Monterra Johor Bahru

不能。按目前公布的价格，一个单位都不行。

柔佛州规定非公民购买分层产业最低价 100 万令吉，另需州政府批准。Monterra 公布的起价是 579 平方尺 A 型 RM382,200，约每尺 RM660。把这个尺价套到项目官网列出的最大户型（903 尺 D 型），大约是 RM596,000。要达到 100 万令吉，发展商得把 903 尺的单位卖到每尺约 RM1,108，比它自己的起始尺价高出 68%——公开资料里没有任何迹象支持这一点。

这段计算是我做的，依据是发展商公布的起价与面积。如果 TH Tebrau Land 日后放出 100 万令吉以上的价目表，我会更新本页并说明。在那之前，请把 Monterra 当作不对非公民开放。也请留意那些告诉你「可以想办法」的经纪——最后过不了的是州政府批准，不是销售话术。

你两种都看过，是因为两种都被公布过——我不会悄悄替你选一个。

发展商自己的项目介绍写 Monterra「建于 8.044 英亩永久地契土地」；而同一份官方发展商挂牌资料的物业详情栏写的是「99 年租赁地契」。同一页上，两个位置，两个答案。

有一种解读能让两者在技术上都成立——永久地契土地之上，分层单位以长期次级租约出售——但这是我的推测，我不会当作事实写。我能确定告诉你的是这个差别的代价：99 年分层地契在银行估价上低于永久地契，贷款成数通常更紧，而且随着剩余年限缩短（尤其跌破约 70 年之后），二手折价会明显扩大。

所以付任何订金之前：要看地契正本（geran），从地契上读地契年限，不要从楼书上读。并请你自己的产业转名律师（不是发展商指定的律师楼）以书面确认。我也会直接向 TH Tebrau Land 求证，答案会更新在这一页。

两个数字都是官方的，出自同一家发展商，公布时间只差几周。

TH Tebrau Land 于 2026 年 6 月 9 日的发布声明写「1,565 个服务式公寓单位」，另加商场、60 间店面与三层商业中心；而它自己的发展商挂牌资料写「1,506 个总单位」。相差 59 个单位，通常意味着其中一个口径算进了另一个没算的东西——店面、双钥匙拆分单位，或某一栋在新闻稿与挂牌之间被重新规划过。

为什么你要在意：密度决定你的每尺管理费、电梯等候时间、车位比例，以及日后转售时有多少一模一样的单位在跟你竞争。请索取经批准建筑图的单位附表——这份文件能一次讲清楚。一个不肯把它拿给认真买家看的发展商，本身也在告诉你一些事。

不是。这是关于这个项目最常见的误解。

TH Tebrau Land Sdn Bhd 是 Teguh Harian 集团的子公司——Teguh Harian Sdn Bhd，公司编号 199501028184（357390-H），1995 年注册，历来在玻璃市与吉打发展房产。「TH」是 Teguh Harian 的缩写。朝圣基金局（Lembaga Tabung Haji）是另一回事，它的房产臂膀叫 TH Properties。不同公司、不同资产负债表、不同背景。有些挂牌页面明示或暗示与朝圣基金局有关，那是错的；而且这个错误很实质——一个国家级基金和一家吉打玻璃市的私人发展商，交易对手风险完全不同。

Teguh Harian 在新山确实有一栋已交付的楼：同在 Jalan Tebrau 的 One49 Residence，已建成交房——49 层、三栋住宅楼架在 12 层停车场之上、13 楼设施层、1,338 个单位全部三房，面积 875／976／1,050 平方尺。请亲自去看。晚上搭一次电梯、看走廊、找住户问问物管做得怎么样。这一趟实地考察，比楼书上任何一句关于发展商的话都值钱。

项目官网公布四种户型：A 型 579 平方尺，1+1 房 1 卫；B 型 649 尺，2 房 2 卫；C 型 792 尺，2 房 2 卫，可选双钥匙；D 型 903 尺，3 房 2 卫，同样双钥匙。

另有一份官方发展商挂牌资料写面积区间 579 至 955 平方尺，比项目官网列出的任何户型都大。要么有第五种户型尚未公布，要么 955 这个数字包含了 903 没有算进去的东西（例如附属地块，或不同的面积计算基准）。不要凭一个只在挂牌上看过的面积下订。

