CTC SkyOne @ Bukit Chagar

约 300 米，这是 CTC Development 自己公布的数字，在项目页上出现了四次。

有两点我宁可现在讲，也不要你日后自己发现。第一，CTC 没有说明这 300 米从哪一点量到哪一点，也没有公布地块坐标或 Plus Code，所以坐在电脑前无法核实。第二，车站还没通车。看房时请自己走一遍并计时。

供你自行对照：武吉查加站在公开铁路资料中的登记坐标是 1.4665 N, 103.7623 E。向 CTC 索取地块坐标，拿去跟这个量。

还没通车。土建与系统测试的目标是 2026 年底完成，交通部长公布的载客通车目标是 2027 年 1 月。首列列车已于 2026 年 2 月抵达兀兰北，测试自此持续进行。

任何写着「RTS 已经在跑」或「2026 年已通车」的资料，都是过期的。武吉查加站到兀兰北的行车时间约 5 分钟。

对 SkyOne 买家的实际意义是：你买的是一个还没开盘的项目，旁边是一条还没通车的铁路。两者目前都按计划推进，但都还没被验证——你的入场价应该反映这一点，而不是先假设它已经兑现。

现在还答不了——今天有谁很肯定地回答你，那是在猜。柔佛州规定非公民购买任何分层产业的最低成交价为 100 万令吉，之上还须州政府批准。CTC 尚未公布价目表，所以没有人知道哪些户型（如果有的话）会跨过这道门槛。

请把整套成本一起算，不只是房价。柔佛州外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉，取较高者；另有一档更高的最低额——成交价低于 100 万令吉的服务式住宅，最低征费是 5 万令吉。CTC 还没有公布价目表，所以没有人知道哪些户型会落在 100 万令吉的哪一侧；决定档次的是成交价本身，不是产品名称。非公民自 2026 年 1 月 1 日起转名统一 8% 印花税。以 100 万令吉的单位计，光印花税就是 8 万令吉，再加 3 万令吉征费，还没算律师费。

我能做的是：价目表一出来，当天发给你，并把符合外国人门槛的户型标出来。发讯息给我，我把你排进这份名单。

土地是永久地契，地契性质是商业分层。两项都直接取自 CTC 官方规格表，而这两件事对买家的作用方向正好相反。

离关卡这么近还是永久地契，确实稀缺，对转售有帮助。但商业分层地契是你持有多久就付多久的成本：门牌税与水电按商业税率计费，不是住宅税率，在小面积单位上这个差距并不小。银行对商业地契服务式公寓的贷款成数，通常也低于住宅地契的公寓——这既压缩你自己的贷款，也压缩你未来买家的池子。

对冲这件事的保障是：CTC 把 SkyOne 归类为受《房屋发展法令》(HDA) 规范的服务式公寓。这带来法定保障——按经认证的施工阶段分期放款、房屋发展账户、以及瑕疵保修期。请索取发展商执照与广告销售准证编号，自己确认这个归类属实。

1,605 个服务式公寓单位 + 22 间零售店铺，分三座塔楼：Tower A 57 层、Tower B 56 层、Tower C 56 层。

CTC 没有公布 1,605 个单位在三座塔之间如何分配，而这个空白比听起来重要。三塔项目里，每塔的单位数决定了多少户人家共用一组电梯核与同一层裙楼设施——这是电梯等候时间与公共区域折旧速度最主要的推手。

还有第二个必须问的理由：这里每一户都是双钥匙或三钥匙，所以实际入住的户数远高于单位数。若三钥匙占比可观，1,605 个单位的项目可能承载两千份以上的租约。订购前，请向 CTC 索取各塔户型配比与标准层平面图。

CTC 表述项目涵盖二房至四房，并全案采用双钥匙与三钥匙概念。但它在自家官网上没有公布任何建筑面积、户型表或户型图，所以本页面也不写这些数字。

有一个值得知道的矛盾：挂着 SkyOne 名字的代理微网站，在同一个页面上一处写最小户型 452 平方尺，另一处写 462 平方尺——同一个项目、同一个 A 型、两个数字。这说明市面流传的营销资料没有对齐到同一个来源。我不会从中挑一个当作事实告诉你。

真正对你有法律约束力的建筑面积，只有写进买卖合约的那一个。户型图一放出来，我会把官方完整版发给你——发讯息给我，落地当天转给你。

三项都没有公布。CTC 项目页至今仍标示 SkyOne 为「即将推出」，没有价目表、没有预计完工日、没有每平方尺管理费率。我不会去编。

我会替你按这个顺序去要：按塔楼与 stack 分列的最新价目表；写进买卖合约的预计交吉日期（不是口头报的）；每平方尺管理费与偿债基金比率；以及每单位车位配额。在一个商业地契、双钥匙的项目里，后面两项对你的实际净回报的影响，远大于表面房价。

发讯息给我，我直接向 CTC 索取，把今天真正有效的资料发给你，而不是某个代理微网站半年前挂的版本。

是真的，而且是全马最严重的一州。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛有 9,972 个已建成未售出的服务式公寓；全国为 19,263 个，总值 165.2 亿令吉；吉隆坡相较之下是 4,181 个。全国这类积压中，约 58.5% 落在 50 万至 100 万令吉这个价格带。

三个实际后果。转售：你面对的是一个买家有大量替代选择的市场——「还可以」的单位会卖很久，而有真正差异化优势的单位（例如步行四分钟到一条真正在跑的铁路）才卖得起溢价。租金：竞争房东的池子很深，租金天花板被压住，用 2024 年营销资料算出来的毛回报率应该打折看待。银行估价：估价师主要看近期成交可比案例，在供应过剩的次市场里这些可比价是软的，可能造成你的买入价与未来买家银行愿意认可的估价之间出现落差。

反面的话我也照实说：积压是区级统计，而这里是车站级位置。在过剩市场中卖得掉的，是那些「有存在理由」的单位。如果 SkyOne 那 300 米在你实地走过之后站得住，它就有这个理由；如果站不住，那你买的就是一间普通的服务式公寓，而且是买进了全马最严重的供应过剩里。

通常可以，但成数低于马来西亚公民。外国买家一般约为成交价的 60% 至 70%，公民最高可达 90%，所以请预留 30% 至 40% 的现金首期，这还没算印花税与征费。

SkyOne 还多一重压缩：因为地契是商业分层而非住宅，若干银行会再调低成数、缩短年限，少数银行对非居民的商业地契服务式公寓根本不放贷。而成数是按银行自己的估价算的，不是按发展商的售价。

请在下订之前算清楚，不是之后。假设一间 100 万令吉的单位、成数 65%：你要自备 35 万令吉本金、8 万令吉印花税、3 万令吉征费——律师费与杂费之前已经是 46 万令吉。如果这个数字会改变你的决定，早知道比晚知道好。