Keeperz Suites @ 槟城牛汝莪 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Keeperz Suites发展商：EXSIM Waterfront Sdn Bhd
- 位置
- 槟岛牛汝莪PT 224, Seksyen 8, Bandar George Town，东北县
- 地契
- 永久地契商业地，2.14 英亩（93,010 平方尺）
- 塔楼
- A 座 · B 座各 21 层，设地下室，21 楼以天桥相连
- 单位数
- 493 户A 座 236 · B 座 257，另有 13 间双层店铺
- 户型
- 2 种面积、5 个变体484 平方尺（A 型）与 581 平方尺双钥匙（B 型）
- 设施
- 1 楼、5 楼、21 楼5 楼景观平台，21 楼空中平台
- 停车位
- 388 个地下室及 3–4 楼，含 5 个残障车位
- 政府准证
- 31088-2/03-2029/0210(A)-(S)有效期 2026 年 3 月 16 日至 2029 年 3 月 15 日
- 外国买家
- RM100 万门槛槟城对非公民购买分层地契产业的最低价格
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 Keeperz Suites，六件该早点知道的事
四件是值得把它放进名单的理由，两件是下订前要先问清楚的问题。六件都出自发展商资料表或政府登记资料。
2.14 英亩，永久地契
发展商资料表写明：93,010 平方尺商业地，永久地契。槟岛的好海滨地段越来越少，永久地契让你将来转售时不必再算地契剩几年。
刻意建在 The Lighthauz 旁边
名字就是故事：灯塔旁的守塔人之家。两个项目都是 EXSIM 开发、并排而建，将来共用街景、海滨步道，工期也大致同步。
真正能当两个家用的双钥匙
B 型 581 平方尺，从共用玄关分成两间单间，各自有厨房、浴室和冷气机位。自住一间、出租一间，或两间都租——一份地契、一笔贷款。
像样的泳池层，不是摆设
B 座 21 楼有 32 米 × 6.3 米无边泳池、儿童浅水池、按摩池和水疗池，平台面积 762 平方米。A 座 21 楼另有空中健身房、游戏室和共享办公空间。
商业地契，账单也是商业费率
土地用途是商业地（HDA）。门牌税、水电费会按商业费率计算，银行贷款成数也可能比住宅公寓低。这些从一开始就要算进去。
交屋期是 48 个月，不是 36
政府登记显示：H 表合约原本 36 个月的法定交屋期，已获批延长 12 个月至 48 个月。这不是延误，是已批准的期限——但你要用这个数字来规划。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选你的塔楼
A 座
住宅层从 5 楼到 20 楼共 16 层。10 楼以下每层约 21 户，11 楼以上每层只有约 11 户——高楼层的密度明显低很多。21 楼是游戏室、共享办公空间与空中健身房，并以天桥连接 B 座。
B 座
住宅层从 5 楼到 19 楼共 15 层，20 楼是机电设备层。5–8 楼每层约 23 户，9 楼以上每层约 15 户。泳池都在 B 座：21 楼有 32 米无边泳池、儿童浅水池、按摩池和水疗池。
设施，按楼层分
取自发展商设施规划图，图上注明尚未定案。
入口 · 地面层
- 落客区
- 大堂休息厅
- The Eden’s Gate 绿墙
- The Stellar Dust 特色车道
- First Bloom 雕塑
- 1–2 楼共 13 间双层店铺
景观平台
- Kids Whimsyland 儿童游乐区
- The Serene Glade 休憩区
- Aurora Grillscape 烧烤亭
- The Mist Gate 水景
- The Garden of Delights 都市农园
- 香草园
A 座空中平台
- 空中健身房
- 游戏室
- 共享办公空间
- 通往 B 座的天桥
B 座空中平台
- Horizon Pool 32 米 × 6.3 米无边泳池
- Little Mariners 儿童浅水池
- 浅水池
- 按摩池
- 水疗池
- Meridien Walk 泳池步道
- 家庭休息区
- Seafarers Nook 下沉式休息区
- Watchpoint Terrace 泳池休息区
- 户外冲身区
项目现在走到哪一步
走进 Keeperz Suites @ 槟城牛汝莪
Keeperz Suites @ 槟城牛汝莪 在哪里
槟岛东北县牛汝莪海滨，面向林苍祐大道（Tun Dr Lim Chong Eu Expressway）——位于乔治市与槟城大桥之间的东海岸，就在 The Lighthauz 旁边。
