Gen Sphere @ JBCC

实务上不能——原因有两个，缺一不可。

第一是价格。柔佛州规定非公民购买分层产业的最低价为 100 万令吉，另需州政府批准。法定广告准证载明全案售价 RM609,000 至 RM1,120,000，每尺 RM1,330 至 RM1,565。把这个尺价带套在公布的面积上：459 尺 A 型最高约 RM718,000，551 尺 B 型最高约 RM862,000，永远够不到门槛；只有 755 尺 D 型在整个价格带内都过得了 100 万。这段计算是我做的，依据是发展商自己公布的数字。

第二是有没有货。Majestic Gen 已于 2026 年 5 月 7 日宣布 100% 售罄，连合格的单位也没有了。

万一你日后真的从别人手上买到合资格单位，请预算柔佛外国人征费（2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉取高者；但成交价低于 100 万令吉的服务式住宅，最低征费改为 5 万令吉——准证价格 RM609,000 至 RM1,120,000，低于线的那一段就落在这一档，分界是成交价 100 万令吉，跨过之后 3% 已高于两个最低额），以及 2026 年 1 月 1 日起非公民统一适用的 8% 印花税——100 万令吉的单位就是 8 万令吉。

是的，已经卖完。Majestic Gen 于 2026 年 5 月 7 日宣布 996 个单位 100% 售罄——距离 2025 年 7 月公开发布不到一年。2025 年 6 月内部认购时，约 600 个非土著单位当天就被订完，发展商还说剩余的土著固打单位收到超过 1,000 份登记。

所以现在有人给你报的单位只有三种可能：发展商释出的取消预订、别人买卖合约的转名，或者一则过期挂牌。第一种是正常的一手购买；第二种涉及同意书、转让契约与完全不同的费用结构，而且价格由卖方定，不是价目表；第三种只是浪费你的时间。

谈数字之前，先要求对方白纸黑字说明是哪一种。我会直接向发展商问清楚到底释出了什么，答案不论对我有没有利，我都照实告诉你。

Majestic Gen 官方公布：距新山关卡（CIQ）480 米，距未来 RTS 武吉查加站 700 米。这两个数字都出自它自己的项目网站，而且并不矛盾——RTS 站就在关卡建筑群内，但站厅在建筑的另一端，所以比走到陆路关卡入口更远一点。

JB Sentral 铁路与巴士枢纽 440 米，R&F Mall 商场 230 米。路线沿已有的公共人行步道。发展商另称规划了从楼体直接接驳 JB Sentral 现有天桥的连通口——请当作「拟建」而非既有：发展商自己的页面上就打了星号。

通车时间方面：RTS 土建目标 2026 年底完成，武吉查加站预计 2027 年初载客。任何还写「2026 年通车」的资料都已经过时。

五种户型，459 至 755 平方尺，每一种都可改双钥匙。

A 型 459 尺，1 房 2 卫；B 型 551 尺，同样 1 房 2 卫；C 型 652 尺，3 房 2 卫；D 型 755 尺，3 房 2 卫。比较特别的是 E 型——700 尺、1 房 2 卫，设计为挑高复式，全楼只有 36 户。

Majestic Gen 没有在公开网站放出各户型的标尺寸平面图，所以本页面不放户型图。652 尺做三房是相当紧凑的做法，真正决定好不好用的是房间净宽，不是总面积。发讯息给我，我去跟发展商拿有标尺寸的平面图，而不是效果图。

法定广告准证载明永久地契，产业类型为服务式公寓，个别单位持分层地契。

至于土地用途：本项目的 MBJB 建筑图批准编号结尾是 KOM，即马来文 komersial（商业）的缩写。马来西亚的服务式公寓几乎都建在商业地上，实际后果很具体：门牌税、水费、电费按商业费率计算，不是住宅费率；部分银行给的贷款成数也会低于住宅地契的公寓。

