新柔经济特区里的房产：有哪些项目、分别在哪里
JS-SEZ 覆盖 3,588 平方公里——整个依斯干达特区加上边佳兰。新山每一个新盘都在里面，所以「位于特区内」这句话不含资讯量。真正有用的是：它属于九个旗舰区的哪一个，以及它服务哪一个关卡。
从买家角度看的新柔经济特区
本页做的是「项目对应地点」。优惠、资格与申请流程怎么运作，是另一份政策指南的题目——需要的话直接问我。
- 总面积
- 3,588 平方公里依斯干达特区加边佳兰县
- 协议签署
- 2025 年 1 月 7 日马来西亚与新加坡两国政府
- 旗舰区
- 九个七个适用 JS-SEZ 套餐，两个沿用既有框架
- 涵盖产业
- 十一个由商业服务、制造一路到旅游
- 本站已核实的柔佛项目
- 75 个全部位于特区界线内
- 有住宅供应的分区
- 九分之三A、B 与森林城市
- 有官方旗舰区归属的
- 一个项目Alpha Austin Industrial Park，Flagship D
- 对外国买家改变了什么
- 没有门槛、批准、征费与印花税都不受影响
「位于特区内」不是卖点，它是一个邮区
现在新山几乎每一个新盘都印着这一行。它是准确的，但作为差异点，它几乎等于没有说。
真正有内容的是旗舰区的结构。特区被划分为九个旗舰区，各有自己的产业定位与优惠待遇，而你落在哪一个，决定了你能申请什么。其中七个适用 JS-SEZ 优惠套餐。另外两个——森林城市与边佳兰——在界线内，但沿用协议签署之前就存在的框架，且分开管理。把这两个读成「Flagship H 与 I」，是我在流传资料里看到最常见的一个错误。
第二件值得知道的事：界线没有公布到地块层级。IRDA 没有发布一份你可以拿地号去查的地图。所以当代理告诉你某一栋楼「属于 Flagship A」，请问一句：这个说法出自哪里。在本站已核实的 75 个柔佛项目里，只有一个的旗舰区归属可以追溯到官方文件——而它是一座工业园，不是公寓。
九个旗舰区
产业定位依 MIDA 与 IRDA 公布内容。最后两个在 JS-SEZ 界线内，但保留各自既有的优惠框架。
- Flagship A — 新山海滨（Johor Bahru Waterfront）商业服务市中心与长堤沿线
- Flagship B — 依斯干达公主城制造Medini、Puteri Harbour、振林山
- Flagship C — 丹绒帕拉帕斯–丹绒宾制造货柜港与电力走廊
- Flagship D — 丹绒浪沙–江加浦莱化工巴西古当工业带
- Flagship E — 士乃–士古来航空士乃国际机场周边
- Flagship F — 古来–实德那数字经济Sedenak 科技园与数据中心聚落
- Flagship G — 迪沙鲁–班拿华旅游东海岸度假带
- 森林城市金融特区（SFZ）金融服务适用既有 SFZ 优惠，非 JS-SEZ 套餐
- 边佳兰石油化学综合中心（PIPC）能源适用既有 PIPC 优惠，非 JS-SEZ 套餐
右栏读作「这个区当初是为哪个产业设计的」，小字读作「它涵盖柔佛的哪一块」。完整的产业清单更长——光是依斯干达公主城就横跨制造、商业服务、教育、旅游、数字经济与医疗。
新山海滨——绝大多数住宅供应都在这里
市中心与长堤沿线。这是 RTS 落地的那一区，也集中了向跨境买家推销的绝大部分产品。以下按距离关卡由近到远排列。
Coronade Twins
发展商自建有盖天桥，距 RTS 站 210 米；另一条桥距 JB Sentral 与关卡 250 米。本站清单里最接近「站上盘」的地址。
看项目 →Twin Tower Residence
依发展商自己的地图定位直线计算，距 RTS 站址约 150 米。已建成、只有二手——买之前可以先走一遍走廊。
看项目 →CTC SkyOne @ 武吉查加
CTC 公布距站约 300 米，但未说明量测端点。三栋共 1,605 户，全案双钥匙与三钥匙设计。
看项目 →Aethera Residences
发展商自估距 RTS 站约 400 米，设有盖走道。UOA 开发，52 层单塔 786 户。
看项目 →Shama Suasana
