Setia Sky 88 @ JB City Centre

只能买 RM100 万以上的单位，这就排除了这栋楼的大部分。柔佛对外国买家分层产业的最低成交价是 RM100 万，而柔佛土地局把这个门槛同样适用于二手交易，与向发展商购买没有区别。2026 年 8 月 4 日，Setia Sky 88 的挂牌价从 RM48 万到 RM189 万，只有区间最顶端寥寥几个跨过 RM100 万。

所以实务上，新加坡或其他外国买家能挑的只是一小段大户型——大约 RM189 万的 1,636 尺那一类，加上当天恰好挂在门槛以上的其他单位。RM48 万到 RM90 万这一段，也就是这栋楼的主体，根本买不到。没有任何 MM2H 例外可以凌驾州门槛，我也查不到这个项目享有任何豁免。

价格之外还要预算柔佛州的外资购置征费：2025 年 7 月 1 日起，住宅与商业类别的二手交易均为成交价或 JPPH 估值的 3%，最低 RM30,000。收费表上还有一档最容易被漏掉，而它正好压在这栋楼上：服务式住宅若成交价低于 RM100 万，最低征费是 RM50,000，不是 RM30,000。Setia Sky 88 是服务式公寓，叫价由 RM48 万到 RM189 万，正好跨在这条线两侧——RM100 万以下由 RM50,000 那一档管；RM100 万及以上时，3% 本来就高过两个最低额。再加上 2026 年 1 月 1 日起对非公民个人与外国公司购买住宅产业征收的 8% 印花税——服务式公寓正好落在《印花税法令》对「住宅产业」的定义之内。以一个 RM105 万的单位计算，印花税约 RM8.4 万，州征费约 RM3.15 万，还不含律师费。

另外每份地契的同意申请费 RM2,000，而且根据《国家土地法典》第 433B 条，州政府同意是强制性的，视是否需要 JPPH 估价，耗时 2-3 周至 3 个月不等。还有一点值得向土地局确认：柔佛土地局对「外资利益」的定义把马来西亚永久居民也算进去，比联邦立场更严，也比印花税规则更严。

目前能拿到的最佳成交数据是：2025 年 2 月至 2026 年 1 月共 18 宗登记成交，中位数为每尺 RM845、单位总价 RM69.4 万，来自 Brickz 的交易资料库。我会以这个数字为基准。

这里有一个矛盾，我不会把它藏起来。EdgeProp 对这个项目的纪录显示中位数为每尺 RM1,307，48 个月区间为每尺 RM1,188-1,493。两者不可能描述同一批样本——原因看来是 EdgeProp 的纪录只涵盖约 250 个单位，也就是大致只有 The Altus 一座，而不是三座塔楼。EdgeProp 还列出一宗 506 尺单位每尺 RM3,868 的历史高位，等于一个开间卖 RM196 万。这在这栋楼里不合常理，比较可能是把整批交易记在同一个面积上，从而拉高了中位数。

我的判断是：Brickz 的每尺 RM845 是更可信的全楼数字，EdgeProp 的更可能是单塔样本或已被扭曲的子集。我两个都列出来，是因为看过 RM1,307 这个数字的买家有权知道它是怎么来的，而不是被丢给另一个数字却没有任何解释。

两个来源都没有给出逐笔交易表——日期、面积、成交价。如果你认真在看某一个面积段，你真正需要的就是那张表；那也是我在建议任何人在这里出价之前，第一件会去调的资料。

低于推出价，以名义马币计算是这样，扣除通胀后差距更大。这一点是有据可查的，不是推论。

《The Edge》当年直接报道了 2012 年 9 月的推出价：517 平方尺一房 RM50 万，即每尺 RM967；1,389 平方尺三房 RM120 万，即每尺 RM864。对比 2025-26 年每尺 RM845 的成交中位数，这栋楼在约十四年后比推出价低约 2-13%。

