新房买卖合约（SPA）：Schedule G、H、I、J 法定条款逐条解释
马来西亚的新房买卖合约（SPA, Sale and Purchase Agreement）不是发展商自己写的，而是《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》规定的法定格式：有地住宅用 Schedule G，分层单位用 Schedule H，“先建后卖”（Build-Then-Sell）项目用 Schedule I 和 J。这篇文章用我自己带客户签约时的顺序，解释每份格式适用于什么房子、哪些条款最重要（交屋期、逾期赔偿 LAD、缺陷保修期 DLP、分层地契），以及发展商不能改什么。
一句话答案
新房买卖合约是法定格式：有地用 Schedule G、分层用 Schedule H，先建后卖用 I 和 J。G 须在 SPA 日期起 24 个月内交屋，H 是 36 个月；逾期按房价每年 10% 逐日赔偿，缺陷保修期为交屋后 24 个月。
关键数字一览
| 法定格式 | Schedule G 有地、H 分层、I 与 J 先建后卖 |
|---|---|
| 交屋期（从 SPA 日期起） | Schedule G 24 个月；Schedule H 36 个月 |
| 逾期交屋赔偿（LAD） | 房价每年 10%，逐日计算 |
| LAD 起算日 | 付订金那一天（PJD Regency，2021） |
| 缺陷保修期（DLP） | 交屋后 24 个月；书面通知后 30 天内修好 |
| 交屋期付款 | 17.5%（2015 年后格式；分层须已发出地契） |
| 公共设施 | 36 个月内完成；逾期按最后 20% 房价每年 10% 赔偿 |
| 现行格式适用于 | 2015 年 7 月 1 日或之后发照的项目（P.U.(A) 106/2015） |
30 秒重点
- Schedule G（有地）与 H（分层）要求在 SPA 日期起 24 个月与 36 个月内交屋（VP），逾期按房价每年 10% 逐日赔偿。
- 缺陷保修期（DLP）是交屋后 24 个月，发展商收到书面通知后须在 30 天内修好。
- 2015 年修订（P.U.(A) 106/2015）后的新格式适用于 2015 年 7 月 1 日或之后发出执照的项目；较旧项目仍可能使用旧格式。
- 联邦法院 Ang Ming Lee 案（2019 年 11 月 26 日）认定房屋部长官无权批准更改法定合约条款来延长交屋期，发展商不能随意改动这些条款。
- Schedule H 规定：分层地契未发出，发展商不能交屋并收取 17.5% 的交屋款，除非获长官依第 28(1) 条批准。
新房买卖合约为什么是法定格式？Schedule G、H、I、J 有何不同
持牌房屋发展商（licensed housing developer）出售住宅时，必须使用条例第 11(1) 条规定的合约格式。这些格式由《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》（Act 118，简称 HDA）授权制定，目的是保护买家：付款时间表、交屋期、赔偿率和保修期都已写死，发展商只能填入项目资料、单位、价格等空格。
| 格式 | 适用房产 | 付款方式 | 交屋期（从 SPA 日期起） |
|---|---|---|---|
| Schedule G | 有地房屋（土地与建筑，如排屋、半独立式） | 按施工进度分期付款 | 24 个月 |
| Schedule H | 分层单位（公寓、共管公寓等） | 按施工进度分期付款 | 36 个月 |
| Schedule I | 有地房屋，先建后卖（BTS） | 签约 10%，交屋通知后 90% | 24 个月 |
| Schedule J | 分层单位，先建后卖（BTS） | 签约 10%，交屋通知后 90% | 36 个月 |
市场上绝大多数新项目是“先卖后建”，所以你最常遇到的是 G 和 H。I 和 J 就是业界说的 BTS 10:90：买家先付 10%，其余 90% 在建好、拿到完工证明后才付，目前只有少数发展商采用，政府并未强制。
哪些房产不在 HDA 保障范围？
HDA 管的是“住宅”（housing accommodation）。建在商业地上的 SOHO、SOVO 等产品，以及纯商业项目，一般不使用这些法定格式，这也是政府计划以《房地产发展法案》涵盖商业与混合发展的原因（截至 2026 年 9 月，我找不到该法案已提呈或通过的确认）。买这类产品，合约条款要逐条请律师审阅。产品差别见马来西亚房产类型。
