新柔经济特区：政策到底怎么运作
3,588 平方公里、九个旗舰区、十一个目标领域——而那套税务配套是写给企业的，不是写给买公寓的人。这一页把已经立法的，和只是宣布的，分开来讲。
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新柔经济特区是什么？它改变了什么？
先给结论，细节在后面。
新柔经济特区是一套双边投资框架，不是房产计划。它为获批企业提供 5% 企业税率，为获批的知识型人才提供 15% 个人税率，适用范围是柔佛境内 3,588 平方公里、九个旗舰区。它对买房这件事没有任何改变：柔佛对非公民 RM1,000,000 的最低购买价、州政府批准要求、3% 州批准费与 8% 印花税，全部照旧。
- 协定签署
- 2025 年 1 月 7 日第 11 届马新领导人静修会，布城
- 覆盖面积
- 3,588 平方公里依斯干达 2,300 加边佳兰 1,288
- 优惠给谁
- 企业与雇员任何类别的购房者都不在内
- 外国人购房规则的改变
- 没有而且 2025 年以来有三项成本上调
哪些已经落地，哪些只是宣布
这一节我会建议你先读。关于特区的绝大多数报道，都把「宣布」和「交付」当成同一件事。截至 2026-08-05，它们不是。
已在运作，或已列入法规
- 森林城市特别金融区税务优惠——11 项法规，P.U.(A) 350 至 360 号（2025），2025 年 10 月 3 日宪报颁布已立法是法律，不是新闻稿
- 单一家族办公室优惠计划——证券监督委员会指引 SC-GL/5-2025，2025 年 10 月 9 日发出已运作已开放申请，条件已公布
- IMFC-J 投资促进中心——2025 年 2 月 18 日启用；MIDA、IRDA 与柔佛投资局同处一址已运作向 MIDA 申请前所需的「旗舰区位置确认函」由它发出
- 制造业执照快速通道——非敏感领域的新柔特区项目 7 个工作日内批准，国际贸易及工业部 2025 年 10 月 14 日公布已运作柔佛州的无异议函在同样 7 天内出
- 二维码与免护照通关——新加坡 2024 年 12 月 16 日把二维码通关扩大到所有陆路模式；马来西亚自 2025 年 9 月 22 日起在两个关卡试行 NIISe 免护照通关已运作严格说不是特区措施，但这是你真正会用到的关卡
- RTS 捷运的法律框架——马来西亚《2026 年 RTS 法案》2026 年 2 月 12 日在下议院通过，2026 年 9 月 30 日全面生效；新加坡的共同查验法案 2026 年 5 月通过已立法单次查验，目标每人少于 7 秒
已宣布，尚未交付
- 新柔特区 5% 企业税率——以 MIDA 与财政部指引形式公布；我找不到赋予其法定效力的宪报命令仅有指引属原则性批准，尚待附属法规
- 15% 知识型人才税率——截至 2026 年 8 月，在 MIDA、TalentCorp、IRDA、财政部与内陆税收局都找不到详细指引、申请表或宪报命令仅有宣布条件只出现在简报投影片上，没有成文法规
- 新柔特区总蓝图——从 2025 年底推迟到 2026 年 3 月，再到 2026 年第四季；目前目标是 2026 年 12 月第 13 届领导人静修会尚未发布经济部长表示实施已先于发布启动
- 七个新旗舰区的边界——官方常见问答至今仍写着边界将在部门批准后再行公布尚未公布这正是为什么位置必须由 IMFC-J 书面确认
- 马新柔佛合作部长级委员会——2025 年 11 月 25 日议定取代原依斯干达联合部长委员会；首次会议目标定在 2026 年 11 月尚未开会旧委员会已于 2025 年 11 月举行第 17 次也是最后一次会议
