Medan Bemban Mesra @ Batu Gajah 华都牙也单层排屋
位于华都牙也市区西面的 41 间单层排屋，全部 20′ x 70′ 地段，99年地契至2118年，广告与销售准证上的 SPA 合同价范围 RM180,310 – RM322,800。已完工：政府注册记录显示 2024年2月6日 获发 CCC。发展商 Muda Awam Sdn Bhd 仍在同一个社区兴建后续分期。
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Medan Bemban Mesra 一览
监管资料来自政府房屋注册记录（teduh.kpkt.gov.my），2026年10月8日读取；其余来自发展商呈交房屋部的广告（法定广告资料、建筑规格、平面图）和发展商的介绍简报。没有公布的资料，我会直接说明。
- 位置
- Medan Bemban Mesra，31000 华都牙也，近打县，霹雳在Ipoh–Lumut 大道旁、华都牙也市区西面；发展商印的到华都牙也市区距离是 7.2 公里
- 建筑类型
- 单层排屋有地；中间单位地段 20′ x 70′（130 平方米），地段图上的角头地段 272–410 平方米
- 总单位
- 第一期 41 间（1A：15，1B：10，1C：16）注册记录 8776-5。社区还在扩展：其后五项记录（8776-6 至 8776-10）另有 73 间单层排屋
- 地契
- 99年租赁地契2118年12月12日届满 · 独立地契
- 准证上的 SPA 合同价范围
- RM180,310 – RM322,800政府房屋注册记录，2026年10月8日读取 · 不是最新价目表
- 注册状态
- Siap Dengan CCC · 已建 100%已完工并获发完工及合格证书（CCC）
- 完工
- 2024年2月6日获 CCC · 2024年2月7日交屋注册记录的日期；呈交的广告原本印的预计完工是 2023年5月
- 建筑面积
- 没有可靠的公布数字注册记录每一行都登记 130 平方米（约 1,399 平方尺）— 正好等于 20′ x 70′ 地段面积。平面图上的房子约 20′ x 45′；请索取买卖合约的面积表
- 房间
- 3 房 2 浴注册记录上那 10 间的一行列为 2 或 3 房
- 土著保留地段
- 41 间中 14 间中介的项目资料
- 发展商
- Muda Awam Sdn Bhd（506328-P）注册记录上的持牌发展商编号 8776
- 发展商执照
- 8776/02-2027/0045(A)注册记录所载，有效期 2024年2月9日 – 2027年2月8日
- 批准机构
- 华都牙也县议会（Majlis Daerah Batu Gajah，MDBG）图则编号 MDBG.F3/16/2020(13)
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Medan Bemban Mesra 和华都牙也其他排屋真正不同的 5 点
不是设施清单。适合谁，以及下决定之前要查什么。
已经完工——政府记录为证
注册记录显示第一期（记录 8776-5）为 Siap Dengan CCC：2024年2月6日获发 CCC，2024年2月7日交屋。你看的是已经存在的房子，不是效果图。老实补充一句：按首份买卖合约（2022年1月25日）计算，交屋期限是 2024年1月25日，所以最早的买家大约迟了两个星期才拿到钥匙。
新的单层房子，不用爬楼梯
这里每一间都是单层排屋，3 房 2 浴，20′ x 70′ 地段，车廊 25′。怡保一带新的单层房子很少，适合退休人士、年轻家庭和不想爬楼梯的买家。
在华都牙也，不在怡保——先算车程
发展商印的距离：到华都牙也市区 7.2 公里，到 Station 18 13.5 公里，到怡保 20.4 公里。适合在华都牙也、Pusing或 Seri Iskandar（发展商印的是 16.6 公里）工作或读书的人。每天要进怡保市区上班的，先试开一趟。
注册记录上的建筑面积要再看一次
注册记录把 41 间的建筑面积都登记为 130 平方米（约 1,399 平方尺）— 正好是 20′ x 70′ 地段的面积。平面图上的房子约 20′ x 45′，前面是 25′ 车廊；同一社区后面几期登记的是 84 平方米（约 904 平方尺）。按每平方尺比较价格之前，先要买卖合约里的面积表。
