The Eclipse Johor Bahru
2025 年 11 月开了展销厅的海滨租赁地契项目——但支撑它的合作开发协议至今仍是有条件状态，地块上目前还是一片停车场。
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The Eclipse Johor Bahru 项目速览
以下每一项都能追溯到马交所公告、新交所通函或发展商自己的新闻稿。凡是这些文件彼此不一致的地方，我把两个版本都写出来，而不是替你挑一个。
- 官方项目名称
- The Eclipse本页加上「新山」，是为了与赛城无关的 Eclipse Residence 区分
- 地契
- 99 年租赁地契，2120 年 3 月 7 日到期地契将改以「商业」土地用途类别重新签发
- 施工状态
- 尚未动工合作开发协议有条件期已第三次延长，至 2026 年 12 月 9 日
- 单位数量
- 广告写 1,116 / 文件写 1,260交易所文件多出 250 个广告未提及的柔佛可负担房屋单位
- 面积与户型
- 570–1,161 平方尺，1+1 至 3+1 房各户型代号与逐型面积均未公布
- 价格
- 起价 63 万令吉发展商开盘时自己公布的数字。上限价、每平方尺单价与价目表均未公布
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
在你排队买 The Eclipse 之前，先弄清楚这六件事
这确实是一块有意思的海滨地块，背后是两家上市公司。但它同时也是本站目前进度最落后的项目，替它掩饰对你没有好处。
协议至今仍是有条件状态
合作开发协议签于 2024 年 9 月 10 日。有条件期已经延长三次，目前延至 2026 年 12 月 9 日。在它转为无条件之前，39 个月的建造期根本没有开始计时。
地上什么都还没建
任何地方都找不到工程进度照片，因为根本没有进度。地块的一部分目前按月出租给 Berjaya Waterfront 当停车场；终止这份租约也是尚未完成的条件之一。
至今没有公布发展商执照
Chin Hin Group Property 有一个公开的 APDL 页面，列出旗下每一个项目的发展商执照与广告销售准证编号。The Eclipse 不在上面。请把 2025 年 11 月那场活动理解为预览，而不是持准证的正式销售。
1,116 还是 1,260 个单位？
开盘新闻稿写 1,116 个单位。马交所与新交所的文件写的是 1,010 个服务式公寓、外加 250 个柔佛可负担房屋单位、外加 10 个零售单位。那 250 个可负担单位只出现在文件里，不出现在广告里。
租赁地契，2120 年 3 月 7 日到期
从 2021 年起算 99 年。如果塔楼在 2030 年前后交房，买家拿到的大约是 90 年剩余年限——不短，但不是新山市中心多数竞品所提供的永久地契。
地块约三分之一还没填海完成
17,342 平方米的地块中，有 6,237 平方米在文件里被描述为尚未完成填海。这是实实在在的工程与批准依赖，不是脚注。
整个项目，一次看懂
这个项目有两个版本：广告文案里的版本，和两家上市母公司递交给交易所的版本。两者对不上。
选你的塔楼
As marketed
2025 年 11 月 22 日的新闻稿写的是 1,116 个单位，两座塔楼 36 至 58 层，面积 570 至 1,161 平方尺，1+1 至 3+1 房，起价 63 万令吉。它没有提到可负担房屋单位，也没有提到零售单位。哪一座是 36 层、哪一座是 58 层，同样没有交代。
As filed
两家上市母公司递交给马交所与新交所的文件，描述的是 1,010 个服务式公寓、250 个柔佛可负担房屋单位、10 个零售单位，外加多层停车场——住宅单位合计 1,260 个——最低净可售面积 837,152 平方尺。这才是两家董事会签字认可的版本。
The 2018 scheme
同一块地早在 2018 年 1 月 16 日 就取得柔佛州政府的发展批准——四座服务式公寓加 14 间商店，由地主 Kelana Megah 取得。那套方案从未动工，已被目前的双塔方案取代。之所以放在这一页，是因为它说明了一件有用的事：这块地曾经批过一次住宅方案，而那次没有做成。
设施，按楼层
