Gardens Park（Kuang / 万挠，雪兰莪）— 执照 14542，以及一个跟隔邻项目完全相反的结论：外国买家在这里买不了，而且没有任何地方说过这件事

关于 Gardens Park，六件任何宣传册、房产网站与新闻都不会告诉你的事

每一件都能在具名的公开来源查到，每一件也都是先看申报文件、再看平面图的理由。

已申报的户型 — Astor 四个型号、Elgar 三个型号

这一套图里没有平面图、没有总平面图、也没有位置图，因为两个期数都没有任何人公开过 — 平面图放在发展商网站需要填表才能取得的页面后面。所以下面每一张卡只有已申报的尺寸、没有图，而且会直接说明。有一点适用于每一张卡：申报文件每个型号只印一个面积数字（Astor 用 KPS、Elgar 用平方尺），而且没有把土地面积与建筑面积分开。请把它们当成“申报面积”，不要当成建筑面积。而且三个记录都没有申报分型号价格，所以官方登记那一节里的法定区间是整个期数的区间，不是某个型号的。

两个期数的平面图、总平面图与位置图都没有任何人公开，所以这一页上一张都没有，也没有拿别的图来替代。分型号的单位数量也没有申报 — 所以连隔邻那张执照上还能做的“可售地皮面积回推”在这里都做不到，这也是这一页任何地方都没有密度数字的原因。申报面积按文件原样照抄（Astor 用 KPS、Elgar 用平方尺），并且直接写明申报文件自己没有把土地与建筑面积分开，而不是替它悄悄算一个。

图像 — 每一个档案能证明什么、不能证明什么

这九个档案是怎么挑出来的，以及为什么一张都没有多加。一个 Amazon S3 储存桶服务 Gamuda Land 全球所有发展项目，而“出现在哪一页”在这里已被证明不能用来判断项目：Astor 页面自己在“Similar Developments”一栏放了 Illaria、Agalia 与 Elgar 的主图，Elgar 页面放的是 Illaria、Agalia 与 Astor，而那个 Agalia 档案的档名本身就写明它是 Gamuda Gardens Village Homes 的素材 — 却出现在 Gardens Park 的页面上。所以这里每一张图都是按 alt 文字里写明的产品名称挑的，而所有“Similar Developments”卡片都因为共用一个毫无作用的 alt 文字 thumb project 而被拒用。那几张有图说的通用特色小图也一样被拒用 — 其中一张正是理由本身：Astor 页面上那张“Door Step Access To 50-acre Ring Park”的小图，跟隔邻项目 Heston Hills 页面用的是同一个通用档案，只是配了完全不同的图说。这个网站的分级上限：两张页首主图是“有公开图说支持”，相册图是“项目可确认但主体未确认”，而且没有任何一张是 CMS 可确认的。

Gardens Park 在哪里，以及证明它不是 Gamuda Gardens 的那张距离表

Kuang，鹅唛县（Daerah Gombak），雪兰莪 — 发展商把它归在万挠一带，市场上通常也列在万挠，高老师自己的档案也是这样归类的。任何人都没有公开过这个工地的街道地址与邮区号码：所有申报文件上唯一的地址是销售厅，而这个销售厅是两个发展项目共用的，两边的申报文件都把它当成发展商自己的地址来印。下面每一个距离都是发展商自己在 Gardens Park 与 Astor 页面上印出来的。这里没有任何估算，也没有拿隔邻项目那张更长的表来补。

Kirana 与 Damai 的已申报法定细项，一期一期列出

这是整页的骨架。表里每一项，要么印在 14542、14542-5、14542-6、14542-7 的公开 KPKT TEDUH 登记里，要么印在 Kirana (Fasa 1 – A2) 与 Damai (Fasa 1-B) 的已申报 HIMS 法定广告文件上。两者有出入的地方，两个都列出来，并写明以登记为准。这张表里没有任何内容来自隔邻的 Gamuda Gardens 执照，也没有任何内容来自同一张执照上的 Kundang Estates 记录。

这张表怎么读。单位数、施工进度、许可证号码与有效期、以及管辖的交屋日期，以登记为准。地契、利益限制、土地抵押、建筑图编号与户型表，以已申报文件为准，因为 pegangan 在这些记录上都不是登记字段。两者有出入的地方 — 而 Astor 的完工日期确实有出入 — 以登记为准，而且这一页会把出入印出来，不会把它抹平。