- 新柔特区签证或跨境人才准证——柔佛 2024 年曾建议为高管发特别通行证，最后没有设立不存在最接近的是 MIDA 一般性的 12 个月投资者准证
- 第二条马新电力联网——国能、新加坡 SP 集团与 Singapore Energy Interconnections 于 2025 年 10 月 17 日签署联合开发协议，进行可行性研究研究阶段尚未动工；参考时间点约 2030 年
- 跨境单一窗口与数据共享——协定文本只承诺双方「探讨」数据共享的可能；实际落地的只有新加坡的单一转运准证探讨阶段海关与移民数据共享尚未落实
有据可查的时间线
- 2024 年 1 月 11 日——马来西亚经济部长拉菲兹与新加坡副总理兼贸工部长颜金勇签署谅解备忘录备忘录起跑枪
- 2024 年 9 月 20 日——森林城市特别金融区优惠配套正式推出，比新柔特区配套早一年，且另有自己的指引独立计划旗舰区 I
- 2025 年 1 月 7 日——新柔特区协定在布城举行的第 11 届马新领导人静修会上交换，由首相安华与新加坡总理黄循财见证协定核心法律文件
- 2025 年 1 月 8 日——财政部与柔佛州政府公布税务优惠配套：5% 企业税率、旗舰区专属优惠，以及合格知识型人才 15% 税率配套公布完全没有住宅产业的内容
- 2025 年 2 月 18 日——IMFC-J 正式启用，由柔佛摄政王主持，州务大臣与投资、贸易及工业部长出席促进中心MIDA＋IRDA＋柔佛投资局
- 2025 年 10 月 14 日——第二届联合投资论坛在新加坡举行；国际贸易及工业部宣布 7 个工作日制造业执照、2026 年财政预算案追加 RM2 亿共同投资基金，以及 RM6.5 亿技能培训拨款便利化措施这些确实落地了
- 2025 年 11 月 25 日——依斯干达联合部长委员会举行第 17 次也是最后一次会议，由新设的马新柔佛合作部长级委员会取代治理架构调整首次会议目标 2026 年 11 月
- 2025 年 12 月 4 日——第 12 届领导人静修会在新加坡举行；联合声明欢迎协定完成批准程序，并签署 RTS 补充协定完成批准未公布生效日期
- 2026 年 2 月 12 日——马来西亚《2026 年 RTS 法案》在下议院通过，2026 年 9 月 30 日全面生效，前提是新加坡通过对等立法（已于 2026 年 5 月完成）已立法武吉查卡站单次查验
- 2026 年 12 月——新柔特区总蓝图发布的现行目标，定在马来西亚主办的第 13 届领导人静修会目标已从 2025 年底、2026 年 3 月两度推迟
九个旗舰区，各有产业定位
特区不是在新山周围画一个圈。它是从笨珍到边佳兰、分布在六个地方政府辖区里的九个指定区域，每一个都绑定特定产业。2025 年 1 月公布的优惠适用于旗舰区 A 至 G；H 与 I 本来就各有自己较早的配套。
- A. 柔佛新山滨海区
商业服务——全球服务枢纽新山市政厅（MBJB）地方政府 - B. 依斯干达公主城
商业服务——全球服务枢纽依斯干达公主城市政厅（MBIP）地方政府 - C. 丹绒白廊港
物流——智慧物流综合体笨珍（Pontian）地方政府 - D. 丹绒浪沙 – 港脚
制造业——下游特种化学品巴西古当市政厅（MBPG）地方政府 - E. 士乃 – 士古来
制造业——航空制造与维修古来市议会（MPKu）地方政府 - F. 古来 – 士德纳
制造业——人工智能与量子供应链、医疗器材、制药古来市议会（MPKu）地方政府 - G. 迪沙鲁 – Penawar
旅游业——综合旅游项目哥打丁宜（Kota Tinggi）地方政府 - H. 边佳兰综合石油中心
制造业——石化；沿用自身较早的优惠配套边佳兰市议会（MPP）地方政府 - I. 森林城市特别金融区
金融服务；2024 年 9 月 20 日公布的独立计划依斯干达公主城市政厅（MBIP）地方政府
