Kayana Heights @ Ayuria Place
两座 39 层的公寓，紧邻拉曼管理与科技大学（TAR UMT）、距离沙巴大学约两公里，只有两种户型——650 与 900 平方尺，配 1.2 英亩中央公园；媒体报导的推介起价为 RM290,000。同一栋楼，既是首购自住，也是学生住宿投资。
⚡ 通常 15 分钟内回复，早 9 点至晚 10 点（马来西亚时间）· 无需承诺
Kayana Heights 项目速览
Kayana Heights @ Ayuria Place 是位于沙巴亚庇 Alamesra 的 99 年租赁地契公寓项目，两座 39 层楼共 866 个单位，发展商为 KTI Development Sdn Bhd。它是 Ayuria Place 的公寓部分；Ayuria Place 是一个约 20 英亩的总体规划，紧邻拉曼管理与科技大学（TAR UMT）校园，距离沙巴大学（UMS）约两公里。依发展商资料表与手册，第一期是 A1 与 A2 两座，每座 433 个单位，建在六层裙楼停车场之上。户型只有两种：650 平方尺、两房的中间单位，以及 900 平方尺、三房的转角单位，都是两卫——标准楼层每层前者八个、后者四个。媒体报导 2024 年 4 月推介时起价 RM290,000，当场售出约三成推出单位，买家多是沙巴大学、医院与警队的公务员。这栋楼同时以两种方式销售：作为首购自住屋——它获得 2025 年 StarProperty 首购屋奖；也作为学生合住（co-living）房间——KTI 在 2026 年与沙巴大学签署了协议。发展商手册印有沙巴发展商执照 03-2028/06767 与销售准证 03-2028/05098，都在 2024 年 3 月 18 日发出。公开资料中尚未确定的：确切完工日期（最新报导是 2027 年，资料表是 2028 年）、你看到的准证是否涵盖你买的那一座，以及合住模式如何运作、收益如何分配。
- 项目名称
- Kayana HeightsAyuria Place 内的公寓 · 也写作 Kayana Heights Apartment
- 发展商
- KTI Development Sdn Bhd285970-K · KTI Landmark Berhad 子公司
- 地契
- 99 年租赁依资料表，2000 年 1 月 1 日至 2098 年 12 月 31 日
- 楼栋
- 2 × 39 层A1 与 A2 座，建在 6 层裙楼停车场上
- 单位
- 866 个每座 433 个，依发展商资料表
- 面积
- 650 与 900 平方尺两种户型，都是两卫
- 地皮
- 8.244 公顷约 20.4 英亩，整个 Ayuria Place，依资料表
- 状态
- 建造中目标 2027 年（媒体）至 2028 年（资料表）
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
下订之前值得知道的六件事
三件是大家选择这里的原因。另外三件，是我会先要求以书面回答的问题。
大学地段，需求是真实的
项目紧邻拉曼管理与科技大学，距离沙巴大学主校区约两公里。KTI 的执行层曾表示，学生人数每年增加 500 至 1,000 人，而新增的住宿每年连 100 个单位都不到——2026 年 KTI 也与沙巴大学签约，在 Ayuria Place 提供学生住宿。
亚庇新高楼中少见的入门价
媒体报导 Kayana Heights 在 2024 年 4 月推介时从 RM290,000 起，而较小的户型也有 650 平方尺、两房两卫。项目获得 StarProperty Awards 2025 的首购屋奖。以亚庇的新房来说，这是很低的入门点。
公园与会所本来就在规划里
1.2 英亩的中央公园；共用会所设有泳池、健身房、多功能厅与咖啡座；十二间生活商店距离楼栋约 100 米。要注意公寓楼本身没有泳池，而发展商的问答资料把会所列为付费使用——请问清楚收费。发展商的说法是「先建社区，再建 Kayana Heights」——有地的 Araya Gardens 与商店都比公寓更早动工。