数字于 2026 年 10 月 12 日核对自 14542 的公开 KPKT TEDUH 发展商登记、14542-5、14542-6、14542-7 的项目登记、Kirana 与 Damai 的已申报 HIMS 广告文件，以及 GreenRE 认证登记。这是营销资讯，不是销售要约。登记由各自的主管机构更新，许可证、执照与施工进度都可能在本页核对之后改变 — 签任何文件之前请再查一次。

Gamuda Gardens 是另一个发展项目，而这正是这一页存在的意义

高老师自己的项目档案里“Gamuda Gardens”和“Gamuda Gardens Park”是两个条目，而它们真的是两个发展项目。Gardens Park：持牌发展商 GAMUDA LAND (BOTANIC) SDN. BHD.，199901016836 (491736-H)，TEDUH 编号 14542，永久地契，Jadual G，许可证尾码 -(L) 个别地契，交屋期 24 个月，没有申报利益限制，建筑图编号带 3170，三个在册期数、832 个获批单位。Gamuda Gardens：另一家持牌发展商、另一个发展商编号，99 年租赁地契，Jadual H，许可证尾码 -(S) 分层地契，交屋期 36 个月，每一期都申报了利益限制，建筑图编号带 442。它自己的单位数、价格区间、距离、地契到期日、评级、奖项与日期，都留在它自己那一页上。有四件互相独立的事把这件事定下来：登记上是两家不同的持牌发展商，各有自己的执照与项目清单；同一个地方政府之下有两个不同的总规划批准编号；GreenRE 登记 — 这是全世界唯一一个把档案名称 Gamuda Gardens Park – Phase 1 (Astor) 跟一家持牌发展商印在一起的来源，而它印的那一家就是 GAMUDA LAND (BOTANIC) SDN. BHD.；以及那笔土地交易本身：2023 年 1 月 3 日，以 RM3.6 亿买下八块共 532 英亩永久地契土地，卖方是 Kundang Properties Sdn Bhd，新闻写的是买在既有镇区的旁边，两者之间由一条 1 公里林荫大道连接。为什么会有人搞混：发展商的企业网站正确地把 Gardens Park 写成“一个与 Gamuda Gardens 相邻的永久地契项目”，但 Gamuda Gardens 的网站却把 Gardens Park 当成自己网站的一个导航栏目，而两边的每一份申报文件都把同一个共用销售厅印成发展商自己的地址。Gamuda Gardens 在这个网站上有它自己的页面，而它的数字 — 单位数、价格区间、距离、地契到期日、绿色评级、奖项、完工日期 — 一个都不会出现在这一页上。而且同一张执照上还有第三个镇区：Kundang Estates，记录 14542-1 至 14542-4，2018 至 2019 年完工。它的数字也完全不放在这一页上 — 包括它的交屋日期，因为那不是这个发展项目的交屋记录。

外国买家 — 在这个项目上两关都不过，而隔邻项目的答案正好相反

鹅唛县属于雪兰莪第一区，公开资料里的外国买家价格门槛是 RM2,000,000 — 是吉隆坡与联邦直辖区 RM1,000,000 的两倍，也是雪兰莪第三区（乌鲁雪兰莪与沙白安南）的两倍。地契这一关，也就是有地房屋真正的关卡：公开的雪兰莪立场 — propcashflow.my（引用 Pekeliling PTG Selangor Bil. 1/2014）、iProperty，以及 IQI 自己的土地指南 iqiglobal.com/blog/buying-land-in-malaysia-for-foreigners/ — 是在主要分区里只有分层地契、以及围篱式有地分层的房屋对外国买家开放。Gardens Park 是永久地契、个别地契，申报在Jadual G之下、许可证尾码 -(L)，所以这一关不过。价格这一关，而它本身就已经独立不过：整张执照上最高的申报法定上限是 Elgar 的 RM1,992,204.00，距离门槛差 RM7,796 — 0.39%；Astor 两个记录的上限是 RM1,934,160.00 与 RM1,617,360.00。所以 832 个获批单位里，一个都没有达到 RM2,000,000。两道门槛，各自都足以挡住，而任何营销资料、房产网站或新闻报道都没有提过其中任何一道。跟隔邻项目的对照，是这两页里最有用的一件事：那边同样的房屋形式是Jadual H的分层地契，而在雪兰莪主要分区，正是分层地契让外国人有资格买有地房屋。一公里之隔、一个品牌、一个销售厅，答案相反。两点必须诚实说明。第一，其中一个刊载分区表的来源 propcashflow.my，自己两个页面之间互相矛盾，而雪兰莪州土地局没有任何可以打开的通告，所以这张分区表是三个来源的共识，不是一份原始官方文件。第二，门槛与条件会不时改变，而有地分层的附带条件包括项目必须是围篱保安式的 — 而这个说法在两个项目上都没有任何申报文件支持。外国买家在这个县付任何订金之前，必须先拿到雪兰莪州土地局与发展商的书面确认。

