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地契指南 · 新山

新山永久地契房产

我逐个核实过的 91 个柔佛项目里，63 个有可查证的永久地契依据，6 个是租赁地契，还有 22 个没有任何人公布过地契。名单全部列在这一页。

63 个永久地契6 个租赁地契22 个地契未确立核实于 2026-08-17
问我现在还有哪些永久地契单位

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44个永久地契项目
6个租赁地契，剩余年限已列
6个没人公布过地契
付订金前先做产权查册APDL 法定披露怎么看美迪尼私人租约计划地契年限对贷款的实际影响永久地契 ≠ 住宅地契
柔佛新山 Wadi Hana Setia Sky 88 @ JB City Centre 塔楼外观
Setia Sky 88 @ JB City Centre · 永久地契，Wadi Hana
柔佛新山市中心 Causewayz Square @ JBCC 塔楼外观
Causewayz Square @ JBCC · 永久地契，新山市中心
柔佛新山武吉先友 The Astaka @ One Bukit Senyum 双塔外观
The Astaka @ One Bukit Senyum · 永久地契，武吉先友
直答区

新山哪些项目是永久地契？

先给结论，细节在后面。

本站核实的 91 个柔佛项目里，63 个是永久地契。包括 Causewayz Square @ JBCC、富力公主湾已推出的两期、CTC SkyOne 武吉查加、Gen Sphere @ JBCC、One Bukit Senyum 的 The Astaka 与 Arden、Aethera Residences、Setia Sky 88，以及 Bandar Dato’ Onn 的 Sanubari 有地各期。6 个是租赁地契。另有 7 个至今没有任何人公布过地契——而第三份名单才是你最该先看的。

有依据的永久地契
44 个项目发展商官方资料、APDL 告示或法定准证披露
租赁地契
6 个项目99 至 129 年不等；其中两个没公布届满年份
地契未确立
6 个项目没有 APDL、来源互相矛盾，或根本没有第一手来源
谁说了算
产权查册以及签发后的个别分层地契
整页要贯穿的一个区分。「永久／租赁」回答的是多久。「住宅／商业／工业」这个土地用途类别回答的是拿来做什么。两者互相独立、写在同一张地契上，把它们搞混是我在新山看到最常见、也最花钱的错误。
名单

柔佛的永久地契项目

以下每一个，我都能指出发展商资料、APDL 告示或法定准证披露里的那句地契陈述。土地是永久地契、但地契类别是商业的，我会另外标注——那会改变你每个月要付的钱。

另外 12 个

租赁地契，以及地契未确立的

这不是在给你警告。这些是「在你付任何钱之前，地契这个问题必须先有答案」的项目；这里写的是文件上真正记载的东西，不是广告上写的东西。

租赁地契——有公布剩余年限的都列出来了

找不到任何我敢背书的地契来源

这六个里，两个在美迪尼——那里的答案是结构复杂，不是资料缺失。两个是发展商什么都还没公布的早期新盘。一个有两个互相矛盾的官方答案。一个连项目地址都还没确认。问题不同，但处理方式一样：付订金之前先做产权查册。
实质内容

地契这件事，实际上要花你多少钱

一、永久地契给你什么，不给你什么

永久地契的意思是这张地契上没有届满日。你照样要向州政府缴地税（quit rent）、向市政局缴门牌税，土地照样可能依《土地征用法令》被强制征用——永久地契不是豁免权，它只是「没有倒数计时」。

它拿掉的，是那个在长期持有中悄悄复利的风险。租约在第一年不会伤到你，它在第三十年伤你：那时候你的买家去申请贷款，银行看剩余年限、缩短贷款年期，他能出的价格就跟着下来。永久地契把这个机制整个拿掉——所以它对打算长期持有的人最有价值，对五年内就要转手的人价值最低。

有一件事永久地契不会帮你解决：地契上的「产权限制」。柔佛有些地契载有条款，规定分层单位若要卖给非公民或外国公司，必须先取得州政府同意。这个条款可以出现在永久地契上，跟出现在租赁地契上一样容易。所以要读的不只是地契年限那一行，还有限制条款那一段。

