保留报价单、发票、收据和修理前后的照片。
- 向发展商追讨，并通知保留款向发展商追讨费用，同时书面通知发展商律师楼：你有未解决的缺陷索偿，要求从代管的保留款中支付。只要通知在 8 个月或 24 个月的期限内送达，律师楼一般须等建筑师证明缺陷已修复后才可放款给发展商。
- 仍不付款：仲裁庭或法院向购屋者索偿仲裁庭（TTPR）索偿（上限 RM50,000，费用 RM10），或采取法律行动。
| 时间点 | 该做什么 |
|---|---|
| 交屋通知日 | 尽快约时间收楼；DLP 从交屋起算 |
| 收楼后 1–2 周 | 带工具完整验屋，提交第一份书面缺陷清单 |
| 收到通知后 30 天 | 发展商修复期限；逐项复查并拍照 |
| 交屋后第 8 个月前 | 未修缺陷书面通知发展商律师楼（第一笔 2.5% 保留款到期） |
| 交屋后第 20 个月左右 | 经过雨季后再全屋检查一次 |
| 交屋后第 24 个月前 | 最后一批缺陷通知必须送达（第二笔 2.5% 保留款到期） |
| DLP 结束后 12 个月内 | 如仍未解决，向购屋者索偿仲裁庭提出索偿 |
例子：保留款有多少？
假设你买了一间 RM600,000 的分层公寓（Schedule H）。按现行分期付款表，交屋后仍有两笔各 2.5% 由发展商律师代管：
RM600,000 × 2.5% = RM15,000（交屋后 8 个月到期）
RM600,000 × 2.5% = RM15,000（交屋后 24 个月到期）
合共 RM30,000。这笔钱就是你追讨维修费时最实际的筹码，所以第 8 个月和第 24 个月前一定要把未修缺陷书面送达律师楼。分期表细节见 新房分期付款表。
新房常见缺陷有哪些？哪些不算缺陷？
| 缺陷 | 常见位置 | 要求发展商怎么做 |
|---|---|---|
| 空心地砖（hollow tiles） | 客厅、走廊大片地砖 | 列出数量与位置，要求重铺；注意新砖颜色批次 |
| 墙身裂缝 | 门窗角、梁柱与砖墙交界 | 区分表面发丝裂与结构裂缝；结构性裂缝要求书面说明原因 |
| 渗水 | 窗框、浴室墙、天花 | 要求找出源头再修，不接受只补漆 |
| 排水不畅/积水 | 浴室、阳台、厨房 | 重做坡度或疏通管道 |
| 门窗不密合 | 铝窗、滑门 | 调整或更换胶条、五金 |
| 电路问题 | 插座、电箱 | 由持牌电工检查并修复 |
油漆轻微色差、自然的混凝土收缩细纹，发展商常会说“在可接受范围内”。遇到争议，照片、量度数据和专业报告最有说服力。至于楼上漏水、公共走廊或外墙问题，属于分层物业的公共区域或跨单位问题，处理方式不同，见 公共区域缺陷与楼上漏水。
DLP 过了还能追发展商吗？
可以，但难度变高。律师楼 VCC Law 整理的法院立场是：DLP 条款是额外保障，并不剥夺买家按合约起诉的权利，一般合约索偿时效为 6 年（《1953 年时效法令》）。隐藏缺陷（latent defects，收楼时看不出来、用了几年才出现的问题）也可以通过民事诉讼追讨，但需要专家报告和律师，成本不低。
| 途径 | 适合情况 | 要点 |
|---|---|---|
| DLP 条款 + 保留款 | DLP 24 个月内发现的缺陷 | 最快、成本最低；关键是书面通知与期限 |
| 购屋者索偿仲裁庭（TTPR） | RM50,000 以内的索偿 | 费用 RM10、无需律师；须在 CCC 发出、DLP 结束或合约终止后 12 个月内提出 |
| 民事诉讼 | 金额较大或隐藏缺陷 | 合约索偿一般 6 年时效；需律师与专家 |
仲裁庭的申请流程、可索偿项目，见 购屋者索偿仲裁庭教程。如果整栋楼有共同问题（例如外墙渗水、电梯），应由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）出面，见 JMB、MC、COB 各管什么。
延伸问题
楼上漏水、外墙渗水算不算我的 DLP 缺陷？
你单位里的缺陷才走 DLP 条款。楼上单位漏下来的水属于跨层漏水，外墙、走廊、电梯属于公共区域，应由联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）向发展商跟进，程序和期限都不一样。自己单位天花板出现水渍，还是要在 24 个月内书面通知发展商。做法见公共区域缺陷与楼上漏水。
发展商要我先签“全部完成”的单才肯修，该签吗？