周边社区还在发展
第一期只是开头：注册记录上 Muda Awam 在 Medan Bemban Mesra 共有 6 项记录、114 间单层排屋，其中四项已完工获 CCC，另外两项（24 间）在 2026年10月8日 记录为已建 45%、Lancar（进度正常）。附近还会有一段时间的施工。
分三个小期的 41 间单层排屋，附空地和变电站
发展商的第一期地段图把第一期涂成黄色：西边一长排（1A 和 1B），东边一排（1C），中间是空地（Kawasan Lapang，1,291 平方米）和变电站（PE）。
社区与建筑规格
普通排屋社区：资料上没有会所，也没有保安亭。地段图和呈交的规格显示：
社区
- 空地（Kawasan Lapang，1,291 平方米）
- 变电站（PE）
- 角头地段 272、376 和 410 平方米
- 发展商的整体图上还有后续分期（FASA 编号到 15）
结构与装修
- 混凝土结构、水泥屋瓦、水泥砖墙
- 客厅、饭厅、房间、厨房和浴室铺瓷砖；车库抹水泥
- 厨房和浴室墙砖至 5′
- 石膏板／水泥批荡天花；外墙防水漆，内墙乳胶漆
- 装饰实木大门；浴室 PVC 门；铝框玻璃窗和可调百叶窗
电位与卫浴
- 2 个洗手盆、2 个坐厕、2 个淋浴点、1 个水槽
- 12 个天花灯位、2 个壁灯位、5 个风扇位、9 个 13A 插座
- 2 个冷气位、2 个热水器位
- 1 个电话位、1 个电视位、1 个门铃位、1 个自动门电位
- 前面 5′ 砖墙（侧面砖墙或铁丝网）及前铁门
有记录的日期
唯一公布的户型
第一期每一间都用同一个单层平面，地段 20′ x 70′；角头和尾端单位旁边多出土地。
单层排屋 — 3 房 2 浴，20′ x 70′ 地段
图上是两间左右对称的房子。从大门进去：25′ 车廊，然后一边是客厅（Ruang Tamu）、饭厅（Ruang Makan）和厨房（Dapur）；另一边是主人房（Bilik Tidur Utama）、第 1 房和第 2 房，两间浴室（Bilik Air 1 和 2）夹在房间之间。按尺寸线，房子本身约 20′ x 45′。注册记录登记的建筑面积是 130 平方米（约 1,399 平方尺），等于地段面积，所以请以买卖合约附表上的建筑面积为准。注册记录上那 10 间的一行列为 2 或 3 房。
💬 询问这个户型平面图来自发展商呈交房屋部的广告，家具只是示意。角头地段（地段图上 272、376 和 410 平方米）多的是土地，不是更大的房子。
Medan Bemban Mesra 图片
第一张是发展商简报里的照片；排屋外观是呈交房屋部的广告上的艺术构想图，艺术构想图不代表建成后的实际样貌。地段图上的黄色代表第一期，不代表现有单位。
💬 索取社区近照Medan Bemban Mesra 在哪里，附近有什么
Medan Bemban Mesra 位于华都牙也西面的 Bemban，属近打县，从Ipoh–Lumut 大道进出。发展商的位置图显示，从社区出发经过近打森林局、军营和近打高尔夫球俱乐部进入华都牙也市区，沿路有学校、法院、警察局、县议会、土地局和华都牙也医院。
地图只在你点击后才加载，所以在你要求之前，本页不会向 Google 发送任何资料。
华都牙也市区
- 华都牙也市区（Pekan Batu Gajah）— 7.2 公里
- 华都牙也医院 — 发展商地图，在市区旁
- 华都牙也县议会、土地局、法院、警察局 — 发展商地图
学校
- SJK (C) Bemban — 发展商地图，在大道旁
- SMJK 及 SRJK (C) Yuk Kwan— 发展商地图
- SMK Sultan Yussof、SK Toh Indera Wangsa Ahmad — 发展商地图
周边市镇
- Pusing — 7.4 公里
- Seri Iskandar — 16.6 公里
- 务边 — 20.1 公里
怡保
- Station 18 — 13.5 公里
- 怡保 — 20.4 公里
- Ipoh–Lumut 大道 — 在社区出入道路口（发展商地图）
休闲
- 近打高尔夫球俱乐部（Kelab Golf Kinta）— 发展商地图，在进城路上
- Taman Awam Changkat（公园）— 发展商地图
以公里列出的距离全部是发展商自己的数字，印在它呈交房屋部的广告上；2026年10月8日 我常用的道路导航服务无法使用，所以没有重新测量。其他地点按发展商位置图标示，没有距离。请按自己的出发点核对车程。
