Jasmin @ Tamansari, Rawang

不可以。以现行价目表，一个单位都买不了。

雪兰莪采用分县分区制度。万挠属鹅唛县（Gombak）——BRDB 自己的销售准证载明批准机关是士拉央市议会，那正是鹅唛的地方政府。鹅唛属第一区（Zone 1），第一区非公民购买住宅的最低成交价门槛是 200 万令吉。

Jasmin 准证上的价格上限是 RM1,474,300。这一期最贵的单位，距离门槛还差 RM525,700。这一点谈不动、也申请不来，因为门槛是一条价格测试，不是可裁量的批准。

还有第二道闸门。雪兰莪只对外国人开放分层与分层有地产业；采个别地契（geran individu）的有地住宅，无论多贵都不开放给非公民。Jasmin 到底是分层还是个别地契仍是未解的问题——见下方那一题。但就算最后确认是分层，价格这一关照样过不去。

规则会变。在你依据以上任何一句做决定之前，请让你自己的律师核对雪兰莪州现行通令。

因为 BRDB 在 2015 年讲过一个版本，此后印在文件上的却含糊得多。

2015 年 5 月城镇开盘时，BRDB 吉隆坡房产部门当时的代任总裁 Edwin Yang 向《The Edge》表示，城镇内的住宅单位将采分层地契，并给了理由：维持分层，是发展商向住户保证整个社区长期有人维护的方式，也是免费住户会所这个模式得以成立的前提。

而现在 Jasmin 页面上的法定声明栏只写了 Land Tenure: Freehold（永久地契）与 Land Restrictions: No（无地契限制）。它没说分层，也没说个别。城镇首页同样没说。

这不是冷知识。分层有地与个别地契有地，在雪兰莪外国人持有规则下的待遇完全不同，部分银行的贷款处理方式不同，而且在你往后整个持有期内，管理与维护的结构也完全不同。分层意味着有管理机构、法定偿债基金、以及要投票的规约；个别地契意味着土地是你自己的，保安安排只是邻居之间的私人合约。

在付订金之前，把这一项要成书面，并让律师去看总地契。你需要的话，我可以替你去追发展商要这个答案。

这一条值得在销售厅当面问，而且是绝大多数房产平台永远不会提的。

BRDB 自己 Jasmin 页面上印的是：销售与广告准证编号 13819-4/09-2025/0191(N)-(S)，有效期 26/09/2022 至 25/09/2025。发展商执照本身有效期到 05/02/2027，仍在有效期内；从页面字面看，过期的是销售与广告准证。

依据 1966 年《房屋发展（管制与执照）法令》，持牌发展商必须持有有效的销售与广告准证才能做广告与销售。实务上最可能的解释就是准证已经续了、网站没更新——那一页页尾还印着 2026 年版权行，说明网站有人在维护，只是没维护到那一栏。

你不需要靠猜。直接索取现行准证编号，然后自己上国家房屋局的公开查询系统 teduh.kpkt.gov.my 核对。前后大概两分钟，而且这是对马来西亚任何一家发展商都提得出口的合理要求。

相关但不同的一件事：BRDB 的 Murraya 期数页面上完全没有准证栏，这与 Murraya 目前只在意向登记阶段、尚未开放销售的状态是一致的。

两个数字，来自两个不同时点，而且都是真的。

《The Edge》在 2022 年 4 月开盘前报导 Jasmin 售价从 RM780,000 起。而 BRDB 页面上现行销售准证载明的区间是 RM987,850 至 RM1,474,300。

开盘引导价指的是「最便宜的时点、最便宜的那一户」，通常是位置最差那一排最小的中间单位。准证区间则是四种代号、所有地块位置的完整法定上下限。两者量的根本不是同一件事，所以差距不能直接读成「涨了 27%」。

能诚实说的是：剩余单位就是在这个准证区间内出售，而且 BRDB 自己把这一期标为余量有限。至于剩下的是最后几间抢手角头，还是最后几间难卖的单位——这才是真正该问的问题，而答案要看销售板上还挂着哪几个地号，不是看价格区间。

另外准证载明有 7% 土著折扣。若你符合资格，实际成交数字与印出来的不同。

两者确实是不同产品、处在不同阶段，诚实的答案取决于你等不等得起。

Jasmin 是第 2B 期：173 单位，户型 B、BC2、C、CE1，准证价格区间 RM987,850 至 RM1,474,300，预计完工期 2025 年 10 月，BRDB 现已把它列为已完工。你可以实地进屋看。

