R&F Princess Cove Phase 2 — Seine Region

是的。富力自 2024 年 4 月起交付 Seine Region，其官网直接把二期描述为已完工、可即时入住。至 2024 年 8 月，已有逾 1,500 户业主领匙。

但入住是逐步累积的，不是一夜之间。富力在 2024 年 12 月向 The Edge 表示，至该年 10 月约交付 1,700 个单位，平均入住率约 30%。以这个体量的项目来说这很正常——但这也意味着看房时你应该问清楚：你那一层、你那一梯，实际住了几户。这会影响噪音、电梯拥挤程度，以及管理机构多快能收到足够的钱把楼维护好。

是两段，不是一段。第一段是从二期进入 R&F Mall 的有盖连桥，2024 年 8 月 23 日启用，凭住户卡刷卡进出，二期专属。进了商场之后，才接上通往关卡的 650 米有盖连桥；RTS 武吉查加站也在同一个关卡建筑群内。

实际的关键是：第一段要穿过一个商场。在你把每天通勤建立在这条路线上之前，请向管理处问清楚商场非营业时段怎么走，并且亲自在你真正会过关的那个时间点走一趟。这个问题在这里一个下午就能得到答案——任何还在施工的项目都做不到这一点。

诚实的答案是：富力自己公布过两个不同的数字。富力 2024 年 8 月的新闻稿写的是 9.62 英亩上共 3,584 个住宅单位，建筑面积约 55 万平方米。四个月后，富力副总经理向 The Edge Malaysia 表示 Seine Region 有 3,724 个公寓单位。

房产平台又加了第三个变数：把地块写成 8.9 英亩，而不是富力的 9.62 英亩。本页采用 3,584 与 9.62 英亩，因为这两个数字出自发展商自己的书面新闻稿；其余数字我不静静挑一个，而是一并写出来。

这对你有什么影响：单位总数决定管理费预算、电梯与户数比，以及每个月有多少同类单位在二手市场跟你竞争。140 户的差距不致命，但它提醒你——真正影响你那一间的数字（分层份额、管理费率、栋数）要从分层地契与管理机构那里核实，不是从宣传文案。

法律上可以，但对多数单位而言，是价格门槛先做了决定。柔佛州规定非公民购买分层产业的最低价为 100 万令吉，并须取得州政府批准。此外还要预算：柔佛外国人征费（2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉取较高者；成交价低于 100 万令吉的服务式住宅另按最低 5 万令吉计——Seine Region 的二手成交主力正落在这一档；分界就是 100 万令吉这个成交价，跨过之后 3% 已高于两个最低额），以及 2026 年 1 月 1 日起非公民统一适用的 8% 印花税。

实务上，Seine Region 现在是二手市场，成交主力落在 100 万令吉以下。所以非公民真正的可选清单，是面积较大、楼层较高、看海的那一批，包括富力完工后保留的高端库存。请在筛选之前就把征费与 8% 印花税算进预算，不要等看中了才算。

你可能还会听到一种说法：一、二期有特批，让外国人买 100 万以下的单位。我从未见过任何政府文件佐证，因此不会当作事实来讲。如果这一点对你的交易关键，请在付出任何订金之前，要求发展商与柔佛产业律师以书面确认。

三件事，而且都是长期支出，不是一次性的。水电按商业费率计费，不是住宅费率；地方政府门牌税按商业税率课征；银行对商业地契服务式公寓的贷款成数，通常低于住宅地契公寓——这既影响你自己的首付，也影响你日后卖出时买得起的人有多少。

还有第四件比较少人讲的事。商业地上的服务式公寓在法律上与住宅公寓是不同的产品，住宅发展项目附带的那些保障，无法原样套用过来。这一点对当年买楼花的人影响极大；对你这种买现成单位的人，影响不在施工，而在文件——所以请柔佛产业律师在你落定之前，把分层地契、共管条例与管理机构账目逐份读过。

