Setia Eco Templer

有一部分单位跨过了价格测试。但这够不够，取决于一件 SP Setia 没有公布的事——在拿到书面确认之前，不要下订。

价格测试。万挠属鹅唛县——SP Setia 自己的准证载明批准机关是士拉央市议会。鹅唛属雪兰莪第一区，外国权益购买住宅的最低成交价门槛为 200 万令吉。Richmond Gate 的 Regent 售价 RM3,012,000 至 RM3,104,000，稳稳跨过。Jimbaran 的半独立式 RM2,372,000 至 RM2,572,000，也跨过。Refine 排屋区间的顶端 RM2,462,000 跨过了，底端 RM1,630,000 没有。Rumah Selangorku 那一期是州属可负担房屋计划，对非公民完全不开放。

价格回答不了的那道测试。雪兰莪只对外国人开放分层与分层有地产业。采个别地契的有地住宅，无论多贵都不开放给非公民。SP Setia 为本城镇刊出的法定披露栏写明了地契年期——99 年租赁，2116 年 10 月 4 日届满——但没有写明地块是分层有地还是个别地契。一些第三方平台把已完工的 Essex Garden 单位描述为分层；那不是官方来源，我不会拿它来支撑一个购买决定。

这个城镇还多一层。总地契上本来就附有限制：土地未经州政府批准不得转让、出租或抵押。这一层与外国买家另需的州土地局同意是两回事，且是叠加的。两道批准程序，不是一道。

另外还有一项限制：发展项目内非土著单位有 10% 的上限——在谈国籍之前，可选池子就已经先被压缩了。

若你以非公民身份完成交易，请预算自 2026 年 1 月 1 日起对住宅转名统一征收的 8% 印花税，以及产业盈利税——五年内 30%、第六年起 10%，没有归零档。另请注意，就本议题而言，「外国权益」包含马来西亚永久居民。

州级通令会改。付任何一笔钱之前，请让你自己的马来西亚律师核对雪兰莪现行立场，并把地契形式要成书面。

够让你把它算进价格，但不至于让你掉头就走；而正确的思考方式是用「银行年」而不是「日历年」。

法定披露栏写的是：地契：99 年租赁（2116 年 10 月 4 日届满）。据此推算总地契约在 2017 年 10 月 4 日起算。到 2026 年 8 月，尚余约 90 年。

九十年，远高于目前所有会起作用的门槛。马来西亚银行一般要求剩余年期高于贷款年期再加一段缓冲，90 年不会有融资问题。十年后向你买房的人也不会有。

问题在更远的地方，而且是真的。租赁地契不是线性折旧——它是在「下一个买家的银行开始问问题」的那一刻开始折价。这个对话通常在剩余年期掉向 60 年时开始，对这个城镇而言大约是 2056 年。如果你打算持有一代人再传下去，那么要面对这场对话的会是你的孩子；而延长地契必须向州政府申请，溢价由州政府裁量。

另一面：本站收录的其他万挠城镇全部是永久地契。Templer Residence、Tamansari 与 Emerald Rawang 都是永久业权。如果你只用每平方尺单价去比较 Setia Eco Templer 与它们，那不是同类比较——两者之间的部分差价，本来就该是这份地契。

还有一件这里独有的事：总地契另外要求转让、出租或抵押须获州政府批准。这会为将来每一次买卖增加流程与时间，不只是你这一次。

没有。会搞混很正常，因为关于高尔夫的两种说法在不同时点上都是真的。

这 194 英亩曾经是 Perangsang Templer 高尔夫球俱乐部。SP Setia 与 Kumpulan Perangsang Selangor 旗下的 Cash Band (M) Berhad 把球场改建成了这个城镇。球场是房子盖在上面的那块地，不是房子看出去的风景。

有些房产平台把高尔夫球场列进 Setia Eco Templer 的设施清单。那应该是与 Templer Park Golf and Country Club 搞混了——那是隔壁一家独立经营的球会，SP Setia 自己的位置表把它列在「休闲运动」类，属于附近设施，不是内含设施。你要打球，得跟别人一样去办会籍。