如果你真正想知道的是「哪些项目位于这些片区之内或附近」，那是另一个问题，另有专页：新柔特区范围内的项目。本页讲的是政策怎么运作。
协定列明的十一个目标领域是：制造业、物流、粮食安全、旅游、能源、数字经济、绿色经济、金融服务、商业服务、教育与医疗。一个项目要拿到任何优惠，必须同时满足三件事：位于旗舰区内的正确位置、属于正确的经济领域，以及在该领域内从事正确的活动。
「5%、15 年」涵盖的范围，比标题小得多
这套配套写在财政部与 MIDA 的指引里，申请窗口自 2025 年 1 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日。它不是一项优惠，而是五套方案，税率不同、门槛不同、适用的旗舰区也不同——而那个标题税率，只适用于其中两种情形。
- 全球服务枢纽——旗舰区 A 与 B
每年营运开支至少 RM5,000 万；服务或管理至少 10 家网络公司；高价值职位（基本月薪至少 RM10,000）中至少一半由全职马来西亚人担任；至少 5 名基本月薪至少 RM35,000 的关键人员5%，15 年标题情形之一 - 制造业——旗舰区 E 与 F
新设公司，扣除土地后资本支出超过 RM10 亿；高价值职位至少一半由全职马来西亚人担任；设立本地供应商发展计划；出口须使用本地港口与机场5%，15 年只限资本支出逾 RM10 亿 - 制造业——旗舰区 E 与 F
新设公司，扣除土地后资本支出介于 RM5 亿至 RM10 亿5%，10 年较常见的情形 - 下游特种化学品——旗舰区 D
扣除土地后资本支出至少 RM5 亿；管理、技术与督导人员至少占总人力四分之一；采用工业 4.0；第一级另须有 ESG 计划与本地供应商5% 或 10%分两级，最长 10 年 - 智慧物流综合体——旗舰区 C
扣除土地后资本支出至少 RM5 亿；建筑面积至少 50,000 平方米；至少三项工业 4.0 技术；全职员工至少 80% 为马来西亚公民；主承包商须为本地公司投资税务补贴不是减税率 - 综合旅游项目——旗舰区 G
扣除土地后资本支出至少 RM5 亿；至少 80 间客房的酒店加一项合格景点；高尔夫球场与练习场明文排除；员工至少 80% 为马来西亚人投资税务补贴最多抵扣 70% 法定收入
所有方案共同的底层条件
申请人必须依《2016 年公司法令》注册、为马来西亚税务居民、实缴资本至少 RM250 万，并且必须在营运开始之前——实务上是开出第一张销售发票之前——向 MIDA 提出申请。同一项目已享有其他优惠的公司不得重复申请。批准之后义务仍在：每个课税年结束后 7 个月内须向 MIDA 提交年度合规报告；某一年未达标，该年就失去特别税率，按一般税率课税。
还有一个上限，在房产营销里几乎从不被提起。马来西亚的国内补充税已依全球最低税规则自 2025 年 1 月 1 日起生效。全球营收达 7.5 亿欧元以上的跨国集团，实际税率仍可能被补足到 15%——也就是说，5% 的名义税率对这类集团在经济上被抵销了，而这恰恰是特区想吸引的那一类大型跨国企业。对它们而言，真正的吸引力是土地、电力、水与人力成本，不是税率那一行。
究竟谁有资格——以及谁被告知自己有资格
这是整个特区里最容易被误解的一项，而误解通常带着商业目的。15% 单一税率适用于应课税的受雇所得，为期十年。MIDA 与 IRDA 公布的条件是：申请人可以是马来西亚公民或非公民；申请前 24 个月内未在马来西亚产生受雇所得；月薪超过 RM20,000；符合学历或专业年资门槛；从事列明的关键职业，且所在领域属特区合格领域。九个旗舰区都适用。申请交给 TalentCorp，窗口到 2034 年 12 月 31 日。
