Duduk Santai 3 @ Eco Spring

不能，一个单位都不能。广告与销售准证载明售价区间为 RM555,500 至 RM594,000，而柔佛规定非公民购买分层产业最低成交价为 100 万令吉。这里的上限连一半多一点都不到。

EcoWorld 自己的准证上还写着 Sekatan Kepentingan（权益限制），原文是马来文：未经州政府同意，本地段上建成的分层单位不得以任何方式售予或转让予非公民／外国公司。所以这里是两道各自独立的门槛，不是一道。

为求完整，如果你正在拿它跟你真的买得了的项目比较：柔佛外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 RM30,000 取较高者；另有特例——服务式住宅售价低于 100 万令吉者，最低征费 RM50,000。旧的 2% / RM20,000 只适用于买卖合约已签署盖印、且完整申请文件在 2025 年 8 月 29 日或之前递交州土地局者。此外，2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅产业统一课 8% 印花税。持外国护照的话，发讯息给我，我把柔佛真正对你开放的项目整理给你。

RM555,500 至 RM594,000，载于 EcoWorld 自家 Santai 3 页面底部的广告与销售准证，ecoworld.my 上也是同一组数字。以 872 平方尺换算，约为每平方尺 RM637 至 RM681。另有土著折扣 15%。

你会在一些房产平台与代理网站上看到「45 万起」「46 万起」。那些不是准证上的数字，我不会用。EcoWorld 自己在 2025 年 6 月曾发布「50.5 万起、另有早鸟配套」的指示性价格，但那是在 2025 年 10 月准证签发之前——连发展商自己早前的数字都已经被取代了。

由于全案只有一种面积，单位之间的价差就只剩楼层、朝向与是否附露台。跟我要当下的 stack 表，我告诉你现在每一层实际报价多少。

2029 年 10 月，载于 duduk.my 与 ecoworld.my 两处公布的广告与销售准证。较早版本的电子楼书印的是 2029 年 9 月，现行准证写的是 10 月——无论哪个，都是 2029 年。

房产平台与代理页面上写的「2028 年」就是错的，而且错了一年多。对一个要靠建期贷款撑过去的项目来说，多一年的建期利息是实打实的钱。

工程已经开始。EcoWorld 公布的 2026 年 8 月 1 日工地进度写着「Santai 3 – Framework In Progress（结构框架施工中）」。同一块地上的 Santai 1、2 进度更前面，两者都以 2027 年 1 月完工为目标。

627 个单位，只有一种户型。每一户都是 872 平方尺（81.0 平方米）、三房两卫，配两个停车位。按准证 2026 年 7 月的更新，627 户中尚有 472 户未售。

EcoWorld 的平面图显示每层 19 户。你会看到 A、A1、A2 以及一组露台变体的型号代码——它们的差别在于洁具配置与是否附带私人露台，不在面积。全部都是 872 平方尺。

准证没有载明层数。每层 19 户、共 627 户，推算是 33 个住宅层，正好对上网路流传的「33 层」——但那是我的算术，不是发展商的说法，我据实标注。

这是个真问题。因为 Santai 1、2 是同一个建商、同一块地，两者都在 2027 年 1 月交房——比 Santai 3 早了将近三年。

算数字：Santai 1、2 是 947 平方尺、RM528,000–RM574,800，约每尺 558–607 令吉；Santai 3 是 872 平方尺、RM555,500–RM594,000，约每尺 637–681 令吉。也就是说，前两期大 75 尺，而且每平方尺便宜约 14%。但两期在发展商处都已售罄，要买就得接手转名（assignment）或等交房后的二手。

Santai 3 这边的理由是：全新货、有发展商配套与律师费吸纳、从 2029 年起算的完整保固期、准证白纸黑字写明两个车位。等的理由是：面积与单价。而我真正会做的是——先站进一间盖好的 Santai 单位里看一看；到 2027 年初，你就做得到了。

EcoWorld 两个距离都没有公布，而这本身就是答案。发展商自己的位置图标出了 EDL、德布劳大道、IKEA Tebrau、AEON、苏丹依斯迈医院、Sunway College、士乃机场——却没有标出 Bangunan Sultan Iskandar 关卡，也没有标出 RTS 武吉查加站。

EcoWorld 有公布的是：经 EDL 高速至新山市中心 20.6 公里，至新加坡 20.6 公里。我不会把这个换算成关卡距离——一个包装成事实的直线估算，正是那种会被抄上好几年的数字。

诚实的定位是：Santai 3 是德布劳走廊的家庭型公寓，不是过境概念股。如果你买柔佛的理由是 RTS 通勤，这个项目不适合你，我会直说，而不是硬卖给你。如果你要的是「Austin／Tebrau／苏丹依斯迈医院一带、永久地契、三房、两个车位」，那它是对得上的。

取自 EcoWorld 官方设施平面图：泳池与浅水池、健身房与半户外健身区、儿童游乐场、烧烤区、多用途礼堂与多用途活动区、休闲聚会空间、托儿设施、男女分设的祈祷室与更衣室、无障碍洗手间、管理办公室、信件收发室、有盖落客区。详细平面图涵盖的是地面层设施区。

楼体基座另设零售层，垂直排列由下而上为：零售、机电、设施、商业停车场、住户停车场，再往上是住宅楼层。零售单位数量并未公布——网路上流传的「26 个店铺」在我找得到的任何 EcoWorld 文件里都不存在。

城镇层级另有：Eco Spring 住户会所、都会公园、Spring Labs 零售园区、Eco Palladium，以及截至 2025 年 6 月已签下 Jaya Grocer、Coffee Bean 得来速与 TITAN 幼儿园的 Santai Square。

首先是供应。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛已完工未售出的服务式公寓达 9,972 户，居全马之冠。Santai 3 再加 627 户，而且全部是同一款 872 尺三房。

第二是地契类别。建筑图则归在 MBJB 的 KOM（商业）参考编号下——服务式公寓通常如此，但后果是：商业税率的门牌税、商业水电费率，银行贷款成数一般也比住宅地契公寓紧。准证并未以文字写明土地用途，请在买卖合约里确认。

第三是土著配额。准证载明 15% 土著折扣，而地契限制意味着：一旦转到土著名下的单位，日后未经州政府同意不得再售予非土著。这在你买入时不影响你，但会压缩那部分货源日后的二手买家池。直接问清楚你看中的单位属于哪个配额类别——这是合理的问题，销售人员答得出来。

两项都没有公布。EcoWorld 的广告与销售准证已经算详细——价格带、单位总数、剩余单位、建筑面积、停车位配额、完工日期、执照号码、土地抵押全都有——但没有载明管理费、储备金、地块面积、总层数与零售单位数量。

我不会拿房产平台上的数字去填这些空白。一栋同时有零售层、商业与住户停车层、地面设施区的建筑，管理费不是可以「猜」的东西——住宅与商业部分之间的共用成本分摊比例，在二十年的持有期里是实实在在的差别。

我的做法是直接向 EcoWorld 索取并要白纸黑字。发讯息给我，我把当下价格表、正式列表的管理费率、剩余 stack，以及高清的官方户型图一并发给你。