二、永久地契不等于住宅地契

新山绝大多数新高楼盖在商业类别的土地上，以「服务式公寓」的形式出售。这不是丑闻——这座城市的分区规划本来就是这样——但它有三个后果，没有一本楼书会帮你算进去。

门牌税。按商业费率征收，不是住宅费率。在新山这个差距是实打实的，而且只要你持有一天就每年都要付。

水电。按商业电价与商业水价计费。在这种气候下、一个整天开冷气的高楼单位里，这不是尾数误差。

贷款。商业地契的服务式公寓，银行给的成数通常低于住宅地契的公寓——实务上大约 80% 到 85%，而住宅地契拿得到 90%。以一个 RM721,000 的单位算，90% 和 85% 的差距是签约时要多掏约 RM36,000 现金。

有一个反向的、常被忽略的重点：只要该项目是依《房屋发展法令》（HDA）销售的，法定保障你照样有——按工程认证阶段分期付款、房屋发展账户、以及缺陷责任期，跟土地类别无关。商业地契改变的是你的持有成本和贷款，不是你的买家保障。

三、租赁地契在银行那里要付的代价

真正决定一切的不是原始年限，而是「某个人去申请贷款的那一刻，还剩几年」。马来西亚的银行通常要求租约期要明显长过贷款年期结束的时点，所以租约越短、贷款年期越短，同样的房价，月供就越高。

实务上反覆出现两道坎。剩余约七十年，银行开始缩年期、压成数；掉到大约五六十年以下，好几家银行直接不做。这两个数字都不是公开规定，是核贷部门的实际做法。

还有续期溢价。租约到期续约要向州政府缴钱，这笔账单落在「到时候的屋主」头上。你在那之前卖掉，等于把这笔负债交给买家；一个有人指导的买家会把它算进出价里。

所以「没公布届满年份」是个实质问题，不是行政疏漏。Southkey NADI Residences 和 The Asteriaz @ Kebun Teh 都是租赁地契，两家发展商都没公布届满年份。Amberwood 公布了——APDL 上写着 2119 年 6 月 3 日——所以它是我唯一能跟你把数字一步步算完的那个例子。

四、美迪尼的例外，完整讲一次

依斯干达公主城里的美迪尼，是柔佛唯一一个地方：挂牌上写「freehold」可能字面属实，同时又完全误导你。链条是这样的。依斯干达投资有限公司（IIB）持有美迪尼土地的永久地契。IIB 从这份永久地契中批出长期租约——上诉庭审理的那个计划里，期限是 2013 年 4 月 15 日至 2112 年 4 月 14 日，共 99 年，批给 Medini Land Sdn Bhd。发展商接在这份总租约底下，再依据依斯干达特区发展局的私人租约计划准则，连同房屋部依 1989 年《房屋发展（管制与执照）条例》第 11(3) 条作出的豁免，把一份 99 年的分层租赁权益卖给买家。

所以链条是：IIB 永久地契 → 99 年总租约 → 发展商 → 你的 99 年分层租约。你买的不是永久地契。这个结构是合法的——2025 年上诉庭在 AP Tropika Istimewa Development Sdn Bhd v Wong Hang Fah 及其他 106 人（民事上诉编号 W-02(NCvC)(W)-1552-10/2020，由 107 名美迪尼买家提起）一案中，确认私人租约计划有效，并确认长期租约下签发的分层地契不抵触《国家土地法典》与《分层地契法令》。

真正造成伤害的是挂牌页面。有一个美迪尼项目的平台页，在同一屏里，文字简介写「freehold development」、物业详情表格写「Leasehold」。当一个来源在「这套房最重要的一件事」上自相矛盾，那是在叫你去查地契，而不是去看下一个平台。

五、当根本没有人公布过地契

这是另一种问题，处理方式也不同。Coronade Twins、Aliff Harmoni @ Tampoi、The Celestz @ Kebun Teh 和 Pine Legacy，在售但发展商没有公布地契陈述。代理挂牌把这个空格填得很有把握。我不填，因为没有第一手来源可以填。

能解决这件事的文件是 APDL。它只有一页，上面写明发展商执照号与有效期、广告与销售准证号与有效期、土地地契、土地上的任何抵押、批准机关、单位总数、售价区间与预计完工日期。正规的项目网站会把这一段当小字放上去——看看 Gen Sphere 的页面，就是那个样子。

