Chemor Setia @ Chemor
积莪营市区北端、面向江沙路（Jalan Kuala Kangsar）的小型商业排，约 1.5 英亩土地上只有 15 间店铺：8 间单层半独立式商店（38′ x 85′ 地段）和 7 间一层半店屋（22′ x 80′ 地段）。
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Chemor Setia 项目一览
资料来自发展商传单、建筑图则、规格表和地盘图，以及发展商项目摘要里的中性资料。没有公布的数字，我会直接说明。
- 地点
- Jalan Chemor Setia，面向江沙路（联邦 1 号公路），31200 积莪营，怡保积莪营市区北端，Hulu Kinta 县区
- 建筑类型
- 单层半独立式商店 + 一层半店屋Kedai berkembar setingkat / kedai pejabat 1½ tingkat
- 单位总数
- 15 间（半独立式 8 间 + 店屋 7 间）地盘图地段 PT 266283 至 PT 266297
- 土地面积
- 约 1.5 英亩发展商摘要
- 半独立式商店
- 地段 38′ x 85′（3,230 平方尺）；建筑 28′ x 75′（2,100 平方尺）旁边及后面有 10 尺空地
- 一层半店屋
- 地段 22′ x 80′（1,760 平方尺）；楼下建筑 22′ x 70′后面有 10 尺空地；角头单位较宽
- 地契
- 99 年地契，2116 年到期2026 年时约剩 90 年
- 地契类型
- 独立地契发展商摘要
- 推出
- 2025 年 10 月
- 目标完工
- 2028 年底发展商目标，并非法定日期
- 发展商
- Perumahan Ehsan Sdn. Bhd.（106347-A）
- 地方政府
- 怡保市政厅（Majlis Bandaraya Ipoh, MBI）积莪营属于怡保市政厅管辖范围
你想了解哪方面？
直接跳到你要看的部分。
Chemor Setia 和怡保北部其他店铺真正不同的 5 点
这不是卖点清单，而是我坐下来跟你谈时会讲的重点，包括对你不利的地方。
江沙路主干道临街
发展商位置图显示项目在 Jalan Chemor Setia，面向江沙路——也就是怡保通往 Sungai Siput 的旧联邦大道（1 号公路）。有过路车流和能见度。缺点：这一段是普通小镇商业，不是大型商场一带。
半独立式店铺，市面上少见
15 间里有 8 间是 单层半独立式商店，地段 38′ x 85′，旁边和后面各有 10 尺空地。做车厂、诊所、展示厅或餐饮，需要侧门出入和门前泊车的，这和一般 20 尺排店是不同的产品。
一层半店屋，楼上是办公阁楼
7 间 22′ x 80′ 单位，楼下是整间深度的店面，楼上办公室按传单图纸深 38′6″，只盖住前半部。适合自己经营、需要后勤办公室的业主；想把楼上整层另外出租的就不太适合。
四周是住宅，靠近工厂
发展商自己的卖点是四周有 现成的住宅区，而且靠近 工业工厂（积莪营有好几个）。这就是你的客源。项目没有宣布任何主力租户、超市或商场。
还在早期，地契年限长
2025 年 12 月发展商报告工地处于 基础设施与地基阶段，目标 2028 年底完工。地契到 2116 年，还有约 90 年——贷款没问题。我手上的资料没有印法定准证资料，付任何钱之前先问清楚。
规格、地段与有记录的日期
以下全部来自发展商传单上的规格和建筑图则，重要的地方我保留了发展商原本的写法。
建筑本身的规格
没有公布任何共用设施——这是沿公共道路的一排店铺。有列明的是建筑外壳和基本设施。
结构与外墙
- 钢筋混凝土结构
- AAC 砖墙
- 钢架上铺金属屋顶板
- 铁门框
单层半独立式商店
- 前后铁卷门
- 厕所 PVC 门、玻璃百叶窗
- 厕所铺瓷砖，其他地方刷面洋灰
- 厕所墙砖贴至 7′-0″，其他抹灰及乳胶漆
- 坐厕 2 个、洗手盆 2 个、小便盆 1 个
- 灯位 6 个、13A 插座 3 个、电话插座 1 个
一层半店屋
- 前面铁卷门加木门，后面铁门
- 铝框推窗、玻璃百叶窗
- 厕所铺瓷砖，其他地方刷面洋灰
- 坐厕 3 个、洗手盆 3 个、小便盆 1 个
- 灯位 6 个、13A 插座 4 个、电话插座 2 个、双路电掣 1 个
地段与周边
- 三座店排位于 Jalan Chemor Setia 旁，后巷在店后
- 地段 PT 266283 至 PT 266297；南面相邻地段 320184
- 每间店都画有男女厕和 OKU（残障）厕所
- 店前五脚基深 7′6″
- 管理费与偿债基金：发展商摘要注明不适用
有记录的日期
全部 3 种已公布户型，从小到大
发展商只公布土地和建筑尺寸，没有以平方尺计的面积。土地面积是我按尺寸算出来的；楼上办公室面积没有列明。
一层半店屋（中间单位）— 22′ x 80′ 地段（1,760 平方尺）
