Residensi Bayu Damai

我确实无法给你一个定论，而我会把这个矛盾解释清楚，而不是选那个比较好卖的一边。

马来西亚律师公会转让实务委员会自己的各州对照表，把沙巴对非公民购买住宅产业的最低成交价记录为 100 万令吉；而本项目准证上的最高价是 RM971,800。按这条规则，762 个单位没有一个能由外国人、新加坡人或马来西亚永久居民成交——差 RM28,200。

另有一个被广泛引用的数字：高楼分层产业 60 万令吉、有地产业 100 万令吉，来源被指为一份州级通令。按那条规则，本项目实际上全部开放。

我无法连上任何沙巴的房屋或土地线上登记系统来判定今天哪一条有效，而在如此关键的事情上，我不准备发布一个猜测。

所以答案是一套流程，不是一个数字：在付订金之前，委托一位沙巴的转让律师，就你打算购买的那个具体单位、户型与价格，向沙巴土地及测量局取得书面确认。此外，沙巴在价格审核之外，还要求取得州政府的同意。

无论门槛最终是哪一个，也请一并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅产业统一适用的 8% 转名印花税；并请注意，非公民的产业盈利税为五年内处置 30%、第六年起 10%，没有归零档。

这表示这栋楼没有一个固定的交房日期，只有一个从你签约当天开始走的时钟。

2026 年 9 月签约，52 个月后是 2031 年 1 月；早一年签约，就早一年拿钥匙。这是马来西亚买卖合约的标准写法，也是发展商逾期时，你的迟交赔偿（LAD）据以计算的那个数字。

有资讯站写完工期为 2028 年第四季。那个数字不在发展商自己的资料上，也无法从准证推导出来，所以我没有采用。

实务建议：签约前先算出属于你自己的那个 52 个月日期，并围绕那个日期安排你的融资、租金衔接，以及「继续租还是自住」的决定——而不是围绕一个宣传年份。

准证区间是发展商在法律上受其约束的登记范围：下限是 A 型的 RM484,310，上限是 D1 型的 RM971,800。宣传与资讯站引用的是一个较窄的区间，约 RM509,800 至 RM961,800。

两者不是同一回事，不该混用。准证区间是法律上的外边界；宣传区间是当期促销，而促销会随回扣、配套与库存变动。

这带来一个很有用的结果：你可以拿任何人给你的报价，去对准证核一次。如果有人报的价格高于该户型的法定上限，请书面问清楚原因。

我直接向发展商拿最新价目表与剩余未售 stack 清单，两份都会发给你。

不是，尽管名字里有「Residensi」。这个词在马来西亚项目命名中用得很广，在这里并不代表任何州政府计划。

这是 FYT Land (KK) Sdn Bhd 在 BEDI Development 与 EXSIM 体系下开发的私人开放市场项目。发展商资料中没有任何收入上限、没有「限沙巴居民」的规定，也没有任何州机构计划。

准证上唯一的分配限制是标准的那一条：30% 单位保留予土著买家，并给 5% 土著折扣。该配额是否在一定期限后释出到公开市场，官方并未载明——如果你想要的单位正好在配额内，这是一个该问的问题。

「担心」不是对的词，「把公告读一遍」才是。以下是公告的内容。

2026 年 6 月，马交所股票代号 6378、前身为 WMG Holdings Bhd 的 Bedi Berhad 宣布，以指示性对价 RM2,127 万向 Bedi Development Sdn Bhd 收购 FYT Land (KK) Sdn Bhd，最终定案约 RM2,187 万。这是一宗关联方交易：Bedi 的董事经理透过 Bedi Development 持有权益，另有各方透过持有 Bedi Berhad 52.5% 股权的 EXSIM Borneo Sdn Bhd 间接持股。

财经媒体报导，一旦并入目标公司的借贷，Bedi 的负债比将从 0.78 倍升至 1.36 倍；在另一项金额最高 RM4,619 万的霸级市场资产处置完成之前，过渡资金来自内部资金与银行借贷。

