Araya Garden @ Ayuria Place
只有 42 间有门禁的双层 superlink 排屋，紧邻拉曼管理与科技大学、靠近沙巴大学——四间套房、25 尺宽可停三辆车的门面、转角单位附私人阁楼，还有 2 万平方尺的中央花园。这是 Ayuria Place 的有地部分，也是最先动工的部分。
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Araya Garden 项目速览
Araya Garden @ Ayuria Place——发展商写作 Araya Gardens——是位于沙巴亚庇 Alamesra 的门禁住宅区，共 42 间双层 superlink 排屋，99 年租赁地契，发展商为 KTI Development Sdn Bhd。它是 Ayuria Place 的有地部分；Ayuria Place 这个总体规划紧邻拉曼管理与科技大学（TAR UMT）校园，距离沙巴大学约两公里。项目很小：依发展商资料表，第一期 36 间、第二期 6 间，位于有门禁与保安的住宅区内，配 2 万平方尺的中央花园。房子是为人口多或三代同堂的家庭设计的：发展商形容为四间卧室各带独立卫浴，另加一间工作房，25 尺宽门面、车廊可停三辆车，转角与中间转角单位另有私人阁楼。依发展商手册，建筑面积为中间单位 2,384 平方尺、转角类单位 2,568 平方尺，地段约 2,166 至 4,000 平方尺。地契为分层地契（门禁有地项目），99 年租赁；发展商小册印有沙巴发展商执照 03-2028/06767 与销售准证 03-2028/05098，于 2024 年 3 月 18 日发出。对一个 2023 年动工的项目来说，公开资料中最重要却没有确定的一件事是：房子是否已经交屋。我找到的完工时间从 2025 年 9 月到 2027 年不等，也找不到公开的交屋公告。发展商没有公布价格。
- 项目名称
- Araya GardensAyuria Place 内的有地住宅区 · 也写作 Araya Garden
- 发展商
- KTI Development Sdn Bhd285970-K · KTI Landmark Berhad 子公司
- 地契
- 99 年租赁至 2098 年 12 月 31 日 · 分层地契
- 类型
- 双层 superlink转角与中间转角单位附阁楼
- 住宅
- 42 间第一期 36 · 第二期 6，依资料表
- 建筑面积
- 2,384 – 2,568 平方尺依手册：中间 2,384 · 转角类 2,568
- 地段
- 约 2,166 – 4,000 平方尺上限依来源为 4,025 或 4,114 平方尺
- 状态
- 交屋未经证实各来源排程为 2025 年 9 月至 2027 年
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看房之前值得知道的六件事
三件是家庭选择这里的原因。另外三件，是我会先要求以书面回答的问题。
为大家庭而设计
四间卧室各带独立卫浴，另加一间工作房——发展商的口号是「一个家，几代同堂」。2,384 至 2,568 平方尺的建筑面积，以亚庇排屋来说很大；25 尺宽的门面，车廊可停三辆车，这是一般 20 尺排屋做不到的。
小型门禁社区，不是大型花园区
一个有保安的入口后面只有 42 间房子，围绕着 2 万平方尺的中央花园；Ayuria Place 会所——泳池、健身房、多功能厅、餐饮区——与隔壁的公寓共用。邻居少，周界有人管理。
大学城地址
拉曼大学约 200 米，沙巴大学约两公里，1Borneo 与 Alamesra 的商店都在附近。对于孩子即将上大学的家庭，或想把房间租给大学教职员的买家，这个位置帮了很大的忙。
交屋日期不清楚
一个建筑数据库把完工排在 2025 年 9 月，KTI Landmark 上市时的券商报告排在 2025 年 12 月；资料表写买卖合约签署后 24 个月，发展商小册上的小字写 48 个月，还有一则房产网站刊登写 2027 年。我找不到公开的交屋公告。决定之前，请索取完工与合格证书。
没有公布价格
我找不到发展商或媒体公布过任何 Araya Gardens 的价格。房产网站上其他代理的刊登有标价，但那不是发展商的数字。请向我索取最新价目表——并拿它和完工房子的转售价比较。
公布的面积对不上
发展商网站写建筑面积 2,384–2,568 平方尺——手册说明 2,384 是中间单位、2,568 是转角类单位——而 2024 年 4 月推介时的报导写 2,754–2,804 平方尺。最大的地段，报导与资料表写 4,025 平方尺，网站写 4,114 平方尺，手册里第二期最大则到 6,402 平方尺。请以书面取得你那个单位确切的地段与建筑面积。
整个项目，一次看懂