买一套公寓不产生受雇所得，不是一种职业，与该计划的任何一部分都没有关联。不存在任何一种「因为买了房所以适用 15% 税率」的版本。
混淆往往来自旁边的另一套计划。特区／特别金融区类别下的 MM2H 准证确实要求购买房产，但旅游、艺术及文化部就该类别公布的条款白纸黑字写着：不允许从事商业与投资活动，不允许受雇工作。也就是说，买房能换到的那张准证，明文禁止 15% 税率赖以成立的那种受雇身份。两者不是一个方案的两半，而是互相排斥的。
关于 15% 税率本身，还有两点必须老实说。截至 2026 年 8 月，我在 MIDA、TalentCorp、IRDA、财政部与内陆税收局都找不到它的详细指引、申请表或宪报命令。另外，没有任何公开文件规定「雇主本身必须持有 MIDA 批准的特区优惠」——公布的关联条件是「位置＋合格领域」。任何人在这两个方向上给你更肯定的说法，都已经超出了文件本身。本页与官方公告有出入之处，以官方公告为准。
森林城市特别金融区是另一套计划，而且已经立法
旗舰区 I 森林城市于 2024 年 9 月 20 日公布——早于新柔特区配套——有自己的指引，申请窗口自 2024 年 9 月 1 日开启。2025 年 10 月 3 日，11 项法规 P.U.(A) 350 至 360 号（2025）赋予它法定效力。这就是它与本页其他内容的根本差别。
企业端有单一家族办公室 0% 税率，十个课税年再加十年，由证券监督委员会依 2025 年 10 月 9 日发出的指引管理，条件包括：管理资产至少 RM3,000 万、后十年提高到 RM5,000 万；至少 2 名（后为 4 名）全职人员，各自月薪至少 RM10,000 且为马来西亚税务居民；本地营运开支每年至少 RM500,000；并在 Pulau 1 设有至少 450 平方尺的专属办公室。此外也有森林城市版的全球服务枢纽与服务业迁移 5% 税率，结构是「10 年再加 10 年」，与新柔特区的一次性 15 年不同。
真正触及购房者的部分很窄，而且是整个计划体系里唯一的一项：转让文书与贷款／融资合约的印花税减免 50%。条件很严。买卖合约必须在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间签订；必须向发展商直接购买——二手转售不适用；而且该单位的施工必须在 2024 年 9 月 1 日之前完成，也就是说它适用于既有的现房，而不是新推的楼盘。资格由 IRDA 核实，内陆税收局在稽查后可撤销。另有一项独立命令，豁免非公民与非永久居民个人在第四年或之后脱售的产业盈利税。
这一段的最后一句请读两遍，因为大家就是在这里出错。森林城市的减免是加在一般规则之上，不是取代它们。外国买家在森林城市，一样要面对 RM1,000,000 最低购买价、一样需要第 433B 条州政府批准、一样要付售价 3% 或 RM30,000 取其高者的州批准费（若产业是服务式住宅、且成交价低于 RM100 万，最低额是 RM50,000 而不是 RM30,000）、也一样要付 8% 的非公民印花税——50% 减免是在这 8% 上面运作的。它是某一个费用项目上的折扣，不是整套制度的豁免。
特区没有改变什么——以及这段时间反而涨了什么
把公告放到一边，只看真正管着外国人在柔佛买房的那几份法律文件。它们没有一份被特区改动过；而且自协定签署以来，其中三项对买家变得更不利。
- 最低购买价——柔佛州土地及矿务局公布的外国权益购买门槛为 RM1,000,000，并按产品类型设有发展商配额未改变逐个单位适用
- 州政府批准——《国家土地法典》第 433B 条，涵盖非公民、永久居民、外国公司，以及由上述各方持股过半的马来西亚公司未改变IRDA 自己的森林城市指引也确认仍适用
