霹雳
霹雳州在本站有 2 个已核实项目，两个都在怡保。只有 Anderson Residences 公布价格：RM225,300 至 RM402,400，1,290 个永久地契公寓单位，516 至 884 平方尺，位于 Lebuh Cator，对面是 Raja Permaisuri Bainun 医院，隔壁是 SMK Anderson，公布的完工期是 2028 年第一季。Raffles 188 是单栋 188 户，712 至 888 平方尺，在 Jalan Kelab Golf 皇家霹雳高尔夫球会旁，报导为 99 年租赁地契；发展商没有价格表也没有完工日期，所以本站一个价格都不写。
不是大马公民的话，霹雳这一条要看两遍：自 2023 年 9 月起，霹雳禁止非公民与外资公司取得、拥有、持有或继承永久地契产业。另外，第一区（即怡保）向发展商直接购买的住宅分层产业，外国人门槛从 RM500,000 起算；分层二手房则记录为外国人完全不准买。
两个盘对上去：Anderson 是永久地契，最高价才 RM402,400，两条都过不了；Raffles 188 只有最大的户型有机会踩到门槛。大马永久居民同样算外国权益。下订金之前，先向霹雳州土地矿务局要一份书面确认。
由路易（Louis Koh）逐个查核，11 年马来西亚房地产经验。数字来自发展商自己的文件与政府房屋计划查册；查不到出处的栏位一律留白。
共 2 个项目
常见问题
外国人可以在霹雳买永久地契产业吗？
不可以。霹雳被记录为：自 2023 年 9 月起，非公民与外国公司不得取得、拥有、持有或继承永久地契产业。这条限制是霹雳专有的——柔佛、吉隆坡、雪兰莪、槟城都没有这一条；无论是这条规则本身，还是「别州没有」这件事，都不能跨州套用。
在霹雳仍对非公民开放的是租赁地契。看到任何租赁地契的房子，请问「到期年份」而不是「原始年限」：1960 年批的 99 年地契和 2020 年批的 99 年地契不是同一种资产，而且只有一种贷得到款。
「外国权益」包含马来西亚永久居民。持 PR 而非公民身份者，这条限制同样完整适用。
外国人在霹雳的最低价格门槛是多少？
要看分区，也要看你是向发展商买还是买二手——而多数人漏掉的正是二手那一项。霹雳的二手住宅交易，被记录为对外国人完全不开放，任何价格都不行。
向发展商直接购买的住宅，霹雳采分区价格带。第一区就是怡保，发展商直购的价格带由分层 RM500,000、有地 RM700,000 起算，跨各区最高至 RM2,000,000。
也就是说，外国人在霹雳必须同时满足三个条件：租赁地契、向发展商直购、价格高于该区下限。霹雳的规则特殊到我不建议你依据任何网站行事，包括本站在内。请透过霹雳执业律师，向霹雳州土地及矿务局取得书面确认。
这对本站这两个怡保项目意味着什么？
Anderson Residences @ Ipoh 对外国买家是双重关闭。它是永久地契，依 2023 年 9 月的限制，讨论到此为止。而它公布的各栋价目表是 RM225,300 至 RM402,400，就算最贵的单位也够不到第一区发展商直购分层 RM500,000 的下限。
Raffles 188 据报是 99 年租赁地契，原则上至少过得了地契这一关。但任何来源都没有披露到期年份，发展商也完全没有公布法定告示——没有执照编号、没有广告与销售准证、没有价格上限。没有公布上限，就没有东西可以拿去和门槛比对。
对马来西亚买家来说，以上全部不适用，两个项目的价目表都完全开放。对其他人，顺序是：书面取得地契类别与地契到期年份，再要准证，再取得书面资格裁定，最后才是订金。
怡保供应过剩吗？
是的，而且霹雳是全国之最。NAPIC 记录霹雳 2026 年第一季住宅滞销 4,063 个单位，是全马各州最高。2025 年霹雳有 3,943 个已完工未售单位，占全国 30,471 个的 12.9%。
怡保所在的近打县（Kinta）占了其中 1,035 个，即全州的 26.2%，而近打的未售存量以公寓与共管公寓为主。近打同时持有霹雳超过 60% 的公寓与共管公寓存量。全州未售单位主要集中在 RM200,001 至 RM300,000 这一档——正好就是 Anderson Residences 入门户型所在的价格带。
估价师把怡保的问题归因于本地人偏好有地住宅、不爱高楼。那是结构性的需求问题，不是定价问题，靠打折解决不了。