原球场真正留下来的东西很有价值，也正是总体规划能拿下 FIABCI 世界金奖的原因：成年树木、既有地形起伏，以及后来变成那九条命名溪流的原有水道。改建球场地的景观效果，通常远好过铲平灌木丛的新地——这里看得出来确实如此。

现售是 Richmond Gate，已建成的替代选项是 Jimbaran。两者都在跑，选哪一个其实是在选时间。

Richmond Gate 分 Regent、Refine、Robinson 三款。Regent 是四间半独立式，RM3,012,000 至 RM3,104,000。Refine 是排屋，RM1,630,000 至 RM2,462,000。Regent 与 Refine 共用一份涵盖 66 单位的准证，预计完工期 2029 年 2 月。Robinson 在产品索引页列为 24 尺 × 80 尺、建筑面积 3,058 与 3,315 平方尺，但其详情页在 2026 年 8 月 12 日返回空白，所以本页不写它的价格。

Jimbaran @ Gaia Gardens 标为余量有限：32 间半独立式 RM2,372,000 至 RM2,572,000，38 间排屋 RM1,509,000 至 RM1,924,000。准证完工期为 2026 年 3 月，SP Setia 官网标注 2026 年 4 月 1 日的工程实拍，图说写明是已取得 CCC 的完工单位。如果你要的是一间现在就能看、就能贷的半独立式，就是这一个。

Rumah Selangorku Cenderawasih 也在施工，预计 2027 年 8 月完工，官网 2026 年 6 月 12 日的实拍显示正在进行建筑与机电工程。

其余的——Essex Gardens、Peranakan Straits、Amantara、The Grove、Rimbaran——都已完工交房，属于二手转售，不是发展商销售。

因为「七年」是 2016 年讲的，而疫情从中间抽走了大约两年。延后是真的，发展商也公开解释过其中一部分。

2016 年开盘时，SP Setia 表示这 194 英亩城镇约需 七年完成。到 2019 年，说法改为 七到十年。现行 Richmond Gate 准证载明的预计完工期是 2029 年 2 月——距开盘约十三年。

公开的解释来自 Setia Eco Templer 总经理 Dianne Chan 2022 年 5 月对《The Edge》的说法：Rimbaran 本该早得多推出，但疫情打乱了计划，我们在这里超过两年没有推出任何东西。

两年空白解释得了四年超时的一部分，解释不了全部。剩下的，是一个 194 英亩城镇以每批 30 至 250 户的节奏推盘、中途又遇上市场疲软时会发生的事。这不算异常，也不是财务警讯。

对你的具体意义是：今天买 Richmond Gate，你会在 2030 年代仍住在四周有工程在进行的基地上，房子周边的配套结构也会持续变动。买已建成的 Jimbaran，你就跳过其中大部分。这件事对某些买家值得超过两者的差价，对另一些买家一文不值。

会所的营运方有名有据、可以查证。管理费没有公布，而这个空白在这里比在多数城镇更要紧。

Templer’s Club and Ballroom 由 Setia Eco Templer Recreation Sdn Bhd 经营，地址 No. 1, Jalan Ipoh-Rawang KM-20。公布的设施包括水深 4 尺的奥林匹克规格泳池、配置 Technogym 器材的室内健身房、壁球场、乒乓与室内游戏、儿童角落、大型宴会厅与多功能室、会所露台、小公园，以及 240 个停车位。这是一门有地址的在营生意，不是一张效果图。

而在 SP Setia 关于本城镇的任何页面上都找不到的是：每月管理费、偿债基金、保安征费，以及会所使用权究竟是含在管理费里、还是另行以会籍方式收费。

最后这一项，是最该追问的。会所放在一家独立营运公司底下，两种做法都可能——包进住户管理费，或由发展商掌控、另行出售会籍。三十年下来差距非常可观，而这种事应该写进买卖文件，不是在销售厅口头讲定。

