The Straits View Garden @ Permas Jaya

原则上可以——在百万镇的几个在售项目里，这是少数做得到的一个。柔佛州土地及矿务局公布的可购类别中，明列双层簇群屋、双层半独立式与双层独立洋房，外国人可直接向发展商购买，最低成交价 100 万令吉。这里的开盘价从 138.8 万令吉起，所以每一个户型都在门槛之上。

但有三个条件，没有一个是走过场。配额：直接向发展商购买时，柔佛规定外国人最多只能买下项目中 20% 的簇群屋、30% 的半独立式与独立洋房——所以真正的限制是「还有没有货」，不是「有没有资格」。州政府批准：过户需要州权力机构的书面同意，而地契上会带一条 sekatan kepentingan（权益限制），意思是日后再转让、抵押或出租，都得再申请一次同意。成本：见下一题。

你可能也会看到「柔佛有地产业 200 万令吉」这个数字。那个门槛适用的是柔佛指定国际区（依斯干达公主城、美迪尼那一类）内的有地住宅，而百万镇不属于那个范围。即便如此，付订金之前我仍然建议你请自己的产业律师，就实际发出的地契去书面确认适用门槛——因为州政府是按每一份申请、每一张地契个别审核的。

拿一栋 150 万令吉的房子来算，那是 2025 年价格带的下缘。柔佛对外国人购买住宅的州批准征费，自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉，取较高者——在这里是 4.5 万令吉。申请费为每份地契 2,000 令吉。另外，2026 年 1 月 1 日起签署的买卖合约，住宅产业转让给非公民且非永久居民者，适用 8% 印花税——150 万令吉即 12 万令吉。

合计约 16.7 万令吉，还没算律师费、估价费与代垫费用。换成一栋 250 万令吉的独立洋房，同样三项约 27.7 万令吉。这些不是小数目，而且任何一本宣传册里都不会写。

还有两件事会在转手时咬人。产业盈利税（RPGT）对非公民、非永久居民的卖方按第三部分税率征收，不会像马来西亚人那样在第六年之后降下来。而且因为地契带着权益限制，你的下一手买家同样需要州政府同意——请把这段时间算进交割时间表里，而不是算进你的乐观假设里。

四种，全部双层。Avina：簇群屋，2,210 平方尺，4 房 4 卫。Blumen：簇群屋，2,429 平方尺，同样 4 房 4 卫。Calis：半独立式，3,466 平方尺，5 房 6 卫。Danae：独立洋房，3,715 平方尺，同样 5 房 6 卫。这组数字来自 The Edge 2024 年 9 月对发展商的专访，也与 BRDB 官网公布的 2,210–3,715 平方尺区间吻合。

但要看清楚这些数字讲的是什么、不讲什么：它们是建筑面积，不是土地面积。BRDB 没有公布地皮尺寸，而买有地住宅时，地皮才是更关键的数字——建筑面积相同、但地皮面宽不同的两栋房子，五年后的估值不会一样。在你拿每尺价去跟别的项目比之前，先问到每一期的地皮尺寸。

建筑风格上，整个项目走的是现代殖民（Straits）路线——产品线名字的来处是这个，不是什么海景。

因为这是发展商刻意的选择。集团首席执行员在 2024 年公开说过，BRDB「正在把这些有地住宅从个别地契改成分层地契」，而买家愿意接受，是因为共用设施与门禁管制对他们有价值。

你得到什么：一个具法律效力的管理机构，能收费、也有义务维护——所以岗亭、道路、带状公园、会所与园景，都有一个有钱可用的负责人。个别地契的有地社区靠的是自愿性的居民协会费，这也是为什么新山有那么多封闭式社区，岗亭最后没人守。

代价是什么：你要为一栋「房子」（不是公寓）每月缴管理费与储备金。BRDB 没有公布费率。一个 198 户、要养一座会所、一个泳池加一套太阳能设备的项目，这个数字是实打实的，签约前请务必要求对方书面提供每平方尺的预估费率。它还会影响你的贷款：有些银行是按每月总支出、而不是只按月供来评估你的还款能力。

从项目登记的地图定位点量直线：到关卡（Bangunan Sultan Iskandar）7.1 公里，到 RTS 武吉查加站 6.7 公里。实际路程更长，因为你得先绕出社区，再过百万镇大桥。