距 RTS 站 480 米、关卡 720 米。你买的是已建成的 Suasana Residences 分层单位——酒店营运与分层项目是两回事。
看项目 →Gen Sphere @ JBCC
距关卡 480 米、RTS 站 700 米。50 层单塔 996 户，每个户型都可做双钥匙。发展商 2026 年 5 月宣布 100% 售罄。
看项目 →SKS Pavillion Residences
距 RTS 站 500 米。2018 年建成，两栋 39 层共 598 户，约 400–1,145 平方尺。只有二手市场。
看项目 →Causewayz Square @ JBCC
距关卡 600 米、RTS 站 800 米。Axis／Brixton／Dover 三栋已推 3,692 户，366–850 平方尺，12 层平台 29 项设施。
看项目 →Arden @ One Bukit Senyum
距 RTS 站 600 米、关卡 800 米。68 层单塔 618 户，永久地契 GRN 637960。预计 2030 年 2 月完工。
看项目 →富力公主湾三期
有盖连桥 650 米直达关卡，距新加坡本岛直线 1,056 米。12 栋 4,385 户，21 种户型。
看项目 →富力公主湾二期
同一条 650 米连桥，但要从 R&F Mall 内部进入，不是从小区直接走。九栋 3,584 户，2024 年 4 月起交房。
看项目 →Summer Suites
发展商公布距关卡与 RTS 站皆 850 米；实地量测约 900 米。1.467 英亩上 748 户，三种户型。
看项目 →The Astaka
距关卡不到 1 公里，距 RTS 站约 1.2 公里。70 层与 65 层双塔共 435 户，每层 4 户、户户私人电梯厅。
看项目 →Paragon Suites @ CIQ
步行可达关卡，紧邻 RTS 站。2017 年建成 461 户，只有二手——发展商已无存货。
看项目 →Setia Sky 88
距 RTS 站 1.35 公里、关卡 1.60 公里、兀兰关卡 3.81 公里。三栋约 838 户，2017 年建成。
看项目 →Space Residency @ JB 市中心
未公布公尺数字——发展商公布的往关卡方式是免费住户接驳巴士，那和「走路可到」是两回事。2024 年 5 月建成，两栋共 995 户。
看项目 →The Asteriaz @ Kebun Teh
距 RTS 站约 2.9 公里。EXSIM 在柔佛的首个项目：42 层单塔 848 户，只有 560 与 915 平方尺两种户型。
看项目 →The Celestz @ Kebun Teh
同一块地、同样 2.9 公里。EXSIM 第二期，四种户型 581–915 平方尺，含一期没有的 753 平方尺 B 型。
看项目 →The Eclipse
距关卡约 2.8 公里。目前未动工——JDA 条件期已第三次延长至 2026 年 12 月 9 日。这一点要先读。
看项目 →Avenue Residences
距关卡 3.0 公里、RTS 站 3.5 公里。D 至 G 座共 1,796 户，每栋 449 户，2027 年 12 月完工。
看项目 →Paragon Gateway
距 RTS 站 4.0 公里。四栋 2,136 户加 48 间商铺，5.24 英亩永久地契，土地抵押予马来亚银行。
看项目 →Veranda Residences 二期
距 RTS 站 4 公里、关卡 4.5 公里。C 与 D 座共 649 户，632／850／1,023 平方尺三种户型。
看项目 →Skyline One Sentosa
距 RTS 站 4 或 4.4 公里，看你取发展商哪一个数字。58 层与 60 层双塔共 1,623 户，2031 年 3 月完工。
看项目 →Paragon Signature Suites
距 RTS 站 4.4 公里。32 层单塔 484 户，只有 645 与 649 平方尺两种面积。
看项目 →Wave @ Marina Cove