把收费表与会所会籍条款要成书面，签约前我陪你一起读。

在买家真正会比的四件事里，它有三件是异类——而「异类」不等于「更好」。

地契。Setia Eco Templer 是租赁至 2116 年。Tamansari、Templer Residence 与 Emerald Rawang 全部永久地契。这是最大的一项结构性差异，理应反映在价格上。

位置。其他三个在万挠镇内或紧邻，走 NKVE 与 LATAR 走廊。Setia Eco Templer 在怡保路 KM20，离黑风洞站（12.6 公里）比离万挠站（14 公里）近，AEON 万挠远在 16 公里外。通勤路线不同、周末生活不同、接送小孩的路线也不同。

价格天花板。四者之中，只有 Setia Eco Templer 目前有单位卖到 300 万令吉以上；除了 Emerald Rawang 的零地距洋房之外，也只有它现售产品跨过雪兰莪 200 万令吉的外国人门槛。

披露程度。SP Setia 为每一个现售产品线都公布完整法定披露栏、价格区间、完工日期与标注日期的工地实拍。Templer Residence 同样做到。Tamansari 的 Murraya 期一样都没有。GuocoLand 的 Emerald Rawang 微网站在 2026 年 8 月 12 日根本读不到，因为被机器人验证挡住。

诚实的总结：你要最强的总体规划与最深的配套，就是它。你要永久地契、要离万挠镇最近，就不是它。

滞销数字本身不构成理由。但价格落差这一点，值得你想。

NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据：住宅滞销 3,745 个单位、已完工未售出服务式公寓 2,407 个、新推出 1,904 个，二手平均成交价 RM559,935。

滞销量的主体是已完工的服务式公寓，那是成熟市区走廊的分层高楼问题。Setia Eco Templer 卖的是鹅唛一份 194 英亩总体规划上的有地房屋。两个市场几乎不重叠。

真正该让你想一想的，是 RM559,935 的二手均价，对照 Richmond Gate 排屋的 RM1,630,000 至 RM2,462,000，或 Regent 半独立式的 300 万令吉以上。十年后接手你房子的人，来自一个平均成交价不到 60 万令吉的雪兰莪二手市场。高端有地产业永远远高于全州均价，而这个均价把全州老旧组屋都算了进去——但你的转售池子越薄，总体规划、会所与地契就越要扛起保值的责任。

这正是为什么租赁地契这一题在这里分量更重。在一个薄的转售池子里，地契上的复杂度代价，比在流动性充足的市场里高得多。

你读到这段时，请换成当期 NAPIC 数据，不要沿用 2026 年第一季。

七份文件。在一个由合资地主持有的租赁地契城镇上，这份清单比一般项目长，而且每一项都是提得出口的合理要求。

第一：地契形式——分层有地还是个别地契——要发展商用公司信笺书面确认。这份清单上没有别的比它更重要。

第二：一份总地契副本，显示地契起算日、2116 年 10 月 4 日届满日，以及那条须获州政府批准的限制。

第三：你所选产品线的现行销售与广告准证，自己上 teduh.kpkt.gov.my 核对。Regent 与 Refine 共用一份；Robinson 与 Jimbaran 各有自己的。

第四：管理费、偿债基金与保安征费的收费表，以及会所使用权是包含在内，还是要另外透过 Setia Eco Templer Recreation Sdn Bhd 办会籍。

第五：买 Jimbaran 的话，要该地号的完工与合规证书（CCC）与剩余缺陷保固期。买 Richmond Gate 的话，要房屋发展账户资料与到 2029 年 2 月的分期付款表。

第六：确认你合约上的发展商法人是 Setia Eco Templer Sdn Bhd（1020553-T），以及交房时你那一块地上的 AmBank 抵押会被解除。

第七：若你是非公民，要书面确认州政府同意的申请路径与预计时程，因为这里适用的是两道各自独立的批准。

把他们给你的东西发给我，签任何字之前，我告诉你哪几条该回头去争。