图纸把 PT 266284 至 PT 266288 标为中间单位。楼下店面在 7′6″ 五脚基后面，整个 70′ 深，男女厕在后面，楼梯上到楼上办公室，图纸上深 38′6″，盖在前半部。后面 10 尺是空地。排尾的 PT 266289 不在中间单位标注里——请索取它的图纸。
💬 询问一层半中间单位
一层半店屋（角头单位）— 宽约 33′7″ 至 33′9″
只有一间角头单位（PT 266283），位于路弯处。传单图纸显示楼下宽约 33′7″、楼上 33′9″，店面呈斜角，侧面也有五脚基。形状不规则：展示面更长，但和中间单位比较前，先看清楚多出来的地有多少实际能用。
💬 询问角头单位
单层半独立式商店 — 38′ x 85′ 地段（3,230 平方尺），建筑 28′ x 75′
8 间，两两相连（PT 266290 至 PT 266297）。每间是一个约 28′ x 67′6″ 的开放式店面，前面 7′6″ 五脚基，厕所在后面，前后都有铁卷门。旁边和后面 10 尺的空地等于你自己的服务通道——可做上下货或户外座位，须符合怡保市政厅规定。
💬 询问半独立式商店尺寸依据发展商传单和建筑图则。两种户型的发展商都没有公布以平方尺计的总建筑面积。
Chemor Setia 图集
所有图片均为发展商提供的效果图／照片。效果图不代表完工后的实际建筑。
💬 索取完整图集和最新工地进度照Chemor Setia 在哪里，附近有什么
项目位于积莪营北端的 Jalan Chemor Setia，面向江沙路，马路对面是铁路线。发展商地图显示 SMK Aminuddin Baki 就在旁边。以下为大约的道路距离。
地图只在你点击后才加载，所以在你要求之前，本页不会向 Google 发送任何资料。
道路与大道
- 江沙路（联邦 1 号公路）— 临街
- 积莪营市区及巴刹 — 约 1 公里
- 往 Tanah Hitam／Sunway City Ipoh 的路口 — 约 1 公里
- 南北大道九洞（Ipoh Utara）收费站 — 约 13 公里
购物
- Econsave Chemor — 约 2 公里
- Sentral Mall（Klebang）— 约 6 公里
- Mydin Mall Meru Raya — 约 10 公里
- AEON Mall Kinta City — 约 12 公里
学校
- SMK Aminuddin Baki — 发展商地图上就在旁边
- SJK(C) Poi Lam 培南华小 — 约 4 公里
- Tenby Schools Ipoh（Meru）— 约 10 公里
医疗
- 积莪营市区诊所 — 约 1 公里
- Hospital Raja Permaisuri Bainun（怡保中央医院）— 约 15 公里
工业与邻近
- Desa Park Chemor 住宅区 — 道路距离约 1.5 公里（铁路另一边）
- Kanthan（怡保）— 北面约 3 公里
- 怡保火车站（ETS）— 约 16 公里
- 苏丹阿兹兰沙机场 — 约 20 公里
距离是我从工地（Waze 定位 4.7275, 101.1208）估算的大约道路距离，并参考了约 0.7 公里外 Desa Park Chemor 发展商公布的距离表。Chemor Setia 发展商没有公布距离表。决定前请自己走一趟。
广告与销售准证 — Chemor Setia
马来西亚的房屋广告必须印出法定资料。纯商业项目（如店铺）一般不受房屋发展法令管辖，而我手上的传单没有印任何准证、执照或图则批准资料。以下列出有记录和没有记录的部分。
| 期数 | 广告与销售准证号码 | 准证有效期 | 审批机构 / 图则编号 | 建筑类型 | 地契 | 单位数 | 预计完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 单一期（PT 266283 – PT 266297） | 我手上的资料没有公布 | 我手上的资料没有公布 | 怡保市政厅（地区主管机构）／图则编号未公布 | 单层半独立式商店；一层半店屋 | 99 年地契，2116 年到期（发展商摘要） | 15（8 + 7） | 2028 年底（发展商目标） |
地段 PT 266283 至 PT 266297 印在发展商地盘图（Pelan Tapak，比例 1:500）和图纸上。地契类型：按发展商摘要为独立地契。土地负担和权益限制在我手上的资料里没有列明——签约前请发展商律师做一次土地查册。
外国买家：霹雳州的规定
外国人购买须获霹雳州政府同意，并须达到州政府最低价格门槛，住宅产业一般为 RM1,000,000；商业产业一般按同一州政府指引处理。行动前请向产业律师确认最新数字。
没有公布、因此本页没有写的资料
- 建筑图则批准编号与日期
- 发展商执照或任何广告资料（纯商业项目可能不需要，但要问）
- 以平方尺计的总建筑面积（包括楼上办公室）
- 土地负担（土地是否抵押给银行）
- 地契上的权益限制和土地用途条件
- 地税和门牌税估计
- 发地契的时间
关于 Perumahan Ehsan Sdn. Bhd.