外界流传两个完工日期
发展商资料表写的是买卖合约签署后 48 个月，估计为 2028 年。上市时一份券商报告把第一期排在 2024 年 1 月至 2027 年 9 月，2026 年的报导则说 A1 与 A2 座目标 2027 年完工。真正有约束力的是你合约里的日期。
合住条款尚未公布
KTI 把单位包装成「多重收入」的合住投资，附家具、由专业团队管理。但至今没有公布任何营运协议、租金分成或保证回报，在白纸黑字之前我不会替它描述。发展商自己的问答资料写明，单位以空屋交付、不附家具。如果你是冲着这一点买，请先索取条款。
相同的单位很多，后面还有更多
第一期就有 866 个单位、只有两种户型，总体规划里还有三座 39 层楼。如果你买来出租，你面对的是数百个一模一样的单位。标准楼层每层有 4 个 B 型转角单位、8 个 C 型，请问清楚转角单位还剩多少。
整个项目，一次看懂
Ayuria Place 是分块兴建的，Kayana Heights 是最大的一块。发展商列出四个部分：Kayana Heights（公寓）、Araya Gardens（42 间有门禁的双层 superlink 排屋）、十二间只租不卖的生活商店，以及两个住宅区共用的会所。公寓第一期是同一个裙楼上的 A1 与 A2 座——866 个单位。KTI Landmark 2024 年上市时的一份券商报告提到第二期还有三座 39 层楼，2024 年的一篇报导则写三座共 1,269 个公寓单位。发展商手册证实了这个算法：A 裙楼（A1、A2 座，866 个单位）加 B 裙楼（B1、B2、B3 座，1,269 个单位），共 2,135 个公寓单位、五座 39 层楼；再加 42 间排屋，就是发展商商店页面所说的 2,177 户。整个项目坐落在 8.244 公顷、分属四张母地契的土地上。
两种户型，以及之后的部分
C 型 · 650 平方尺
C 型：650 平方尺，两房两卫，位于楼层的中间位置。发展商资料表配一个车位。媒体在 2024 年 4 月报导 RM290,000 的起价，但没有说明是哪个户型；作为较小的户型，最低的价格会落在这里。它也最可能被当成两间合住房间来经营——依平面图，主卧带独立卫浴，第二间卫浴设在走道旁。标准楼层每层有八个 C 型单位。手册平面图的整体尺寸约 8.2 × 8.0 米，估计房间尺寸为主卧 2.80 × 3.97 米、次卧 2.40 × 2.77 米、客厅 3.00 × 2.77 米，全屋铺瓷砖。
B 型 · 900 平方尺
B 型：900 平方尺，三房两卫，位于转角——两面有窗。资料表配两个车位，在大多数家庭都开车的郊区，这一点很重要。标准楼层每层有四个 B 型单位，四个角落各一个；在发展商的楼座平面图上，分别朝向日落一侧或克罗克山脉（Kokol 山）一侧。手册平面图的整体尺寸约 9.3 × 9.6 米，估计房间尺寸为主卧 3.10 × 3.20 米，另两间 2.90 × 3.10 米与 3.20 × 2.80 米，卧室铺 SPC 地板。请问清楚你想要的楼层还剩多少个 B 型。
第二期 · 另外三座
2024 年 6 月上市时的一份券商报告，把第二期的三座 39 层楼排在 2025 年 12 月至 2028 年 9 月；《The Sun》报导三座共 1,269 个、650 至 1,000 平方尺的公寓。发展商手册称它们为 B 裙楼上的 B1、B2、B3 座，下方是八层裙楼停车场，并提到一种配两个车位的 1,000 平方尺 A 型——但它的户型图与房数至今没有公布，2026 年的报导也说后续各期要等销售达到一定门槛才启动。如果你买第一期，要预期隔壁会施工好几年。
发展商列出的设施，以及出处
前两栏综合发展商网站、发展商手册与其问答资料；第三栏是手册的规格表。发展商自己的问答资料有两点提醒：公寓楼本身没有泳池——泳池在共用会所内，而会所被列为付费使用；单位以空屋交付、不附家具。另有一个房产网站列出迷你超市，我没有看到发展商证实。
楼座、裙楼与园区
- 1.2 英亩中央公园（5,130 平方米）
- 慢跑道与户外健身区
- 游乐场与室内游戏室
- 会议、讨论与补习室