距 RTS 站约 4.3 公里、关卡 4.5 公里。已建成可入住，九种户型 526–1,344 平方尺，七楼 32 项设施。
看项目 →Skypark Kepler @ Lido
距 RTS 站不到 5 公里。两栋 54 层共 1,596 户，位于 163 英亩 Lido 海滨大道总体规划内的填海地上。
看项目 →Monterra Johor Bahru
距关卡与 RTS 站约 5 公里。地契要留意：发展商自己的资料在不同地方分别写「永久地契」与「99 年租赁」。
看项目 →Adison @ W City Larkinton
距关卡、JB Sentral 与 RTS 站 5 公里；距兀兰关卡 9 公里。一期 8.26 英亩上四栋 1,024 户。
看项目 →碧桂园金海湾
距 RTS 站 6.6 公里、关卡 7 公里，设住户接驳巴士。57.11 英亩临海地段上 41 栋约 8,500 户，已建成入住。
看项目 →Florian Residences（Vista Tiara）
距 RTS 站与关卡 7 公里；距第二通道 25.5 公里。17.43 英亩 MBW Bay 地块内八栋共 2,003 户。
看项目 →Southkey NADI Residences
依发展商公布：距 RTS 站 7 公里、长堤 8 公里——是开车，不是走路。两翼 30 层共 395 户。
看项目 →Calia Residences by PGB
距关卡与 RTS 站皆 7.7 公里。两栋 36 层共 1,274 户，四种户型 453–984 平方尺，2029 年第三季完工。
看项目 →Amberwood Resort Residences
距 RTS 站 8.5 公里、关卡 9.5 公里。这一段清单里唯一的租赁地契：99 年，2119 年 6 月 3 日到期。
看项目 →依斯干达公主城——第二通道这一侧
Medini、Puteri Harbour、振林山与大学城。这是完全不同的通勤路线，对岸落在新加坡完全不同的区域；而 Medini 还适用另一套外国人持有规则。
Elysia Park Residence
开车 5 分钟到第二通道关卡；往东约 15 公里到长堤。2019 年建成 961 户，紧邻 Gleneagles Medini 医院。
看项目 →The M Macrolink Medini
距大士第二通道 8 至 10 分钟；完全不在 RTS 服务范围内。2020 年建成 1,005 户，11 种公布户型 506–1,152 平方尺。
看项目 →Verte Medini Residence
经大士第二通道约 15 分钟到新加坡。五种户型 614–935 平方尺，其中两种双钥匙。结构是 99 年分层租赁，不是永久地契。
看项目 →Emerald Bay @ Puteri Harbour
距长堤关卡约 12.5 公里。94 户已建成住宅，3,292–8,870 平方尺，临人工开凿的运河，设船闸通往外海。
看项目 →Aurora Resort Villas
往东 14 至 15 公里才到长堤与 RTS——这是第二通道的地址，我不会把它当 RTS 盘来卖。40 英亩上 464 户双层联排别墅，2025 年 3 月完工。
看项目 →Riveria Garden — Aluna 排屋
距振林山第二通道不到 15 分钟，直接衔接 E3 高速。530 户排屋，个别地契，建筑面积 2,219 平方尺。
看项目 →Riveria Garden — Elora 群集与半独立
同样的交通条件。544 户群集屋与 8 户半独立，2,470–2,592 平方尺，土地登记在你自己名下而非分层。
看项目 →KSL Riverhaus @ Wawari
距第二通道 15 公里；KSL 未公布 RTS 距离。5.661 英亩上 2,160 户——每英亩约 381 户，以任何标准看都属高密度。
看项目 →Sky Curve @ Taman Perling
距第二通道 9.5 公里、长堤 9.9 公里——几乎正好在两个关卡中间。两栋 25 层共 499 户，2029 年 6 月完工。
看项目 →丹绒浪沙–江加浦莱——本站唯一有官方归属的地址
