Space Residency @ JB City Centre

可以，但只限于这栋楼的上半部，而且判定标准是你实际支付的价格，不是单位面积。

柔佛州规定非公民购买分层单位的成交价不得低于 RM1,000,000，并需州政府批准。在这个价位带的新山楼盘中，Space Residency 算是少数真的跨得过去的：销售准证显示 A 栋最高价 RM1,443,000、B 栋最高价 RM3,854,400，而当前二手叫价最高达 RM2,508,000。因此 D、E、F、G 户型与高楼层大单位是真的可以谈的。

谈不了的是一间叫价 RM60 万的 645 尺 A 型。任何文件都无法把它变成合资格的交易。另需预算柔佛外国人征费（2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 RM30,000 取高者；但服务式住宅若成交价低于 RM100 万，最低征费是 RM50,000 而不是 RM30,000——这里二手叫价 RM46 万至 RM250.8 万，横跨 RM100 万两侧，决定档次的是过户价而不是户型代号），以及 2026 年 1 月 1 日起非公民统一适用的 8% 印花税。以一间 RM120 万的单位计，征费约 RM36,000、印花税约 RM96,000，还不含律师费。

先拆解，再认真对待——顺序别反。

先拆解。这个数字是 PropertyGuru 上的挂牌则数，不是空置单位数。同一间房被四位代理挂出，就会出现四次。iProperty 因为挂牌规则不同，同一天同一栋楼显示的是 143 则放租、63 则挂售。真相落在两个平台之间。

再说该认真对待的部分。就算取 iProperty 较保守的数字，也是同一栋楼里 143 户在抢租客。在这样的市场里，边际房东靠的是降价成交；而一间没有家私、不是高楼层、朝向又不理想的单位，空置好几个月是常态。如果你的回报模型假设「四周内以叫价租出」，请重做一次。

因为它太年轻。PropertyGuru 上这栋楼显示的是「无成交资料」——对一个 2024 年 5 月才取得 CCC 的项目来说，这很正常：分层地契与转名登记需要时间跑完，而平台只能显示已公开呈报的部分。

实际后果很不舒服：你在网上看到的每一个价格都是叫价。叫价告诉你卖家在期待什么，完全没告诉你买家答应了什么。

解法是回到源头。估价及产业服务局（JPPH）的纪录才有真实成交价，持牌估价师或银行估价会针对特定面积带与楼层去读它。我在建议客户出价之前一定先调这份资料——与其让你把某位代理键入挂牌系统的数字当成锚点，不如我替你去调。

Linbaq 在交通条件里列出了「新柔长堤」，但没有公布任何距离数字，我也不会自己编一个。发展商实际做的事，其实比一个数字更能说明问题：2026 年 1 月，它自掏腰包开了一条到关卡的免费接驳巴士。

没有人会为一个走得到的地址出钱开接驳车。相对于关卡，这是一个「开车或搭车」的位置，位于较老的 Taman Abad 商业带，不在关卡一公里圈内。PropertyGuru 自己的描述写的是：经 Jalan Dato Jaafar 到市中心约 10 至 15 分钟车程。

如果「每天过境」就是你在新山买房的全部理由，请改看 Bukit Meldrum 或 Tanjung Puteri——这两个地段我都有专页。如果你要的是一间紧邻营运中商场的已建成永久地契住宅，一个月过境几次，那这个位置做得很好。

六件事，按这个顺序做，而且全都只有在「楼已经盖好」的前提下才做得到。

一、平日早上八点去搭电梯，实测等候时间——每层 11 户、共 60 层。二、在大堂站十五分钟，数有多少人拖着行李箱进出——这比任何管理细则更能告诉你真实的短租密度。三、向管理处索取整个分层体系的欠费比率；欠费高的楼，无论交房时设施拍起来多漂亮，都养不起自己。

四、问清楚服务费在住宅、酒店、零售三方之间怎么分摊，以及这个分摊比例是否已写死在共同契约里。五、挑周日下午去走设施层，不要挑周二早上。六、确认你看的那一列窗户对着什么——Taman Abad 楼距密集，对着隔壁墙的景观，在转售时是真金白银的折价。

会，而且是以一种具体的方式影响——值得理解，而不是恐慌。

NAPIC 2026 年第一季数据：柔佛有 9,972 个已建成未售出的服务式公寓单位，为全马最高（吉隆坡 4,181、雪兰莪 2,407）。全国已建成未售服务式公寓 19,263 个、总值 165.2 亿令吉，其中 58.5% 落在 RM500,001 至 RM100 万的价格带。

这个价格带为什么和你切身相关：如果你手上是 Space Residency 的 A 型或 B 型，将来向你买房的人，是在你和同价格带里成千上万套发展商现货之间做选择——那些现货附带回扣、免律师费和全新保固。你拼不过发展商配套，所以你要拼发展商给不了的东西：一栋能实地检查的成品楼、一座已经在营业的隔壁商场，以及一位已经住进去的租客。据此定价，别指望以推出价出场。

两者都是，而哪一边压过哪一边，完全取决于你买在哪一层、哪一列。

加分是实打实的。一间 2025 年 12 月起营运的四星级国际酒店，加上 2026 年 1 月 22 日开幕、免费入场的主题景点，意味着裙楼是有人、有灯的，而不是一整排拉下铁闸的空店——那才是新山半数混合用途裙楼的真实结局。有人营业的零售也撑得起服务费的分摊基数。

减分同样实打实，而且落点不平均。游客人流、旅游巴落客、酒店后勤车辆全都要经过这块共用基地。住 55 楼的人几乎无感；住在景点上方 12 楼的人可能感受强烈。这类事情靠的是周六下午亲自去一趟，不是读楼书；这也是为什么我带买家看已建成的楼时，一定挑最热闹的时段，而不是最安静的时段。

Linbaq 与管理处都没有公开公布 Space Residency 的管理费费率，而挂牌上流传的数字彼此不一致，不值得复述。与其在页面上写一个买家可能据以做决定的数字，我宁可这里留白。

我能告诉你的是，这类项目的账单由什么组成：按份额单位计的管理费、储备金（sinking fund）、服务式公寓地契的地税与门牌税，以及分摊到你单位的建筑保险。在混合用途项目里，住宅／酒店／零售之间的分摊方式和费率本身一样重要。

把你在看的单位或列位发给我。我向管理处调取现行费率与近两年的管理账目，再给你一个真的能拿来做预算的每月持有成本。

先问自己一个问题：你买的是一栋楼，还是一个交房日期？

在 Space Residency，你现在就拿钥匙、拿永久地契、拿一座连在同一块地上的商场，而且付钱之前每一样都能实地检查。你放弃的是与关卡的距离，以及以推出价搭配发展商回扣配套入手的机会。

在关卡旁买新盘，你拿到的是与关卡及 RTS 的距离、《房屋发展法令》保障与按工程进度分期付款——但你买的是一张图，要等三到五年，期间还要背建筑期利息。没有一个答案是放诸四海皆准的。如果过境是你每天的通勤，就买离关卡近的；如果你要的是一间能立刻入住、而且能在承诺前把房东位置验证清楚的房子，已建成的楼胜出——而这栋是新山较新的已建成大楼之一。