Lightwater Residences @ 槟城牛汝莪
The Light City 临海一侧的两栋 34 层大楼，262 户永久地契公寓，距离槟城海滨会展中心（PWCC）343 米——面积 1,152 至 3,186 平方尺，标准层每层只有 5 户。整个准证价格区间都高于槟岛分层产业的 RM1,000,000 门槛，外国买家在取得州政府批准后可以购买。
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Lightwater Residences @ 槟城牛汝莪 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Lightwater ResidencesIJM Land 在 The Light City 的项目 · 执照持有人 Jaringan Simfoni Sdn Bhd
- 位置
- 牛汝莪 The Light City槟岛东北县（Daerah Timur Laut）· 距槟城海滨会展中心 343 米
- 地契
- 永久地契发展商项目页面与提交给政府登记的广告都写明
- 座数
- A 座 · B 座各 34 层，占地 2.87 英亩
- 单位数
- 262 户每座 131 户 · 标准层每层 5 户
- 户型
- 1,152 至 3,186 平方尺A 至 E 五个户型系列，从两房到每座顶层的两个大单位
- 设施
- 6 楼与 25 楼会所平台设泳池与健身房；空中酒廊设私人宴客厅
- 完工
- 预计 2028 年 12 月发展商公布的日期 · 政府登记显示完成 22.63%，进度正常
- 政府准证
- 19902-2/04-2027/0306(A)-(S)有效期 2024 年 4 月 8 日至 2027 年 4 月 7 日
- 外国买家
- 可以购买，须州政府批准整个准证价格区间高于槟岛分层产业 RM1,000,000 门槛 · 土著保留单位除外
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 Lightwater Residences，询问之前该先知道的六件事
四件是这个级别的买家会把它放进名单的理由，两件是要先问清楚的事。六件都出自发展商自己的资料、The Edge Malaysia 对项目的报道，或政府登记。
永久地契，位于整体规划区的海滨
发展商在项目页面和提交给登记系统的广告上都写明永久地契。地段在 The Light City——IJM 占地 32.76 英亩的综合规划区，里面还有槟城海滨会展中心、The Waterfront Shoppes 商场、酒店和办公楼。Lightwater Residences 是区内临海的公寓，发展商主打槟城大桥景观。
2.87 英亩只盖 262 户，标准层一层 5 户
The Edge Malaysia 报道，项目占地 2.87 英亩、共 262 户。按登记上的单位清单，标准层每层 5 户，每座有三层只有 3 户，顶层只有 2 户。发展商把私人电梯厅列为单位的附属部分——在这样的密度下，你买的就是这份私密。
最小的单位也有 1,152 平方尺
这里没有小型投资户型。A 系列两房是 1,152 平方尺，三房介于 1,410 至 1,690 平方尺，每座顶层各有一户 2,454 平方尺和一户 3,186 平方尺。这是为自住业主设计的大楼。
按准证价格区间，外国买家可以买
广告准证上最低的数字是 RM2,390,000，远高于槟岛非公民购买分层产业的 RM1,000,000 门槛。外国买家需要州政府批准，批准时缴州政府征费，并缴非公民一律 8% 的印花税；土著保留单位不能买。整个流程和远程签约怎么安排，我可以一步一步跟你说明。
工程还在前段，交屋期是 48 个月
2026 年 10 月登记显示完成 22.63%，距离登记上第一份合约大约 20 个月。登记同时记录了一项已批准的 12 个月延期，交屋期因此是 48 个月，而不是标准的 36 个月。发展商自己预计 2028 年 12 月完工。贷款和资金安排要按较长的期限来计划。
细读地契条件，并问清楚开放了哪些单位
发展商广告注明：土地抵押给四家银行；而且首次转名后两年内，未经州政府书面同意不得转让。我读取登记时，B 座所有单位都还显示为未售出。到底开放了哪一座、哪些单位可以预订，问我；转让条件请你的律师解释清楚。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选择座别
A 座
住宅层从 7 楼到 33A 楼，共 28 层。其中 24 层每层 5 户；23A 楼、25 楼和 26 楼每层只有 3 户，最高一层是全座最大的两个单位。我读取登记当天，A 座 131 户里有 50 户记录为已售出、81 户尚未售出，另有 22 户标示为土著保留单位。
B 座
户数和 A 座一样——131 户，住宅层从 7 楼到 33A 楼共 28 层，户型组合相同，但户型编号不同（B3 和 B1 取代 B 和 B2；顶层是 D1 和 E1）。我读取登记当天，B 座 131 户全部记录为尚未售出，其中 38 户标示为土著保留单位。B 座是否已经开放销售，问我。
设施，按楼层分
取自发展商提交给政府登记的广告，以及 IJM Land 官网转载的 The Edge Malaysia 项目报道。
会所与花园平台
- 泳池
- 健身房
- 体适能室
- 室内儿童游乐场
- 影音室
- 音乐室
- 瑜伽与冥想室
- 养生室
- 多功能工作室
- 厨房
- 烧烤区
空中平台
- 空中酒廊
- 威士忌吧
- 雪茄室
- 私人宴客厅
- 按摩池
- 桑拿
项目现在走到哪一步
走进 Lightwater Residences @ 槟城牛汝莪
Lightwater Residences @ 槟城牛汝莪 在哪里
槟岛东岸牛汝莪，The Light City 临海的一侧——直线距离槟城海滨会展中心（PWCC）343 米，距离槟城大桥 3.7 公里。
地图定位取自国家房屋登记系统中项目 19902-2 的坐标，不是旁边的地标。距离均为从此点起算的直线距离。