巴西古当工业带。本站只有一个项目落在这里，也是唯一一个旗舰区归属来自文件、而非来自看地图推断的项目。
Alpha Austin Industrial Park
本站清单中唯一有官方旗舰区归属的地址：发展商转载 MIDA 的 Flagship D（Tanjung Langsat–Kong Kong）清单。732 英亩永久地契中重型工业地。
看项目 →森林城市——在界线内，但走自己的框架
2023 年 8 月被指定为金融特区，优惠于 2024 年 9 月公布——都早于 JS-SEZ 协议签署。它是整个特区的金融服务组成部分，不是 JS-SEZ 套餐下的旗舰区。
大新山与东部走廊
这些地址毫无疑问在 JS-SEZ 界线内，但我手上没有任何官方文件把它们放进某个具名旗舰区，所以我不会替它们指定一个。以下按服务的关卡分组、按距离排列。
The Straits View DUO
位于百万镇，距关卡与 RTS 站 10 公里。3.37 英亩商业地契上 715 户加 15 间商铺。
看项目 →Aliva Mount Austin
距 RTS 站 11.1 公里、长堤 11.2 公里。两栋 32 层共 499 户，据报已售罄。目标 2026 年底完工。
看项目 →Hillview @ Senibong Cove
位于马赛东侧海滨，距长堤 12 公里。已批准准证只涵盖 A 座：416 户 12 种户型，其中三种为双钥匙。
看项目 →Setia Edge
距关卡 14.6 公里、第二通道 27.3 公里。永久地契工业地上的双层中型工业厂房——税务与融资规则与上面所有住宅完全不同。
看项目 →Sanubari 一期
距关卡 15.2 公里。JLand Group 开发的 211 户双层排屋，20×70 尺地段，个别地契而非分层。
看项目 →Sanubari 二期
同样 15.2 公里。125 户三种类型，地段 20×65、20×75 与 22×75 尺，标配太阳能板与雨水收集。
看项目 →Sanubari 三期
同样 15.2 公里。3A 与 3B 共 202 户，建筑面积一律 2,089 平方尺，地段 20×70 尺。
看项目 →Lanna @ Eco Tropics
距关卡 18.7 公里，位于巴西古当走廊。EcoWorld 子公司开发的 702 户双层花园排屋，1,594–1,840 平方尺。
看项目 →Jasmine 3 @ Meridin East
距关卡 21.6 公里——本站清单里最远的住宅地址。Mah Sing 开发的 222 户双层排屋，20×75 尺地段。
看项目 →Aliff Harmoni @ Tampoi
发展商未公布任何距离数字，我不会自己编。地契、总户数、户型表与完工日期同样没有公布。登记意向前请先读该页。
看项目 →Pine Legacy
没有发展商官网、没有准证编号，流传的资料与它自己的地图相差约 8 公里。列在这里，是让你看到我核实不到的东西。
看项目 →两个关卡，两种完全不同的产品
柔佛通往新加坡有两个陆路关卡，而且两者不可互换。长堤（Causeway）由新山市中心的 Bangunan Sultan Iskandar 通往兀兰，RTS 武吉查加站就在同一个建筑群内。第二通道（Second Link）由丹绒古邦的 Sultan Abu Bakar 关卡通往大士（Tuas），位于新加坡西端。两个柔佛端点相距 14 至 15 公里，两个新加坡端点则分别在岛的两侧。
对跨境买家而言，这是影响最大的一个地理事实，而它经常被含混带过。如果你在中央商业区、诺维娜或北部上班，长堤与 RTS 服务你，Flagship A 的地址才说得通。如果你在裕廊、大士或西部上班，第二通道服务你，依斯干达公主城或森林城市的门到门时间才更短。因为「RTS 要通车了」而买依斯干达公主城的别墅，等于买了一条你要先开 15 公里才搭得到的地铁。
本站只有一个地址真正处在两者中间：大学城的 Sky Curve，距第二通道 9.5 公里、距长堤 9.9 公里。其余每一个都有明确的主要关卡。
距离级距，以及它们各自的代价
在长堤这一侧，供应按距离分得很干净，价格也跟着分：