- 州批准费——自 2025 年 7 月 1 日起，由 2% 或 RM20,000 提高到已盖印买卖合约价的 3% 或 RM30,000 取其高者；工业产业提高到 4%已上调柔佛州土地及矿务局第 3/2025 号通令
- 转让印花税——非公民个人与外国公司购买住宅产业一律 8%，按代价或市值取其高者计征已上调自 2026 年 1 月 1 日，《2025 年财政法令》
- 土地局注册费——自 2026 年 4 月 1 日起上调，并对 RM100 万以上部分明确对非公民收得更高已上调《2026 年柔佛土地（修订）规则》
这不只是「没有证据」，而是有正面证据。2025 年 1 月 8 日财政部与柔佛州政府的公布，把配套写成三项税务措施加上州娱乐税下调，完全没有住宅产业的内容。官方常见问答把资格描述为三个方面——旗舰区位置、经济领域、活动——同样没有任何与房产相关的内容。而 2025 年 9 月，柔佛州政府公开警告：流传中的向外国人（包括新加坡人）提供补贴或免费房屋的说法是骗局，并重申州政府为外国人购屋设下 RM100 万的最低价。外国人购房的完整算法——门槛、州批准、批准费、印花税与贷款成数——我另外写成一份专门的指南。
这是就业故事，而且时间表已经推迟过
特区对住宅买家真正说得通的那条逻辑，走的是就业，不是产权规则。协定文本承诺两国政府推动与促成头五年 50 个项目、十年累计 100 个项目，目标是创造 20,000 个技术性就业机会。2026 年 7 月，经济部长表示预计会超额达标，并认为三年内就能达到 2 万个的目标。柔佛州务大臣提出的目标更大。
目前公布的投资数字是：MIDA 称 2025 年上半年批准 RM371 亿；2025 全年批准 RM769.8 亿，累计批准中有 57% 已进入落实阶段；2026 年第一季再批 RM54.9 亿；新加坡方面，自 2024 年 1 月备忘录以来，新加坡企业承诺 55 亿新元。从来没有公布过的，是相对于 50 个项目目标的实际项目数，以及究竟有多少家公司真正获得了 5% 税率。所有报道都以「承诺的令吉」计，而不是以「交付的项目」计。
三个需要放在天平另一边的因素
薪资区间与租赁市场对不上。优惠的设计围绕月薪 RM10,000 的高价值职位与月薪 RM35,000 的关键人员，知识型人才税率更要求月薪超过 RM20,000。这些人存在，而且会是好租客。但他们在 2 万个岗位里只占一小部分，而且分散在从笨珍到边佳兰、产业定位各异的九个旗舰区里——并不集中在新住宅供应最多的新山市中心。
时间表已经不止推迟一次。总蓝图从 2025 年底推到 2026 年 3 月、再推到第四季，现在瞄准 2026 年 12 月。新的部长级委员会尚未召开首次会议。旗舰区边界尚未公布。2026 年 7 月，柔佛州务大臣公开要求立即发布总蓝图，联邦投资部长则公开表达不同看法。这些都不代表特区不会发生，但都说明：用一个 2028 年的租金假设去买房，你背书的是一个已经改过好几次的时间表。
供应面是那个配重。NAPIC 2026 年第一季快报显示，柔佛已完工未售出的服务式公寓有 9,972 个单位，全国之冠，高于 2025 年第三季的约 9,018 个；柔佛同季新推出的住宅单位也是全国最多，达 2,693 个。全国已完工未售服务式公寓有 58.5% 落在 RM500,001 至 RM100 万。特区不会把这批货吃掉。一栋在位置、地契、发展商与相对价格上本来就不划算的楼，不会因为坐落在旗舰区里就变得划算。
真正会改变行为的基建，是 RTS 捷运。按交通部长 2026 年 1 月的说法，建设目标 2026 年 12 月完成，2027 年 1 月开始载客；2025 年 12 月的联合声明措辞略有不同，写的是目标通车时间为 2026 年 12 月底。票价尚未公布。一个项目相对武吉查卡站的实际位置，对租金预测来说是比特区具体得多的输入，我把这部分写在RTS 沿线房产指南里。