- 槟城海滨会展中心（PWCC）343 米直线距离
- E-Gate 商业中心（Lebuh Tunku Kudin 2）586 米直线距离
- 理科大学（USM）2.5 公里直线距离
- 槟城大桥3.7 公里直线距离
- Queensbay Mall4.5 公里直线距离
- 光华华小（SJK(C) Kwang Hwa），Sungai Nibong4.6 公里直线距离
- 光大（KOMTAR），乔治市4.9 公里直线距离
- 岛屿医院（Island Hospital）5.6 公里直线距离
- 槟城国际机场9.7 公里直线距离
政府登记编号 19902-2——262 户，工程完成 22.63%
发展商执照持有人是 Jaringan Simfoni Sdn Bhd（19902），属于 IJM 集团，注册地址在八打灵再也的 Wisma IJM，营业地址在牛汝莪的 The Light Exchange。它在国家登记系统里有两个项目，都在 The Light City：Mezzo（19902-1）和 Lightwater Residences（19902-2）。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 19902-2 | Lightwater Residences — flats / condominium, 34 storeys (131 units) | 19902-2/04-2027/0306(A)-(S) | 7 Apr 2027 | 131 | 2–4 / 2–4 | 完成 22.63% · 进度正常 |
| 19902-2 | Lightwater Residences — flats / condominium, 34 storeys (131 units) | 19902-2/04-2027/0306(A)-(S) | 7 Apr 2027 | 131 | not itemised | 完成 22.63% · 进度正常 |
| 合计 | 262 | 持牌发展商：Jaringan Simfoni Sdn Bhd (19902) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 2 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=19902-2
登记 262 户，发展商页面也是 262 户
登记系统把 Lightwater Residences 列为两个组成部分，各 131 个公寓单位、34 层——一座一个；发展商页面同样写每座 131 户。两座的单位清单都从 7 楼排到 33A 楼。我读取当天，登记显示 50 户已售出（全部在 A 座）、212 户尚未售出；有 60 户标示为土著保留单位，A 座 22 户、B 座 38 户。
准证价格区间说明了什么——外国买家的位置在哪里
广告准证上，一个组成部分的最低价是 RM2,390,000，另一个是 RM2,414,000，两者的最高价都是 RM7,132,000。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价。槟岛非公民购买分层产业的门槛是 RM1,000,000，整个区间都在门槛之上，所以外国买家可以购买，但须取得州政府批准并缴付州政府征费。土著保留单位不开放给外国人。
H 表合约，交屋期从 36 个月延长到 48 个月
买卖合约采用 H 表（分层产业）。登记记录了一项已批准的延期：在标准的 36 个月之上加 12 个月，共 48 个月。第一份合约日期是 2025 年 2 月 17 日，所以按那份合约，最迟交屋日是 2029 年 2 月 17 日，而不是 2028 年 2 月 17 日。签约前，先看清楚你自己那份合约上印的交屋期。
完成 22.63%，准证到 2027 年 4 月
最新报告显示两个组成部分都完成 22.63%，状态为「lancar」（进度正常）；完工与合格证书（CCC）还没有记录，这个阶段属于正常。发展商项目页面写的预计完工日期是 2028 年 12 月——那是目标，不是合约承诺。广告准证有效至 2027 年 4 月 7 日，届时如果还有单位在卖，就需要更新准证。
关于 IJM Land
IJM Land 是 IJM Corporation 的房产部门，后者是大马规模较大的上市建筑与产业集团之一。The Light City 由 IJM 与新加坡 Perennial 的联营公司开发；Lightwater Residences 的发展商执照由 Jaringan Simfoni Sdn Bhd 持有，销售办事处设在牛汝莪 Lebuh Tunku Kudin 3 的 Menara IJM Land。
过往成绩就是同一整体规划的第一期。The Edge Malaysia 报道，The Light Waterfront Penang 是占地 152 英亩的整体规划，第一期 42 英亩——The Light Linear 和 The Light Collection——共 1,177 个住宅单位，都已交屋。你今天就可以走进这些大楼，看 IJM 的海滨住宅入住多年之后是什么样子。
The Light City 是第二个区块：同一篇报道说，占地 32.76 英亩，发展总值超过 RM45 亿，包括会展中心、The Waterfront Shoppes 商场、两家酒店、办公楼和 Mezzo 公寓。Lightwater Residences 本身的发展总值报道为 RM6.94 亿，列出的特点包括雨水收集系统、电动车充电位、太阳能板和 GreenRE Gold 评级；发展商页面注明共有 638 个停车位。
老实说一句：登记上已经记录了交屋期从 36 个月延长到 48 个月的批准，而 2026 年 10 月工程进度是 22.63%。这和 2028 年 12 月的目标对得上，但余裕不多。另外，土地抵押给四家银行作为项目融资——这种规模的项目属于正常，签约时你的律师会通过赎契文件处理。