- 包裹室与外卖取餐站
- 有盖裙楼停车场：A1、A2 座共 1,260 个住户车位；规划 216 个访客车位
- 每座 3 部客梯与 1 部服务电梯
- 相连的人行步道
- 约 100 米内有 12 间生活商店
- 据 2026 年报导，可选附家具与 Wi-Fi 的合住方案
建筑规格
- 钢筋混凝土框架；钢筋混凝土及／或砖墙
- 层高 3 米（9.8 尺，地面至楼板）；仅浴室设天花板
- 铝框窗；木门；阳台为铝框推拉门
- 客厅与饭厅：瓷砖
- 卧室：B 型铺 SPC 地板，C 型铺瓷砖
- 浴室、厨房、阳台与晒衣区：防滑瓷砖
- 浴室与厨房墙砖贴至 1.5 米
- 2 个马桶、2 个洗手盆、2 个淋浴接点、1 个厨房水槽
- 每个单位有水箱；垃圾房设在底层
- 空屋交付：不附家具，不附热水器
项目一路走来
走进 Kayana Heights 与 Ayuria Place
Kayana Heights 的确切位置
位于亚庇北部的 Alamesra（邮区 88400），紧邻拉曼管理与科技大学校园，距离沙巴大学约两公里，附近有 1Borneo 购物中心与苏拉曼沿海大道一带。发展商手册写的地址是 Jalan Alamesra、苏拉曼沿海大道旁，地势平坦，毗邻红树林河岸保留地，经六车道的 Jalan UMS 进出。Ayuria Place 的销售展厅就在现场、拉曼大学旁。发展商的办公室另设于 Kolombong 的 Taman Nelly——有些房产网站误把它当成项目地址。
地图设在 Alamesra 的 Ayuria Place。土地分属四张母地契——CL 015719874、CL 015719892、CL 015719909 与 CL 015719918——发展商手册说明将予合并；你的单位地段会写在买卖合约里。
- 拉曼管理与科技大学（TAR UMT）约 200 米依发展商
- 沙巴大学（UMS）约 2.4 公里依发展商地图；2026 年报导说约 2 公里
- 1Borneo 购物中心约 1.5 公里依发展商；有房产网站说 0.7 公里
- 沙巴大学医院约 7.6 公里依发展商
- 亚庇市中心约 13 公里发展商手册写 13.4 公里；券商报告说约 8 公里
- 亚庇国际机场约 19–21 公里依发展商（网站上有两个数字；手册写 19 公里）
- 苏拉曼沿海大道官方未公布数字就在附近，但发展商没有标距离
为什么这一页没有联邦查册表
本站的半岛项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表——那是联邦房屋查册：准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比。
沙巴本来就不在那个查册的范围内。沙巴的房屋发展依沙巴自己的《1978 年房屋发展（管制与执照）法令》发执照、由州政府监管，所以不论怎么搜，沙巴的项目都不会出现在联邦查册上。
应该改问什么
发展商手册印有沙巴房屋发展商执照 03-2028/06767 号，以及广告与销售准证 03-2028/05098 号，两者都在 2024 年 3 月 18 日发出，有效期至 2028 年 3 月 17 日。请要求查看这两份文件，并向沙巴州房屋主管机关核实。依文件所印，它们涵盖 42 间 Araya Gardens 排屋与 A1 座的 433 个公寓单位；如果你买的是 A2 座，请索取涵盖该座的准证。准证到期的年份，也正是资料表预计完工的年份，所以请问清楚续期安排。资料表显示土地目前仍是母地契，所以也请问清楚完工后分层地契预计何时发出。
看交屋条款，不要看楼书。资料表写买卖合约签署后 48 个月；媒体报导说 2027 年。真正有约束力的是你合约里的期限，以及沙巴规则下的延迟交屋赔偿。
外国买家
沙巴自订非公民的最低购屋价格，也有自己的同意程序，而外界引用的数字互相矛盾——律师公会州别对照表写 100 万令吉，也另有一个较低的分层数字在流传。以 Kayana Heights 报导的价格，非公民购买不太可能达到我看过的任何门槛。如果你不是马来西亚公民，付任何一笔钱之前，请先透过沙巴的转让律师取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