四个项目，特区规则确实改变了它们的文书
柔佛大部分项目受特区影响，只是在「它们位于柔佛」这个一般意义上。下面这四个不一样，因为有一条具体的计划规则，直接作用在交易本身。
- Forest City Golf Villa · 森林城市特别金融区印花税减免限发展商直购、2024 年 9 月 1 日前完工
- Forest City Nigella Park · 森林城市特别金融区印花税减免同样三项条件
- The M Macrolink Medini · Medini，依斯干达公主城Medini／IRDA 框架历来豁免 RM100 万门槛——须书面确认
- Verte Medini Residence · Medini，依斯干达公主城Medini 私人租赁计划你买到的是租赁权益，不是永久地契
我查不到、也不会猜的部分
写一个仍在推进中的政策，就得说清楚证据在哪里终止。截至 2026-08-05，以下各项仍未定；其中任何一项若由官方公告厘清，以官方公告为准，不以本页为准。
- 赋予新柔特区 5% 企业税率或 15% 知识型人才税率法定效力的宪报命令未找到森林城市的对应法规已于 2025 年 10 月 3 日颁布
- 搜寻结果指向的 2026 年一批可能与特区印花税减免有关的命令未核实据以决策前请自行查证联邦宪报
- 新柔特区协定的生效日期未公布2025 年 12 月 4 日欢迎完成批准
- 旗舰区 A 至 G 的边界未公布改由 IMFC-J 书面确认位置
- 获批进入特区的项目数，以及获得 5% 税率的公司数从未公布报道一律只有令吉金额
- 15% 税率适用的关键职业清单与学历／年资门槛未公布任何指引与申请表都找不到
- RTS 捷运票价未公布流传的数字都是猜测
- Medini 目前是否仍豁免 RM100 万门槛未核实找不到政府第一手来源
常见问题
新柔特区能让外国人买房更便宜或更容易吗？
不能。它没有任何一部分触及外国人购房的规则。柔佛公布的外国权益最低购买价是 RM1,000,000；依《国家土地法典》第 433B 条仍须取得州政府批准；州政府批准费自 2025 年 7 月 1 日起提高到售价的 3% 或 RM30,000，取其高者，工业产业则为 4%；自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人与外国公司购买住宅产业一律缴 8% 印花税；柔佛还自 2026 年 4 月 1 日起调高土地局注册费，并明确对非公民收得更高。
换句话说，协定签署以来，柔佛买房成本上所有可量化的变化，对外国人都是更贵，不是更便宜。如果有人拿「特区为外国买家开了门」来卖你一个单位，请他把文件指出来。2025 年 9 月，柔佛州政府公开警告：所谓向外国人（包括新加坡人）提供补贴或免费房屋的说法是骗局，并重申 RM100 万门槛。
我在特区里买一套公寓，能拿到 15% 个人所得税率吗？
不能。15% 税率针对的是应课税的受雇所得。已公布的条件是：申请前 24 个月内未在马来西亚产生受雇所得；月薪超过 RM20,000；符合学历与专业年资门槛；从事列明的关键职业，且所在领域属特区合格领域。申请交给国家人才机构 TalentCorp，窗口到 2034 年 12 月 31 日。买房不产生受雇所得，整个计划里也没有任何一处与房产挂钩。
还有一个相关的陷阱。特区／特别金融区类别下的 MM2H 准证要求购买房产，而旅游、艺术及文化部就该类别公布的条款明确写着：不允许从事商业与投资活动，不允许受雇工作。也就是说，买房能拿到的那张准证，恰恰禁止 15% 税率所依赖的那种受雇身份。两者不能兼得。
5% 企业税率真的立法了吗？