Ayuria Place 是分块兴建的，Araya Gardens 是其中的有地部分。发展商列出四个部分：Kayana Heights（39 层公寓，前两座 866 个单位）、Araya Gardens（这 42 间房子）、十二间只租不卖的生活商店，以及两个住宅区共用的会所。有地住宅先动工：KTI Landmark 2024 年 6 月上市时的一份券商报告，把 Araya Gardens 排在 2023 年 9 月至 2025 年 12 月，当时报告的施工进度为 24%；公寓则是 2024 年 1 月至 2027 年 9 月。发展商资料表把房子分为两期——36 间与 6 间。一个建筑数据库形容那 6 间为三层，这与附阁楼的转角单位相符；发展商自己的网站则说全部都是双层、只有转角附阁楼。发展商手册列出第二期的 6 间（地段 H25 至 H30）建筑面积为 2,384 平方尺，也就是中间单位的面积；小册的平面图把住宅区那一端标为「未来期数」。同一张图显示，第一期有 24 个中间、8 个转角与 4 个中间转角地段。
一种房型，两种位置，两期
中间单位
标准的 Araya Gardens 房子：双层，四间卧室各带独立卫浴，另加一间工作房，依发展商数字，建筑面积 2,384 平方尺，地段从 2,166 平方尺（约 25 × 84 尺）起。25 尺宽门面加上 18 尺宽的大门，发展商说车廊可并排停三辆车。小册的平面图显示第一期有 24 个中间地段，手册也给第二期的 6 间同样的建筑面积。请问清楚你那个地段的确切地段面积。
附阁楼的转角单位
转角单位有私人阁楼——位于主卧上方的额外楼层，层高约 2.1 米——地段也较大，最大约 4,000 平方尺（资料表写 4,025 平方尺，网站写 4,114 平方尺）。发展商手册列明转角与中间转角单位的建筑面积都是 2,568 平方尺，两者都附阁楼，不过小册上的阁楼图标明「只限转角单位」；图上书房外还多一个侧阳台。小册的平面图显示第一期有 8 个转角与 4 个中间转角地段——在只有 42 间的项目里，这是最稀少的。
第一期（36）与第二期（6）
发展商资料表把住宅区分为第一期 36 间、第二期 6 间。2024 年 4 月推介时的报导指的是 36 间的第一期。首批买卖合约于 2024 年 4 月签署，资料表写合约签署后 24 个月交屋（小册上的小字写 48 个月）——所以两期不一定同时交屋。依发展商的编号，第二期是西南端的 H25 至 H30 六个地段，手册列地段面积 2,166 至 6,402 平方尺。请问清楚你的地段属于哪一期，以及它的合约写的交屋日期。
房子附带了什么
清单来自发展商的网站、手册与资料表。会所与 Kayana Heights 公寓共用，所以会比有地住宅区专属的会所热闹；发展商给公寓的问答资料也把它列为 Ayuria Place 全体住户付费使用——请问清楚收费。
住宅区内
- 门禁与保安入口，单层保安
- 屋后 2 万平方尺中央花园
- 凉亭与烧烤区
- 聚会广场与社区活动空间
- 儿童游乐场
- 足底按摩步道与户外健身器材
- 慢跑道
- 区内道路宽约 6.7 米（22 尺）
Ayuria Place 会所
- 泳池，约 9,000 平方尺
- 健身房
- 多功能厅
- 咖啡座
- 游乐场与露天剧场
- 开放草坪
房子与建筑规格
- 4 间卧室，各带独立卫浴，另加工作房
- 转角与中间转角单位附私人阁楼
- 25 尺门面、18 尺大门，三车位车廊
- 层高：底层 3.24 米，楼上 3.0 米
- 钢筋混凝土框架；钢筋混凝土及／或砖墙；金属屋顶
- 客厅、饭厅与工作房铺瓷砖；卧室、书房与家庭厅铺 SPC 地板
- 浴室、厨房、车廊与露台铺通体砖；浴室与厨房墙砖贴到天花板
- 6 个马桶、7 个洗手盆、5 个淋浴接点、2 个厨房水槽
- 三相电；主卧浴室设热水炉
- 每间屋后另设 600 加仑水箱
- 分层地契，99 年租赁
项目一路走来
Araya Garden 户型图
发展商只公布一种房型、两个版本，画成三张图：底层、一楼，以及转角类单位才有的阁楼。以下图片是发展商自己的图；「四间套房加一间工作房」的描述也是发展商的。图上楼上的房间标为主卧、卧室 2、卧室 3 与书房，各自紧邻一间卫浴；工作房与另外两间卫浴在楼下。依手册，建筑面积为中间单位 2,384 平方尺、转角与中间转角单位 2,568 平方尺。没有公布的是逐户的地段面积表，而外界流传的上限数字并不一致。下订之前，请先问清楚你那个地段的确切面积。
走进 Araya Garden
Araya Garden 的确切位置
位于亚庇北部的 Alamesra（邮区 88400），紧邻拉曼管理与科技大学校园，距离沙巴大学约两公里，附近有 1Borneo 购物中心与苏拉曼沿海大道一带。发展商手册写的地址是 Jalan Alamesra、苏拉曼沿海大道旁，毗邻红树林河岸保留地，经六车道的 Jalan UMS 进出。房子位于 Ayuria Place 总体规划内、Kayana Heights 楼栋旁，销售展厅就在现场。发展商的办公室另设于 Kolombong 的 Taman Nelly。
地图设在 Alamesra 的 Ayuria Place。发展商的平面图把房子编为 H01 至 H42，土地分属 CL 015719874、CL 015719892、CL 015719909 与 CL 015719918 四张母地契；你的地段会写在买卖合约里。
