登嘉楼
登嘉楼在本站只有 1 个已核实项目：瓜拉登嘉楼 Jalan Kampung Tiong 的 Qubaz Suites，发展商 EXSIM Kg Tiong (KT) Sdn Bhd，759 个建在商场之上、取得 GreenRE 认证的服务式公寓，三个户型系列：388 平方尺的单间、506 平方尺的两房、753 平方尺的三房。EXSIM 没公布价格表也没公布地契，所以这里不写价格；但它公布了平方尺与平方米双单位的房间尺寸表，以及连续六个季度共十八张有日期的工地照片。
项目就在瓜拉登嘉楼唐人街临水那一侧，河口与市中心不到 1 公里，南面正对海滨，东边是 MBKT 巴士总站，北边是 Dataran Syahbandar，到苏丹马末机场约 15 分钟。
外国买家这边的算术特别干净，但结果并不好看。登嘉楼对非公民的最低购买价记录为 RM1,000,000，与联邦指引同一个数字，不像隔壁吉兰丹那样需要对帐。这里最大的户型是 753 平方尺，要踩到那条线，尺价得来到约 RM1,328。登嘉楼属半岛，第 433B 条的州同意书照样要办，第 433C 条会让没批准的交易归于无效。律师公会的表格没有登嘉楼的征费记录，但空白不等于确认没有收费——请向土地局要一份书面的收费表。
由路易（Louis Koh）逐个查核，11 年马来西亚房地产经验。数字来自发展商自己的文件与政府房屋计划查册；查不到出处的栏位一律留白。
共 1 个项目
瓜拉登嘉楼 1
地契未公布常见问题
外国人在登嘉楼买房，最低价格门槛是多少？
RM1,000,000。马来西亚律师公会转让实务委员会的各州对照表（第 444/2024 号通函，表格载明资料截至 2024 年 10 月）记录登嘉楼对非公民的最低购买价为 RM1,000,000，并载明农业用地不开放。
与隔壁的吉兰丹不同，这里没有需要调和的矛盾。州数字与同一份通函转载的联邦指引一致——联邦指引规定外国权益不得取得每单位价值低于 RM1,000,000 的产业。州与联邦对得上，所以尽管这个数字把更多买家挡在门外，登嘉楼反而是比较容易给出明确意见的州属之一。
「外国权益」包含马来西亚永久居民。若你是马来西亚公民，以上全部不适用。
登嘉楼的同意程序怎么走？非马来西亚人要付哪些钱？
登嘉楼是半岛州属，《国家土地法典》适用。依第 433B 条，非公民或外国公司须先以书面申请取得州政府事先书面批准，才能受让、承租或承受已批地；第 433C 条规定违反者的交易无效。申请递交给瓜拉登嘉楼的州土地当局。
征费方面，律师公会对照表只对吉打、槟城、彭亨、柔佛记录了明文的外国人征费，登嘉楼项下没有记录。摘要表里没有条目，不等于正面声明没有任何费用，所以请去函登嘉楼土地局索取现行同意申请收费表。
确定要付的部分：自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅产业统一课征 8% 印花税，法条明列服务式公寓与 SOHO。退出时的产业盈利税为五年内 30%、第六年起 10%，任何持有期都没有归零档；通函另载明成交时须预扣售价的 7%。外国买家的贷款成数通常在 60% 至 70% 之间。
外国人买得了本站这个瓜拉登嘉楼项目吗？
按已公布的数字，几乎可以确定不行，而且这笔账算得很干净。Qubaz Suites 公布的最大户型是 753 平方尺。一个 753 平方尺的单位要达到 RM1,000,000，单价得约 RM1,328 每平方尺。506 平方尺的两房要约 RM1,976 每平方尺，388 平方尺的单间要约 RM2,577。
发展商没有公布价目表，所以这不是在说这些单位卖多少钱，而是在说：外国买家要具备资格，它们得卖到多少钱——而这是在一个高楼二手市场很薄的州属。
若你不是马来西亚公民，除非发展商的书面价目表另有说明，否则请把这个项目当作不开放；付任何款项之前，先透过登嘉楼执业律师向登嘉楼州土地及矿务局确认。若你是马来西亚买家，整份价目表都对你开放。
对外国买家来说，登嘉楼与吉兰丹有什么不同？
登嘉楼是两者中比较清楚的一个，而「清楚」本身就有价值，即使数字更高。律师公会对照表对登嘉楼记录 RM1,000,000，与联邦指引一致，农业用地不开放，也没有记录任何征费。没有需要调和的东西。
吉兰丹则不清楚。同一份表对吉兰丹记录 RM500,000——只有联邦指引的一半——而现行执业指南写的是 RM1,000,000。三个立场，公开资料无从调和。
结论是反直觉的：门槛较高但毫不含糊的那个州，交易起来反而容易，因为「付了订金几个月后同意申请被驳回」的代价，远远高于一开始就被告知不行。两个州在付订金之前都需要各自土地局出具的同一种书面裁定，而在吉兰丹，你更需要，不是更不需要。