发展商自己的广编稿写：这里距巴西古当、新山市中心、关卡与 RTS 站「都在 10 分钟车程以内」。请把它当成非尖峰时段的最好情况。7 公里要在 10 分钟内跑完，含出社区的时间在内，平均时速得超过 42 公里——星期二上午十点做得到，工作日早上七点、全镇的人都往同一座桥上挤的时候，做不到。

RTS 本身还没有开始载客。土建与系统工程目标 2026 年 12 月底完成，载客通车目标 2027 年 1 月，过境到新加坡兀兰北约 5 分钟。另外要注意：与同一发展商在这个镇上的高层项目不同，Garden 没有宣布任何接驳巴士——这是一个「一家两辆车」的地址。

这是一次刻意的定价上移；要判断它合不合理，该拿发展商自己的旧作来比，而不是拿区域平均价来比。Straits View Residences——同一个发展商、同一个镇、2014 年完工的 218 间半独立与独立洋房——2024 年的平均成交价约 110 万令吉。几个月后，Garden 从 138.8 万令吉起跳。

到 2025 年 8 月，EdgeProp 记录的在售价格带是 150 万至 300 万令吉，多数货集中在 200 万至 250 万令吉。所以相对成熟产品的溢价是真实存在的；这笔溢价买的是：更新的建筑、有分层管理的公共区域、一座会所、一套 GreenRE 规格，以及更低的密度。

但反方说法同样成立：110 万令吉的 2014 年产品，本来就落在一个成熟、住满人的社区里；而 Garden 的会所与带状公园，要等后期建好才存在。你要设施，就付溢价并且等；你要的是今天的价格进这个地段，那么同一个镇的二手市场值得先看一眼——成交纪录我可以帮你调出来。

BRDB 自己的项目页对这三个问题的答案是：价格「请联络我们索取报价」，完工时间「预计 2027 年」，管理费则完全没有。现存的公开数字都有时效问题：2024 年 10 月开盘的 138.8 万令吉、2024 年 9 月向 The Edge 提到的 140 万令吉，以及 EdgeProp 在 2025 年 8 月观察到的 150 万至 300 万令吉。

我不想把两年前的开盘价当成今天的价格，也不想转述那些从来不是发展商文件的平台数字。最新价目表、各户型的期数可售情况、买卖合约付款时间表与预估管理费费率，我直接跟发展商拿。

发讯息给我，我把这个星期准确的版本发给你，包括哪些户型还剩下外国人配额——这一项变动最快，而且哪里都查不到。

同一个发展商、同一个镇、相距 2.1 公里，但它们回答的是两个完全不同的问题。

Garden 是有地住宅：198 间房子，2,210–3,715 平方尺，永久地契住宅用地、以分层地契发出，138.8 万令吉起，预计 2027 年完工，外国人在配额与州政府批准的前提下可以买。DUO 是高层：715 个服务式公寓，645–1,377 平方尺，永久地契但坐落在商业用地上，未公布完工日期，而且依目前价格没有任何单位达到 100 万令吉的外国人门槛。

实务上怎么分：要空间、要停第二辆车、要一块固定的土地——或者，如果你持外国护照、需要「买得成」这件事本身——选 Garden。总价必须停在六位数、想要双钥匙出租结构、或者不介意水电按商业费率与门牌税按商业计算——选 DUO。

它们有一个共同点：两个项目的发展商都不公布价目表，而且同属一家自 2012 年起就没有公开财报的控股公司。无论选哪一个，同一套文件核查都要做。

通常可以，但成数会比马来西亚买家低。外国买家一般获批的是 60% 至 70% 的贷款成数，而马来西亚首购族可能拿到 90%；银行会先看你的签证身份、收入来源国、资金证明与产业类别，然后才看价格。

以一栋 150 万令吉的房子计算，这代表你要自备约 45 万至 60 万令吉，再加上前面算过的约 16.7 万令吉征费与印花税。先规划现金，再谈贷款，顺序不要反过来。

还有一个只有「带权益限制的有地产业」才会遇到的时序问题：银行在地契上设定的抵押，同样需要州政府同意。请你的律师把同意申请与贷款文件并行处理、不要一个接一个跑，否则交割日期会往后拖上好几个月。