但平均值掩盖了重点，因为跌幅是看面积的。小户型守住甚至略升：约 505 尺的单位挂 RM52 万至 RM60 万，折合每尺 RM1,030-1,188，高于当年 RM967 的基准。大户型没有：1,140 尺挂 RM65 万是每尺 RM570；1,289 尺挂 RM84 万是每尺 RM652——都比大户型当年每尺 RM864 的基准低约 25-34%。

还有一个旁证：2022 年 7 月，发展商余货在新加坡的宣传起价仍是一房约 S$155,000，也就是说推出十年后，发展商自己的入场总价几乎没动过。你在这里买，要清楚自己买的是一栋大户型没有增值的楼。如果你追求的是自住时每一块钱能换到最多面积，这是真机会。如果你的论点是资本增值，这个论点很弱。

三座塔楼——The Altus 60 层、高 220 米；SORA 55 层；NUBE 55 层——全部于 2017 年完工，依据是国际高层建筑登录资料。在发展商已下架项目页的今天，这是目前最可靠的来源。

总单位数：我写约 838 个，并且要说清楚这是拼合推算，不是引自单一出处。算法是：SORA 与 NUBE 在 2012 年 9 月推出的 588 个单位，加上归属 The Altus 的约 250 个。这个推算得到第三方建筑资料的独立印证，该资料同样给出 838。市面上流传的 872 是 2013 年动工前的估计；某平台上的 488 看来是模板残留。

有两种流传的说法可以明确证伪。它不是三座各 55 层——那是 2013 年的报道，写在 The Altus 改高设计之前。它也不是一座 70 层加两座 55 层；那个说法出自一个挂牌页面，而同一个画面上还写着这个项目有两栋、完工估计 2016 年第四季。

还有一个命名陷阱：国际登录资料把 The Altus 称为「Tower A」，但新山的经纪与住户一律叫它 Tower C。当有人报给你「Tower C, level 4x」的单位时，请问清楚指的是三座里的哪一座。不要假设字母对得上名字。

约每平方尺每月 RM0.47 至 RM0.48，也就是 1,000 尺的单位约 RM470-480。依据是：2024 年 9 月一则 Tower C 721 尺单位的经纪挂牌写明每月 RM340，折合每尺 RM0.472；另有发展商委任的代销机构在 2021 年报出每尺 RM0.48。

请忽略你到处都会看到的每尺 RM0.40。那个数字源自当年推出期的宣传页，而同一个页面还写着预计 2014 年完工、项目有两栋。至少还有一个网站原封不动照抄。它已经过时了。

偿债基金（sinking fund）没有独立查证。有一处提到「管理费含偿债基金 RM337.20」，暗示报出的每尺费率是含偿债基金而非另计，但我无法用帐单或业主大会文件来确认。

我无法查证这栋楼由谁管理。公开登记册里找不到任何联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）的纪录。分层地契看来已经发出，因此推测应为管理机构而非联合管理机构，但这只是推论。管理公司的名称在我能查到的任何地方都没有公布。出价之前，请向卖家索取近两年的管理费帐单、最近一次业主大会会议纪录，以及现行的经审计帐目。对一栋落成九年的楼来说，偿债基金的健康程度比挂牌价更能决定你接下来十年的持有体验。

好坏参半，而抱怨里的规律比任何单一评论都有价值。Google 评分是 4.3／5，共 312 则，听起来不错，直到你注意到其中 22 则是一星——约 7%，对这个级别的楼来说是一条明显的负面尾巴。

最清楚的反复主题是设施维护。2025 年 7 月一则五星评论本身就提到桑拿与蒸汽室维修中，舞蹈室、名厨厨房与休闲室全部上锁。2025 年 3 月一则评论描述预订并付费使用烧烤区，到场却发现整区在装修，而且已经进行将近四个月，并形容设施「空荡且陈旧」。2024 年 7 月一则评论投诉空中泳池楼层排水沟的异味。相对地，9 楼泳池一再被称赞。

