The Lighthauz @ Gelugor, Penang
一座 57 层塔楼。三房 stack——每 15 户里占 9 户——才是最有机会跨过槟岛外国人门槛的那一批；两房 stack 则不是。
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The Lighthauz @ Gelugor, Penang 项目速览
在其他事情之前，最值得先弄懂的一点是：对非马来西亚买家而言，这栋塔楼干净地一分为二。槟岛规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉。732 平方尺的 A 型报价约 RM864,500 起，槟城一个房产网站记录全案为 RM890,000 起——在门槛之下。1,001 平方尺的 B 与 C 型报价约 RM1,118,000 与 RM1,121,000 起——在门槛之上。而按发展商自己的标准层平面图，B 与 C 合计是每 15 户里的 9 户。也就是说，这栋楼大约六成单位有机会对外国买家开放、四成不行——这个结构，和槟岛上多数在售项目正好相反。以上价格没有一个是法定上限，我每次引用都会照说一次。
- 项目名称
- The Lighthauz @ 日落洞服务式公寓
- 发展商
- EXSIM Waterfront Sdn Bhd（1486857-W）印于项目自家联络页
- 层数
- 57 层由 56、57 楼设施层佐证
- 标准层
- 15 个单位A 型 6 · B 型 5 · C 型 4
- 面积
- 732 与 1,001 平方尺68 平方米两房、93 平方米三房
- 户型变体
- 六个A1 A2 B1 B2 C1 C2——阳台与无阳台成对
- 地契
- 发展商未载明依核准楼书记录为「有待发展商书面确认」
- 广告与销售准证
- 未公布电子楼书为 18 页无文字图层的图片
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 The Lighthauz，六件该早点知道的事
三件是让你更认真看它的理由，三件是让你更用力提问的理由。两组都出自发展商自己的资料。
每 15 户有 9 户是三房
B 与 C 都是 1,001 平方尺、三房两卫。在槟城新塔楼日益以单间与双钥匙为主的市场里，一个六成为家庭户型的标准层，在转售时是真正的差异化。
56 楼空中泳池、57 楼休闲厅
56 楼有 Astral Lagoon 空中泳池、Stargaze Soak 按摩池与 Mirage Bay 浅水池；57 楼有 Fun Hub 与 Horizon Lounge。这是一个两层的塔冠，也是这栋楼盖到 57 层最主要的单一理由。
朝向就印在平面图上
西北向武吉杜倍、西向日落洞、东南向槟威大桥、东向海峡对岸。多数发展商让你自己猜；这里是标注好的，也就是说你可以凭证据挑 stack。
地契确实没有载明
微网站与企业页从未写永久或租赁。一个依核准楼书整理的网站记录为「有待发展商书面确认」，而所有代理资料都写永久地契。这是一个未解的矛盾，不是形式问题。
服务式公寓通常意味着商业地契
本案被归类为服务式公寓，而马来西亚的服务式公寓一般坐落在商业地契上——商业门牌税、商业水电费率、较低的银行成数。「很可能」不等于「已确认」。请索取母地契。
它与一个姐妹项目共用虚拟导览
官方 VR360 链接同时涵盖 Lighthauz 与一个叫 Keeperz 的项目，这指向同一块地上的配对开发。在你为「景观」买单之前，先问清楚那块地最终的合计密度。
整个项目，一次看懂
标准层 15 个单位，发展商自己的平面图把分法写得清清楚楚：A 型是 10、11、12、13、13A、15 号；B 型是 3A、05、06、07、08 号；C 型是 01、02、03、09 号。B 与 C 都是 1,001 平方尺的三房，两者差在朝向与内部布局，不是面积。对任何要挑 stack 的人来说，这是本页最有用的一条资讯。
同一层平面上的三个 stack
A 型 stack · 732 平方尺
在发展商标准层平面图上是 10、11、12、13、13A、15 号。两房两卫、68 平方米，分有阳台（A1）与无阳台（A2）两个版本。这是进入这栋楼最便宜的方式，也是项目「RM864,500 起」这个说法的来源——而按这个价格，它同时也是非公民买不了的那一部分。
B 型 stack · 1,001 平方尺
3A、05、06、07、08 号。三房两卫、93 平方米，同样分有阳台（B1）与无阳台（B2）。面积与 C 型相同——差别在于它在平面上的位置，也就是它看出去是什么。报价约 RM1,118,000 起，落在槟岛外国人门槛之上。
C 型 stack · 1,001 平方尺
01、02、03、09 号——三个 stack 里数量最少的一组，通常意味着落在平面的两端。与 B 型同样是 1,001 平方尺三房两卫，分 C1（有阳台）与 C2（无阳台），报价约 RM1,121,000 起。如果你在意朝向与景观，这是第一个该问的 stack——稀少与位置，通常是同时出现的。
