Ampang Cove @ Ipoh 怡保安邦双层排屋与半独立式
怡保东北部安邦的一条小型有地住宅街，两种屋型：20′ x 70′ 双层排屋和 35′ x 80′ 双层半独立式，全部 4 房 4 浴，广告资料印明预计 2028年6月完工。
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Ampang Cove 一览
以下资料全部来自发展商传单、法定广告资料、建材规格表和图则。没有公布的，我会直接说明。
- 位置
- Jalan Ampang Baru 6 旁，安邦，怡保靠近 Politeknik Ungku Omar 与 Taman Cempaka
- 建筑类型
- 双层排屋 & 双层半独立式
- 单位（现有准证）
- 4931 间排屋 + 18 间半独立式；发展商销售资料共列 53 间
- 地契
- 99年地契2105年6月27日到期（2026年约剩 79 年）
- 地段 — 排屋
- 20′ x 70’（1,400 平方尺）角头地段较宽
- 地段 — 半独立式
- 35′ x 80’（2,800 平方尺）尾段较宽
- 建筑面积
- 未公布可向我索取批准图则面积
- 房 / 浴
- 4 / 4两种屋型都有楼下房
- 预计完工
- 2028年6月
- 发展商
- LYS Realty Sdn Bhd（1309628-W）
- 土地抵押
- Maybank Islamic Berhad依广告资料所印
- 批准机构
- 怡保市政厅（MBI）
你想了解什么？
直接跳到你要看的部分。
Ampang Cove 与安邦其他项目真正不同的 5 点
不是卖点清单，而是你坐在我对面时我会讲的重点——包括缺点。
样板屋已经建好
排屋样板屋（第66–67号地段）和半独立式样板屋（第36–37号地段）在 2026年7月27日已完工并拍照。你可以在下订前亲身看房间大小、楼高和瓷砖——怡保大部分有地新项目在这阶段只有效果图。
20′ x 70′ 排屋有 4 房
标准 1,400 平方尺地段做到 4 房 4 浴，包括楼下一间带浴室的房，适合不方便爬楼梯的长辈。排屋还分干厨和湿厨。
半独立式地段 2,800 平方尺
半独立式地段 35′ x 80′，是排屋的两倍，同样 4 房 4 浴，但侧边空间更多。取舍：半独立式图则只有一个厨房，没有排屋的干湿厨。
地契老实讲：剩约 79 年，不是 99 年
广告资料印明 99年地契，2105年6月27日到期。2026年买，大约剩 79 年。银行贷款没问题，但这不是全新的 99 年地契，将来转售买家会考虑这一点。
主工地仍在打地基
除了样板屋，主工地在2026年7月还在 打地基，广告资料印明 2028年6月完工。双层屋 24 个月的工期属正常，但大部分单位你是买楼花。
建材规格表实际承诺了什么
Ampang Cove 是普通有地街道，没有会所或设施，所以这里讲园区和建材规格。
园区与规格，按位置分
依发展商规格表（排屋与半独立式装修相同，灯位数量不同）。
结构与装修
- 钢筋混凝土结构
- 粘土砖 / Kalsa 砖 / 水泥砂砖墙
- 水泥屋瓦
- 石膏天花 / 批荡
- 瓷砖或水泥地面
- 铝框玻璃窗及推拉门
湿区
- 厨房洗盘 1 个
- 洗手盆 4、淋浴点 4、马桶 4
- 厨房及浴室墙：瓷砖与水泥批荡
电源点
- 天花灯位：24 / 26
- 墙灯位：1 / 2
- 风扇位：5 / 5
- 13A 插座：11 / 11
- 电话 1、电视 1
- 三相电（依发展商销售资料）
园区
- 开放式有地街道，未公布门禁保安
- 未公布管理费
- 车位可停 2 辆车（发展商资料）
- 总规划图显示休憩地（kawasan lapang）、蓄洪池及污水处理保留地
有记录的事项与日期
两种公布的屋型，从小到大
两种屋型。发展商公布了地段大小和房间数，但没有公布建筑面积——你看中哪个地段，我帮你拿批准图则的数字。
双层排屋 — 20′ x 70′ 地段，4 房
楼下：约 22 尺深的车位、客厅、饭厅、干厨、湿厨、杂物间，以及带浴室的第4间房。楼上：主人房带浴室，通往整面开放式阳台，家庭厅，第2、3间房各有浴室。图则中的角头地段宽 30 尺及 40 尺。建筑面积未公布。