先从你自己能核实的事实开始。传单上印的发展商是 Perumahan Ehsan Sdn. Bhd.（公司注册号 106347-A，中文名毅成發展有限公司），地址 4-1（3 楼），Wisma Ehsan, Jalan Sultan Yussuf, 30000 Ipoh, Perak。你可以付少许费用在 SSM 查它的公司资料。
我找不到这家公司公开的项目清单或网站，所以不会替它编造业绩。旧式的公司注册号（1980 年代注册）显示它是一家成立已久的怡保公司；你有需要的话，我会向发展商索取可以实地参观的已完工项目清单。
我的解读：这是一家小型本地发展商，卖的是简单的外壳产品。店铺来说通常没问题——买家都是自己装修——但也代表你要自己查清楚建筑合约、工地进度和土地查册，不能只靠品牌。
没有项目官网。公司资料按发展商传单所印。
常见问题
Chemor Setia 是什么项目？
Chemor Setia 是 Perumahan Ehsan Sdn. Bhd. 在怡保北部积莪营 Jalan Chemor Setia、面向江沙路的新商业排，共 15 间店铺：8 间单层半独立式商店和 7 间一层半店屋，土地约 1.5 英亩。
是永久地契还是租赁地契？
是租赁地契：按发展商摘要为 99 年，2116 年到期，独立地契。2026 年时约剩 90 年，银行贷款没问题。
什么时候完工？
发展商目标是 2028 年底。2025 年 12 月工地在基础设施与地基阶段，工地照片可见地梁和柱墩。资料上没有法定完工日期，所以以买卖合约里的日期为准。
店铺有多大？
半独立式商店地段 38′ x 85′（3,230 平方尺），建筑 28′ x 75′；一层半店屋地段 22′ x 80′（1,760 平方尺），楼下 22′ x 70′，楼上办公室图纸深 38′6″。发展商没有公布以平方尺计的总建筑面积。
需要付管理费吗？
不需要。发展商摘要注明管理费和偿债基金不适用。每年仍须缴交州政府地税和怡保市政厅门牌税。
外国人或新加坡人可以买吗？
须获霹雳州政府同意，并高于州政府外国买家最低价格门槛（一般为 RM1,000,000）。这种面积的单间店铺大多低于门槛，行动前请向律师确认资格。
有土著保留单位吗？
没有公布。发展商传单和地盘图都没有标示土著单位，也没有印法定资料。选单位前请先索取土著单位清单（如有）。
确切位置在哪里？附近有什么？
位于积莪营市区北端的 Jalan Chemor Setia（邮区 31200），面向江沙路。积莪营市区约 1 公里，Econsave Chemor 约 2 公里，Klebang 的 Sentral Mall 约 6 公里，南北大道九洞收费站约 13 公里（道路距离）。
适合做什么生意？
发展商说适合各类型商业。实际上，旁边有空地的半独立式商店适合车厂、展示厅、诊所或咖啡馆这类需要出入和泊车的生意；一层半店屋适合零售或服务店面加楼上办公室。买之前先向怡保市政厅确认你的行业可以在那里经营。
可以贷多少？
银行审批店铺贷款一般比住宅严格；很多银行视你的条件和估价可贷约 80–90%。付订金以外的款项前，先拿到银行书面的原则批准。
怎么看地点或订单位？
WhatsApp 我：+60 10-906 6685。看工地需要和发展商预约，我会先把最新价目表、你看中的地段在地盘图上的位置以及发展商文件发给你。
订店前值得索取的 6 样东西
这些我都会替你向发展商要：建筑图则批准和土地查册（负担与限制）；你那间单位以平方尺计的总建筑面积；买卖合约里的完工日期；土著单位清单；怡保市政厅对你行业用途的确认；以及最新价目表。
无任何义务，也不会把你加进任何邮寄名单。
Louis Koh
房地产经验 11 年 · 新山、吉隆坡与怡保新项目 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者和自住买家。项目不适合你的时候我会直接说——那通常比宣传册值钱。
发布于 2026-09-30 · 最后核对 2026-09-30，依据发展商传单、建筑图则、规格表、地盘图及发展商项目摘要（只取中性资料）。单位供应、价格与交屋日期由发展商决定，可能变动。本页为营销资料，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
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