Qubaz Suites @ Kuala Terengganu

按已公布的数字，几乎可以确定不行——而这里的算术干净到可以直接摊给你看。马来西亚律师公会转让实务委员会的各州对照表，以第 444/2024 号通函发出、资料截至 2024 年 10 月，记录登嘉楼对非公民的最低成交价为 100 万令吉，农业用地则记为不准购买。

与隔壁的吉兰丹不同，这里没有需要调和的矛盾。州级数字 100 万令吉，与同一份通函所转载的联邦指南一致——依该指南，外国权益不得购买每单位价值低于 100 万令吉的产业。州与联邦一致。

接下来是算术。本项目已公布的最大户型是 753 平方尺。一个 753 平方尺的单位要达到 100 万令吉，售价必须约为每平方尺 RM1,328。506 平方尺的两房需要约每平方尺 RM1,976，388 平方尺的单间需要约每平方尺 RM2,577。发展商没有公布价目表，所以我不是在告诉你这些单位多少钱——我是在告诉你，它们要卖到多少钱，外国买家才有资格。

如果你不是马来西亚公民，或你是马来西亚永久居民，除非发展商的书面价目表另有显示，否则请把这个项目当成对你关闭；并在付任何一笔钱之前，透过登嘉楼的转让律师，向登嘉楼州土地及矿务局（Pejabat Tanah dan Galian Terengganu）取得书面确认。对马来西亚买家而言，以上都不适用，整份户型表都对你开放。

同意程序。登嘉楼属半岛州属，《国家土地法典》适用。依第 433B 条，非公民或外国公司须先以书面申请取得州权力机关的事先书面批准，已授予土地的转让、租赁或权益转移才能对其生效。第 433C 条规定违反者的交易无效，所以这是能否登记的前提，而不是行政手续。申请递交至瓜拉登嘉楼的州土地机关。

征费。律师公会的表格对吉打、槟城、彭亨与柔佛都明确载有外国人征费。对登嘉楼则没有任何记载。我要把话说准——摘要表格里没有条目，不等于明确表示没有这笔费用；何况无论如何都还有同意申请处理费与律师费。

所以我的建议，和在任何一个我没有亲眼看过费用表的州一样：写信给登嘉楼土地局，索取现行的同意费用表，并确认是否有任何征费。我宁可请你去问源头，也不愿印一个我无法引用出处的数字。

在最重要的意义上是可靠的：这是 EXSIM 自己公布的数字，写在集团官网的项目介绍里，并在项目官网的马来文概念文案中重复。

这让它与你在东海岸新盘上看到的多数数字不同——那些通常出自房产网站。这个项目的单位总数是官方的。

没有一并公布的，是按户型划分的配比。在一栋有三大类、十个代号、759 户的楼里，配比才决定你想要的三房到底有没有量。请索取各户型的单位数——它载明在广告与销售准证上，所以这是一个文件请求，不是求人帮忙。

因为它进度更靠前，而且 EXSIM 选择了公布。工程进度纪录涵盖 2025 年 Q2、Q3、Q4 与 2026 年 Q1、Q2、Q3，每季三张注明日期的照片——共 18 张，序列没有断档。

作为对照，同集团的吉兰丹项目一张都没有公布，工程进度页上只写着即将推出。两个项目、同一个发展商集团、同一波东海岸扩张，准备程度却完全不同。

要正确使用这些照片。一组季度序列能让你看出结构是否以稳定速率往上长；但它无法告诉你工期是否准时，因为没有公布可供衡量的交房日期。请索取买卖合约上载明的月数，再拿这组序列去对照。

设施平面图只以图片形式公布，没有可读的文字图例，所以没有一份我能忠实复述的编号清单。我不会去编一份。

我能列出的，是发展商在自家官方图库图说中点名的空间：游泳池、烧烤花园、凉亭、儿童游乐场、健身房、共享办公休闲区、空中休闲厅、游戏室、卡拉 OK 房、大堂休闲厅、入口景观、落客区与零售店铺。这些都是官方图片上的官方图说，所以这些空间在设计上确实存在。

签约前有两件事要拿到书面：第一，带楼层归属的编号设施平面图，让你知道每一项在哪一层。第二，确认你在意的每一项都写进了买卖合约附表。只出现在效果图里的设施，是价值工程时最先被删掉的东西——卡拉 OK 房就是典型例子。

发展商公布了每一面朝向什么，这在市场上算是难得的坦白，请好好利用。

西面朝向唐人街、Duyong 岛、Raja 岛与 Tuan Ngah 岛；南面朝向瓜拉登嘉楼海滨。这是两个溢价朝向，其中南面更禁得起时间，因为公共海滨不太可能被建满。北面朝向 Dataran Syahbandar 与通往 Takir 海滩的海岸道路；东面朝向 MBKT 巴士总站。

诚实的建议：如果你做短租，付钱买西面或南面。如果你长租给没有车的租客，紧邻总站的东面是务实的选择，而且通常更便宜。如果你自己住，先问清楚东面的玻璃隔音规格，再决定这笔省下的钱值不值得。

三项 EXSIM 都没有公布；在评测与房产网站上流传的数字并非出自发展商，所以不会出现在这一页上。

我直接从发展商拿实时价目表、管理费与交付期限。发讯息给我，我把这一周的版本发给你，包括十个户型代号里还开着的是哪几个。

拿到交付期限时请注意它的形式：买卖合约写的是「自合约签署日起若干个月」。那是唯一对人有约束力的日期；而在已经公布六个季度照片的情况下，你处在一个非常难得的位置——可以拿照片去验证它合不合理。

这组对比值得做，因为两州相邻、EXSIM 在两州都有项目，而公布的规则并不相同。

登嘉楼是明确的。律师公会表格记录 100 万令吉，与联邦指南一致，没有需要调和的地方。农业用地不准购买。没有征费记载。

吉兰丹不是。同一份表格把吉兰丹记为 50 万令吉——只有联邦指南的一半——而现行实务指南写的是 100 万令吉。三种立场，公开资料里没有可供调和的依据。

反直觉的结论是：门槛较高、较清楚的那一州，反而更容易给出建议，即使它排除了更多买家。确定性本身是有价值的。吉兰丹那个项目我另外写了一页，三个数字都摊在那里。

请把这一题与上面那题的资格问题一起读，因为按已公布的面积，这个问题可能根本不会发生。

转名印花税：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业统一 8%，法条明列服务式公寓与 SOHO。一个 759 户的服务式公寓项目，正好落在这个描述里。

转售的产业盈利税：第 1 至 5 年内出售 30%，第 6 年起 10%，任何持有年期都没有归零档。律师公会通函载明，成交时预扣成交价的 7% 作为保留金。

贷款：外国买家在马来西亚一般拿到 60% 至 70% 成数。在瓜拉登嘉楼，高楼产品的二手市场本来就薄，请预期估价偏保守而非宽松；同意申请与律师费也请另外编列预算。