跟销售团队要这份文件。拿到后自己上房屋及地方政府部的 TEDUH 平台核对执照号。如果一个发展商连法律要求它公示的文件都不肯给你，那这件事本身，就是另一个你更该问的问题的答案。

六、正确的顺序

会踩坑的买家，几乎都是顺序做反了——先谈价、先付订金，然后才发现地契的问题。正确的顺序很短。

第一，要 APDL 或法定披露告示，直接从上面读地契那一行。第二，委任你自己的产业转让律师（不要用发展商的指定律师楼），就那块具体地段做产权查册，并以书面告诉你地契年限、届满日、剩余年数。这件事一天办得完。第三，拿这份文件去两三家银行，拿到书面的初步条件，在下承诺之前先知道你真正的成数和年期。第四，融资条件都清楚了，再回头谈价钱。

如果买的是已完工的楼，还有一份纸值得调：个别分层地契，上面直接写明地契年限与届满日。二手交易里，估价和产权查册通常发生在你已经签约付钱之后——除非你事先安排，而那正是我帮客户做的事。

一分钟版

如果只记四件事

这是我坐在你对面会讲的四句话。

📜

读两个栏位，不是一个

地契年限说的是「多久」，土地用途类别说的是「拿来做什么」。永久地契＋商业类别在新山非常常见，而它每个月都在花你的钱。

🏦

银行看的是剩余年限

不是原始的 99 年，是有人去申请贷款那一刻还剩几年。剩约 70 年，条件开始收紧；低于 50 至 60 年，银行开始拒做。

🧾

开口要 APDL

一页纸。执照号、准证号、地契、产权负担、单位数、价格区间、完工日期。这份文件还不存在，那关于地契的说法也就不存在。

⚖️

美迪尼是租约

IIB 持永久地契、再批出长期租约。2025 年上诉庭确认合法——合法，但依然不是永久地契。

💬 请我安排产权查册
直接回答

常见问题

这个网站上有多少个新山项目是永久地契？

我逐个核实并上线的 91 个柔佛项目里，63 个有可查证的永久地契依据，6 个是租赁地契，还有 22 个至今没有任何发展商或法定文件写明地契。上面三份清单把每一个都点名了。

这个比例是真的，但它不是市场统计。它只反映我做过哪些项目——我集中在新山市中心，而市中心刚好永久地契土地较多。它不代表整个柔佛州的情况。

永久地契是不是一定比租赁地契好？

不是。永久地契只解决一个风险：地契年限倒数。其他风险它一个都不解决。一个位于供过于求区段、商业地契、管理机构又不给力的永久地契单位，比一个还剩九十几年、但大家真的想住的租赁地契单位差。

永久地契真正值钱的地方在持有的尾段。如果你打算把房子传下去，或者三十年后才卖，接手你的人拿到的是一份没有倒数计时的地契——这一点值得付溢价。但只盯着「永久」两个字、忽略地契用途类别、管理费和地段，那就是白付。

永久地契和住宅地契有什么不一样？

它们是同一张地契上的两个不同栏位，买家经常混为一谈。地契年限回答「多久」——永久，或者一个有届满日的租约。土地用途类别回答「拿来做什么」——住宅、商业、工业、农业。

一个单位可以同时是永久地契＋商业用途，新山这样的项目非常多。CTC SkyOne 武吉查加自己写明：土地永久地契，地契为商业分层。The Straits View DUO 是永久地契的商业类别土地。两家都据实披露了；但只要你持有一天，门牌税就按商业费率算，水电也按商业收费。

美迪尼（Medini）的项目写永久地契，是真的吗？

按你理解的那个意思，几乎可以确定不是。美迪尼的土地是用「私人租约计划」开发的。依斯干达投资有限公司（IIB）持有土地的永久地契，再从中批出长期租约——上诉庭审理过的那个案子里，总租约期从 2013 年 4 月 15 日到 2112 年 4 月 14 日。发展商接在这份总租约底下，再把一份 99 年的分层租赁权益卖给你。

所以「土地是永久地契」这句话对土地本身可能是字面属实的，但你拿到手的是一份租约。2025 年上诉庭在 AP Tropika Istimewa Development Sdn Bhd v Wong Hang Fah 及其他 106 人 一案中确认了这个结构合法，长期租约下签发的分层地契有效。合法，但不是永久地契。