华都牙也 Bemban 41 间，已完工获 CCC — 准证价格 RM180,310 起
在政府房屋注册记录上，第一期以 Medan Bemban Mesra 登记，项目编号 8776-5。执照持有人是 Muda Awam Sdn Bhd（8776）。我在 2026年10月8日 于 teduh.kpkt.gov.my 读取这项记录。
| 项目编号 | 注册名称 | 持牌发展商 | 广告与销售准证 | 准证到期 | 单位 | 房 / 浴 | 准证上的价格范围 | 已建 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8776-5 | Medan Bemban Mesra | Muda Awam Sdn Bhd（8776） | 8776-5/09-2023/0676(A)-(L) | 2023年9月15日（已过期） | 41 | 2–3 / 2 | RM180,310 – RM322,800 | 100% | Siap Dengan CCC |
注册记录上的三行（按单位数目，与发展商简报的 1A、1B、1C 期相符）：15 间单层排屋，3 房 2 浴，RM180,310 – RM267,800；10 间，2 或 3 房 2 浴，RM208,800 – RM322,800；16 间，3 房 2 浴，RM208,800 – RM311,600。三行都登记为 130 平方米、已建 100%，2024年2月6日 获 CCC，2024年2月7日 交屋。批准机构：华都牙也县议会，图则编号 MDBG.F3/16/2020(13)。地契：99年租赁地契，2118年12月12日届满。土地抵押：无（Tiada）。权益限制：土地转让或出租须获州政府书面同意；土著买家在第二次及其后的转让不受此限制。广告上印的准证是 8776-5/09-2023/0676(P)（另有一个标为执照的 0676(L)），有效期 16.09.2021 – 15.09.2023；注册记录显示该准证已过期，没有更新。注册记录上的发展商执照：8776/02-2027/0045(A)，有效期 2024年2月9日 至 2027年2月8日。买卖合约格式：G 表格（Jadual G，有独立地契的有地房屋）。首份买卖合约日期：2022年1月25日；按该合约的交屋期限：2024年1月25日。土著保留地段：41 间中 14 间（中介项目资料；注册记录没有列出数量）。
准证上的价格范围（发展商获批的 SPA 合同价范围）是发展商在政府注册记录上获批的买卖合约售价范围 — 即单位可以出售的价格区间，不是任何具体单位的最新价目表。你可以自己查这项记录：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=8776-5 · 怎样自己查，以及七个状态用词的意思 →
准证上的价格范围告诉你什么
获批的价格范围是 RM180,310 至 RM322,800。按注册记录的行：15 间 RM180,310 – RM267,800；10 间 RM208,800 – RM322,800；16 间 RM208,800 – RM311,600。每一行里的差距来自中间、尾端和角头地段（角头地段最大 410 平方米）以及土著保留地段。最新价目表是另一份文件：请指名索取，并附上地段号码。
已完工：2024年2月6日获发 CCC
注册记录显示三行都已建 100%，状态 Siap Dengan CCC，CCC 日期 2024年2月6日，交屋 2024年2月7日。按首份买卖合约（2022年1月25日），交屋期限是 2024年1月25日，所以最早的买家大约迟了两个星期拿到钥匙；较迟签约的买家期限也较迟。这些百分比是发展商自己向房屋部呈报的进度（法定 7(f) 报告）。
这一期的广告准证在 2023年9月15日 到期，注册记录上没有更新；分期建好、卖完之后这是正常的，但也表示今天任何第一期的房子都应附上自己的文件 — 请问清楚你是向发展商买，还是向屋主买。发展商后续分期有各自现行的准证：8776-6（27 间）、8776-7（11 间）和 8776-8（11 间）已完工获 CCC；8776-9 和 8776-10（各 12 间）记录为已建 45%、Lancar，按首份买卖合约应分别于 2028年7月31日 和 2028年8月1日 交屋。状态用词是固定的：Belum Mula（尚未动工）、Lancar（进度正常）、Lewat（进度落后）、Sakit（问题项目，严重落后）、Siap Dengan CCC / CFO（已完工并获 CCC）、Permit Telah Dibatalkan（准证已取消）。这项记录属于 Siap Dengan CCC。
