外国人在马来西亚买房
这个专区分成五类，从「我到底能不能买」一路到「我要卖的时候会碰到什么」。
每一个数字后面都标了它是从哪里来的，以及那个来源最后更新的日期。两个官方来源打架的时候，两个都印出来，我不会替你选一个。查不到的，就写查不到。
MM2H
四个级别、强制买房的条件，以及官方资料自己打架的三个地方。
资格与规矩
各州门槛价、任何价格都买不到的、州政府批准、地契类型。
流程与费用
8% 印花税、柔佛征费、律师费级距、HDA 保障、贷款成数。
买之后
租金税 30%、永远到不了 0% 的 RPGT、短租、资金汇出。
避坑与查册
查发展商、仲裁庭的上限、逾期赔偿、没人提的包租缺口。
先给你一张表：会花到你钱的十个数字
如果你只有两分钟，看这张就好。每一条后面都有一页写清楚出处与例外。
| 你会碰到的 | 数字 | 细节在 |
|---|---|---|
| 外国人买住宅的印花税 | 8% 2026 年 1 月 1 日起，按代价或市值取高者 |
第 3 类 |
| 柔佛外国人最低购买价 | RM 1,000,000 各州不同，雪兰莪最高 RM2,000,000 |
第 2 类 |
| 柔佛州征费 | 3%，最低 RM30,000 低于 RM100 万的服务式公寓最低 RM50,000 |
第 3 类 |
| 州政府同意的征费缴纳期限 | 30 天 逾期批准失效 |
第 2 类 |
| 非居民租金所得税 | 30% 无个人减免 |
第 4 类 |
| 外国人产业盈利税（第 6 年起） | 10%，永远到不了 0% 公民满五年是 0% |
第 4 类 |
| 卖出时买方须扣留 | 7% 直接汇给税务局，不是放在律师楼 |
第 4 类 |
| MM2H Silver：定存 / 必买房产 | USD 150,000 / RM 600,000 与州门槛两个都要满足 |
第 1 类 |
| 逾期交房赔偿 | 房价每年 10%，按日计 从缴订金那天起算，不是签约日 |
第 3 类 |
| 仲裁庭索赔上限 | RM 50,000 时限 12 个月；烂尾项目不受理 |
第 5 类 |
把第 2 行跟第 8 行放在一起看。MM2H Silver 要求你买 RM600,000 以上的房子；但如果你买在柔佛，柔佛要求外国人每单位 RM1,000,000 以上。
两个条件要同时满足，取高的那个。这是整个专区里最常被搞错、也最贵的一个误解。
为什么要这样写
外国人买马来西亚房产这件事，网上最大的问题不是资料少，是资料过期而且没人标日期。举一个具体的：MM2H 在 2021 年改过一次、2023 年改过一次、2024 年又改一次。今天还在流传的「定存 RM100 万、月入 RM4 万」是 2021 年的旧规则，早就不是现行条件了——但它排名很好。
还有一个更少人讲的问题：官方自己把关键数字做成图片。MM2H 官网的指引页，定存、参与费、房产门槛、准证年限，四张全部是 .webp 图，机器读不到。所以每个网站抄来抄去，抄出四五个版本。这一页的数字是从官网四个「分类」页拿的——那几页是文字。
这个专区不做的事
不做投资建议。不会有「哪个区最值得买」「几年翻倍」这种话。
不替官方来源打圆场。官方页面自己前后矛盾的地方，照实印出来。
不填空。查不到就是查不到。第 2 类里有八个州的门槛价我找不到官方文件，那八个州就写「未核实」，不会去抄房产平台的数字来充数。
如果你只想看跟你手上那个项目直接相关的答案，逐个项目的外国人资格判定可能更快；要算钱就用前期费用计算器。
这一页帮不了你的部分
上面每一条都是通则。通则决定不了你那一间。你看上的那个单位是什么地契、在哪一州、什么价格、发展商是谁——这四件事凑在一起才有答案，而这四件事我必须逐个去查。
还有一件要讲清楚：我不是律师，也不是税务顾问。这一页是把公开的官方资料整理好、标上出处，让你知道要问什么问题。真正要签字的时候，请让你的律师对着你那份合约确认一次。
要我帮你查某一个具体项目，WhatsApp 我，或寄电邮。
Louis Koh · 11 年行业经验
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