挂牌页面完全没写地契。我该要哪份文件？

要 APDL——那张一页的广告与销售准证披露表。按马来西亚的作业规范，持牌发展商销售房屋发展项目时，必须公示发展商执照号、广告与销售准证号、土地地契、土地上的任何产权负担、批准机关、单位总数、价格区间与预计完工日期。

拿到后自己上房屋及地方政府部的 TEDUH 平台核对执照号。整套动作大约十分钟，是你能做到的最便宜的尽职调查。下面第三份清单里有四个项目查不到地契，原因正是这份披露还没出现。

地契年限怎么影响我的贷款？

银行看的是剩余年限，不是原始年限。剩余年限越短，银行给的贷款年期就越短；贷款年期一短，同样的房价，你每月供款就变高——哪怕成数没变。

实务上有两道坎。剩余约七十年，银行开始缩年期、压成数；掉到大约五六十年以下，愿意做的银行明显变少。这两个数字都不是明文规定，是核贷的实际做法。

这个效应会打两次：一次打在你身上，一次打在跟你买房的人身上。Amberwood Resort Residences 是最干净的算例，因为它的 APDL 写明届满日：2119 年 6 月 3 日。2050 年来看这个房子的人，看到的是剩约 69 年——刚好就是融资开始收紧的那一段。

外国买家还要再挨一刀。非公民在马来西亚一般只能拿到约 60% 到 70% 的贷款成数，公民则最高可达 90%。租赁地契＋非公民＋商业地契，等于同一笔贷款被剪三次。

外国人能买新山的永久地契房产吗？

能，而且卡住你的不是地契，是价格。柔佛州规定非公民购买分层产业的最低价是 RM1,000,000、有地产业是 RM2,000,000，另外还要州政府批准。永久地契不会让你免掉这两条中的任何一条。

还要把柔佛外国人征费算进预算——2025 年 7 月 1 日起，住宅与商业为成交价 3% 或 RM30,000 取高者；但服务式住宅若成交价低于 RM100 万，最低征费是 RM50,000；工业则是 4%、不设最低额；以及 2026 年 1 月 1 日起对非公民统一征收的 8% 印花税。完整的算法我写在新山买房总览那一页。

永久地契转售真的卖得比较贵吗？

我不会给你一个百分比，因为我拿不出经得起追问的来源。我手上有的成交证据是地段驱动的，不是地契驱动的：The Astaka @ One Bukit Senyum 成交中位数约每平方尺 RM1,032，Setia Sky 88 约 RM845，碧桂园金海湾约 RM688。三个都是永久地契，它们之间的差距来自地址、楼龄与建筑素质，不是地契。

我能肯定告诉你的是机制。永久地契让下一手买家的融资选择更宽，融资池更宽就等于买家池更宽。这件事反映在「你多快卖得掉」上，比反映在「你卖得多贵」上稳定得多。

到底哪份文件能一锤定音？

针对具体地段的产权查册（land search），以及分层地契签发后的个别分层地契。分层地契上写明地契年限，若是租约则写明届满日。其他都不算数：楼书不算，平台挂牌不算，销售人员不算，这一页也不算。

请你自己委任的产业转让律师去办，不要用发展商的指定律师楼，并且在付订金之前拿到书面答复。这件事一天就能办完。如果你买的是租赁地契或美迪尼的产业，这是你花得最值的一笔钱。

接下来看什么

三个专题页，每一页都是写出来的，不是标签自动生成的。

告诉我预算，我告诉你这个预算里真正是永久地契的有哪些

我会把最新价目表发给你，地契年限与土地类别按文件上的写法给你，不按楼书的写法。如果发展商根本没公布地契，我也会照实告诉你。

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Louis Koh

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我主要服务从新加坡过来的跨境买家，以及本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——这通常比再给你一本楼书有用。

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发布于 2026-08-05 · 本页每一条地契陈述，都取自它所链向的项目页上所引用的发展商资料、APDL 告示或法定披露。地契年限与土地类别属于登记事项——在你付任何钱之前，请以产权查册确认。本页为营销资讯，不构成法律意见，也不是要约或合约。

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