关于 KTI Development Sdn Bhd 与 KTI Landmark
发展商是 KTI Development Sdn Bhd（285970-K），见于 Ayuria Place 官方网站，是 KTI Landmark Berhad 的子公司；KTI Landmark 于 2024 年 6 月 19 日在马股创业板上市，募资 RM4,800 万。集团源自 1984 年，由拿督 Gordon Loke 博士与拿汀 Chin Mee Leen 夫妇创办；拿督 Gordon Loke 博士现任集团董事经理兼总执行长，第二代 Wilson Loke 与 Stella Loke 分别负责执行与销售。
KTI 起家于兴建警察宿舍与可负担房屋，至今大部分自己卖的房子也自己盖：上市文件提到它持有沙巴 G7 承包商执照，并在斗亚兰与 Kinarut 设有自家的工业化建筑系统（IBS）预制生产线。较知名的已完工住宅包括 Kolombong 的 Taman Nelly、Taman La Gloxinia，以及斗亚兰的 Taman Seri Lemawang——与州房屋局合作的 811 间双层排屋，到 2024 年 9 月已交屋 559 间，同月获得 CIDB QLASSIC 特别奖。
高楼的纪录比较新，值得衡量。KTI 第一个大型综合项目、位于 Luyang 的 The Logg，2024 年 5 月报导预计 2025 年 12 月完工，2025 年 1 月的报导则改为 2026 年第一季——只是小幅延后、不是危机，但提醒你 Kayana Heights 的日期都只是目标。据上市时的一份券商报告，Ayuria Place 最初规划为约 1,600 个学生住宿单位，后来才改为面向更广的市场。
总体规划的数字各来源不一：发展商网站写 20 英亩，发展商资料表写 8.244 公顷（20.37 英亩），券商报告写 20.4 英亩，2024 年的上市报导则写 26.3 英亩、总发展值约 RM8.73 亿。手册列明建筑师为 Arkitek OMA Sdn Bhd，图则由亚庇市政厅批准。我搜寻过针对 KTI Development 与 KTI Landmark 的诉讼、烂尾与房屋仲裁庭索偿，没有找到任何报导——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。
常见问题
Kayana Heights 在哪里？
Kayana Heights 位于沙巴亚庇 Alamesra（邮区 88400）的 Ayuria Place 内，紧邻拉曼管理与科技大学（TAR UMT）校园，距离沙巴大学（UMS）约两公里。
发展商手册写的地址是 Jalan Alamesra、苏拉曼沿海大道旁，距离市中心约 13.4 公里、机场约 19 公里。依发展商，1Borneo 购物中心约在 1.5 公里外。
Kayana Heights 的发展商是谁？是永久地契还是租赁地契？
发展商是 KTI Development Sdn Bhd（285970-K），马股上市公司 KTI Landmark Berhad 的子公司。Kayana Heights 是 99 年租赁地契，至 2098 年 12 月 31 日届满。
地契日期来自发展商资料表（自 2000 年 1 月 1 日起算），所以到预计 2028 年完工时大约还剩 70 年。土地目前是母地契，分层地契之后才发出；手册印有发展商执照 03-2028/06767 与销售准证 03-2028/05098。
Kayana Heights 一共有多少单位？
依发展商资料表，第一期共 866 个单位：A1 座 433 个、A2 座 433 个，两座都是 39 层。有些房产网站只列 433 个，那是一座的数量。
2026 年的报导形容整个 Ayuria Place 有超过 2,100 个住宅单位；2024 年的一篇报导则写后续三座共 1,269 个公寓单位。发展商手册的拆分相同：A 裙楼 866 个、B 裙楼 1,269 个，共 2,135 个公寓单位。据我所查，后面那一期还没有推出。
