Bukit Bantayan Residences
Gamuda Land 在下南南山顶建成的三座塔楼，共 912 个住家——每一户都在 904 至 1,100 平方尺之间，各配两个车位，有 50 米泳池，电梯下来就是 25 间店的 Curve 25。项目已经完工并有人入住，所以该问的是地契、持有成本，以及还剩什么单位。
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Bukit Bantayan Residences 项目速览
Bukit Bantayan Residences 是沙巴亚庇下南南一个已完工的山顶公寓，三座塔楼共 912 户，离亚庇市中心约 12 公里，由 Gamuda Land 透过 Dinamik Atlantik Sdn Bhd 开发。项目共 912 户、三座塔楼——Ebena（296 户，25 层）、Cemara（296 户，25 层）与 Dilenia（320 户，27 层）——五种户型，面积 904 至 1,100 平方尺，每户两个并排车位。三座塔楼在 2016 至 2018 年间陆续推出；Ebena 于 2019 年底取得入伙纸，另外两座随后完成，房产网站把整个项目列为 2021 年完工。位于项目中央、共 25 间店的 Curve 25 于 2023 年 5 月开幕。因为已经建好，你可以站在实际的单位里，看清楚它是面向海与市区，还是面向山林。公开资料里还没有定论的是：发展商手册写 999 年地契，而它的一份资料表写 99 年；土地面积有 18、18.2 与 19.01 英亩三种说法；我也找不到公开的沙巴发展商执照或广告准证编号。
- 项目名称
- Bukit Bantayan Residences也写作 Bukit Bantayan Residence · 第一期：C、D、E 三座楼，加上 Curve 25
- 发展商
- Gamuda Land透过 Dinamik Atlantik Sdn Bhd (162864-T)
- 地契
- 999 年租赁地契依发展商手册与目前的挂牌；一份较早的资料表写 99 年——请查地契
- 塔楼
- 3 座 · 25、25 与 27 层Ebena 296 · Cemara 296 · Dilenia 320 户
- 住家
- 912 户依发展商资料表，每层 12 户
- 面积
- 904 – 1,100 平方尺五种户型：两房 + 书房，或双钥匙
- 土地
- 约 18 至 19 英亩公开数字有 18、18.2 与 19.01 英亩
- 状态
- 已完工Ebena 2019 年底 · 房产网站列为 2021 年完工
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看房之前值得知道的六件事
三件是大家选择这里的原因。另外三件，是我在下决定前会先查证的事。
已经建好，发展商有纪录可查
三座塔楼都已落成并有人入住，建造者是上市公司 Gamuda Berhad 旗下的产业臂膀 Gamuda Land。你可以实地看真实的单位、真实的景观和真实的公共空间，不必只相信效果图。
家庭面积，每户两个车位
每一种户型都在 904 至 1,100 平方尺之间、两间浴室，发展商资料表列明每户两个并排车位。另外还有双钥匙的 A 型：同一道大门里，多一间独立的套房。
度假式设施平台，电梯口就是商店
裙楼平台上有 50 米无边际泳池、儿童池、健身房、瑜伽平台、羽球与篮球馆和绿荫步道；共 25 间店的 Curve 25——超市、咖啡店、洗衣店和共享办公空间——就在三座楼的中央。
地契年限有两种写法
发展商手册和目前房产网站的挂牌都写 999 年租赁地契；发展商的一份资料表写 99 年；财经媒体只写「租赁地契」。这个差别对转售和贷款影响极大。付钱之前，请直接看地契。
分层地契与准证：请以书面询问
2022 年 1 月的发展商资料表显示项目当时仍是总地契。请问清楚你那一座楼的个别分层地契是否已经发出。我也找不到公开的沙巴发展商执照或广告准证编号。
住在山顶，就要开车
依发展商自己的数字，这里离下南南市镇约 3 公里、离市中心约 12 公里，由 Jalan Bantayan Minintod 进出。景观是回报，通勤是代价。决定之前，请在早上 7 点半和傍晚 5 点半各开一次。
整个项目，一次看懂