发展商可以更改 Schedule H 合约条款吗？
不能随意更改。联邦法院在 Ang Ming Lee v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan（2019 年 11 月 26 日）认定，条例第 11(3) 条赋予房屋部长官（Controller）豁免或修改合约条款的权力超越了母法授权（ultra vires），所以长官无权批准延长交屋期。之后 Prema Bonanza 案（联邦法院，2024 年）澄清：这项裁决只从 2019 年 11 月 26 日起生效，之前已批的延期仍然有效。
另外要知道“新旧格式”的问题：2015 年修订后的格式只适用于 2015 年 7 月 1 日或之后发出执照的项目。执照更早的旧项目仍可能沿用旧格式，付款表和部分条款不同（见新房分期付款表）。签约前请律师确认你拿到的是哪一版。
发展商在法定合约里能填的，主要是：买卖双方资料、项目与执照、准证编号、单位编号与面积、售价，以及附表中的平面图、规格与公共设施清单。换句话说，你要花时间核对的正是这些“空格”：面积是否与展销厅说的一样、规格表是否列出承诺的材料、公共设施清单是否包括广告里的游泳池、健身房等。这些都会成为日后追讨缺陷或不符规格时的依据。
要你放弃 LAD 或同意延长交屋期的补充信函，签下去就等于把法定保障让掉。RM600,000 的公寓逾期 120 天，LAD 是 RM19,726.03；若从订金日起算，往往再翻一倍。
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签约前把 SPA 的第三附表（付款表）和交屋条款拍给我，我帮你核对单位面积、净价和真正的交屋到期日。
我可以免费帮你把交屋到期日从订金日和 SPA 日各算一次，并列出签约当天要逐项核对的清单。
2015 年前后的新房买卖合约有什么不同？
P.U.(A) 106/2015 于 2015 年 6 月 1 日刊宪，替换了四份法定格式，适用于 2015 年 7 月 1 日或之后发出执照的项目。以下是和买家最相关的变化（依据律师楼摘要及新旧格式副本对照）：
| 项目 | 2015 年前的格式 | 2015 年后的格式 |
|---|---|---|
| 进度款付款期限 | 收到通知后 21 个工作日 | 收到通知后 30 天 |
| 交屋时付款 | 12.5% | 17.5%（分层须已发出地契） |
| 排水沟 / 道路阶段 | 各 5% | 各 2.5% |
| 分层地契 | 可先交屋，地契日后才发 | 原则上地契随交屋发出 |
| 合约外收款 | 条例禁止发展商收取 | 明文扩大至担任保管人的一方 |
| 广告 | — | 第 8(1A) 条禁止写“免律师费”、预测回酬等 |
网上很多文章（包括一些大型房产网站）仍在引用旧格式的百分比，所以你会看到 12.5% 和 17.5% 两种说法。两者都“对”，只是适用于不同年份发照的项目。以你手上的 SPA 第三附表为准。
Schedule H 重要条款逐条看
以下条款编号依 REHDA 所载的 2015 年 Schedule H 格式；Schedule G 的内容相近，但编号略有不同（例如交屋条款在 G 是第 24 条，在 H 是第 25 条）。
| 条款 | 内容 | 对买家的意义 |
|---|---|---|
| 第 5 条 付款方式 | 每期付款通知须附发展商建筑师或工程师签署的证书；买家收到通知后 30 天内付款 | 没有证书的账单可以先问清楚 |
| 第 6 条 融资 | 收到已盖印 SPA 后 30 天内申请贷款；因收入不符资格且有证明，只付房价 1%，合约终止 | 先批贷款再签约最稳妥 |
| 第 10 条 迟付利息 | 按每年 10% 逐日计算；若贷款来自政府，签约后首 6 个月不收迟付利息 | 准时付款，避免利息 |
| 第 11 条 买家违约 | 逾期超过 30 天，发展商可以挂号信给予不少于 30 天通知后终止 | 收到通知要立即处理 |
| 第 25 条 交屋期 | SPA 日期起 36 个月内交屋；逾期按房价每年 10% 赔偿，逐日计算 | LAD 从订金日起算（PJD Regency 案） |
| 第 26–27 条 CCC 与交屋 | 交屋须有完工证明（CCC）、分层地契已发出、水电可接通；发出交屋通知 30 天后视为已交屋 | 收到通知尽快验屋 |