施工进度怎么读，以及为什么 Astor 那个数字才是重点

LANCAR 是登记里“施工中”的状态，旁边那个百分比是发展商向 KPKT 报告的实际工程进度，不是销售数字，也不是任何保证。Astor 的 14542-5 申报 90.72%、14542-6 申报 90.67%，而已申报文件写 Baki Unit 是 286 之中的 9 个 — 大约 97% 已售。发展商把这一期标为“Newly Launched”。这两件事不可能同时成立，而其中有法定后果的那一件，是申报文件。Elgar 申报 7.36%，而且申报当时 331 个单位全部未售，这才是一个真正刚开始的期数的样子。登记里这两个百分比都没有附“截至哪一天”，所以两个都只是一个时点的快照 — 要依赖它们之前，请索取最新的工程进度报告与建筑师证明。另外请记住，竣工与合规证书不等于交屋：真正约束发展商的日期，是你自己那一份买卖合约里的日期。

这一页不公开什么，以及为什么

本代理行有一条绝对遵守的合规指示，这一页逐字执行。这一页任何地方都不会出现任何折扣数字、任何回扣数字、任何净价、任何促销资讯，也不会出现任何佣金资讯，不论来自什么来源、什么出处 — 而这五个用语在整页上各自只出现一次，就在这句话里，别无他处。有一处刻意保留、并在此点名的例外，就是「土著」这个用语，它一共出现两次：一次在这里，一次在上面官方登记表的最后一栏 — 而在那一栏里，这一页只记录「已申报的广告文件里存在这样一个字段」，完全不公开它的任何数值。这在实务上是什么意思。已申报的法定单位售价区间与公开的 KPKT TEDUH 登记价格区间是公开在这一页上的，因为它们是依法申报的买卖价格范围、也是公开的政府记录 — 而这一页都明确标注它们是什么：不是价格表、不是报价、也不是销售要约。被保留的是什么、有几个刊载方 — 而刊载方的数目才是更尖锐的那一点。发展商自己的页面上，在这两张执照所涵盖的四个营销产品中，有三个的入门数字低于已申报的法定最低价，而 Elgar 是其中之一。Astor 也受影响，而且值得精确说明：它的页首数字高于其中一个登记记录的申报最低价，却低于另一个的，所以就产品的一部分而言，它低于一个申报最低价。那些数字、以及差距有多大，这一页任何地方都不会出现，因为把差距印在申报最低价旁边，等于把被保留的数字原封不动还原出来。这里只记录：这个落差确实存在，以及是谁在刊载它 — 而刊载方的数目是一个，而且这一个并不是独立第三方：它就是发展商自己。没有找到任何房产网站或新闻报道转载过这三个数字里的任何一个。一家发展商在自己四个产品中的三个上，刊出低于自己已申报法定最低价的入门数字，而且没有任何独立刊载方跟着转载 — 这比“很多来源互相差很远”是一个更尖锐的发现，这一页就按这个说法写。为了让“一个”这个数字是诚实的，这里采用的计算规则是：The Edge 集团两个网域加上 EdgeProp 的 API 主机算一个刊载方；PropertyGuru 与 iProperty 算一个；The Star 集团两个网域算一个。而已申报的最低价本身是可以公开的，就在上面那张表里 — Elgar RM831,800.00、Astor 的 14542-6 RM772,800.00 与 14542-5 RM835,800.00。有一个陷阱已经查过并排除。低于申报最低价的营销数字，有时只是“可负担房屋配额被申报成型号代码双胞胎”造成的假象 — 也就是 -RMM / -AH 后缀那一套。这张执照上、两个期数上，都完全不存在这种后缀配对，所以那个解释在这里不成立，这三个数字确实是低于申报价的营销数字。这张执照上唯一存在的可负担房屋配额属于另一个 Kundang Estates 镇区，不属于 Gardens Park，它的数字也不在这一页上。如果你要一个数字，请在销售厅索取价格表与买卖合约，再跟上面那个已申报区间对照。这是诚实的做法，也是这一页唯一会指给你的做法。