只要把名字对上，总平面图其实很简单：C 座是 Cemara，D 座是 Dilenia，E 座是 Ebena。Cemara 与 Ebena 是直线型的 25 层楼；Dilenia 是图上方那座弧形的 27 层楼。三座楼围着一个有园林的裙楼平台，平台上是泳池区和 Curve 25，住户电梯从停车场直接上到商铺层。五种户型其实是三种选择：双钥匙的 A 型、1,100 平方尺的两房加书房（B 与 E 型），以及较小的两房加书房（C 型 1,007 平方尺、D 型 904 平方尺）。户型图上的位置图显示，直线型楼的标准层是两户 A 型、两户 B 型、四户 C 型和四户 D 型——共十二户，与资料表吻合。财经媒体把同样的住家形容为「三房与双钥匙」，因为书房是一间完整的房间。
五种户型，三种生活方式
A 型 · 1,100 平方尺双钥匙
一道大门，两个家。主单位有一间卧室、一间书房、客饭厅、带工作阳台的厨房、一间浴室和阳台；独立套房有自己的浴室和自己的厨房台面。它适合有成年子女或长辈同住的家庭，也适合想把套房租出去的屋主。在位置图上，两户 A 型位于海景市景一侧的两端。发展商的 A 型示范单位设在 Cemara。
B 与 E 型 · 1,100 平方尺
两者都是 1,100 平方尺，有主卧、次卧、一间书房和两间浴室。B 型是直线型楼在山景设施景一侧的边间，客厅和阳台在转角。E 型画在弧形楼——也就是 Dilenia——的正中，客厅呈斜角、连着阳台。如果你要的是一个家里最大的起居空间，而不是分成两边的双钥匙，就看这两种。
C 与 D 型 · 904–1,007 平方尺
C 型 1,007 平方尺，D 型 904 平方尺，在直线型楼的标准层十二户里，这两种合起来占了八户。两者都有主卧、次卧、一间书房、两间浴室、阳台和工作阳台。它们在楼的两侧都有，所以同一张图可以面向海与市区，也可以面向山和泳池平台——楼层与朝向比户型更重要。发展商的 C 型示范单位设在 Cemara。
裙楼平台上有什么
第一栏是发展商编了号的设施平面图。第二栏是塔楼交付之后，发展商陆续增设并拍下照片的项目。第三栏来自发展商资料表。
设施平面图上的项目
- 50 米无边际泳池、儿童池与水上躺椅
- 健身房与池畔休闲厅
- 日光平台、瑜伽平台与凉亭
- 烧烤区
- 儿童游乐场
- 足底按摩步道
- 绿荫步道与庭院花园
- 羽球与篮球场 / 社区礼堂
- 桑拿与更衣室
- 管理处
- 零售商铺——Curve 25
交付后增设
- Work-Near-Home 共享办公空间连会议室（JADIII）
- 高尔夫推杆果岭
- 社区菜园
- 登山步道与花园水池
- 住户手机应用：访客登记、设施预订与账单
- Curve 25 的电动车充电站
建筑本身
- 每层 12 户
- Cemara 与 Ebena：3 部载客电梯 + 1 部消防电梯
- Dilenia：4 部载客电梯 + 1 部消防电梯
- 每户 2 个并排车位
- 三重保安
- 管理费每平方尺 RM0.20 + 储备金 RM0.05
项目一路走来
Bukit Bantayan Residences 全部 5 种户型图
以下都是发展商手册里的原图，每一张都标出户型、房间数、建筑面积，以及显示该户型在楼层位置的位置图。发展商把其中四种标为「两房 + 书房」，A 型标为「一房 + 书房 + 套房」；书房是一间有门的房间，所以中介通常把这些住家当作三房来刊登。发展商没有公布各户型的单位数量——只有各座楼的总数——所以下面每层的户型组合，是我依位置图读出来的。
走进 Bukit Bantayan Residences
Bukit Bantayan Residences 的确切位置
位于 88450 亚庇 下南南 Bukit Bantayan 的 Lorong Bukit Bantayan 1，由 Jalan Bantayan Minintod 进入。塔楼坐落在下南南上方的山丘上，西面是市区与南中国海，东面是山林。下南南市镇有塔木市集、邮政局和银行，距离约 3 公里；市中心约 12 公里。Gamuda Land 的体验展厅就设在 Curve 25 内。
地图设在项目本身，它在公开地图上以自己的名称出现。发展商网站给出的坐标约为北纬 5.975°、东经 116.133°。
- SJK(C) Yik Nam 华小2 公里发展商数字
- 下南南市镇、塔木市集与邮政局2.5 – 3 公里发展商数字
- Giant Kolombong 霸级市场4 公里发展商数字
- Sayfol 国际学校 · Jesselton Medical Centre6 – 6.5 公里发展商数字
- KPJ 沙巴专科医院10 公里发展商数字