地图定位取自国家房屋登记系统中项目 31088-2 的坐标，不是附近地标。距离均为从此点起算的直线距离。
- 林祥雄美术馆210 米直线距离
- 理科大学（USM）2.8 公里直线距离
- 槟城大桥4.0 公里至桥身直线距离
- 光大（KOMTAR），乔治市4.6 公里直线距离
- Queensbay Mall4.8 公里直线距离
- 岛屿医院（Island Hospital）5.2 公里直线距离
- Gurney Plaza 新关仔角广场7.0 公里直线距离
- 槟城国际机场10.0 公里直线距离
政府登记编号 31088-2——493 户，数字对得上
发展商执照持有人是 EXSIM Waterfront Sdn Bhd（31088），与隔壁 The Lighthauz 是同一家 EXSIM 公司。国家登记系统把 Keeperz Suites 登记为一个项目、两个服务式公寓组成部分。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31088-2 | Keeperz Suites — serviced apartment component (236 units) | 31088-2/03-2029/0210(A)-(S) | 15 Mar 2029 | 236 | 2 / 1–2 | 完成 5.64% · 进度正常 |
| 31088-2 | Keeperz Suites — serviced apartment component (257 units) | 31088-2/03-2029/0210(A)-(S) | 15 Mar 2029 | 257 | 2 / 1–2 | 完成 5.58% · 进度正常 |
| 合计 | 493 | 持牌发展商：EXSIM Waterfront Sdn Bhd (31088) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 9 月 29 日读取自 teduh.kpkt.gov.my（HIMS 数据更新至 2026 年 9 月 28 日）。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=31088-2
236 + 257 = 493，与发展商资料表完全一致
两个独立来源在总数和分配上都对得上：A 座 236 户、B 座 257 户。登记坐标位于牛汝莪海滨、距林祥雄美术馆 210 米，与发展商的地段图一致。
准证价格区间说明了什么，没说明什么
广告准证为每个组成部分登记了一个价格区间：236 户部分为 RM1,036,901 至 RM1,264,016，257 户部分为 RM820,100 至 RM1,264,016。这是发展商获准在其范围内做广告的区间，不是任何一个单位在某一天的售价。对外国买家来说这很关键：槟城非公民购买分层产业的门槛是 RM100 万，能不能买，要看那个单位签约时的实际价格。
交屋时钟已经是 48 个月
买卖合约采用 H 表（分层产业）。登记显示原本 36 个月的交屋期，已获批延长 12 个月，共 48 个月——与发展商资料表上写的「48 个月」吻合。从你的签约日起算 48 个月，而不是从推出日算。
完成约 5.6%
最新 7(f) 报告中，两个组成部分都约完成 5.6%，状态为「lancar」（进度正常）。在这个阶段，你买的是「交屋的承诺」，不是一栋楼——合约里的延迟赔偿条款，比样品屋更重要。
关于 EXSIM 集团
EXSIM 集团是马来西亚发展商，在吉隆坡以设计感强、户型紧凑高效的服务式公寓闻名。在槟城，它正在形成一个项目群：乔治市的 Noordinz Suites、牛汝莪的 The Lighthauz，以及紧邻其旁的 Keeperz Suites。
Keeperz 是较小、更偏向出租的那一个。The Lighthauz 是一栋 57 层、以 1,001 平方尺三房为主的家庭型塔楼；Keeperz 则是两栋 21 层，只有 484 平方尺和 581 平方尺双钥匙——瞄准租金回报与首购族。
发展商资料表上的顾问团队：BYG Architecture（建筑师）、Perunding YAA（土木与结构）、GH Tag Consultancy（机电）、Jurukur Bahan FPX（估算师）、Landart Design（景观）、Aprilist Associates（室内设计）。总承包商尚未公布——这值得追问，因为它是能否准时交屋最重要的单一指标。