外国买家：霹雳州的规定
实际上不行。这里是租赁地契，但获批价格范围最高 RM322,800，低于华都牙也所属第二区有地住宅 RM500,000 的门槛；而且 41 间中有 14 间是土著保留地段；第一期已经完工，现在大多以二手转售，外国人不可购买二手住宅。
霹雳州对外国买家的规定（依马来西亚律师公会第 444/2024 号通告，州规定表截至 2024 年 10 月）：自 2023 年 9 月起，非公民和外国公司不可购买霹雳州的永久地契产业。租赁地契的住宅必须直接向发展商购买（外国人不可购买二手住宅）。最低价格：第一区（怡保）有地住宅 RM700,000、分层单位 RM500,000；第二区（曼绒、太平、安顺、丹绒马林、金宝、华都牙也、江沙）有地住宅 RM500,000、分层单位 RM350,000；第三区（吉辇、中霹雳、打巴、宜力、玲珑、司南马等）有地住宅 RM300,000、分层单位 RM350,000。商业产业最低 RM1,000,000（第一、二区）或 RM800,000（第三区）。每宗交易都须获州政府批准，土著保留单位不开放给外国买家。规定会变动，付任何款项之前，请以书面向霹雳州的产业律师确认最新规定。
没有公布、所以本页没写的资料
- 每间房子的建筑面积：注册记录的 130 平方米等于地段面积；买卖合约附表会列出真正的数字
- 哪些是土著保留地段（地段图用粗线框出 14 个地段，我认为就是这些，但图上没有图例）
- 后续分期（8776-6 至 8776-10）的价格范围和地段位置 — 你对哪一期有兴趣可以问我
- 管理安排：没有公布，和一般开放式社区一样
关于 Muda Awam Sdn Bhd
先看你自己能核实的事实。发展商是 Muda Awam Sdn. Bhd.（506328-P），这是它呈交房屋部的广告所印的资料，办事处在社区内：No. 23 & 25, Laluan MBM 2A, Medan Bemban Mesra, 31000 Batu Gajah。在政府房屋注册记录上，它是持牌发展商编号 8776，执照 8776/02-2027/0045(A)，有效期 2024年2月9日 至 2027年2月8日；注册地址在吉隆坡旧巴生路。
它在这里的成绩都在注册记录上：Medan Bemban Mesra 共 6 项记录、114 间单层排屋，其中第一期（41 间）和接下来三项（49 间）已完工获 CCC，最新两项（24 间）在我 2026年10月8日 读取时已建 45%、进度正常（Lancar）。我找不到以这个名字的公司网站或新闻报道。
它的资料上的标志写着「737 Muda Awam · Creating · Believing」，发展商简报和地图上社区的中文名是「民万城」（民萬城）。
项目网站：未公布。可在 KPKT TEDUH 网站（teduh.kpkt.gov.my）以发展商编号 8776 查询。
常见问题
Medan Bemban Mesra 的价格是多少？
广告与销售准证上的 SPA 合同价范围是 RM180,310 至 RM322,800：RM180,310 – RM267,800（15 间）、RM208,800 – RM322,800（10 间）和 RM208,800 – RM311,600（16 间）。这是我在 2026年10月8日 从政府房屋注册记录读到的、发展商获批的售价范围，不是任何具体单位的最新价目表。想要最新的逐单位价目表，请 WhatsApp 我。
Medan Bemban Mesra 完工了吗？
完工了。第一期（注册记录 8776-5，41 间）记录为 Siap Dengan CCC：2024年2月6日 获 CCC，2024年2月7日 交屋。后面三项记录也已完工；另外两项（24 间）在 2026年10月8日 已建 45%。
Medan Bemban Mesra 在哪里？
在华都牙也西面的 Bemban，属近打县，在Ipoh–Lumut 大道旁。发展商印的距离：到华都牙也市区 7.2 公里，到 Station 18 13.5 公里，到怡保 20.4 公里。地方政府是华都牙也县议会。
