柔佛

两条线，不是一条：分层产业 RM1,000,000，有地住宅 RM2,000,000。多数买家只记得前面那个数字，栽的却是后面那个——Bandar Dato' Onn 的 Sanubari 三期在广告与销售准证上的最高价是 RM1,935,000，距离有地住宅的门槛还差 RM65,000，整个项目一间都不合格。

门槛是逐个单位核对的，看的是你买卖合约上写的成交价，不是项目整体，也不是发展商广告上的「起价」。价格过关之后还要拿到柔佛州政府的书面转名同意（Kebenaran Pindah Milik），过户才登记得了；地契上会带 Sekatan Kepentingan 权益限制批注。

有个定义常被忽略：「外国权益」包含马来西亚永久居民。持 PR 不等于公民，这两条线一样管到你。

成交价的 3% 或 RM30,000，取高者——而且这是柔佛独有的。吉隆坡与雪兰莪都没有对等的州征费，千万别把这个数字搬去别州套用。

三个变化要记住。买价低于 RM1,000,000 的服务式公寓，最低征费是 RM50,000 而不是 RM30,000。工业产业按 4% 计、没有最低额，而 8% 非公民印花税对工业产业完全不适用。在 2025 年 8 月 29 日之前已签约并递件的，适用旧费率 2% 或 RM20,000。

征费在州政府批准时到期缴付，与自 2026 年 1 月 1 日起对非公民住宅交易统一征收的 8% 印花税是两笔钱。下订之前，两笔都要先算进预算。

多数是永久地契。本站已核实的 91 个柔佛项目中，63 个能在发展商资料或法定准证披露上找到永久地契的明文，6 个是租赁地契，另有 22 个没有任何来源公布过地契。

这个比例描述的是这份清单，不是整个柔佛市场。它反映的是我逐个查证过的项目；不过南柔佛的永久地契土地确实比半岛多数地区多。

永久地契不会让你「有资格」。价格门槛与州政府同意对永久地契和租赁地契一视同仁，外国人持有的柔佛地契两种都会带上权益限制批注。

比你想的少——91 个之中至少 12 个公布了完整价格带、而且最高价低于 RM1,000,000，也就是整个项目没有任何一层、任何一个单位、在任何时点对非公民开放。整份清单里最低的公布价是 RM244,000。

我写「至少」是刻意的。另有一些项目只公布「起价」，更多项目根本不公布价格，公开资料无从检验其最高价是否达到 RM1,000,000。真实数字只会比 12 更高，不会更低。

还有一点几乎没人事先算进去：你卖出时，门槛适用于你的买家。以 RM105 万买入，日后市场走软，你不能用 RM95 万卖给另一个外国人——那笔交易不获批准。你的退出对象只剩马来西亚买家，或愿意出价高于门槛的外国人。

现在决定通勤时间的是关卡排队，不是距离。长堤每日通行人次普遍被引述为约 30 万，但两国政府都没有公布单一权威数字，任何精确到个位数的说法都该存疑。距离关卡 3 公里的房子和 15 公里的房子，早高峰可能耗掉一样的时间。

RTS 捷运还没通车。截至 2026 年 8 月 5 日尚未载客；系统测试目标是 2026 年底完成，载客服务目标是 2027 年 1 月。MRT Corp 公布的规格是武吉查加至兀兰北 4 公里、单程约 6 分钟、每小时每方向 1 万人次，两国通关手续在出发站同址办理，只需过一次关。

6 分钟是列车行驶时间，不是你的通勤时间。门到门＝走到车站＋通关排队＋乘车＋另一端步行。91 个柔佛项目中，46 个有可追溯来源的武吉查加距离，其中 10 个在 1 公里以内。这个步行圈才是 RTS 真正改变算术的地方；一个 15 公里外的地址，不会因为宣传册印上车站名字就变成地铁盘。

完工却卖不掉的存量。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛有 9,972 个已完工未售的服务式公寓单位，住宅滞销 3,852 个。服务式公寓那个数字是全国各州最高，而服务式公寓正好就是柔佛新盘最主流的产品。

完工未售存量同时压住售价与租金，而且消化得很慢。你转售时的对手不是隔壁那个新盘，而是你自己楼里的其他业主。

再来是退出成本。非公民的产业盈利税是五年内 30%、第六年起 10%，任何持有期都没有归零档。外国买家的贷款成数通常 60% 至 70%，公民则可做到 90%。这些都不是叫你别买柔佛，而是叫你用自己查证过的租金去算账，并且议价，而不是照单全收标价。