| 第 29 条 公共设施 | 公共设施须在 36 个月内完成；逾期按最后 20% 房价每年 10% 赔偿 | 游泳池、健身房等也有期限 |
| 第 30 条 缺陷保修期 | 交屋后 24 个月；书面通知后 30 天内修好 | 拖延可自行修理并追讨费用 |
| 第 33 条 费用 | 双方各自承担律师费；买家负担 SPA 及转让的印花税与注册费；州政府同意的费用由发展商负担 | 问清楚“免律师费”代表谁 |
付款表本身（第三附表，Third Schedule）的每一期百分比，我在新房分期付款表里另外详细说明，包括网上数字不一致的原因。
交屋时一定要有分层地契吗？
2015 年起，分层单位的规则是“地契与钥匙一起交”：Schedule H 规定，分层地契（strata title）未发出，发展商不能交屋并收取 17.5% 的交屋款；下一期 2.5% 也要在发展商把已签署的转让文件连同地契正本交给买家或买家律师时才能收。这与 2015 年 6 月 1 日生效的《分层地契（修订）法令》相配合。
例外是长官可依 Schedule H 第 28(1) 条批准“没有分层地契的交屋”。KPKT 的 TEDUH 系统有这类申请的清单，发展商须提交延误理由、测量师时间表、完整 CCC（Form F）等文件。如果你收到的交屋通知没有地契，可要求发展商出示长官的批准。
交屋当天要确认什么，见CCC 完工证明与交屋；地契与转名的后续步骤见Caveat 与转名完善。
逾期赔偿（LAD）与缺陷保修期（DLP）怎么算？
LAD 的公式是：房价 × 10% × 逾期天数 ÷ 365。例如 RM600,000 的公寓逾期 120 天，LAD = 600,000 × 10% × 120 ÷ 365 = RM19,726.03。合约写明，买家追讨 LAD 的诉因在拿到钥匙那天产生，所以追讨期限也从交屋起算。联邦法院 PJD Regency 案（2021 年 1 月 19 日判词）认定 36 个月（或 24 个月）应从付订金日起算，详见新房订金必知。
DLP 是交屋后 24 个月。期内发现缺陷，以书面通知发展商，发展商须在收到通知后 30 天内自费修好。若发展商不修，合约允许买家先通知发展商，再自行修理并向发展商追讨费用，也可从律师保管的 5% 保管款（stakeholder sum）中扣除。实际操作见收楼验屋与 DLP。
向发展商索偿可以走购屋者索偿仲裁庭（TTPR）：索偿额最高 RM50,000（双方书面同意可更高），费用 RM10，须在 CCC 发出、DLP 结束或合约终止后 12 个月内提出。见仲裁庭索偿步骤。
签新房买卖合约前的自查清单
- 确认合约标题写的是 Schedule G、H、I 或 J，并与房产类型相符。
- 核对单位编号、面积、售价与回扣后的净价，与预订表格一致。
- 确认发展商执照与广告销售准证（APDL）编号与合约一致（见怎么查发展商）。
- 看第三附表付款表的百分比，确认是 2015 年后的版本还是旧版。
- 确认交屋期（24 或 36 个月）与公共设施完成期，记下到期日；另外用订金日期算一次。
- 所有附加信函、赠品承诺拿到正本，内容不能要求你放弃 LAD 或同意延期。
- 问清楚在场律师代表谁；需要时委托自己的律师（见签约当天必知）。
- 外国买家：确认 SPA 以州政府同意为条件，并了解 8% 印花税（见外国人买房流程与费用）。
延伸问题
收到进度付款通知后，多久要付？
2015 年后的格式给 30 天，旧格式是 21 个工作日。每一张账单都须附发展商建筑师或工程师签署的证书，没有证书可以先问清楚。逾期未付按每年 10% 逐日计迟付利息；拖过 30 天，发展商可以挂号信发出不少于 30 天的通知终止合约。
游泳池、健身房逾期完成可以索赔吗？
可以。Schedule H 第 29 条规定公共设施须在 36 个月内完成，逾期按房价最后 20% 的每年 10% 计算赔偿，与单位交屋逾期的 LAD 分开计算。索偿可向购屋者索偿仲裁庭提出，上限 RM50,000，费用 RM10。
发展商没在 30 天内修好缺陷怎么办？
合约允许你先书面通知发展商，再自行修理，然后向发展商追讨费用，也可以从发展商律师以保管人身份持有的 5% 保管款中扣除。谈不拢的，可在 DLP 结束后 12 个月内向购屋者索偿仲裁庭索偿。见收楼验屋与 DLP。
新房 SPA 本身要付多少印花税？
买卖合约本身只付象征性的固定印花税，每份 RM10；按价格计算的从价印花税落在转让书（MOT）上，贷款合约则是贷款额的 0.5%。马来西亚公民首购、房价不超过 RM500,000 的，转让书与贷款合约印花税可全额豁免。见印花税与律师费。