Kayana Heights 有哪些户型与面积？
两种：C 型 650 平方尺、两房两卫（中间单位），以及 B 型 900 平方尺、三房两卫（转角单位）。资料表给 C 型配一个车位、B 型配两个。
依发展商手册，标准楼层每层有 4 个 B 型与 8 个 C 型。2024 年的报导提到后续楼栋面积最大 1,000 平方尺，手册也提到一种 1,000 平方尺的 A 型，但超过 900 平方尺的户型图至今没有公布。
Kayana Heights 的价格是多少？
2024 年 4 月推介时，媒体报导 Kayana Heights 从 RM290,000 起。目前一个房产网站显示约 RM300,000 至 RM338,000（房产网站数字，非发展商数据）。
价格依户型、楼层与朝向而不同，最新价目表我直接向发展商拿。请告诉我你想要的户型与楼层，向我索取最新价目表。
Kayana Heights 什么时候完工？
公开资料中尚未确定。发展商资料表写买卖合约签署后 48 个月，估计 2028 年。2024 年上市时的券商报告把第一期排在 2027 年 9 月，2026 年的报导则说 A1 与 A2 座目标 2027 年。
请以你合约里写明的交屋期限来规划，而不是宣传上的年份。
买来租给学生划算吗？
需求面是真的：沙巴大学与拉曼大学都在几公里内，KTI 也在 2026 年与沙巴大学签约，在 Ayuria Place 提供学生住宿。发展商把单位包装成附家具、专业管理的合住方案。
但条款还没有。合住的营运协议、租金分成与管理费都没有公布。也请记得，光是第一期就有 866 个、只有两种户型的单位，你出租时要和很多一样的单位竞争。发展商自己的问答资料写明单位以空屋交付、不附家具，所以添置家具是另一笔开销。请以书面索取合住条款。
Kayana Heights 的管理费是多少？
发展商资料表写，头两年管理费加储备金合计每平方尺 RM0.30，之后由管理机构决定。650 平方尺的单位约每月 RM195，900 平方尺约 RM270。
发展商手册把它拆成每平方尺 RM0.27 管理费加 RM0.03 储备金，并写的是「第一年」而不是两年；发展商的问答资料则把共用会所列为付费使用。费率、期限与会所收费，都请以合约为准。
外国人可以买 Kayana Heights 吗？
以这个价位，大概不行。沙巴自订非公民的最低价格门槛，律师公会州别对照表写 100 万令吉，也有一个较低的分层数字在流传——Kayana Heights 报导的价格远低于两者。
唯一可靠的答案，是透过沙巴的转让律师向沙巴土地及测量局取得书面确认。另外，2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一缴 8% 印花税。
有哪些资料没有被公布？
确切的完工日期；各户型的确切单位数量；你看到的销售准证是否涵盖 A2 座；合住的营运方与条款；会所的使用收费；楼栋的总承包商；以及后续三座楼的户型图与时间。
以上每一项都可以用书面回答。付订金之前，请全部问清楚。
首购自住，还是沙巴大学旁两间可出租的房？
告诉我你想要的户型、楼层范围，以及打算自住还是出租，我把实际还剩的单位、资料表上的管理费发给你；合住条款一旦由发展商以书面公布，我也会马上发给你。可售单位我直接向发展商拿。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据 Ayuria Place 官方网站、发展商手册与资料表、KTI Landmark 上市文件与媒体报导（Daily Express、Borneo Post、星洲日报、The Sun、The Edge）。可售单位、价格与各项费用由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
值得跟这个放在一起看的项目
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。