- 拉曼管理与科技大学（TAR UMT）约 200 米依发展商
- 沙巴大学（UMS）约 2.4 公里依发展商地图；2026 年报导说约 2 公里
- 1Borneo 购物中心约 1.5 公里依发展商
- 沙巴大学医院约 7.6 公里依发展商
- 亚庇市中心约 13 公里发展商小册写 13.4 公里；券商报告说约 8 公里
- 亚庇国际机场约 19–21 公里依发展商（网站上有两个数字；小册写 19 公里）
- 苏拉曼沿海大道官方未公布数字就在附近，但发展商没有标距离
为什么这一页没有联邦查册表
本站的半岛项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表——那是联邦房屋查册：准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比。
沙巴本来就不在那个查册的范围内。沙巴的房屋发展依沙巴自己的《1978 年房屋发展（管制与执照）法令》发执照、由州政府监管，所以不论怎么搜，沙巴的项目都不会出现在联邦查册上。
应该改问什么
发展商小册印有沙巴房屋发展商执照 03-2028/06767 号，以及广告与销售准证 03-2028/05098 号，两者都在 2024 年 3 月 18 日发出，有效期至 2028 年 3 月 17 日。执照上的项目名称是「Taman Araya Gardens」，涵盖 H01 至 H42 全部 42 间房子。请要求查看这两份文件，并向沙巴州房屋主管机关核实。
项目进行到这个阶段，请索取完工文件。如果房子已经完工，应该有完工与合格证书，以及每一期的交屋日期；如果还没有，请问目前的施工百分比与你合约里的交屋日期。由于这是分层地契的门禁项目，也请问清楚管理机构、服务费，以及分层地契何时发出。
外国买家
沙巴自订非公民的最低购屋价格，也有自己的同意程序，而外界引用的数字互相矛盾——律师公会州别对照表写 100 万令吉，也另有一个较低的分层数字在流传。Araya Gardens 没有公布价格，所以我无法说一间房子落在门槛的哪一边，而且土地地位也可能有限制。如果你不是马来西亚公民，付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师，就具体地段取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
关于 KTI Development Sdn Bhd 与 KTI Landmark
发展商是 KTI Development Sdn Bhd（285970-K），见于 Ayuria Place 官方网站，是 KTI Landmark Berhad 的子公司；KTI Landmark 于 2024 年 6 月 19 日在马股创业板上市，募资 RM4,800 万。集团源自 1984 年，由拿督 Gordon Loke 博士与拿汀 Chin Mee Leen 夫妇创办；拿督 Gordon Loke 博士现任集团董事经理兼总执行长，Wilson Loke 与 Stella Loke 分别负责执行与销售。
有地住宅是 KTI 做得最久的。它起家于 Kolombong Taman Nelly 的警察宿舍与可负担房屋，之后兴建了 Taman La Gloxinia，以及斗亚兰的 Taman Seri Lemawang——与州房屋局合作的 811 间双层排屋，到 2024 年 9 月已交屋 559 间，同月获得 CIDB QLASSIC 特别奖。上市文件提到它持有沙巴 G7 承包商执照，并在斗亚兰与 Kinarut 设有自家的预制（IBS）生产线，所以房子大多是自己盖的。
需要小心的是日期。KTI 在 Luyang 的综合项目 The Logg，2024 年 5 月报导预计 2025 年 12 月完工，2025 年 1 月的报导则改为 2026 年第一季。至于 Araya Gardens，我找到的排程从 2025 年 9 月到 2027 年不等，也找不到公开的交屋公告。这不代表有问题——小型有地项目交屋时很少上新闻——但这是应该用书面确认的问题。
Ayuria Place 的数字各来源不一：发展商网站写 20 英亩，发展商手册写 8.244 公顷（20.37 英亩），券商报告写 20.4 英亩，2024 年的上市报导写 26.3 英亩。我搜寻过针对 KTI Development 与 KTI Landmark 的诉讼、烂尾与房屋仲裁庭索偿，没有找到任何报导——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。
常见问题
Araya Garden 在哪里？
Araya Garden（Araya Gardens）位于沙巴亚庇 Alamesra（邮区 88400）的 Ayuria Place 内，紧邻拉曼管理与科技大学（TAR UMT）校园，距离沙巴大学（UMS）约两公里。
发展商小册写距离市中心 13.4 公里、机场 19 公里，经六车道的 Jalan UMS 进出，1Borneo 购物中心与 Alamesra 的商店都在附近。