常见问题
Schedule G 和 Schedule H 有什么分别？
Schedule G 用于有地房屋（土地与建筑），交屋期是 SPA 日期起 24 个月；Schedule H 用于公寓等分层单位，交屋期 36 个月，并规定分层地契须随交屋发出。两者都按施工进度分期付款，LAD 都是每年 10%，DLP 都是 24 个月。
Schedule I 和 J 是什么？
I 和 J 是“先建后卖”（Build-Then-Sell）的法定合约，I 用于有地、J 用于分层。买家签约付 10%，余下 90% 在收到交屋通知后 30 天内支付。采用的发展商不多，政府目前没有强制。
发展商可以要求我签补充协议放弃 LAD 吗？
法定合约条款是为保护买家而设，发展商不能随意改动；联邦法院 Ang Ming Lee 案也认定长官无权批准修改条款延长交屋期。任何要求你放弃 LAD 或同意延期的文件，签之前先给自己的律师看。
新房逾期交屋赔偿怎么算？
公式是房价 × 10% × 逾期天数 ÷ 365。例如 RM600,000 单位逾期 120 天，LAD 是 RM19,726.03。根据 PJD Regency 案，交屋期从付订金日起算，而不是 SPA 日期。
没有分层地契，发展商可以交屋吗？
按 2015 年后的 Schedule H，原则上不行：分层地契未发出，发展商不能交屋并收取 17.5% 交屋款。例外是长官依第 28(1) 条批准没有地契的交屋。收到这类通知，可要求发展商出示批准。
SOHO 或服务式公寓用 Schedule H 吗？
建在住宅地上的住宅项目用 Schedule H；建在商业地上的 SOHO、SOVO 等一般不受 HDA 法定格式管制，合约由发展商拟定，保障较少。签约前请律师逐条审阅交屋期、赔偿和保修条款。
资料来源与核实
- REHDA Melaka — Schedule H (substituted 2015 form, Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989)
- REHDA Melaka — Schedule G (substituted 2015 form)
- REHDA Melaka — Schedule I (Build-Then-Sell, land and building)
- REHDA Melaka — Schedule J (Build-Then-Sell, strata)
- Johore Bar — Salient amendments, HDR (Amendment) Regulations 2015
- Lee and Chong — P.U.(A) 106/2015 legal update (1 Jun 2015)
- EdgeProp — New law: strata titles should come with vacant possession
- KPKT TEDUH — Checklist: VP without strata title (Schedule H clause 28(1))
- Thomas Chambers — VP, extension of time and LAD claims
- Mah Weng Kwai and Associates — LAD calculated from booking fee date (PJD Regency)
- KPKT / JPN — Panduan Pembeli Rumah (22 Apr 2021)
- KPKT — Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah
- iProperty — What is Build-Then-Sell 10:90
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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Louis Koh
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我协助本地买家与新加坡跨境买家处理新房与二手房。文章里每个数字都注明出处；法规有变动时，我会更新并标注日期。
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