四个设施楼层——1、9、56、57
逐字取自 EXSIM 为本项目公布的编号设施平面图。企业图库对其中几个空间的命名不同——exsim.com.my 上的 Sky Lounge、Games Room、Study Room，就是微网站上的 Horizon Lounge、Fun Hub、Mindspace。同一批空间，官方资料里有两套命名。
抵达层
- Coastal Arrival 海岸抵达区
- Arrival Bay 落客区
- Horizon Lobby 大堂
主设施层
- 观星与瑜伽平台
- Firelight 烧烤吧
- Breeze Walk 步道
- Mindspace 静思空间
- 儿童探索游戏区
- Readery Deck 阅读平台
- Breeze Lounge 休闲厅
- Serenity Garden 静园
- Herbs Haven 香草园
- Coastal Fit 户外健身
- Seaside Court 球场
- Lumina Hall 多功能厅
- Coastal Gym 健身房
空中平台
- Aquora Deck 水台
- Astral Lagoon 空中泳池
- Stargaze Soak 按摩池
- Mirage Bay 浅水池
塔冠
- Fun Hub 游戏空间
- Horizon Lounge 观景休闲厅
项目目前进度
The Lighthauz @ Gelugor, Penang 全部 6 种户型图
六个变体、两种面积，每一对之间的差别就是阳台。A1 有、A2 没有；B1 有、B2 没有；C1 有、C2 没有。所有面积均直接读自发展商自己的户型图标题栏。各户型总数官方未公布，但标准层平面图给了你比例——而当你在问「还剩什么」的时候，比例才是关键。
走进 The Lighthauz @ Gelugor, Penang
The Lighthauz @ Gelugor, Penang 的确切位置
日落洞，位于槟岛东岸，夹在林苍祐大道（Tun Dr Lim Chong Eu Expressway）与槟威海峡之间的海滨走廊上。发展商自己在标准层平面图上标注的朝向，比它的地址文案更能说明这块地：西北向武吉杜倍（Bukit Dumbar）、西向日落洞、东南向槟威大桥、东向隔海的威省。
本页不写坐标，这是刻意的。EXSIM 就本项目只公布了吉隆坡总部与乔治市销售中心的地址——没有地段编号、没有门牌号、没有项目本身的邮区编号。两个二手来源给出的读数相差约四十米。与其挑一个当作事实呈现，上方地图定位到的是发展商自己文案里写明的行政区。买卖合约签发时，地段编号会写在上面——那才是可信的数字。
- 林苍祐大道官方称可直接接驳发展商原文，未给数字
- 槟威大桥官方称可直接接驳发展商原文，未给数字
- 拟建 Mutiara 轻快铁 · Penang Waterfront 站仅为拟议发展商自己打上了星号
- 马来西亚理科大学（USM）官方未公布数字由槟城房产网站点名，非发展商
- 南华医院官方未公布数字由槟城房产网站点名，非发展商
- 乔治市中心官方未公布数字EXSIM 点名了城市，但未公布距离
671 个单位、已建 10.59%，执照持有人 EXSIM Waterfront Sdn Bhd
| 项目编号 | 登记名称 | 持牌发展商 | 广告销售准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 准证上的价格带 | 已建 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31088-1 | The Lighthauz | EXSIM Waterfront Sdn Bhd（31088） | 31088-1/10-2028/0882(A)-(S) | 2028-10-21 | 671 | 2–3 / 2 | RM890,000 – RM1,209,000 | 10.59% | Lancar |
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。你自己也查得到：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=31088-1
外国人买家：价格带正好跨过槟城的门槛
槟城非公民在岛上购买分层产业的最低门槛是 RM100 万。而这里的核准价格带是 RM890,000 至 RM1,209,000 —— 项目有一部分够资格，有一部分不够。
所以这是一间一间的问题。不要接受「The Lighthauz 外国人可以买」这种关于整个项目的答案。要问那一间、那个价格，并在付订金前拿到书面确认。
已建 10.59%，准证到 2028 年 10 月
这个百分比是 EXSIM Waterfront 依法定 7(f) 报表向部门申报的自家进度。在这个阶段，你买的是「交付」，不是一栋楼 —— 所以买卖合约里的交楼条款与迟交赔偿（LAD），是整笔交易里最重要的部分。