- 亚庇市中心 · Suria Sabah11 – 12 公里发展商数字
- 亚庇国际机场15 公里发展商数字
为什么这一页没有联邦查册表
本站的半岛项目页都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的联邦房屋查册表。沙巴本来就不在那个查册的范围内——这里的房屋发展商依沙巴自己的《1978 年房屋发展（管制与执照）法令》发执照——所以不论怎么搜，沙巴的项目都不会出现在那里。
已完工的沙巴项目，重点在哪里
请直接看地契，因为年限有两种写法。发展商手册和目前房产网站的挂牌都写 999 年；发展商的一份资料表写 99 年。请索取土地地契的副本，并请沙巴的转让律师确认租期与到期日。
请询问分层地契的进度。2022 年 1 月的发展商资料表显示项目当时是总地契。你那一座楼的个别分层地契是否已经发出，决定了你能多快转贷、出售或过户。
发展商执照与广告准证编号，仍然要问。我找不到任何一个公开公布。向发展商购买的单位，这两个编号应该写在买卖合约里。
外国买家
沙巴自订非公民的最低购屋价格，也有自己的同意程序，而外界引用的数字互相矛盾：律师公会州别对照表写 100 万令吉，另有一个较低的分层单位数字在流传。这里的住家广告价格都远低于 100 万令吉，所以这一点很重要。在付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师，就你那个具体单位与价格取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
关于 Gamuda Land
Bukit Bantayan Residences 是 Gamuda Land 的项目。Gamuda Land 是上市工程与建筑集团 Gamuda Berhad 的产业发展臂膀，自 1995 年起开发城镇。官方项目网站上列出的项目公司是 Dinamik Atlantik Sdn Bhd (162864-T)。
它的纪录主要在巴生谷与柔佛——Kota Kemuning、Bandar Botanic、Valencia、Jade Hills、Horizon Hills、Gamuda Gardens、Gamuda Cove 与 twentyfive.7——海外则有河内的 Gamuda City 和胡志明市的 Celadon City。Bukit Bantayan Residences 是 Gamuda Land 在沙巴的项目；我没有找到第二个。
这个项目的交付纪录不错。Ebena 于 2016 年 4 月推出，2019 年底取得入伙纸。2019 年 9 月 Cemara 与 Dilenia 封顶时，发展商表示 Dilenia 比进度提前六个月，并累计 403 万安全工时。当时提到第二期的另外两座塔楼将在 2020 年推出；我没有找到它已经推出的公开纪录，所以请问清楚山上其余的地段有什么规划。
2018 年，发展商形容这些塔楼是抗震结构，设计可承受最高 7.0 级——在 2015 年兰瑙地震之后，这在沙巴是值得留意的一点，但这是发展商的说法，我无法查证。我搜寻过针对 Gamuda Land 与 Dinamik Atlantik 就本项目的诉讼、烂尾与房屋仲裁庭索偿，没有找到任何报导——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。
常见问题
Bukit Bantayan Residences 完工了吗？
是的，三座塔楼都已建成并入住。Ebena Tower 于 2019 年底取得入伙纸，并在新年前后交钥匙。2022 年 1 月的发展商资料表显示 Cemara 已取得入伙纸、Dilenia 是最后完成的一座，房产网站则把整个项目列为 2021 年完工。零售区 Curve 25 于 2023 年 5 月开幕。
我没有找到 Dilenia 入伙纸的公开日期。如果你买的是 Dilenia，请索取入伙纸的副本。
一共有多少单位？有哪些户型？
共 912 户：Ebena Tower 296 户（25 层）、Cemara Tower 296 户（25 层）、Dilenia Tower 320 户（27 层），每层 12 户。
户型共五种。A 型是 1,100 平方尺的双钥匙，一房、一书房，加一间独立套房。B 与 E 型是 1,100 平方尺的两房加书房。C 型 1,007 平方尺、D 型 904 平方尺，都是两房加书房。全部两间浴室。发展商没有公布各户型的数量。
Bukit Bantayan Residences 的价格是多少？