取自发展商 2025 年 11 月 22 日的开盘新闻稿。11 楼是发展商唯一点明楼层的设施层；高楼层空中平台有描述，但楼层未公布。
设施平台
- 无边泳池
- 下沉式休闲区
- 泳池畔独立休憩屋
- 匹克球场
- 儿童游乐场
- 健身房
- 喜马拉雅盐蒸房
空中平台
- 高楼层空中平台
- 面向新加坡的海岸景观
- 具体楼层发展商未公布
单位内配置
- 变频冷气
- 厨具已配置
- 电子门锁
- 智能家居整合
服务与顾问
- MAPLE Hospitality Group 礼宾服务
- 客房清洁、洗衣、包裹代收
- 租赁与物业管理
- WDA Architects · Landart Associates
- 室内设计：新加坡 Ministry of Design
项目目前进度
走进 The Eclipse Johor Bahru
The Eclipse Johor Bahru 的确切位置
地块面向 Stulang Laut 的 Jalan Ibrahim Sultan，位于柔佛海峡岸边，紧邻 Berjaya Waterfront Johor Bahru 综合体。发展商至今没有公布完整邮寄地址、坐标或 Plus Code，所以下方地图定位到的是这条路，不是建筑本体。
定位到 Jalan Ibrahim Sultan，不是项目本体。这个项目没有任何发展商公布的坐标，查不到的东西我不会写上去。
- 新柔关卡 Bangunan Sultan Iskandar约 2.8 公里发展商自己的数据
- RTS 武吉查加站未公布发展商只写「数分钟车程」
- 东部疏散大道（EDL）直接衔接发展商描述，无数字
- Berjaya Waterfront Johor Bahru紧邻与地块相邻
- JB Sentral、士乃机场、最近的医院与学校未公布没有可核实的坐标，无法计算
我认真查过了，但对不上这个项目。以下是我的过程。
本站其他每一个项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表 —— 准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。这一页我做不出来，而我宁愿把做过的事摊开，也不要留一个沉默的空缺。
我搜了什么
用持牌公司搜：「Kelana Megah Sdn Bhd」，也就是本页印着的名字，比对柔佛、吉隆坡、雪兰莪、槟城查册里的每一个执照持有人。零结果。
用项目名搜：「Eclipse」，全国范围。零结果 —— 整个资料库里一笔都没有。
我连一笔「像到值得否决」的都没找到。本站其他页面我会列出被我否决的近似纪录；这一页没有。
「查不到」代表什么、不代表什么
在查册里找不到一个项目，并不能证明它没有执照。这是本页最重要的一句话。
本站有两个证明。「Fraser Heights」在查册里一字不差地出现；「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张完全有效的准证，登记名称是 Taman Nusa Permata。而在 Setia Sky 88 那一页，正确的纪录对任何「名字搜寻」都是隐形的，因为查册的「项目名称」栏位里装的是公司名。我是靠「用执照持有人搜全国查册」才找到的。
所以有好几种诚实的读法，而公开文件不足以让我选：
这个项目可能还没走到发准证那一步。
它可能登记在本页所写公司以外的另一家公司名下。大马大多数项目都是一个项目一家公司；如果我手上那个名字是集团名或品牌名、而不是执照持有人，那么再怎么搜都搜不到。
或者它已经发证，只是登记名称我连不起来。就在本站：查册把 Suria Hills 叫「Taman Bukit Suria」、把 Papyrus 叫「Residensi Papirus Yakin」、把 South Hills 叫「Taman Puncak Selatan」。差一个词，一个项目就隐形了。
能补上这个缺口的那一句话
「你要卖给我的这一户，项目编号与广告销售准证编号是多少？执照是哪一家公司持有的？」请用书面问。
拿到编号，你在 teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan 上一分钟就能自己把整笔纪录读完：登记名称、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、准证届满日与状态。