被印成占位符的许可证，以及这对“有没有过期”意味着什么

这张执照下两份已申报的广告文件，都把广告销售许可证号码印成占位符 — Kirana 印 XXX、有效期留空；Damai 印 XXXX、有效期留空。这里是二比二，而在本研究涵盖的两张 Gamuda 执照上是五比五 — 这是本代理行记录过最一致的占位符行为。实务后果很直接：这个项目的任何申报文件都没办法用来判断许可证是现行还是已过期。只有登记能回答，而登记显示两张现行许可证都有效 — 14542-6/07-2027/0505(R)-(L) 至 2027 年 7 月 15 日，14542-7/06-2028/0398(A)-(L) 至 2028 年 6 月 3 日。千万不要把发展商执照的有效期当成许可证的有效期：执照到 2028 年 1 月 21 日，而 Astor 的许可证 2027 年 7 月 15 日就到了，这是两个日期、两种后果。另外请注意读不到的部分：14542-5 只有一份不耐久的临时申报文件，所以它自己的许可证号码在这一页上是“没有记录”，而不是猜一个。

没有公开、因此不在这一页上 — 这是高老师会拿去问发展商的清单

任何一期的地块面积都没有。两份申报文件都没有 Keluasan Tanah，而 14542-7 的 keluasan 是 0 mps。所以这一页没有密度数字，也无法推算 — 而这张执照上唯一存在的 keluasan 数字，14542-5 的 148 至 188 m²，是平方米的建筑面积（大约 1,593 至 2,023 平方尺 — 这是本代理行自己换算的），跟申报面积范围吻合，不是地皮。两个工地的街道地址、邮区号码、地号（Lot / PT）、mukim 与 pekan 都没有 — 只有共用的销售厅地址，而那不是项目位置。三个记录都没有分型号单位数，也没有分型号价格。没有平面图、没有总平面图、没有位置图。没有停车位数量 — 图上画一个车棚，既不等于数量、也不等于分配。没有管理费、保安费或储备金数字，而这个项目的宣传是“guarded community”。没有任何地方印出缺陷责任期 — 它是从附表 G推出来的，而营销资料从来不提这个。两份申报文件都没有房屋发展法令第 7A 条的账户号码。14542-5 没有许可证号码。任何一期都没有总承包商、合约金额或总建筑面积 — 而这一项是一道关上的门，而不是一个待填的空白：这个集团本身就是马来西亚最大的承包商之一，在建自己的镇区，所以根本不会有第三方承包商的公告可找。两个期数都还没有确认的交屋日期，因为两个都还没完工。任何一期都没有 QLASSIC 分数。这三个期数以外还计划哪些 Gardens Park 期数，没有清单，也没有任何申报。这些高老师都会书面去问。每一项都是一个问题，而不是一个可以用猜测填满的空格。

Gardens Park — 诚实的答案，每一个都写明来源

也值得一看 — 以及一个绝对不能跟这一页混在一起的项目

发布于 2026 年 10 月 12 日 · 最后核实 2026 年 10 月 12 日，对照 14542 的公开 KPKT TEDUH 发展商登记（交叉核对另外查了 8393 与 8206）、14542-5、14542-6、14542-7 的项目登记、Kirana (Fasa 1 – A2) 与 Damai (Fasa 1-B) 的已申报 HIMS 广告文件、GreenRE 四个等级的认证登记加上两份认证登记清单、发展商自己的 Gardens Park、Astor、Elgar 与奖项页面，以及上文列出的具名新闻与外国人购买规则来源。· 这是营销资讯，不是销售要约。每一个数字都请对照已申报的广告细项与附表 G买卖合约核实。