💬 询问排屋
双层半独立式 — 35′ x 80′ 地段，4 房
楼下：车位、客厅、饭厅、厨房、杂物间，以及带浴室的第4间房。楼上：主人房带浴室和前阳台、家庭厅，第2、3间房各有浴室。图则中的尾段宽 45 尺。只有一个厨房，没有排屋的干湿厨。建筑面积未公布。
💬 询问半独立式图则为发展商销售图，可能随批准建筑图则更改。销售图上没有标注房间尺寸。
Ampang Cove 图集
所有图片为发展商拍摄的样板屋及工地照片（2026年7月）。样板屋可能包含标准规格以外的物品与装修。
💬 索取完整图集与工地进度照片Ampang Cove 在哪里，附近有什么（有数字的）
安邦是怡保东北部的成熟住宅区，位于 Tiger Lane 与打扪之间。发展商位置图显示工地在 Jalan Ampang Baru 6 和 Jalan Sri Cempaka 旁，毗邻 Taman Cempaka，离 Politeknik Ungku Omar 很近。
地图只在你点击后才加载，所以在你要求之前，本页不会向 Google 发送任何资料。
道路
- Jalan Raja Musa Mahadi — 约 1 公里
- Jalan Sultan Azlan Shah（Tiger Lane）— 约 2.5 公里
- 南北大道 Ipoh Utara（日落洞）交流道 — 约 13 公里
- 南北大道 Ipoh Selatan 交流道 — 约 15 公里
购物与休闲
- Ipoh Parade — 约 6 公里
- AEON Mall Kinta City — 约 7 公里
- Sunway City Ipoh / Lost World of Tambun（打扪）— 约 7 公里
- Royal Perak Golf Club — 约 3 公里
学校与院校
- Politeknik Ungku Omar — 约 1.5 公里
- 地质博物馆（JMG），Jalan Sultan Azlan Shah — 约 2.5 公里
医疗
- Hospital Raja Permaisuri Bainun — 约 6 公里
- KPJ Ipoh 专科医院 — 约 6 公里
铁路与机场
- 怡保火车站（ETS）— 约 8 公里
- 苏丹阿兹兰沙机场 — 约 13 公里
发展商位置图上的地标：Politeknik Ungku Omar、Taman Cempaka、Royal Perak Golf Club、地质博物馆。所有距离均为我估算的大约道路距离（类似 Google 地图），并非发展商数字；请以你自己的出发点核对。
广告及销售准证 — Ampang Cove
马来西亚法律规定每则房屋广告都必须印出这些资料。以下是发展商排屋传单所载内容。我手上的是低分辨率扫描件，看不清楚的号码我不照抄。
| 阶段 | 广告及销售准证号码 | 准证有效期 | 批准机构 / 图则编号 | 建筑类型 | 地契 | 单位 | 预计完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ampang Cove（排屋 + 半独立式） | 已印出（发展商编号 19964）；我的副本无法逐字辨认 | 已印出；我的副本无法确定辨认 | 怡保市政厅 / 已印 MBI OSC 图则编号 | 双层排屋（31）& 双层半独立式（18） | 99年地契，至 2105/06/27 | 49 | 2028年6月 |
发展商执照：印有发展商编号 19964（LYS Realty Sdn Bhd，1309628-W）。土地抵押：Maybank Islamic Berhad。权益限制：土地转让或出租须获州政府书面同意。广告注明已获国家房屋局批准，可在 teduh.kpkt.gov.my 查核。
外国买家：适用条件
外国人在霹雳购买有地住宅，价格须达到州政府规定的最低门槛（霹雳州政策下住宅一般为 RM1,000,000），并须获州政府同意。下订前请向我或律师确认最新数字；对 20′ x 70′ 排屋来说，这个门槛通常是关键。
没有公布、因此本页没有的资料
- 两种屋型的建筑面积
- 整个项目的土地面积
- 哪些地段是土著配额
- 清晰的准证号码与有效期（我的扫描件）— 可向我索取清晰版或上 TEDUH 查
