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🇲🇾 175 个项目逐个核实 · 93 个有已公布价格，50 个完全没公布
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已公布价格区间 · 按州与地区

马来西亚各区已公布价格区间

本站逐个核实的 175 个项目里，80 个在自己的重点资料表上写出可追溯到发展商或法定准证的价格，这些数字从 RM225,300 到 RM8,780,000；另有 5 个在那里只写了第三方数字；其余 90 个没有写价格——当中有几个改在正文按期数分开列价，那些价格带留在各自的项目页上。 这不是市场行情，也不是均价——这里只有「谁公布了什么」，以及同样重要的：谁什么都没公布。

175 个项目逐个核实80 个有发展商价格5 个只有第三方数字90 个没有写价格核实日 2026-08-27
发讯息要当期价目表看各州对照表 ↓
91有已公布价格
27只有第三方数字
39完全没公布
先讲清楚定义

这一页所说的「已公布价格」是什么意思

全站没有一个数字是估的、算的或平均出来的。每一笔都必须能指回一份文件或一个具名来源，否则它就不会进入「已公布」那一栏。175 个项目被分成三组，三组都印在这一页上。

第一组 · 91 个：有已公布价格。数字来自法定的广告与销售准证（APDL）、政府登记册，或发展商自己的官网、新闻稿、具名高管发言。这些是「发展商公布的价格」，不是成交价。

第二组 · 27 个：只有第三方数字。门户挂牌价、代理微网站、媒体转述、二手成交中位数。这些数字本页照列，但另立一栏——因为它们没有发展商背书，而且彼此常常打架。

第三组 · 39 个：完全没公布价格。发展商任何官方渠道都查不到金额。这一栏留白是信息，不是疏漏。

哪些数字我刻意不算

  • 外国人最低购买门槛
    柔佛 RM1,000,000、雪兰莪 RM2,000,000、槟城威省 RM500,000、森林城市 SFZ MM2H 的 RM500,000——这些是政府对非公民设的门槛，不是售价。GEM Residences @ Prai、Forest City Nigella Park、EXCHANGE 106 @ TRX、D’Evia Residences @ Kwasa Damansara 四个项目页上最显眼的金额全部属于这一类，所以它们在本页算「完全没公布」。
  • 发展总值（GDV）与建筑合约金额
    Aetas Seputeh 的 RM3.2 亿是 GDV，The Vividz @ Bukit Jalil 的 RM327,740,000 是建筑合约——两者都不是单位售价。
  • 只有每平方尺、没有单位价
    The Arden @ Damansara Avenue 只公布了「约每平方尺 RM1,066」，发展商没有给过任何一个单位总价，所以本页把它列在「没公布单位价格」那一栏。
  • 另一期、已交屋的旧价
    Templer Residence 流传的 RM699,000 是已完工的第一期 Richmond 的开盘价；本页采用的是现售 Belmont 期的准证价格区间 RM1,111,000–RM1,879,000。
  • 成交价与挂牌价
    Brickz 的成交中位数、iProperty 与 PropertyGuru 的挂牌价，一律归入第二组。
按州

八个州的已公布价格区间

「已公布价格区间」这一栏，是把该州所有「有已公布价格」的项目，取其中最低的已公布价与最高的已公布价。它不是均价，也不代表你今天能以那个价钱买到——只代表这个区间的两端确实被公布过。吉兰丹与登嘉楼各只有一个项目，而两个项目都没有公布价格，所以那两行是空的。

州属项目数有已公布价格只有第三方数字完全没公布已公布价格区间
柔佛92442028RM244,000 – RM19,842,000
吉隆坡4020515RM230,000 – RM17,813,000
雪兰莪312623RM230,000 – RM4,000,000
槟城5140RM715,000 – RM2,219,000
沙巴3102RM484,310 – RM971,800
霹雳2110RM225,300 – RM402,400
吉兰丹1001—
登嘉楼1001—
全马合计175933250RM225,300 – RM19,842,000

全马最低的已公布价格是霹雳怡保 Anderson Residences 的 RM225,300；最高的是柔佛 Forest City Golf Villa 半独立式的 RM19,842,000，出自 2017 与 2018 年的准证，属旧数字。高楼产品的最高已公布价是吉隆坡 Divine KLCC 的 RM17,813,000。

有一个柔佛项目被归入「完全没公布」，尽管发展商其实有显示一个数字：Riveria Shoplot 官网写的是「RM2,5000,000+」，位数多了一位，既读不成 250 万也读不成 2500 万。读不出来的数字不能进区间，所以我把它排除，而不是替它猜一个。

按地区

项目数 3 个以上的地区

全站共 70 个地区标签，其中 19 个地区有 3 个或以上的项目，列在下面；其余 51 个地区各只有 1 至 2 个项目，样本太小，列出区间会误导人，所以不列。有三个项目同时挂了两个地区标签（Meadow Heights、The Asteriaz、The Celestz），因此下表的项目数相加会略高于该州总数。