就我能查到的证据，还没有以宪报命令的形式立法。这套配套写在财政部与 MIDA 的指引里，自 2025 年 1 月 1 日起也确实可以向 MIDA 递件；但我找不到依《1967 年所得税法令》第 65B 条发出、赋予特区税率法定效力的附属法规。这一点之所以要紧，是因为对照组就在隔壁：森林城市的优惠已经立法，共 11 项法规，P.U.(A) 350 至 360 号（2025），2025 年 10 月 3 日宪报颁布，编号查得到。
请把特区的企业税率与知识型人才税率，理解为「依已公布指引作出的原则性批准，尚待立法」。这不是在批评政策——优惠先批、法规后到，在马来西亚很常见；这是提醒你，别相信任何人告诉你税务立场已经尘埃落定。搜寻结果还指向 2026 年另有一批命令，我无法对照联邦宪报核实，所以在你据以决策之前，请自行查证宪报。凡有不明之处，以官方公告为准，不以本页为准。
「5%、15 年」到底涵盖什么？
只有两种情形。一是位于旗舰区 A（柔佛新山滨海区）或旗舰区 B（依斯干达公主城）的全球服务枢纽；二是位于旗舰区 E 或 F、扣除土地后资本支出超过 RM10 亿的新设制造业公司。配套里其余的都更窄：制造业资本支出 RM5 亿至 RM10 亿是 5%、10 年；旗舰区 D 的下游特种化学品在 RM5 亿资本支出下分两级，5% 或 10%；旗舰区 C 的智慧物流与旗舰区 G 的综合旅游项目，根本不是减税率，而是投资税务补贴（ITA）。
条件很重，而且是持续性的。全球服务枢纽须有每年至少 RM5,000 万的营运开支、服务或管理至少 10 家网络公司、高价值职位（基本月薪至少 RM10,000）中至少一半由全职马来西亚人担任、并有至少 5 名基本月薪至少 RM35,000 的关键人员。所有方案都必须在每个课税年结束后 7 个月内向 MIDA 提交合规报告；某一年不达标，该年就按一般税率课税。还有一点很少人提：马来西亚的国内补充税自 2025 年 1 月 1 日起生效，全球营收达 7.5 亿欧元以上的集团，实际税率仍可能被补到 15%。
这些由谁批准，顺序是什么？
先定位置。由依斯干达马来西亚促进中心（柔佛）——IMFC-J——书面确认你的项目位于旗舰区内，因为七个新旗舰区的边界从未公布。IMFC-J 于 2025 年 2 月 18 日启用，把 MIDA、IRDA 与柔佛投资局放在同一个办公室。
然后是申请。透过 InvestMalaysia 线上平台递交 MIDA，由国家投资委员会（NCI）审议，财政部批准，MIDA 发出批准函。15% 知识型人才税率的个人申请则交给 TalentCorp。新加坡方面在 2025 年 4 月设立对口的 JS-SEZ 项目办公室，由贸工部会同经济发展局与企业发展局运作，但它协助的是新加坡企业，并不批准马来西亚的税务优惠。
到底进来了多少投资？
官方数字全部以令吉计，也全部出自马来西亚部长。MIDA 公布 2025 年上半年批准额 RM371 亿。经济部长表示 2025 全年批准额为 RM769.8 亿，累计批准中有 57% 已进入落实阶段，2026 年第一季再批 RM54.9 亿。新加坡方面，副总理颜金勇在 2025 年 10 月表示，自 2024 年 1 月签署备忘录以来，新加坡企业已承诺 55 亿新元。
从来没有公布的，是真正能回答问题的那个数字：五年内 50 个项目的目标下，到底有多少个项目获批进入特区，又有多少家公司真正拿到了 5% 税率。所有报道都是「承诺的令吉」，不是「落地的项目」或「已批的优惠」。看到大标题数字时，请把这个缺口一起记住。
森林城市的优惠听起来不一样。真的不一样吗？
是的，而且这个区分是本页最有用的内容之一。森林城市特别金融区于 2024 年 9 月 20 日公布，比新柔特区配套早了一年，有自己的指引，申请窗口自 2024 年 9 月 1 日开启，而且已经立法。它也包含整个计划体系里唯一一项与房产相关的优惠：转让文书与贷款／融资合约的印花税减免 50%。