记下今天的百分比、三个月后再查、银行每一期放款前再查。这是买新盘时唯一一个能从公开来源自己查证的数字。
持牌实体
EXSIM 是横跨多家项目公司的品牌；这里的执照持有人是 EXSIM Waterfront Sdn Bhd。它才是你合约上的交易对手，也是你做公司查册要用的名字。
关于 EXSIM Waterfront Sdn Bhd (EXSIM Group)
项目自家联络页上印的发展商实体是 EXSIM Waterfront Sdn. Bhd.（1486857-W），办公地址在吉隆坡旧巴生路 Millerz Square 的 EXSIM Tower 35 楼，槟城销售中心设于 Jalan Sultan Ahmad Shah 的 MBF Tower。注册号序列指向一家约 2022 年成立的公司——这是项目公司，不是集团的资产负债表。
EXSIM 在产品上的成绩是扎实的，我会照说：FIABCI 世界级奖项、其他项目上的 GreenRE 认证，以及把小面积做好的真本事。这里的设施规划野心不小——56 楼空中泳池与按摩池、57 楼休闲厅，这个规格即便放在吉隆坡也不常见。
但资料披露这一块比较弱，有三件事你应该知道。第一，lighthauz.com.my 与 exsim.com.my 都没有公布广告与销售准证。第二，发展商从未载明地契——一个依 KPKT 核准楼书整理资料的槟城网站把它记录为「有待发展商书面确认」，而所有代理网站都写永久地契。第三，微网站有复制贴上的瑕疵：免责声明页至今仍是另一个 EXSIM 项目的模板，链接指向那个项目的楼书，页尾也写着那个项目的版权行。
电子楼书在 lighthauz.com.my 与 EXSIM 企业网站上都有。它是十八页完全没有文字图层的点阵图，所以法定栏位就算在里面，也是在一张图片里。如果你要执照与准证号码，请要求以文字形式提供。
常见问题
外国人可以买 The Lighthauz 吗？
三房户型，大概可以；两房户型，大概不行。槟岛规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉，而「非公民」包含马来西亚永久居民。
1,001 平方尺的 B 与 C 型报价约 RM1,118,000 与 RM1,121,000 起——在门槛之上；732 平方尺的 A 型报价约 RM864,500 起，而一个依核准楼书整理的槟城网站记录全案为 RM890,000 起——在门槛之下。
我两次写了「大概」，是刻意的。那些是开盘价与代理报价，不是法定价格上限，而发展商根本没有公布任何价格。州政府审核的，是你实际被推介的那个单位、那一层、当天的那个价格。
价格之外也要算：槟州在批准外国人购买时征收的州征费——2014 年 2 月 1 日起实施的税率为成交价 3%，签约当日的实际税率请让律师书面确认——以及 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅产业统一适用的 8% 转名印花税。
到底是 56 层还是 57 层？
57 层，而且发展商自己的设施平面图就能定案。图上在 56 楼列了 Astral Lagoon 空中泳池、Stargaze Soak 按摩池与 Mirage Bay 浅水池，在 57 楼列了 Fun Hub 与 Horizon Lounge。要有 57 楼的设施层，楼就得有 57 层。
有些代理资料写 56。当宣传资料与发展商自己的图纸冲突时，以图纸为准。
我该选哪一个 stack？
从标准层平面图开始，因为 EXSIM 确实把朝向标在上面了：西北向武吉杜倍、西向日落洞、东南向槟威大桥、东向隔海的威省。
接着用单位编号来对：A 型是 10、11、12、13、13A、15；B 型是 3A、05、06、07、08；C 型是 01、02、03、09。
C 型每层只有四户，是最少的一组，通常意味着落在平面两端、视野更开阔；A 型是最低的入场价；B 与 C 面积完全相同，所以在这两者之间，决定的只是「你看出去是什么」和「走到电梯有多远」。
把你在考虑的楼层发给我，我告诉你那一层各 stack 还剩什么，而不是笼统地讲。
价格和完工日期是多少？
两者都没有官方公布，而流传的两套价格彼此也对不上。一个槟城房产网站记录全案 RM890,000 起；代理微网站报的是 A 型 RM864,500 起、B 型 RM1,118,000 起、C 型 RM1,121,000 起。同一栋楼，起点不同。
完工日期发展商在任何地方都没有载明。代理网站写 2030 年第二季；我无法核实，他们也一样。
有纪录的是：塔楼正在施工，2026 年第二、三季的工地实拍都已公布。我直接向发展商拿最新价目表与交房条款，把今天真正准确的资料发给你。
是永久地契吗？
发展商没说，这就是诚实的答案。项目微网站与 EXSIM 企业页在任何地方都没有载明地契。一个依 KPKT 核准楼书整理资料的槟城网站，在 2025 年 11 月把土地地契记录为「有待发展商书面确认」；而所有代理网站都写永久地契。