常见问题
Lightwater Residences 一共有多少个单位？
两栋 34 层公寓，共 262 户，每座 131 户。发展商项目页面和政府登记的总数一致。
每座的住宅层从 7 楼到 33A 楼共 28 层：标准层每层 5 户，23A 楼、25 楼和 26 楼每层 3 户，顶层 2 户。
Lightwater Residences 是永久地契吗？
是。发展商在项目页面和提交给房屋登记系统的广告上都写明永久地契（Freehold）。
同一份广告有两点值得请律师解释：土地抵押给四家银行作为项目融资；以及首次转名后两年内，未经州政府书面同意不得转让。
Lightwater Residences 有哪些户型？面积多大？
共 A 至 E 五个户型系列。A 系列两房 1,152 平方尺（156 户）。B 系列三房共 48 户：B 型和 B3 型 1,410 平方尺，B1 型 1,572 平方尺，B2 型 1,561 平方尺。C 型 1,690 平方尺、三房三卫（54 户）。
每座顶层各有一户 D 型 2,454 平方尺和一户 E 型 3,186 平方尺。本页的面积和图纸取自发展商向政府登记提交的广告；这里没有放出的编号，WhatsApp 我，你要哪一型我就发哪一型的图纸。
外国人、新加坡人可以买 Lightwater Residences 吗？
按准证价格区间，可以。广告准证上最低的数字是 RM2,390,000，高于槟岛非公民购买分层产业的 RM1,000,000 门槛。土著保留单位除外。
你需要取得州政府批准，批准时缴 3% 州政府征费，并缴非公民一律 8% 的印花税，买入后三年内不能转售。人在新加坡、中国或其他地方，我可以安排远程签约，不必专程飞来。
Lightwater Residences 什么时候完工交屋？
发展商项目页面写的预计完工日期是 2028 年 12 月。2026 年 10 月政府登记显示两座都完成 22.63%，进度正常。
合约上，登记记录的是 H 表合约 48 个月的交屋期——标准 36 个月加上已批准的 12 个月延期。第一份合约日期是 2025 年 2 月 17 日，所以按那份合约，最迟是 2029 年 2 月 17 日。
该选哪一座、哪个单位？
先选单位的位置，再选座别。向我要总平面图和楼层平面图，看清楚哪些单位面向大海和槟城大桥，哪些面向 The Light City 其他建筑。然后再决定要一层 5 户的标准层，还是 23A 楼、25 楼、26 楼这三层每层 3 户、紧挨空中平台的楼层。
登记上目前的销售全部在 A 座，共 50 户；B 座还没有销售记录。想要最多楼层可选，先问我两座今天各开放了哪些单位。
Lightwater Residences 价格多少？管理费多少？
我只采用一项公开的价格资料，就是政府准证上的价格区间：RM2,390,000 至 RM7,132,000——这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价。房产网站上的数字我不会转述。
发展商没有公布每月管理费和储备金。WhatsApp 我，我把最新价目表、可选单位和书面的收费发给你。
Lightwater Residences 和 Keeperz Suites 怎么比？
两者直线相距 398 米，对象完全不同。EXSIM 的 Keeperz Suites 是两栋 21 层、493 户服务式公寓，面积 484 和 581 平方尺；Lightwater Residences 是两栋 34 层、262 户公寓，最小 1,152 平方尺。
Keeperz 是小户型产品；Lightwater 是一层 5 户、一家人住的大单位。在 The Light City 里面，同一发展商的另一个公寓是 Mezzo，The Edge Malaysia 报道为两栋 34 层、456 户。
住 The Light City 方便吗？孩子上学、出租有需求吗？
日常生活：直线距离到会展中心 343 米，同一规划区内就有 The Waterfront Shoppes 商场；到理科大学 2.5 公里、Queensbay Mall 4.5 公里、光华华小（SJK(C) Kwang Hwa）4.6 公里、岛屿医院 5.6 公里、机场 9.7 公里。国际学校和其他华小的选择与实际车程，我可以另外整理给你。
出租：这样的大面积单位，适合被派驻槟城、在峇六拜上班的高级主管和家庭，以及与会展中心、酒店相关的长住客。租金数字我不报；打算买来出租的话，先问我这一带同级大单位的实际出租情况。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的单位也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-07，依据发展商项目页面、发展商提交给房屋登记系统的广告、IJM Land 官网转载的 The Edge Malaysia 报道，以及房屋及地方政府部（KPKT）登记资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
19902-2 · LIGHTWATER RESIDENCES
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 34 层 Lancar | 2, 3, 4 / 2, 3, 4 | — | 131 | RM2,390,000.00 – RM7,132,000.00 | 22.63% |
| Rumah Pangsa/Kondo 34 层 Lancar | — | — | 131 | RM2,414,000.00 – RM7,132,000.00 | 22.63% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 19902-2。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。