是永久地契还是99年地契？
是 99 年租赁地契，2118年12月12日届满，独立地契 — 2026 年时约剩 92 年。
房子有多大？
每间是单层排屋，3 房 2 浴，地段 20′ x 70′（130 平方米）；角头地段 272–410 平方米。注册记录的建筑面积 130 平方米等于地段面积，大概不是室内面积；平面图上的房子约 20′ x 45′。请以买卖合约附表的建筑面积为准。
有土著保留地段吗？
有：根据中介的项目资料，第一期 41 间中有 14 间是土著保留地段。注册记录没有列出数量。选地段之前可以先问我是哪几间。
外国人或新加坡人可以买吗？
实际上不行。这里是租赁地契，但获批价格范围最高 RM322,800，低于霹雳州华都牙也所属第二区有地住宅 RM500,000 的门槛，而且外国人不可购买二手住宅。霹雳州规定（马来西亚律师公会第 444/2024 号通告）：2023 年 9 月起外国人不可买永久地契产业；租赁地契住宅只能直接向发展商购买，并须高于该区门槛；每宗都须州政府批准。付款前请先确认。
要付管理费吗？
没有公布任何管理费：发展商资料显示这是普通开放式排屋社区，没有保安亭。你只需向华都牙也县议会缴门牌税，向土地局缴地税。
发展商还在这里卖房子吗？
有，在后续分期。第一期的广告准证在 2023年9月15日 到期，但注册记录上 8776-7、8776-8、8776-9 和 8776-10 都有现行准证。别人向你推介的房子属于哪一期，可以先问我。
可以贷款多少？
第一和第二间住宅，马来西亚银行一般最高贷款 90%，视你的收入、信用记录和银行对已完工房子的估价而定。
怎样看房子？
WhatsApp 我：+60 10-906 6685。看房需预约；我会先把最新价目表发给你，并确认地段资料。
下订前值得先要的 5 样东西
第一期已经完工，所以要问的是那一间房子的文件。我会代你索取以下全部：
- 你是向发展商还是向屋主买，以及该地段属于哪一项注册记录
- 独立地契（地契至 2118年12月12日、权益限制、是否土著保留地段）
- 买卖合约附表上的建筑面积，而不是注册记录的 130 平方米
- 该房子的 CCC 编号和保修期（defect liability）情况
- 目前的地税和华都牙也县议会门牌税
无任何义务，也不会把你加入邮寄名单。
Louis Koh
房地产经验 11 年 · 新山、吉隆坡与怡保新项目 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者和自住买家。项目不适合你的时候我会直接说——那通常比宣传册值钱。
发布于 2026-10-08 · 最后核实 2026-10-08，依据：政府房屋注册记录（teduh.kpkt.gov.my）、发展商呈交房屋部的广告（法定广告资料、建筑规格、平面图和位置图），以及发展商的介绍简报。现有单位、价格与完工日期由发展商决定，可能变动。本页为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
8776-5 · MEDAN BEMBAN MESRA
整体状态：Siap Dengan CCC — 已完工
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 1 层 Siap Dengan CCC | 3 / 2 | 130 m² ≈ 1,399 平方尺 | 15 | RM180,310.00 – RM267,800.00 | 100.00% |
| Rumah Teres 1 层 Siap Dengan CCC | 2, 3 / 2 | 130 m² ≈ 1,399 平方尺 | 10 | RM208,800.00 – RM322,800.00 | 100.00% |
| Rumah Teres 1 层 Siap Dengan CCC | 3 / 2 | 130 m² ≈ 1,399 平方尺 | 16 | RM208,800.00 – RM311,600.00 | 100.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 8776-5。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。