我不是在抠字眼。永久地契和「剩 80 年的 99 年租赁」之间，在银行成数、转售买家池与长期价值上的差距很大。如果它是永久地契，发展商一句书面的话就能定案。
这句话我会去要，而且我会把回覆原文转给你，不做摘要。
住宅地契还是商业地契？
官方未载明。产品被归类为服务式公寓，而马来西亚的服务式公寓一般建在 Bangunan Perniagaan（商业）地契上。
如果这里也是如此，请预期地方政府按商业税率征收门牌税、商业水电费率，以及通常低于住宅地契公寓的银行贷款成数。以十年持有期计，光是水电差额，在一个 1,001 平方尺的家庭单位上就不是小数。
「很可能」不等于「已确认」。付订金之前索取母地契，或让律师做产权搜索，并把答案计入你的出价。
管理费是多少？
未公布，而流传的两个数字相差超过一倍。一个聚合网站说每平方尺 RM0.46（含储备金），另一个说每平方尺 RM0.94（含储备金）并称出自发展商文件。两者我都无法核实。
以 1,001 平方尺的单位算，这是每月约 RM460 与 RM940 的差别——一年约 RM5,760。这不是四舍五入的误差，而是你持有成本与净收益里实实在在的一块。
一栋有 56 楼空中泳池、57 楼休闲厅、9 楼十三项设施平台的塔楼，运作起来是贵的。签约前把费率拿到白纸黑字，并问清楚包含哪些项目。
和同一发展商在乔治市的 Noordinz Suites 比，差在哪？
虽然同属一个集团、也共有「准证未公布」这个问题，但两者面向的买家完全不同。
Noordinz 是 29 层、603 间套房，只有两种面积——377 平方尺单间与 603 平方尺双钥匙。它是位于乔治市遗产区 Weld Quay 海滨的纯出租收益型产品。
The Lighthauz 是 57 层，每 15 户里有 9 户是 1,001 平方尺的三房住宅。它在日落洞，是一栋带出租选项的家庭型楼盘，并有两层塔冠设施。
对非马来西亚买家而言，差别是决定性的：以流传的定价看，Noordinz 似乎没有任何单位高于槟岛 100 万令吉门槛，而 The Lighthauz 三个 stack 里有两个在门槛之上。
两者的缺口是一样的——准证未公布、地契未载明、完工期未定。用同样的七个问题去问两边，比较答案，而不是比较楼书。
本页有哪些内容尚未核实？
我宁可先列出来，也不要你以后才发现。671 这个单位总数，来自一个槟城房产网站读取 KPKT 核准楼书，不是 EXSIM 直接公布的。57 层这个数字，是从发展商自己的设施楼层推出来的，不是它明说的。各户型单位数完全没有公布。地契、土地地契类别、价格上限、完工日期、管理费与车位比，全部未公布。
有一个聚合网站称车位约 1,378 个，配六部客梯与一部货梯。如果电梯数属实，那是 57 层楼里每部客梯约承担 96 户，对这个高度的塔楼来说偏少。我无法核实，而这会是我到售楼处第一个要查的事。
另外提醒：有一个看起来很权威、专写这个项目的旅游资讯站，其实是 AI 生成的聚合内容，参考来源全是代理微网站。它不是独立来源，我也没有把它当独立来源使用。
选哪个 stack，以及你被允许买它吗？
在这栋楼里，这两个问题其实是同一个。如果你不是马来西亚人，答案从 1,001 平方尺的两个 stack 开始，我可以告诉你 B 与 C 各自朝哪一面。如果你是马来西亚人，732 平方尺的 A 型是较低的入场价，整个平面层都对你开放。不论哪一种，告诉我你的预算与想要的朝向，我把真正还剩下的东西回给你。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-08-12 · 最后核对日期 2026-08-12，依据 EXSIM Waterfront Sdn Bhd (EXSIM Group) 官方公布的项目资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的完成度
这不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的认证完成百分比与项目状态。状态用词是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
31088-1 · THE LIGHTHAUZ
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 单位数 | 完成度 | 组件状态 | CCC |
|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis | 671 | 10.59% | Lancar | — |
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-09-05，项目代码 31088-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。