第二个反复主题是水压偏低，从 2022、2023、2024 到 2025 年的评论都有提到。究竟是大楼立管问题还是单位内的水管问题，公开来源无法判定，值得你在看房时自己测——挑高楼层、在用水高峰时段开一下淋浴。

两个真正的正面发现。第一，完全没有出现电梯故障或等候时间的抱怨，对一栋 55 至 60 层、配六部电梯的楼来说值得一提。所有与电梯相关的抱怨都是门禁问题——各塔楼门卡不通用，停车场无法刷卡直达自家楼层。第二，任何公开来源里都没有出现管理费纠纷、欠费危机或业主大会冲突。另外多位评论者提到这栋楼安静、入住率偏低——「公共区域有回音」「停车场大半是空的」。这一点见仁见智：对自住者是舒服，对租赁市场的深度则不算好消息。

2026 年 8 月 4 日的挂牌租金从517 尺约 RM2,200 到 1,244 尺约 RM3,800，全楼报出的更宽区间是 RM1,150 至 RM7,500。市场中段：602 尺 RM2,400-2,500，678 尺 RM2,800，700-775 尺 RM2,300-2,700，800-872 尺 RM2,600-2,900，958 尺 RM2,600-3,200。

这些是挂牌租金，不是成交租金。这栋楼没有任何公开的成交租金数据——EdgeProp 显示其租金中位数与回报率皆为「无资料」。所以任何据此算出的回报率都是上限值。

以此计算，挂牌租金除以挂牌价的毛回报率约为 3.5% 至 5.4%，集中在 4.5-5%。接着扣项目。以每尺 RM0.47 计，1,000 尺单位的管理费就吃掉约 15% 的毛租金，这还没算其他。再加偿债基金、门牌税、地税、火险、每次换租客的经纪佣金，以及空租期——在一栋同时有 118 个单位挂租的楼里，空租不是理论风险。这里合理的净回报率是 2.5% 至 3.5%。

有一个结构性重点值得理解：回报率最薄的是大户型那一端，而那也正是相对推出价折让最深的一端。大户型每尺便宜，是因为它们很难租到与面积成比例的租金。如果你纯粹为收租，小户型在算术上更合理；如果你是自住，价值在大户型。

操作上可以，而且很多业主已经在做——但法律地位并未确定，商业上也非常拥挤。

这栋楼已经被短租经营占满。我至少确认了约 30 个不重复的挂牌——十二个 Airbnb 房源编号，以及 Booking、Agoda、Trip.com 上至少十八个具名房源——由不少于九个专业营运品牌经营，每个品牌通常同时经营数个单位。实际数量很可能达到上百。这些营运商在这里以品牌化的自助入住模式规模化运作，使用住户门禁卡，可见短租在实务上是被容许的。

我找不到任何禁止短租的细则或附例，英文、马来文、中文都查过。但「查不到」不等于「不存在」，而且监管面尚未定案：截至 2026 年初，全国没有禁止短租的法律，联邦层级的指南草案仍未上内阁、不具强制力，柔佛或新山市政厅也没有可查证的专门规定。

真正的风险不是市政厅，而是管理机构。在 Innab Salil 诉 Verve Suites Mont’ Kiara 管理机构一案中，联邦法院裁定管理机构可以透过细则禁止短租。这栋楼是否已经这么做，我无法确定；将来的会员大会会不会通过，更无法预测。如果你的整个投资逻辑建立在按夜出租上，签约前请向管理处索取现行细则的书面文件——不是问经纪，也不是问卖家。

新柔关卡 Bangunan Sultan Iskandar 直线 1.6 公里，公路到出境入口约 2.5 公里。新加坡一侧的兀兰关卡直线 3.81 公里，公路 5.2 公里。这些是我依地块坐标自行计算的，不是发展商数据——因为这栋楼已经没有现行的发展商材料。