老实说一句：截至本文撰写时，EXSIM 集团官网的槟城项目只列出 The Lighthauz、Noordinz Suites 和 22 Macalisterz，还没有 Keeperz Suites。项目在政府登记系统里有有效准证，只是官网还没更新。
常见问题
Keeperz Suites 一共有多少个单位？
493 户服务式公寓：A 座 236 户、B 座 257 户。发展商资料表与政府登记的总数完全一致。
另外 1–2 楼有 13 间双层店铺，不包括在 493 户之内。
Keeperz Suites 是永久地契吗？
是。发展商资料表写明：2.14 英亩商业地（HDA），永久地契。
有些槟城房产网站在资料表流出前写「尚未确认」。永久地契是发展商的官方说法，最终以律师查册为准。
Keeperz Suites 有哪些户型和面积？
两种面积。A 型 484 平方尺（45 平方米），图示为两房、浴室与厕所分开，有 A1、A1a、A1b 三个变体及镜像单位。
B 型 581 平方尺（54 平方米），双钥匙设计，从共用玄关分成两间可独立使用的单间，有 B1、B1a 两个变体及镜像单位。
外国人可以买 Keeperz Suites 吗？
只有价格达到或超过 RM100 万的单位可以——这是槟城对非公民购买分层产业的最低门槛。需要州政府批准，买入后三年内不得转售。
在槟岛，RM100 万至 RM150 万之间的分层产业，州政府征费是 1.5%（一般为 3%）。另外，自 2026 年 1 月 1 日起，非公民一律缴付 8% 印花税。把你看中的单位发给我，我帮你查它以今天的价格是否过得了门槛。
Keeperz Suites 离 The Lighthauz 多近？
就在隔壁。发展商的地段图和命名都把 Keeperz 放在牛汝莪海滨 The Lighthauz 旁边——灯塔旁的「守塔人之家」。
两者是不同产品：The Lighthauz 是一栋 57 层、以 1,001 平方尺三房为主的塔楼；Keeperz 是两栋 21 层、484 与 581 平方尺的单位。
Keeperz Suites 什么时候完工？
按 H 表合约，交屋期是从你的签约日起 48 个月——36 个月加上政府登记中已获批的 12 个月延长期。
广告准证于 2026 年 3 月 16 日核发，2026 年 9 月工程约完成 5.6%，所以 2030 年是比较实际的交屋时间。准确日期取决于你的签约日。
该选哪一层、哪个朝向？
先决定景观。每一层都标明东南（槟城大桥与威省）或西北（Bukit Dumbar）。现场 100 英尺和 200 英尺的实拍照片，让你看到 9–11 楼和 18–20 楼真正的视野。
再看密度。A 座从 11 楼起每层由约 21 户降到约 11 户；B 座从 9 楼起由约 23 户降到约 15 户。同一条走廊的邻居越少，住起来越安静，将来转售也越有说服力。
价格和管理费是多少？
我不会转述网上流传的数字——几个版本彼此不一致，也都不是你当天真正拿到的报价。
唯一公开的价格资料，是上面政府登记的准证价格区间。最新价目表、仍可售的单位和书面管理费，WhatsApp 我，我发给你今天准确的版本。
适合做 Airbnb 或短租投资吗？
这个产品本身就是为出租设计的——尤其是双钥匙 B 型——发展商也为配套家具的单位提供 Mana Mana Hospitality 的托管出租方案。
两点提醒：槟岛的短租规定由地方政府和大厦管理条例决定，不是发展商能保证的，而且可能改变；其次这是商业地契，持有成本比住宅公寓高。营运方的条款，你问我，我陪你把数字算清楚。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-09-29 · 最后核对日期 2026-09-29，依据EXSIM Waterfront 官方公布的项目资料及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
31088-2 · KEEPERZ SUITES
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 21 层 Lancar | 2 / 1, 2 | — | 236 | RM1,036,901.00 – RM1,264,016.00 | 5.64% |
| Pangsapuri Servis 21 层 Lancar | 2 / 1, 2 | — | 257 | RM820,100.00 – RM1,264,016.00 | 5.58% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 31088-2。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。