而这不是文书上的吹毛求疵。依《房屋发展法》，发展商不得为没有有效广告与发展商执照的分期做广告或销售；而法定买卖合约 —— 连同分层住宅「屋价每年 10%」的迟交赔偿 —— 是绑在那张执照上的。项目编号，就是你确认「那层保护存不存在」的方法。
2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 以公司名与项目名、全国范围查询。
关于 Chin Hin Property (Stulang) Sdn Bhd
登记的发展商是 Chin Hin Property (Stulang) Sdn Bhd，公司编号 202401036700（1582547-H）。它在 2024 年 9 月 2 日注册成立——比合作开发协议签署早八天——发行资本是两股普通股。这是一家项目公司，不是经营实体，上层是 BKG Development Sdn Bhd，最终母公司是马交所主板上市的 Chin Hin Group Property Berhad（200101017677）。
地主兼合作方是 Kelana Megah Sdn Bhd（199101003203），隶属新交所主板的 Duty Free International Ltd，再上层是 Atlan Holdings Berhad。Kelana Megah 以实物方式分得净可售面积的 18%，而这 18% 里面已经包含可负担房屋与土著保留单位。
上市母公司的账目是公开的。截至 2026 年 3 月 31 日的季度，Chin Hin Group Property 营收 2.417 亿令吉，税后净利 1,700 万令吉，总借贷 3.844 亿令吉、股东权益 5.744 亿令吉，另有 4.181 亿令吉的担保或有负债，并申报没有重大未决诉讼。未入账销售 22 亿令吉，分布在九个在建项目——The Eclipse 不在这九个里面，因为它还没有确认任何收入。
买家该衡量的是两面。有利的一面：我查不到这个集团有烂尾工地、交房违约或债务重组的纪录，它反而接手过别人停工的地盘并做完。不利的一面：这个集团确实有签了约又退出的前例——蕉赖 Taman Connaught 一个发展总值 11.5 亿令吉的项目因为拿不到发展批准而取消，与 YNH Property 在 Bangsar South 的合作也告吹。Duty Free International 在给自家股东的文件里白纸黑字写着：不能保证本拟议项目最终会进行到完工。这句话是合作方自己写的，不是我加的。
常见问题
外国人和新加坡人可以买 The Eclipse 吗？
只有 100 万令吉以上的单位才可能，而发展商至今没有公布上限价。柔佛州规定非公民购买分层产业的成交价不得低于 100 万令吉，并须取得州政府批准。广告上的 63 万令吉起价远低于这道门槛，所以最便宜的那批单位你买不了。
这个产品类型还有一个特别的陷阱。柔佛外国人征费是成交价 3% 或 3 万令吉取高者——但售价低于 100 万令吉的服务式住宅，最低征费是 5 万令吉。另外自 2026 年 1 月 1 日起，非公民一律缴 8% 印花税，而修订后的印花税法令对「住宅产业」的定义明文包含服务式公寓与 SoHo。
此外，交易所文件里那 250 个柔佛可负担房屋单位受州政府可负担房屋条例约束，在任何情况下都不开放给外国买家。
The Eclipse 到底动工了没有？
没有。就我能查到的最新文件，合作开发协议仍然是有条件状态，有条件期在 2026 年 6 月 10 日再度延长至 2026 年 12 月 9 日。这已经是第三次延期。
有两个未完成条件值得你知道：土地至今没有过户到合作方名下——登记业主仍是柔佛州务大臣机构；而 Berjaya Waterfront 按月租用部分地块作停车场的租约，也还没有终止。
如果有经纪拿一份施工时间表给你看，那是一份计划，不是一份进度。
到底有几个单位——1,116 还是 1,260？
两个数字都是真的，出自不同文件，而且没有人公开对过账。
2025 年 11 月 22 日的开盘新闻稿写 1,116 个单位。递交马交所与新交所的合作开发协议公告，写的是 1,010 个服务式公寓、加 250 个柔佛可负担房屋单位、加 10 个零售单位。