媒体最后一次报导的发展商价格，是 Dilenia Tower 在 2018 年 3 月推出时：据 The Edge 报导，从 RM493,800 起。二手市场方面，房产网站显示的叫价约在 RM447,000 至 RM600,000 之间，即每平方尺 RM444 至 RM653；叫租约每月 RM1,200 至 RM2,300。这些是房产网站数字——是叫价，不是成交价。
今天一个单位要多少钱，取决于塔楼、楼层、朝向和有没有装修。请向我索取最新价目表，我会把目前有的单位连同近期的叫价与租金数字一起发给你。
Bukit Bantayan Residences 在哪里？
位于沙巴亚庇下南南山顶、邮区 88450 的 Lorong Bukit Bantayan 1，由 Jalan Bantayan Minintod 进入——依发展商数字，离下南南市镇约 3 公里、离市中心约 12 公里。
同一来源列出机场约 15 公里，Curve 25 商铺就在项目内。下山的主要道路只有一条，决定之前请在尖峰时段实际开一趟。
Bukit Bantayan Residences 的发展商是谁？
Gamuda Land——上市公司 Gamuda Berhad 的产业臂膀，透过项目公司 Dinamik Atlantik Sdn Bhd (162864-T) 开发，这是官方项目网站上列出的公司。
它的纪录主要在巴生谷与柔佛，这是我找到的唯一一个 Gamuda Land 沙巴项目。我没有找到针对本项目的诉讼或仲裁庭索偿报导——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。
Bukit Bantayan Residences 的地契是 99 年还是 999 年？
公开资料并不一致。发展商手册和目前房产网站的挂牌写 999 年租赁地契；发展商的一份资料表写 99 年；媒体报导只说土地是租赁地契。
哪一个都不要直接采信。请索取土地地契，并在签约之前请沙巴的转让律师确认租期与到期日。
双钥匙的 A 型是什么？
它是同一道大门后面的一个 1,100 平方尺住家，分成主单位——一间卧室、一间书房、客饭厅、厨房和一间浴室——以及一间独立的套房，套房有自己的浴室和厨房台面。
它适合三代同堂，或屋主自住主单位、把套房租出去。它仍然是一张地契、一份管理费。
管理费是多少？
发展商资料表列出的是每月每平方尺 RM0.25——管理费 RM0.20 加储备金 RM0.05——904 平方尺的住家约 RM226，1,100 平方尺的住家约 RM275。
已完工的建筑，这个数字由管理层订定，而且可能调整。请索取现行费率与最近一期的管理账目。
外国人可以买 Bukit Bantayan Residences 吗？
有可能，但请先查清楚。沙巴自订非公民的最低价格，律师公会州别对照表写 100 万令吉，另有一个较低的分层数字在流传。这里的住家广告价格都低于 100 万令吉。
唯一可靠的答案，是透过沙巴的转让律师，就确切的单位与价格，向沙巴土地及测量局取得书面确认。另请预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
有哪些资料没有被公布？
沙巴发展商执照与广告准证编号；一个前后一致的地契年限与土地面积；分层地契的进度；Dilenia 入伙纸的日期；各户型的单位数量；以及第二期的规划。
已完工的建筑，以上每一项都可以用书面回答。付订金之前，请全部问清楚。
想要一个已建好、楼下就有商店的山顶住家？
告诉我你想要的户型、塔楼和景观，我把目前有的单位、地契进度、现行管理费，以及近期的叫价与租金数字发给你——这些才是已完工项目真正重要的数字。
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Louis Koh
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我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据发展商官方项目网站、发展商手册与资料表、财经媒体报导与房产网站资料（已注明）。可售单位、价格与服务费由发展商、屋主及管理层决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
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