地区项目数有已公布价格只有第三方数字完全没公布已公布价格区间
新山 · 柔佛291379RM348,653 – RM4,288,000
依斯干达公主城 · 柔佛13157RM244,000 – RM470,000
拉庆 · 柔佛4211RM390,000 – RM833,000
乌鲁地南 · 柔佛5212RM617,100 – RM746,500
拿督翁镇 · 柔佛3300RM1,100,977 – RM1,935,000
丹加湾 · 柔佛3210RM400,905 – RM2,109,000
巴西古当 · 柔佛3201RM743,000 – RM1,166,400
百万镇 · 柔佛4121RM1,388,000
至达城 · 柔佛3201RM810,000 – RM1,548,111
地不佬 · 柔佛3300RM382,200 – RM3,390,000
吉隆坡城中城 · 吉隆坡10523RM915,515 – RM17,813,000
武吉加里尔 · 吉隆坡5221RM485,875 – RM1,148,000
孟沙 · 吉隆坡3201RM772,000 – RM7,325,500
武吉免登 · 吉隆坡3012—
八打灵再也 · 雪兰莪6600RM250,000 – RM3,364,800
万挠 · 雪兰莪5401RM987,850 – RM3,617,900
蒲种 · 雪兰莪3300RM250,000 – RM1,162,000
沙登 · 雪兰莪3210RM555,000 – RM1,083,000
亚庇 · 沙巴3102RM484,310 – RM971,800

两个值得注意的空格：依斯干达公主城有 7 个项目，却没有一个公布过可追溯到发展商的价格；武吉免登有 3 个项目，同样一个都没有。相反，八打灵再也与蒲种是全站唯二「每一个项目都公布了价格」的地区。

别人不会写的那一节

39 个完全没公布价格的项目

这是本页最有用的一节。这 39 个项目，在发展商任何官方渠道上都查不到金额——没有准证价格区间，没有官网价目表，没有具名的起价。你在门户网站上看到的任何数字，都不是它们公布的。把这件事写出来，比给你一个来路不明的数字有用：它告诉你在下订之前，第一件该开口要的是什么。

柔佛 · 18
吉隆坡 · 14
雪兰莪 · 3
沙巴 · 2
吉兰丹 · 1
登嘉楼 · 1

留白是信息。一个项目没有公布准证价格区间，可能因为它还没拿到准证、还没开盘、已经完工多年不再挂牌，或者刻意用「登记查询」把价格锁住。这四种情况对买家的意义完全不同，所以每一条后面都注明了是哪一种。想知道其中任何一个的当期价钱，我去要，然后原样转给你。

第二组

27 个只有第三方数字的项目

这些项目有数字在流通，但没有一个来自发展商。区间照列，来源也照列，你自己判断要给它多少信任。请注意：下列数字不是发展商公布的价格，不应拿来做预算。

柔佛 · 15
吉隆坡 · 5
雪兰莪 · 2
槟城 · 4
霹雳 · 1
  • Raffles 188 — RM384,000 – RM560,000
    报道价格；无公告价格区间

同一个项目出现三到五个互相矛盾的起价，是这一组里的常态而不是例外——Branniganz Suites 有五个，The Vividz 与 The Queenswoodz 各有三个。本站的做法是全部并列、一个都不挑，因为挑一个就等于替发展商做了它自己没做的公布。

怎么读这些数字

看到一个价格区间，先问这五件事

  • 1 · 这是准证价格还是宣传价？
    准证上的最低与最高是法定上下限，通常比今天的价目表宽。看到「RM250,000 至 RM1,462,300」这种跨度很大的区间（The Atera 二期），几乎一定是准证数字，不是现售价。
  • 2 · 这个区间涵盖几栋、几期？
    很多项目的区间是把两栋或两期合并算的。Papyrus @ North Kiara 的 RM1,041,600–RM4,579,200 是 A、B 两座合并；Paragon Gateway 的是一期与二期合并。你要买的那一栋，区间会比这个窄。
  • 3 · 有没有土著折扣？
    准证上的价格通常是折扣前的挂牌价，柔佛项目常见 15%、雪隆常见 5% 至 10%。折扣只适用于符合资格的买家与特定配额单位。
  • 4 · 准证什么时候到期？
    广告与销售准证有效期通常 1 至 3 年。过期的准证意味着那个价格区间已经是历史，不是现价。
  • 5 · 如果要算每平方尺，用的是哪两个数字？
    必须是「已公布价格 ÷ 已公布面积」，而且必须说明这不是成交价。用价格区间的一端除以面积区间的另一端，算出来的数字可能对应不到任何一个真实单位。
诚实披露

这一页不能替你做的事

这些是发展商公布的数字，不是成交价。没有人保证今天还能以这个价格成交，也没有人保证成交价会落在这个区间里。真实成交纪录在 NAPIC 与 Brickz，不在这一页。