- 走路可到 RTS 站或关卡1 公里以内14 个项目——整个市中心高层聚落
- 短程开车，或走得很久1 – 5 公里11 个项目，Kebun Teh 一路到 Lido 与 Larkin
- 必须开车并处理停车5 – 10 公里7 个项目，Larkin、大马城到 Tebrau
- 这是市郊，不是边境地址10 公里以上9 个项目，百万镇到巴西古当
- 第二通道这一侧距丹绒古邦 5 – 15 公里依斯干达公主城与森林城市共 11 个项目
有三个地址不在级距内，因为它们没有公布任何距离数字：Space Residency（只有住户接驳巴士，没有公尺数）、Aliff Harmoni 与 Pine Legacy。Alpha Austin 属工业用地，量的是距大士港 73 公里。
最关键的那条分界线在 1 公里与 5 公里之间，因为那是「走得到」与「走不到」的分界。一公里以内，你可以出门就走进移民厅，不必开车、不必停车、不必塞。一公里以外，你就跟所有人一起排在车龙里——省下来的房价，换成的是接下来许多年里每天要付的时间成本。
超过 10 公里，关卡就不再是重点了。Bandar Dato’ Onn 距关卡 15.2 公里，巴西古当 18.7 至 21.6 公里——这些是柔佛的家庭型市郊，为在柔佛生活与工作的人而定价、而建。对那一类买家来说它们是好产品。对每天过关的人来说并不适合，而「特区」这个标签改变不了这一点。
五个旗舰区，本站没有任何项目
Flagship C（丹绒帕拉帕斯–丹绒宾）、E（士乃–士古来）、F（古来–实德那）、G（迪沙鲁–班拿华）与边佳兰综合中心，在本站都没有住宅项目。这是刻意的，不是遗漏。
C、F 与边佳兰属工业性质：分别是货柜港与电力走廊、数据中心与数字产业聚落、以及石油化学综合中心。那里的投资逻辑是企业级的——土地、电力、光纤与合格活动——不是一间附泳池平台的两房。柔佛的数据中心聚落之所以成形于实德那、古来与依斯干达公主城，正是因为那里的电网容量、光纤路由与海缆登陆站早已建好。
E 区士乃–士古来确实有住宅供应，但那是围绕机场与大学、为本地市场而建、按本地价格定价的产品，几乎没有跨境行销。G 区迪沙鲁–班拿华是东海岸的旅游带，距关卡约 90 公里；那里的产业是度假产品，行为模式与新山的服务式公寓完全不同。
新柔经济特区与房产——常见问题
哪些柔佛项目在新柔经济特区（JS-SEZ）范围内？
只要项目位于新山、依斯干达公主城、巴西古当或马赛，答案就是「全部都在」。JS-SEZ 的范围涵盖整个依斯干达特区加上边佳兰县，合计 3,588 平方公里，超过新加坡面积的四倍。
所以楼书上写「位于新柔经济特区内」这句话不含任何资讯量。本站已核实的 75 个柔佛项目，全部都在里面。有用的问题是：属于哪一个旗舰区，以及这个地址实际服务的是哪一个关卡。
旗舰区有几个？分别叫什么？
九个。其中七个适用 JS-SEZ 优惠套餐：Flagship A 新山海滨、B 依斯干达公主城、C 丹绒帕拉帕斯–丹绒宾、D 丹绒浪沙–江加浦莱、E 士乃–士古来、F 古来–实德那、G 迪沙鲁–班拿华。
另外两个在特区范围内，但沿用各自既有的优惠框架：森林城市金融特区（SFZ）与边佳兰石油化学综合中心（PIPC）。把这两个当成「Flagship H 与 I」是常见而且代价不小的误解。
字母不是装饰。你落在哪一个旗舰区，决定了哪些活动合格、你能申请哪一档税率。
在特区里，会改变外国人能买什么吗？
不会。柔佛对非公民的最低购买价、州政府批准要求、州征费与非公民印花税，在特区内的适用方式与特区外完全一样。JS-SEZ 套餐是企业投资工具，不是住宅工具。
柔佛真正存在的两个住宅例外——Medini 与森林城市金融特区——都早于 JS-SEZ 协议，与它是两回事。
完整规则与逐个项目的资格清单，请看外国人买房指南。
你能确切告诉我某个项目属于哪一个旗舰区吗？
老实说，通常不能——而且多数代理也不能，不管他们怎么讲。IRDA 并未公布地块层级的界线图，所以对大多数地址而言，旗舰区归属是从地理位置推断出来的，不是从文件上查到的事实。