这些都不代表有任何不当，关联方收购在马交所也很常见。但一个交房期还有 52 个月的买家，对「最终要把楼盖完的那个集团」的资产负债表，有正当的关切。公告是公开的——去读，或者跟我要，我把出处发给你。

另一面是令人安心的：你的钱进的是设于 RHB 的房屋发展账户，付款按经认证的施工阶段拨付，不是进入一般账户。

意思是该地契依《沙巴土地条例》（Cap. 68）签发 999 年年期——沙巴有自己的土地法，不适用《国家土地法典》。这里的地契是 Country Lease 或 Town Lease，而不是半岛熟悉的永久地契与 99 年租赁那套分类。

就融资与转售而言，999 年的年期实质上等同永久。没有银行会对剩余九百多年的年期计价年期风险。

有一段相关的近期历史：2020 年 3 月一项高等法院裁决之后，沙巴恢复了 5,978 份 Country Lease 地契的 999 年年期——1990 年代把这些租契砍掉 900 年的做法被裁定为不合法。这是背景，不是警告；但这也是为什么沙巴的地契值得做一次真正的产权搜索，而不是靠假设。

请索取地契编号，交由沙巴的转让律师阅读年期与起算日。这是一件很快的工作，而它能把这里地契上唯一真正的疑问清掉。

C 型，而且准证让你可以自己验证，不必听我的。

从 834 平方尺的 B 型升到 898 平方尺的 B1 型，区间下限约多付 RM71,000、换 64 平方尺——折合每多一平方尺约 RM1,110。

从 898 平方尺的 B1 型升到 963 平方尺的 C 型，约多付 RM45,000、换 65 平方尺——折合每多一平方尺约 RM692，接近全案的入门每尺单价。

所以「B 升 B1」是贵的那一步，「B1 升 C」是便宜的那一步。这不自动代表 C 型就适合你——那取决于多出来的面积落在哪、以及你需要几间房——但这种算术之所以做得出来，正是因为这家发展商把整份价目表都公布了。

把你在权衡的两三个户型发给我，我用现行价格（而不是准证区间）把它们并排摊开给你看。

比我写过的多数项目都少，正因如此，这些缺口更值得精确点名。两座塔楼各自的层数未载明——资讯站写 A 座 39 层、B 座 34 层，我没有采用。地皮面积未载明；10.2 英亩与 10.02 英亩两个数字都在流传。车位比未载明。管理费未载明——评论网站流传每平方尺 RM0.39（含储备金），我无法把它追溯到任何一份发展商文件。施工完成百分比未载明，只有标注日期的照片。

有两项宣传说法我刻意没有转述：GreenRE 认证与抗震性能。两者都出现在资讯聚合文案中，但 bayudamai.com.my 与 exsim.com.my 都没有。在一个确有地震历史的州，未经核实的抗震宣称，不是我会写上页面的东西。

另有一项未获核实：执照与准证号码本身。它们由发展商公布，这已经比什么都没有好太多；但我无法拿去沙巴的州级登记系统核对，因为线上没有可连的系统。你的律师可以。

这里我要谨慎，因为我手上没有一个能为之背书的、当季沙巴专属的 NAPIC 数字。

我能告诉你的是全国的图像，以及沙巴不在哪里。NAPIC 数据显示，2026 年第一季马来西亚的住宅滞销量为 32,801 个已完工未售出单位，为连续第六季上升。被点名滞销量最高的有五个州属——霹雳以 4,063 个单位居全国之首，槟城以 3,165 个居第五，柔佛、雪兰莪与吉隆坡排在两者之间。沙巴不在这五个之内。

我看过一个「沙巴 2,771 个已完工未售出单位」的数字，引用期为 2025 年第三季；但我无法追溯到 NAPIC 的原始文件，所以不会以已核实的形式呈现。另外，沙巴的房价指数在 2026 年第一季下跌 2.3%，是仅有的两个下跌州属之一。

不过，项目本身的数字比任何州平均都更有用：截至 2026 年 6 月 3 日，762 个单位已售 603 个，推出约两年后仍余约 159 个未售。在那个时点仍有约 21% 待售，是一个真实的去化讯号——也是我会拿来议价的那个数字。