不该。签名等于确认所有项目都已修好，之后要再追就难了。正确做法是逐项复查、拍照，只在确实修好的项目旁签名，未修好的注明“未完成”并写上日期，再送一封书面信说明哪些项目还在跑 30 天期限。每一次送达都要留下挂号回执、电邮签收或盖章回执。
空心地砖发展商说在容许范围内，怎么办？
空心砖是最常见的缺陷之一。做法是把每一片空心砖编号、标示位置、数清数量，再要求重铺，并问清楚新砖是不是同一批颜色。油漆轻微色差和混凝土的细收缩纹，发展商常说“在可接受范围内”；有争议时，照片、量度数据和验屋报告最有说服力，iProperty 引述的验屋收费约 RM500 至 RM3,000。
买二手房有没有 DLP 保障？
没有。这套 24 个月的保修期来自 HDA 法定合约，只适用于向持照发展商买的新房。二手房一般按现况（as is）交屋，所以检查要在签约前做完，屋况和欠费问题要写进 Offer 和 SPA。屋龄较高的单位，签约前的检查项目见二手房尽职调查。
常见问题
马来西亚新房缺陷保修期（DLP）是多久？
受 HDA 管制的住宅新房，缺陷保修期是交屋（VP）后 24 个月，写在 Schedule G 第 27 条和 Schedule H 第 30 条。发展商在收到书面通知后须于 30 天内修复。二手房和不受 HDA 管制的商业产品不适用这套法定条款。
发展商 30 天内不修怎么办？
先取得承包商报价，书面通知发展商你将自行修理及费用，再给 30 天。期限过后可自行修理，向发展商追讨，并通知发展商律师楼从代管的保留款扣除。仍不付款，可向购屋者索偿仲裁庭索偿（上限 RM50,000）。
收楼验屋一定要请专业验屋公司吗？
不是必须。自己带水平尺、空心砖检测棒、插座测试器和水桶也能查出大部分问题。面积大、时间少或不熟悉的话，专业报告更有说服力；iProperty 引述的市场收费约 RM500 至 RM3,000，视面积和报告范围而定。
DLP 期间可以装修吗？
法律没禁止，但会增加争议。装修动到的地方，发展商可能以“装修造成”为由拒修。建议先提交缺陷清单、等第一轮修复完成并拍照存证，再动工；装修前也要取得管理处或市议会批准。
DLP 从拿钥匙那天算，还是交屋通知那天算？
保修期从交屋（VP）起算。发展商发出交屋通知后，如果买家拖延不收楼，期限一般也不会因此延后，具体以合约条文为准。收到通知后尽快收楼验屋，是保护自己最简单的方法。
DLP 过了还能向发展商索偿吗？
可以。法院认为 DLP 条款不剥夺买家按合约起诉的权利，合约索偿一般有 6 年时效；隐藏缺陷也可通过民事诉讼追讨。仲裁庭则须在 DLP 结束后 12 个月内提出，金额上限 RM50,000。
资料来源与核实
- Kuek, Ong & Associates — Defect Liability Period for Residential Units (Schedule G cl.27 / Schedule H cl.30)
- Yew Huoi, How & Associates — Real Estate, Defect Liability and Rectification
- VCC Law — Liability of a Developer after the Defect Liability Period
- The Edge Malaysia — Understanding defect liability period and latent defects
- iProperty — How to make sure your home defects are fixed during the DLP
- KPKT — Tribunal for Homebuyer Claims
- REHDA Melaka — Schedule G (statutory SPA form)
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
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我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
这一步卡住了？直接问我
把你的情况（新房或二手房、预算、所在州属、进行到哪一步）发给我，我会告诉你下一步该做什么、要注意什么。
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