在本站整份清单里，只有一个项目的旗舰区归属可以追溯到官方来源：Alpha Austin Industrial Park——它的发展商转载了 MIDA 关于 Flagship D（Tanjung Langsat–Kong Kong）的清单。本页其他所有项目都是按地理位置分组的，我已注明。
如果旗舰区归属对你的决策有实质影响——做工业或商业投资时它应该有——请在投入资本前向 IMFC-J 取得书面确认。
各个区域实际上服务哪一个关卡？
新山市中心、丹绒布蒂里、武吉查加与武吉士南裕服务的是长堤关卡与 RTS 武吉查加站。依斯干达公主城、Medini、振林山、Puteri Harbour 与森林城市服务的是丹绒古邦的第二通道，对岸落在大士（Tuas）。
这两个关卡在柔佛这一侧相距 14 至 15 公里，而且通往新加坡完全不同的区域。依斯干达公主城的地址不是 RTS 地址——Aurora Resort Villas、Elysia Park 与几个 Medini 项目不该被当成 RTS 盘来卖。
本站唯一一个真正「在两者中间」的地址是大学城（Taman Perling）：距第二通道 9.5 公里，距长堤 9.9 公里。
距离关卡最近的项目是哪几个？
Twin Tower Residence 距 RTS 站址约 150 米、Coronade Twins 走发展商自建有盖天桥 210 米、CTC SkyOne 约 300 米、Aethera 约 400 米。一公里以内还有 Shama Suasana、Gen Sphere、SKS Pavillion、Causewayz Square、Arden、富力公主湾二期与三期、Summer Suites、The Astaka 与 Paragon Suites。
看数字的时候要看量法。有些是从地图定位点算的直线距离，有些是路程，还有一些是发展商的估算、根本没说端点在哪。在新山的午后，走 650 米有盖连桥与走 650 米露天柏油路，不是同一件商品。
哪些旗舰区在本站没有住宅项目？
Flagship C（丹绒帕拉帕斯–丹绒宾）、E（士乃–士古来）、F（古来–实德那）、G（迪沙鲁–班拿华），以及边佳兰综合中心。九个里有五个。
这不是遗漏。C、F 与边佳兰是工业与基础设施区，投资主体是企业而不是住宅买家。E 有住宅供应，但几乎没有跨境行销。G 是距关卡 90 公里的旅游带。
如果你在看实德那的数据中心或士乃的物流用地，那是真实存在的市场——只是不在本站涵盖的范围内。
「特区」这个标签，构成买新山公寓的理由吗？
它构成「值得看一看」的理由，不构成「该买」的理由。这个特区是一套针对 11 个产业吸引企业投资的政策框架；住宅端的效应如果会来，也是二手传导——透过就业与办公需求。
本站清单里唯一可量化的早期讯号来自森林城市：发展商 2026 年 4 月的更新显示，办公室开价租金由每平方尺 RM1.50 升至 RM5.50，首批 5 万平方尺办公空间出租率达 59%，并已有六家家族办公室获批。那是真实的商业讯号。但它还不能证明住宅租赁需求有深度。
买的是地址、楼盘与价格。特区只是背景。
相关指南
每一篇都是写出来的指南，不是自动生成的标签存档页。
告诉我你在新加坡哪里上班，我告诉你该看哪一区
我看到的错误里，有一半是买在柔佛错误的那一侧——离他真正会用的关卡很远。错 15 公里、错一个关卡，就是接下来十年每天多花一个小时。
新盘买家不需支付代理费
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文／English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——这通常比楼书更有价值。
发布于 2026-08-05 · 分区结构与面积依据 MIDA 与新加坡企业发展局关于 JS-SEZ 的公开资料核实；协议于 2025 年 1 月 7 日签署。项目距离取自发展商自行公布的数字，或依公布坐标计算的直线距离，已于 2026 年逐个项目核实，量测依据写在各项目页上。旗舰区界线未公布至地块层级；只有 Alpha Austin Industrial Park 的归属可追溯至官方来源。本页为资讯，非投资建议。