Raffles 188

可能只有 888 平方尺的 B1 型，其余大概都不行。这个答案比多数州复杂，因为霹雳州的规则结构不同。

霹雳州被记录为自 2023 年 9 月起，禁止非公民与外国公司取得、拥有、持有或继承永久地契产业；租赁地契是外国买家唯一可持有的类型。Raffles 188 据报为 99 年租赁，因此不会在这一关被排除。

第二关是价格与购买管道。在第一区（即怡保）直接向发展商购买的住宅分层产业，州政府给外国买家的价格区间自 50 万令吉起；而霹雳州分层产业的二手交易，外国人被记录为「完全不准」——意味着你五年后转售时，外国买家也接不了手。

三种公寓户型的流传价格约为 RM384,000 至 RM560,000。以此推算，只有 B1 型可能触及门槛。本项目并未公布任何法定价格上限，所以这件事目前没有定论。

「外国权益」包含马来西亚永久居民。而在任何人依此行事之前，请透过霹雳州的转让律师，向该州土地及矿务局取得书面确认——霹雳州的分区与永久地契规则特殊到，一般性的马来西亚置产指南多半会写错。

挂牌来源与某竞品页面称其为 99 年租赁。发展商自家网站只写「Premium Residential」，任何地方都没有载明地契。

到期年份没有任何人披露。而这正是关键的部分。2024 年批出的 99 年租赁，和 1985 年批出、只剩 58 年的 99 年租赁，是两种完全不同的资产；没有那个年份，买家分辨不出来。

剩余年期决定了银行给你的贷款成数，也决定了十五年后的买家会对你砍多少价。而这本来就是发展商手上一行字就能回答的事。

请索取母地契——不是地契「类型」，而是写着年期与起算日的那份地契本身。

发展商自家网站没有公布，价格被挡在一个 WhatsApp 表单后面。而在外流传的资料很乱——我会把这团乱摊给你看，而不是从里面挑一个数字。

一个霹雳项目资讯站写 RM448,560 起；一个房产平台显示全案区间 RM317,205 至 RM1,150,000，每平方尺 RM115 至 RM630；个别代理挂牌显示 RM384,480、RM427,000 与 RM427,200。

该平台区间顶端的 RM1,150,000，几乎可以确定反映的是挂牌来源与 Raffles 188 相关联的一款别墅产品——挂牌中确实出现四房别墅，但发展商自家网站任何地方都没有提到它，官网只展示三种公寓户型。请把别墅视为未获证实。

所以：公寓部分看来低于 100 万令吉，很可能低于 60 万令吉；但整个项目未必如此。在没有广告准证价格上限的情况下，任何人能诚实说到的精确度，就到这里。

我直接向发展商拿现行价目表。发讯息给我，我发给你今天的价目表，而不是去年的开价。

因为公寓不是放大的排屋。结构工程、消防策略、电梯与水泵系统、设施层的防水，以及 188 个分层单位的缺陷管理，跟盖单层排屋与十五间店屋，是完全不同的专业。

KBY 自家企业网站列出的是 Tapah 的 Taman Universiti、金宝的 Taman Mesra Impian、1 Tanjung、30 户的 Canning II、15 户的 Wall Street，以及一个 6 户的项目。上面没有已完工的公寓。

这不是在预测会出问题。很多发展商的第一栋塔楼盖得很好。但这是一个理由，让你去问三个具体问题：主承包商是谁、他们盖过什么；结构工程顾问是谁；买卖合约里的缺陷保固期条款怎么写。

能把这三个问题答清楚的发展商，等于已经给了你很大的安心；答得含糊的，也同样告诉了你一些事。

先按密度与地契来选，其余的都由这两项推导出来。

密度：Raffles 188 是单栋 188 户，据报占地 4.94 英亩；Anderson Residences 是四座楼 1,290 户。如果你要的是不挤的电梯、真的能用的泳池、认得出来的邻居，这就是全部的理由。

地契：Anderson 是永久地契；Raffles 188 据报为租赁，且未披露到期年份。对长期持有的马来西亚买家而言，永久地契是实实在在值钱的。

位置：Anderson 在市中心、正对中央医院，租客池一目了然；Raffles 188 在 Tiger Lane——绿意、成熟、安静，但基本上没有「走路上班」的租客基础。

价格与面积：Anderson 是 516 至 884 平方尺、RM225,300 至 RM402,400；Raffles 188 约 RM384,000 起、712 至 888 平方尺，每平方尺明显更贵。

外国买家：Anderson 在两个理由上都被关上——永久地契与价格；Raffles 188 有一个户型可能合格。这是两者之间最锐利的差别。

租赁市场：Anderson 马路对面就是医院；Raffles 188 目前在各大平台上完全看不到已成形的租赁市场。如果你的目标是收益率，这个落差很重要。

某竞品页面称 Raffles 188 为住宅地契，并称严格禁止短租平台。这两项我都无法从发展商或地契文件核实，因此请一并视为未获证实。

如果这个限制是真的，它是双面的，你得决定自己站哪一边：作为自住业主，这是实在的好处——没有拖行李箱的声音、没有大堂人流、半夜电梯里没有陌生人；作为投资者，这拿掉了小单位在一个靠近旅游腹地的城市里收益最高的用途。

这既是地契问题，也是管理机构与住户守则的问题，而住户守则通常在交房前就拟好了。请在索取买卖合约的同时，一并索取守则草案。

发展商没有公布。某竞品页面写每平方尺 RM0.30，不含储备金。此数字未经核实，而「不含」这两个字才是重点。

以 888 平方尺的 B1 型算，约为每月 RM266，还要另外加上储备金。作为对照，城市另一头那个 1,290 户的项目报的是每平方尺 RM0.242（含储备金）。低密度楼盘要把固定成本摊给更少的业主，所以这里费率较高是预料之中，而非意外。

19 项设施——泳道池、按摩池、儿童池、倒影池、户外影院与健身房——对 188 户来说是不小的营运负担。签约前请拿到费率、储备金供款额与首年预算的书面文件，并问清楚：如果未售单位一直卖不掉，费率会怎么变。

两者在发展商网站上都没有。某代理挂牌写 12 层；挂牌来源写 2027 年，某竞品页面写 2027 年 7 月。

发展商没有公布单位总数、层数、完工日期、价格，也没有房数与卫浴数。对一个已经在营运展示厅、且营销网站仍在更新的项目来说，这个沉默的量不寻常——企业网站上的效果图是 2026 年 4 月上传的，宣传显然是活的。

完工日期是广告与销售准证上的一个栏位，执照号与价格上限也在同一份文件上。一份文件就能回答本页三个悬而未决的问题。把它要来——我会和你一起要。

层数——因为只有一个代理挂牌给了数字；官方单位总数、官方完工日期与任何官方价格——因为发展商一项都没公布；租赁到期年份；地皮面积——因为 4.94 英亩出自一个我不会当作来源的竞品页面；Raffles World Sdn Bhd 的公司注册号；以及那款别墅产品——它出现在挂牌上，却不见于发展商自己的任何资料。

我还刻意不使用发展商官网上的四张图片，因为它们是图库素材——一名高尔夫球手、一名保安、一对捧着房屋模型的情侣，以及一张通用的怡保夜景，档名本身就写明了。把那些当成项目图片呈现会误导人；这一页宁可图少，也不要图错。

我留白的每一项，都能靠一份文件回答。把它们列出来，正是为了这个。