所有单位据称为基本装修，附厨柜、电子锁、阳台，并因西北／东南朝向而使卧房都有窗。发讯息给我，我去拿标尺寸的平面图与买卖合约的单位面积附表——后面这份文件才是法律上界定「你买了什么」的依据。

价格：已公布的起价是 579 平方尺 A 型 RM382,200。TH Tebrau Land 没有公布按户型与楼层分列的完整价目表，我不会自己编一份。

管理费：未公布。对一个同时有商场、60 间店面、商业中心与 2.6 英亩休闲空间的项目来说，真正关键的数字是住宅与商业部分之间的费用分摊比例；这必须来自发展商的管理机构预算草案，而不是销售现场的口头说法。请具体询问公共区域成本如何在住宅与零售部分之间分摊，并要书面。

交房：同样有两个说法。发布声明写全案 2030 年完工、首期 2029 年交房；发展商自己的挂牌资料写 2029 年完工。真正有约束力的，是你买卖合约上的交付期限（通常以签约日起算的月数表示）。只有合约上的那个日期能强制执行。

发讯息给我，我去索取现行价目表、管理费率草案与买卖合约交付期限，把真正落在纸上的内容发给你。

它意味着：转售的难度要按高于租赁来估，而两者都要按高于楼书暗示的来估。

先看数字。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛有 9,972 个已建成未售出的服务式公寓单位，为全马之冠（吉隆坡 4,181、雪兰莪 2,407）。全国已建成未售服务式公寓 19,263 个、总值 165.2 亿令吉，其中 58.5% 定价在 RM500,001 至 100 万令吉之间。

Monterra 大部分单位在这一档之下，竞争位置确实和一个 90 万令吉的市中心单位不同——便宜的货去化更快。但三个后果依然成立。转售：2029 年起你要卖给一个仍有数千个建成未售单位的市场，请预期一个缓慢、对价格敏感的退出。租金：一千五百多个单位同时进入 Jalan Tebrau 的租赁市场，而这里的租客有大量更旧、更大、更便宜的公寓可选；你从第一天就要在租金上竞争——而且这里的租客是新山本地人或往返新加坡的马来西亚人，不是会付「关卡溢价」的那群人。银行估价：估价师看的是 Tebrau 走廊的可比成交，不是你的买价。请用「估价低于买价 10%」压力测试一次。

有一点对 Monterra 有利：主力超市与医疗中心带来的是不随房产周期波动的日常人流。这对租赁需求的支撑，比一个空中酒廊可靠得多。

先对自己诚实一点：你要开车。发展商宣传距关卡约 5 公里；从它自己地图上的定位点直线量到 Bangunan Sultan Iskandar 约 5.7 公里，而早上六点半沿 Jalan Tebrau 实际开一趟，又是另一回事。

拿它跟关卡项目比：Gen Sphere @ JBCC 距 JB Sentral 440 米、距 RTS 武吉查加站厅 700 米——那是走路；富力公主湾三期距关卡 650 米，还是有盖连桥。这些地段的尺价是这里的两到三倍，而那笔溢价，正是你在 Monterra 选择不付的部分。

如果你的计划是开车到停车转乘、或让家人送到 JB Sentral 附近，Monterra 是可行的，而且同样的钱能买到大得多的面积。如果你的计划是走路到车站，那它不行。在看户型之前，先想清楚你到底是哪一种人——而如果你不是马来西亚公民，这个问题其实不成立，因为你在这里买不了。

五份文件。全部都要，任何一份被拒绝，你都该有掉头走人的心理准备。

一、地契正本（geran）——直接从地契上读地契年限，因为这个项目「永久地契 vs 99 年租赁」的问题是真的悬着。二、发展商执照与广告准证号码，拿到之后自己上 KPKT 的 TEDUH 门户核对，别只听说法。三、经批准建筑图的单位附表，用来确定全案到底是 1,565 还是 1,506 个单位。四、买卖合约，看清楚交付期限与单位面积附表——法律上界定你买了多大面积的是这份附表，不是楼书。五、书面确认你的分期付款进入《房屋发展法令》(HDA) 的信托账户。

另外两个问题不是文件，但同样要书面回答：公共区域成本如何在住宅与零售部分之间分摊，以及哪一家银行持有这块地的抵押。一个能把这七项都爽快答清楚的销售团队，本身就是一个好讯号。