这项减免的条件很窄，而且经常被误读。买卖合约须在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间签订；必须向发展商直接购买——二手转售不适用；而且该单位的施工必须在 2024 年 9 月 1 日之前完成。资格由 IRDA 核实，内陆税收局在稽查后可撤销。另有一项独立的产业盈利税豁免，适用于非公民在第四年或之后脱售。而这一切都是加在 RM100 万门槛、第 433B 条州政府批准与 3% 州批准费之上，不是取代它们。
RTS 捷运什么时候通车？这算特区的成果吗？
它是早于特区的独立双边项目，但确实是真正会改变日常生活的那一块基建。我掌握的最新官方说法来自交通部长 2026 年 1 月 15 日：2026 年 12 月完成建设，2027 年 1 月开始营运。2025 年 12 月领导人静修会的联合声明用词略有不同，写的是目标通车时间为 2026 年 12 月底。官方并未宣布延期。票价尚未公布，你看到的任何数字都是猜测。
2026 年真正推进的是法律工作。马来西亚《2026 年 RTS 法案》于 2026 年 2 月 12 日在下议院通过，2026 年 9 月 30 日全面生效，前提是新加坡通过对等保障立法——新方已于 2026 年 5 月完成。这才是武吉查卡站能做到「单次查验」的原因：过一次关，不是两次。
那么买房的人到底该从这些事情里读出什么？
三件事。第一，这是就业故事，不是产权故事。如果五年 50 个项目、2 万个技术岗位真的到位，那就是实打实的租赁需求——但它会分好几年到位、会不均匀地分布在九个使命各异的旗舰区，而且优惠所瞄准的薪资区间，远高于柔佛租客的中位数。
第二，风险在时间表上。总蓝图已经推迟三次，现在瞄准 2026 年 12 月；旗舰区边界尚未公布；标志性的两个税率，就我能查到的范围，尚未宪报颁布。今天用一个 2028 年的租金假设去买，等于替一个已经改过不止一次的时间表背书。
第三，看市场在做什么，而不是看公告在说什么。NAPIC 2026 年第一季快报显示，柔佛已完工未售出的服务式公寓有 9,972 个单位，全国之冠；全国已完工未售服务式公寓有 58.5% 落在 RM500,001 至 RM100 万这一段。特区并不会把这批货消化掉。请为具体的理由买具体的楼——位置、地契、发展商、相对可比案例的价格——把特区当成众多因素之一，而不是买入的理由。
把销售说辞发给我，我告诉你它的依据是什么
如果售楼处告诉你某个项目「因为特区」而享有什么好处，把那句话和项目名字发给我。我会告诉你它出自哪一份文件、条件是什么、适不适用于你正在看的那个单位——或者，根本没有任何公开文件支持这个说法。
新盘由发展商支付佣金，买方无需付中介费
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文与英文
我主要服务来自新加坡的跨境买家与本地投资者。谈政策，我宁可告诉你文件写了什么、到哪里为止，也不重复大标题。
发布于 2026-08-05 · 最后核实 2026-08-05，对照新柔特区官方网站与常见问答、2025 年 1 月 8 日财政部与柔佛州政府公布、MIDA 的新柔特区与森林城市税务优惠指引、证券监督委员会指引 SC-GL/5-2025、国际贸易及工业部媒体声明、新加坡外交部与经济发展局文告、关于《2026 年 RTS 法案》的国会报道、柔佛州土地及矿务局第 3/2025 号通令、《2025 年财政法令》，以及 NAPIC 2026 年第一季房地产市场快报。此领域政策仍在推进；本页任何内容若与现行官方公告不一致，以官方公告为准。本页为一般评论，不构成税务、法律或移民意见。