- 为何准证是 49 个单位，而发展商资料列 53 个
关于 LYS Realty Sdn Bhd
先讲你可以自己查证的事实。传单上的发展商是 LYS Realty Sdn Bhd（公司编号 1309628-W，中文名 鼎盛實業有限公司），办公室在 No. 2, Bercham Bistari 6, Medan Bercham Bistari, 31400 Ipoh（巴占）。广告资料上的发展商编号 19964 可在房屋部 TEDUH 网站查询。
总规划图上印有 “by LEX” 字样。我在公开资料中找不到 LYS Realty 的过往项目记录，所以请把它当作一家本地小型发展商，用你看得到的来判断：样板屋已建好，准证获房屋部批准。
面对小型发展商，我的建议很简单：去看样板屋，确认买卖合约是房屋发展法令下的标准 Schedule G（有地）格式，并按实际工地进度核对每期付款。
发展商办公室：No. 2, Bercham Bistari 6, Medan Bercham Bistari, 31400 Ipoh, Perak。未找到官方项目网站。
常见问题
Ampang Cove 是永久地契还是99年地契？
Ampang Cove 是99年地契，2105年6月27日到期，2026年约剩 79 年。土地另有权益限制，转让须州政府同意。
有哪些屋型和面积？
两种：20′ x 70’（1,400 平方尺）地段的双层排屋，和 35′ x 80’（2,800 平方尺）地段的双层半独立式，都是 4 房 4 浴。建筑面积未公布。
总共有多少个单位？
现有广告准证涵盖 49 个单位：31 间排屋和 18 间半独立式。发展商自己的销售资料列 33 间排屋和 20 间半独立式（共 53 间）；我会帮你确认哪些地段属于哪个准证。
什么时候完工？
广告资料印明预计 2028年6月完工。2026年7月时样板屋已完成，主工地在打地基。
新加坡人或其他外国人可以买吗？
只有单位价格达到霹雳州外国人最低门槛（住宅一般为 RM1,000,000）并获州政府同意才可以。这类规模的项目很多单位可能低于门槛，所以请先让我查具体地段。
有管理费吗？
没有公布管理费。Ampang Cove 是开放式有地街道，不是门禁分层地契项目，只需缴付地税和怡保市政厅门牌税。
确切位置在哪里？
在怡保东北部安邦 Jalan Ampang Baru 6 和 Jalan Sri Cempaka 旁，毗邻 Taman Cempaka，距离 Politeknik Ungku Omar 约 1.5 公里车程。
每间屋楼下都有房吗？
有。排屋和半独立式的第4间房都在楼下，并附独立浴室。
可以贷款多少？
马来西亚银行一般为首两间住宅提供最高 90% 贷款，第三间起 70%，视乎收入与信用记录。剩余约 79 年的地契在银行正常接受范围内。
有土著配额吗？
我手上的资料没有公布土著地段分配。你看中的地段，我会帮你确认。
怎样参观样板屋？
只接受预约参观。WhatsApp 告诉我你方便的日期时间，我帮你预约并发位置给你。
下订前值得先拿到的 6 样东西
这些是我在付订金前会想拿到手的文件和答案。我会替你一一向发展商索取。(1) 清晰的法定广告资料，含完整准证号码与有效期。(2) 你所选地段的批准建筑面积。(3) 该地段是否土著配额。(4) 你的地段属于哪个准证（49 单位或之后的）。(5) 对照 2028年6月完工的最新工地照片。(6) 你想要屋型的最新价目表与现有单位。
无任何义务，也不会把你加进邮寄名单。
Louis Koh
房地产经验 11 年 · 新山、吉隆坡与怡保新项目 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者和自住买家。项目不适合你的时候我会直接说——那通常比宣传册值钱。
发布于 2026-09-30 · 最后核对 2026-09-30，依据发展商传单、建材规格表、平面图、总规划图及 2026年7月27日工地照片。单位供应、价格与完工日期由发展商决定，可能变动。本页为营销资讯，不构成要约或合约。
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