Araya Garden 的发展商是谁？是永久地契还是租赁地契？
发展商是 KTI Development Sdn Bhd（285970-K），马股上市公司 KTI Landmark Berhad 的子公司。Araya Garden 是 99 年租赁地契，至 2098 年 12 月 31 日届满，发分层地契。
地契日期来自发展商资料表。小册印有发展商执照 03-2028/06767 与销售准证 03-2028/05098，两者都在 2024 年 3 月 18 日发出，有效期至 2028 年 3 月 17 日。
Araya Garden 一共有多少间房子？
依发展商资料表共 42 间：第一期 36 间、第二期 6 间。2024 年 4 月推介时的报导指的是 36 间的第一期；KTI Landmark 上市时的券商报告也写 42 间 superlink 排屋。
一个建筑数据库形容第二期的 6 间为三层；发展商则说全部是双层、只有转角附阁楼。发展商手册列第二期的 6 间为 2,384 平方尺，即中间单位的面积；第一期依平面图有 24 个中间、8 个转角与 4 个中间转角地段。请问清楚你买的是哪一种。
Araya Garden 的房子有多大？
发展商网站与资料表写建筑面积 2,384 至 2,568 平方尺，地段从 2,166 平方尺到约 4,000 平方尺（资料表写 4,025 平方尺，网站写 4,114 平方尺）。手册说明 2,384 平方尺是中间单位，2,568 平方尺是转角与中间转角单位。
2024 年 4 月推介时的报导写的建筑面积较大，为 2,754 至 2,804 平方尺。我采用的是发展商目前的数字，但唯一算数的，是你买卖合约上那个地段的数字。
格局是怎样的？
发展商形容为双层、四间卧室各带独立卫浴，另加一间工作房，只有转角单位附私人阁楼。门面 25 尺宽，发展商说车廊可停三辆车。
户型图分为底层、一楼与转角阁楼三张，上面三张都有放。图上第四间套房标为书房，连同楼下两间，全屋共六间卫浴。手册里中间转角地段也和转角一样附阁楼。
Araya Garden 的价格是多少？
我找不到发展商或媒体公布过任何 Araya Gardens 的价格。房产网站上其他代理的刊登有标价，但那不是发展商的数字。
请向我索取最新价目表，我会连同该地段的地段面积、建筑面积与期数一起发给你。
房子完工了吗？
我无法从公开资料确认。约 2023 年 9 月动工；券商报告把完工排在 2025 年 12 月，一个建筑数据库排在 2025 年 9 月，资料表写每份合约签署后 24 个月（首批于 2024 年 4 月签署），还有一则房产网站刊登写 2027 年。发展商小册上的小字写合约签署后 48 个月。
请针对你地段所属的那一期，索取完工与合格证书，或目前的施工百分比。
Araya Garden 的管理费是多少？
发展商资料表写，头两年服务费每平方尺 RM0.21，另加储备金每平方尺 RM0.021。发展商手册把它算成中间单位每月 RM500.64、转角或中间转角单位每月 RM539.28，从交钥匙起算。
费用涵盖门禁住宅区的保安与公共区域；Ayuria Place 会所则与公寓共用，发展商的问答资料把它列为付费使用。请以合约上的数字为准。
外国人可以买 Araya Garden 吗？
有可能，但必须逐个地段核实。沙巴自订非公民的最低价格门槛——律师公会州别对照表写 100 万令吉，也有一个较低的分层数字在流传——而 Araya Gardens 没有公布价格，所以我无法说一间房子落在门槛的哪一边。
付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师向沙巴土地及测量局取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
有哪些资料没有被公布？
价格；交屋进度；逐户的地段面积表；共用会所的使用收费；第二期 6 间何时兴建；以及哪些地段面向 Kayana Heights 塔楼。
以上每一项都可以用书面回答。付订金之前，请全部问清楚。
小型门禁社区里的大家庭住宅？
告诉我你想要中间单位还是转角单位、什么时候需要入住，我把实际还剩的房子、该地段确切的地段与建筑面积、所属期数与交屋进度发给你。可售单位我直接向发展商拿。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据 Ayuria Place 官方网站、发展商手册、小册与资料表、KTI Landmark 上市文件与媒体报导（Daily Express、星洲日报、The Sun、The Edge）。可售单位、价格与各项费用由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
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不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。