RTS 武吉查加站直线 1.35 公里，公路约 3.3 公里。轨道线本身不经过这里。真正靠近的是 Wadi Hana 车厂——RTS 在马来西亚的维修基地——就在正南约 800 米。车厂不是车站，建议你实地走一趟，看看这种「靠近」在生活上代表什么。

其余直线距离：百丽宫广场 0.55 公里，KSL City Mall 0.81 公里，KOMTAR JBCC 1.65 公里，JB Sentral 1.76 公里，城市广场 1.90 公里，苏丹娜阿米娜医院 2.58 公里，士乃国际机场 20.3 公里。

要注意这里的公路距离大约是直线距离的两倍，因为新山市中心是单行道系统，从 Wadi Hana 到上述多数地点都没有直路。关于 RTS 通车时间，各方预期从 2026 年 12 月到 2027 年第一季不等；这个时间点尚未定案，我不会拿某个具体月份去为一笔交易定价。

是，而且会。以国家产业资讯中心最近一期公布的季度——2026 年第一季——柔佛的已建成未售服务式公寓为 9,972 个单位，遥遥领先全马各州，吉隆坡 4,181 个、雪兰莪 2,407 个。也就是说，全国服务式公寓滞销量约 51.8% 集中在一个州。柔佛同时还有 3,852 个已建成未售住宅单位，居全国第二。

管线只会让压力更重，不会更轻。CIMB 研究读同一份 2026 年第一季数据后指出：现有存量 108,863 个服务式公寓单位，至 2030 年的在建供应 41,832 个，另有至 2031 年的规划供应 18,712 个。2026 年第一季，柔佛以 2,693 个单位领跑全国新盘推出量，而全国销售率只有 11.5%。

对一个 Setia Sky 88 的业主来说，这体现在两个地方。你要卖的时候，光这栋楼里买家就有另外 108 个单位可以挑，外面还有满城更新的楼。你要出租的时候，同一时间这里有 118 个单位在抢租客。这正是为什么这里的大户型成交价比 2012 年的每尺推出价低 25-34%——那是供应造成的结果，不是这栋楼本身有毛病。

另一面：武吉查加与关卡一带的新盘定价约每尺 RM1,500，大约是这栋楼成交价的两倍。多家顾问行已公开点名 2027-2029 年是压力年——大量项目会在 RTS 与 JS-SEZ 的题材被消化完之后集中交楼。如果你以每尺 RM600-850 买进一栋已完工、设施齐备的永久地契楼，你的入场价远低于新盘的叙事定价。这才是买这里的诚实理由——不是增值，而是入场价。

一栋已完工、又被发展商从官网下架的楼，资料一定有缺口。与其糊过去，不如把缺口列出来。

土地用途类别。某个平台的结构化资料字段把它登记为住宅地契，这在柔佛并不寻常——多数服务式公寓是商业地契，随之而来的是较高的门牌税与水电费率。如果它真的是住宅地契，那相对多数竞品是一项实质优势。但这只有一个平台字段作依据，不是土地局的地契调查。在依赖这一点之前，请先做地契调查。

担任发展商的子公司及其公司编号。2013 年一篇业界报道提到一家公司，但那家公司通常与 Setia Alam 而非柔佛有关，所以我没有写进页面。

完工证书日期与各塔楼的交房日期。不同来源给出 2016、2017、2018 三种说法；建筑登录资料的 2017 是目前最可靠的。施工是分期的，交房几乎肯定也是分期的。

同样未能查证的还有：管理机构究竟是 MC 还是 JMB、管理公司是谁；偿债基金是否另计；任何业主大会、欠费或调涨管理费的历史；是否存在禁止短租的细则；Stellar 88 咖啡厅是否真的开过；目前的入住率，以及自住与投资的比例。这些当中有几项，我会在客户真正要出价时向管理处索取、并调地契取得。发讯息给我，我可以告诉你哪几项能在一周内拿到答案。