这是持有期内每年都在发生的成本差异，不是一次性的。承诺之前要看实际地契文件与费率表，并请律师以地契上的土地类别为准，而不是准证摘要。

Majestic Gen Sdn Bhd，公司编号 201301026450（1056280-K），2013 年 7 月 29 日注册，前身 Majestic Builders Sdn Bhd。2024 年 2 月由 Majestic Group 更名，并公开表示截至 2025 年底已推出六个项目、累计发展总值约 30.5 亿令吉。Gen Sphere 是它在新山的第二个项目，第一个 Gen Rise 同样售罄。

以下是我给不了你的部分，我宁可直说：Majestic Gen 是私人公司，不像上市发展商那样必须公开经审计财报，因此公司以外的人拿不到它的负债比、现金水位或未入账销售。曾有一篇行业报导以股票代号称呼它，但我在马交所查不到同名上市实体，所以在有相反证据之前，我按非上市处理。

这对你的实际意义是：公开市场那套预警指标在这里没有。请用你查得到的东西替代——把发展商执照与广告准证号拿去 KPKT 的 TEDUH 门户核对；留意准证上载明的 RHB Bank 土地抵押；看发展商按月公布的工地实拍；再亲自走一趟 Gen Rise 与该集团在吉隆坡已交付的楼盘，看装修交付水平与公共区域的维护状况。

交房时间我给得了：2029 年 12 月，载于法定广告与销售准证。这是发展商受监管的正式申报，不是销售说辞。

管理费我给不了。Majestic Gen 没有公布 Gen Sphere 的每尺管理费率，而房产平台上流传的数字彼此矛盾，我不会照抄。对于一栋泳池在 50 楼、另有两层低层地面、电梯要服务 50 层的楼来说，储备金与电梯保养合约都不是小数目——这正是你该要到白纸黑字、而不是靠猜的一项。

发讯息给我，我去向发展商索取现行管理费率与储备金标准，把他们真正写下来的内容发给你。

它会影响三件很具体的事，值得分开讲。

先看规模。NAPIC 2026 年第一季数据显示，柔佛有 9,972 个已建成未售出的服务式公寓单位，是全马各州之冠（吉隆坡 4,181、雪兰莪 2,407）。全国已建成未售服务式公寓 19,263 个，总值 165.2 亿令吉，其中 58.5% 落在 RM500,001 至 100 万令吉这一档——而 Gen Sphere 大部分单位的定价，正好就在这一档。

一、转售流动性。你在 2030 年出手时，对手不只是同楼的其他业主，还有发展商到那时仍清不掉的现房库存。买家有得挑，所以你的退出会比销售楼书暗示的更慢、对价格更敏感。

二、租金。同一栋楼近千个可改双钥匙的单位，会在差不多的时间一起进入租赁市场，而同一条街上还有好几栋塔楼。靠近关卡的小户型确实租得掉，RTS 通车也应该有帮助；但请从第一天就假设租金要竞争，而不是照抄营销资料上的回报率。

三、银行估价。估价师看的是同区可比成交，不是你跟发展商签的价格。在供应过剩的次级市场，这个落差常常在放款那一刻才浮现，差额要你自己拿现金补。请用「估价比买价低 10%」去压力测试一次，看这笔投资还成不成立。

非居民外国人请按 60%–70% 的贷款成数来算，马来西亚买家可到 90%。部分银行对商业地契的服务式公寓根本不贷给非居民；愿意贷的，利率通常更高，收入文件也要得更细。

再叠加非公民的其他成本：柔佛外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉取高者；非公民转名印花税自 2026 年 1 月 1 日起统一 8%。以 100 万令吉的单位计，光是征费 3 万 + 印花税 8 万，还没算律师费。

签任何文件之前，先向至少两家银行拿到初步贷款要约信。不过就这个项目而言，这个问题多半只是理论——它已经售罄，而且大部分单位从一开始就在 100 万令吉门槛之下。