这个差距对你只有一个意义：文件说可负担单位属于地主 18% 权益的一部分，也就是说它们和你要买的单位在同一个建筑群里。签任何东西之前，先要一份批准的发展令与单位表。
永久还是租赁地契？2120 年到期实际上意味着什么？
租赁地契。母地契是 99 年租约，2021 年批注，2120 年 3 月 7 日到期。
如果 2030 年前后交房——目前没有公布任何交房日期——首购买家拿到的大约是 90 年剩余年限。这个年限足够让多数银行正常放贷。它会在 2070 年代之后才变成转售时的考量，但它确实和往西一两公里那些永久地契塔楼有实质差别。
地契本身还有一条限制：未经柔佛州政府同意，这块地不得出售、抵押、出租或转让。
商业地契——实际上会让我多付什么？
合作开发协议要求地契以「商业」土地用途类别重新签发。也就是说，你买到的分层单位会坐落在商业地上。
有三个后果。门牌税按商业费率计算，在新山，这明显高于住宅费率。水电按商业收费，会推高一个需要长时间开冷气的高楼单位的日常开销。银行对商业地契单位的贷款成数通常低于住宅地契单位——在算首付之前先把这一点算进去。
另外，房屋发展法令（HDA）的自动保护不是你可以默认拥有的。请看买卖合约的附表，不是看宣传册。
The Eclipse 什么时候完工？
今天没有办法诚实地写出任何完工日期。
2024 年的公告给过 2029 年第三季的指示性完工时间，但那是建立在 2025 年第三季动工的假设上，而那件事没有发生。合约给的是从协议转为无条件之日起算的 39 个月建造期。如果那一天是 2026 年 12 月 9 日，39 个月落在 2030 年初——这是根据假设做的算术，不是时间表。
发展商哪一天公布完工日期，我这一页哪一天就写上去。想知道展销厅这星期怎么说、跟交易所文件差多少，发讯息给我。
柔佛供应过剩吗？会影响这个项目吗？
会，而且刚好压在这个产品类别上。依据 NAPIC 2026 年第一季数据，柔佛有 9,972 个已完工未售出的服务式公寓，约占全国总数 19,263 个（总值 165.2 亿令吉）的 52%，是全马最高的一州。柔佛的已完工未售出「住宅」是另一个类别，只有 3,852 个，排全国第二，低于霹雳。
价格带同样关键：全马未售出的服务式公寓中，有 58.5% 落在 50 万零 1 令吉至 100 万令吉之间。The Eclipse 的起价 63 万令吉，正好在这个带里。
务实的解读不是「别买」，而是：等它 2030 年前后交房时，你要出租或转售的市场里，已经堆着一大批同类型的现货。所以你在开盘时付出的价格，必须靠地段本身赚回溢价，而不是靠开盘折扣。
为什么这一页没有户型图？
因为发展商没有公布。Chin Hin Group Property 的任何一个网域上都找不到电子楼书、单位配置表或户型图——我查过集团的项目索引与它的内容 API，The Eclipse 两边都没有。
目前释出的只有整体区间：570 至 1,161 平方尺，1+1 至 3+1 房。我不会拿房产平台上的户型代号重组一份，再冒充成发展商的资料。
展销厅一定有印出来的户型图。发讯息给我，我把他们现在发出来的那一版拿给你，并注明日期。
价目表、管理费和车位分配是多少？
都没有公布。唯一的官方价格数字是开盘时说的「63 万令吉起」。上限价、每平方尺单价、管理费、储备金、车位分配，在一至四级来源里全部查不到。
这些我直接找发展商拿，不会照抄房产网站的猜测。发讯息给我，我把最新那一份发给你，并且明白告诉你其中哪些还标着「仅供参考」。
索取最新价目表与可售单位
发展商价格会调整，好的 stack 也卖得快。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去，不是一份通用楼书。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-08-04 · 最后核对日期 2026-08-04，依据 Chin Hin Property (Stulang) Sdn Bhd 官方公布的项目资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
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