Murraya 是较新的一期：179 单位，户型 A、A1/A2、B，而且——这一点很关键——完全没有公布销售准证、没有价格、也没有完工日期。BRDB 自家的登记表把 Murraya 描述为「开放登记」。那是比开放销售更早的一个阶段。

如果你要马上入住，或者你要亲眼确认自己买的是什么，两者之中只有 Jasmin 做得到。如果你想抢新一期的头香，而且能接受在公开价格出来之前就先表态，那就去 Murraya 登记——但只是登记，不要拿它来编预算。

两期的户型代号完全不重叠，这是它们是两个独立产品、而非改名重推的最清楚证据之一。Murraya 我另外写了一页，本页下方有链接。

BRDB 没有逐户型公布，所以本页也不写。这是刻意留白，不是漏写。

公开可查到的是：《The Edge》2022 年在动工前报导全期建筑面积为 1,852 至 2,318 平方尺。房产平台上流传着逐户型的数字——1,862 尺、1,871 尺、22 尺 × 70 尺地皮——但这些数字在 BRDB 任何官方资料上都找不到，而且各平台之间彼此矛盾。

把一个中介来源的面积写在一页真实买家会拿来量家具、规划装修、算每尺单价的页面上，就是让人拿着没人负责的数字做决定。

户型图本身 BRDB 有公布，而且图上是有标尺寸的。发讯息给我，我把还有货的代号的原始图档发给你，同时对着销售图表替你核对建筑面积与地皮尺寸。

两项都没公布，我也不会去猜。

先说会所：2015 年开盘时，BRDB 表示 Tamansari 将是唯一为住户提供免费会所的城镇，并把这个承诺与分层结构绑在一起。十年过去，BRDB 目前没有任何一页确认会所已建成、给出名称，或放出照片。

再说管理费：什么都没有。BRDB 任何一个 Tamansari 期数的页面上，都找不到每月费用、偿债基金或保安征费的数字。

这两个数字决定你未来三十年真正的持有成本，所以它们该在付订金之前落到纸上，而不是之后。若这一期是分层，费用按份额单位（share unit）征收、由业主大会表决；若是个别地契，保安安排只是一份私人合约，原则上你可以不参加——这正是上面那道地契题为什么这么重要。

我会去跟发展商拿现行收费表，原样发给你，包括不好看的那几行。

雪兰莪的滞销数字是真的，但它集中在一个 Jasmin 并不属于的产品类别。

NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据：住宅滞销 3,745 个单位、已完工未售出服务式公寓 2,407 个、新推出 1,904 个，二手市场平均成交价 RM559,935。

这几个数字要看仔细。雪兰莪最大一块未售存货是已完工的服务式公寓——高楼、分层、多数位于成熟市区走廊。Jasmin 是鹅唛县城镇里的 173 间永久地契有地排屋，属于另一个板块、面对另一群买家。

真正该让你停一下的，是那个 RM559,935 的二手均价，对照 Jasmin 的 RM987,850–RM1,474,300 准证区间。雪兰莪二手成交的中位水平，大约只有这个城镇一间新排屋的一半到三分之一。这不构成「别买」的理由——新有地产业几乎总是高于二手均价，而且这个均价把全州老旧组屋都算了进去。但它足以构成一个理由：对你十年后的转售对象是谁，要看得清楚一点。

引用时请务必换成当期 NAPIC 数据，不要沿用旧的。以上是 2026 年第一季，之后会被取代。

六件事，按这个顺序做，每一件都不花多少时间。

第一：现行销售与广告准证编号，并上 teduh.kpkt.gov.my 自行核对。页面上印的那一份有效期到 2025 年 9 月 25 日。

第二：书面确认地契形式——分层还是个别。BRDB 2015 年说是分层，现行准证没写。这决定你终身的管理义务。

第三：收费表——每月管理费、偿债基金、保安费。这些一项都没公布。

第四：该地号的完工与合规证书（CCC），因为这一期已被描述为完工。已取得 CCC 的完工期数，意味着你买的是一间房子而不是一个承诺，贷款拨款的机制也随之不同。

第五：缺陷保固期还剩多久。以 2025 年 10 月前后交屋的期数来说，有地产业标准的 24 个月缺陷保固期到现在大概已经用掉一半——这是一项真实、可量化的价值损耗，没有楼书会写。

第六：7% 土著折扣对你是否适用，以及你看中的地号是否属于土著保留地号、附带解除条件。

把你在考虑的地号发给我，我把这六项全跑一遍，回来告诉你那一户的真实情况。