准证会过期，价格会调整。广告与销售准证有有效期；发展商可以随时改价，而且没有义务重新公布。这一页的数据核实日期是 2026 年 8 月 19 日。

区间的两端未必买得到。最低价那一户可能早就卖完，也可能是土著配额或可负担房屋配额单位。

只有 80 个项目有可追溯的价格，样本不足以代表市场。本站的 175 个项目是我逐个核实过的项目，不是全马的项目总体。任何以此推论「某区行情」的说法都超出了这份数据能支撑的范围。

本页是信息，不是法律、税务或投资建议。

常见问题

关于这些价格的六个问题

这几个问题决定了你会怎么用上面那些表格。

这是价格指数或市场均价吗？

不是，而且是刻意不做成那样。这一页没有任何数字经过平均、加权、指数化或建模。每一笔都是发展商或法定准证真的公布过的价格，照原样转录。要做市场指数，需要整个地区所有存量的成交数据——那是国家产业资讯中心（NAPIC）与估价及产业服务局的资料，不是我的。这一页能给你、而指数给不了的，是「哪些项目什么都没公布」：175 个里有 90 个。

准证价格、宣传价与成交价有什么不同？

准证价格，是房屋及地方政府部批准的广告与销售准证上印着的法定最低与最高售价。它是那一期的法定上下限，不是这个月的价目表，而且通常是三者中区间最宽的。宣传价，是发展商今天在报的价，会随早鸟配套、回扣与剩余货量浮动。成交价，是真的有人付了的钱，只有事后才存在，来自 Brickz 或 NAPIC。在这一页上，第一组是准证与发展商数字；成交价与挂牌价一律隔离在第二组。

为什么有些项目只公布起价？

因为起价好卖，上限不好卖。第一组的 91 个项目里，有 19 个只公布了起价，所以它们那一栏只有一个数字而不是区间。Tangen Residences @ North Kiara 是最干净的例子：它公布了 A、B、C 三种户型的起价，而 D 型完全没有价格。起价是关于楼里最便宜那一户的真实信息，但对你真正想要的那一户毫无信息量——所以在任何人交订金之前，我会先去要一份带单位编号的价目表。

为什么面积区间会那么影响每平方尺单价？

因为分子分母两边都是区间，而且两边不一定对得上。准证写「RM650,000 至 RM1,475,000、872 至 1,206 平方尺」，并不表示最便宜的那一户就是最小的那一户。拿下限价除以下限面积、或上限除以上限，算出来的每平方尺可能对应不到任何一个真实单位。本站项目页上出现每平方尺时，都是以已公布价格与已公布面积计算并标注清楚的，而且从来不是成交价的每平方尺。

外国买家实际上能买的项目有多少？

比价格区间看起来的少，因为州门槛是套在你的成交价上，不是套在项目最高价上。柔佛：非公民买分层产业需 RM1,000,000，有地住宅需 RM2,000,000；吉隆坡：RM1,000,000；雪兰莪第一区：RM2,000,000。这一页上有好几个项目，公布的价格上限低于套用在它身上的门槛——那等于整栋楼对非公民关门，一户都不行。各州的完整立场写在外国人购房常见问题页。

这些数字有多新？什么情况会让它们失效？

三件事。一，广告与销售准证有固定有效期，到期须更新；准证失效后，这一页上的区间就只是历史记录——Eaton Residences @ KLCC 就是这样，它的准证已于 2021 年 4 月 16 日失效。二，发展商可以随时改价目表，而且不必重新公布。三，同一座城镇的后期通常比前期贵，所以 2017 年的公告价（例如 Forest City Golf Villa）告诉你的是 2017 年的事。这一页全部数字于 2026 年 8 月 19 日重新核对。要一个能拿来做决定的数字，就跟发展商要带单位编号的当期价目表。

Louis Koh

11 年马来西亚房产经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文与 English

上面 39 个没公布价格的项目，我一样可以帮你去要当期价目表；拿到什么就转给你什么，拿不到就照实说拿不到。这一页的价值不在于我知道每个价钱，而在于我不会编。

💬 发讯息给 Louis

价格数据来自各项目的广告与销售准证（APDL）、政府登记册与发展商官方公布，逐个项目核实并记录在各自的项目页上；第三方数字标明来源与读取日期。地区归属取自本站的项目地区分类。本页共 175 个项目：80 个有已公布价格、5 个只有第三方数字、90 个完全没公布。最后核实 2026-08-19。本页为信息，不构成法律、税务或财务建议。

告诉我地区和预算，我把当期价目表拿给你

上面的区间是发展商公布过的数字，不是你今天能签的价。你要签的那个价，只有带单位编号的价目表能回答。把地区、预算、自住还是投资三件事告诉我，我去要，然后原样转给你——包括「他们不给」这个答案。

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Louis Koh · 11 年马来西亚房产经验 · +60 10-906 6685 · 马来西亚时间 9am–10pm 回覆

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