先讲事实。广州富力地产 2025 财年净亏损人民币 164.3 亿元，审计师出具无法表示意见，指出持续经营存在重大不确定性；集团正在进行境内外债务重组。这是严重的情况，不知道这件事就不该在这里买任何东西。

但要看清楚：它在二期能怎样、不能怎样。它不可能让你拿到一栋没建完的楼——九栋塔楼 2022 年结构完工，2024 年 4 月起交钥匙，已经没有剩下的分期进度款可以出事。

它真正会影响的是长尾，而这才是你该把注意力放的地方。三个具体风险。一、瑕疵修补：如果你的保修期还没过，一家财务困难的发展商是反应更慢的对手方，所有事项请尽早、书面处理。二、管理机构：这个体量的项目需要资金充足的管理机构与真正的储备金；买之前请要求查看账目、管理费收缴率与储备金余额——把一栋好楼变成一栋便宜楼的，正是十年欠维护。三、发展商自己的保留库存在二手市场跟你抢买家：富力手上留着一批高端单位，一家现金流紧张的发展商随时可能决定清货。

我给的实际建议一点也不高深：平日去走一次公共区域，周日再走一次；找两三位现住业主聊一聊；把管理机构的账目读完。然后再决定。

富力官网没有公布二期的管理费率与储备金费率。房产平台上有一个数字在流传，但平台不是管理机构——真正约束你的，是共管条例与当期账单上的费率。我不会在这里印一个我拿不出文件的数字。

至于怎么买：有两条路。向业主买属二手交易——走转名（MOT）、卖方承担产业盈利税，而你的律师必须查清楚该单位的管理费欠款，因为欠费是跟着单位走的。买富力保留的库存则是向发展商直接购买，价格层级完全不同；富力在 2024 年 12 月表示，那批保留的高楼层海景单位均价在每平方尺 2,000 令吉以上。

发讯息给我，我帮你拿三样东西：管理机构当前费率的书面文件、富力手上目前还剩哪些单位的实时清单，以及你那一梯的近期成交价——不是整栋楼的挂牌价。

这两期属于同一个整体规划，但主张几乎相反。先回答一个问题：你要的是今年就有租金进账，还是更低的入场价加上四年等待？

二期已经完工：九栋、49 层，2024 年 4 月起交房，单间到四房，在一个由业主定价的二手市场上流通，而且今天就能实地验收。三期 New Casa Suites 则是 12 栋、4,385 个单位、施工中，目标 2029 年 11 月 30 日完工，21 种户型、313 至 1,555 平方尺，按进度分期付款购买。

选二期：如果你要看到实体单位、要马上出租，或者你自己要住进去。选三期：如果你要新楼的瑕疵保修期、要分期付款而不是一次性大额支出，以及全区最宽的户型选择。有一点常常被说反：二期买家已经拿到钥匙，但当年是在 RTS 通车前买的；三期则会在 RTS 通车之后很久才交房——所以对一批人来说铁路是已兑现的事实，对另一批人来说是交房时早已到位的加分。

需要的话，我把两边目前的价格并排发给你——二期的实时二手区间，对上三期的现行价目表——让你比的是钱，不是形容词。

会，而且这件事该算进价格里，不是拿来争论。国家产业资讯中心（NAPIC）2026 年第一季数据显示，柔佛已建成未售出的服务式公寓达 9,972 个单位，为全马各州最高；同一季全国滞销量为 19,263 个单位、价值 165.2 亿令吉。

对一个已完工的项目来说，这具体意味着什么。过剩压力最先压在二手价与租金上——一个在同一个州有 9,972 个替代选项的租客，议价能力很强。它压得最轻的，是那些拥有滞销货源没有的东西的少数楼盘；而 Seine Region 的那个东西，是有盖直达一个正在运作的关卡——柔佛绝大多数滞销库存，出多少钱都提供不了这一点。

所以这个数字正确的用法是纪律：不要用宣传上的回报率去做你的购买决策。去问你那一梯现在实际租多少、去问换租客之间空置了多久，并且把空置期算进去，而不是祈祷它不发生。发讯息给我，我帮你把你那一梯的真实租赁成交拉出来。