沙巴
沙巴在本站有 3 个已核实项目，三个都在亚庇。只有 Residensi Bayu Damai 公布价格：准证上是 RM484,310 至 RM971,800，762 个单位，697 至 1,132 平方尺，999 年租约。The Bedrock at Jesselton Docklands 是 35 英亩总规划里两栋楼的商业套房；The V by Jesselton 是与沙巴基金局合资、位于 Likas 湾的项目，公布了 18 种户型，425 至 1,090 平方尺。这两个价格和地契都没公布。
沙巴不跟半岛同一套法律，这是这一页最要紧的一句。土地依《沙巴土地法令》（第 68 章）管，地契是 Country Lease 或 Town Lease，不是柔佛、吉隆坡、雪兰莪那种永久／租赁分类。国家土地法典第 433B 条——半岛全境适用的州同意书条文——在沙巴不适用。同意书由州房屋管制官签发，不经 KPKT；商业产业外国买家只能透过在马来西亚注册的公司持有。
非公民门槛这一项，公开资料本身就是打架的，本站不假装它不存在：马来西亚律师公会的转名通函写 RM1,000,000；一份流传甚广的 2022 年州级指令据称是分层 RM600,000、有地 RM1,000,000，但那份文件没有文字层，无法核实。两个数字都列在这里，本站不替你挑。在房屋管制官就你那个单位给出书面确认之前，请按较高的那个数字做预算。
由路易（Louis Koh）逐个查核，11 年马来西亚房地产经验。数字来自发展商自己的文件与政府房屋计划查册；查不到出处的栏位一律留白。
共 3 个项目
常见问题
外国人在沙巴买房，最低价格门槛是多少？
公开的两个数字互相矛盾，所以两个都列出来。马来西亚律师公会转让实务委员会的各州对照表，记录沙巴对非公民购买住宅产业的最低价为 RM1,000,000。另有一个被广泛引用的数字——高楼分层 RM600,000、有地 RM1,000,000——据称出自 2022 年的一份州通令，但该文件我无法取得可读的文字版本。
我不会把两者平均、不会挑对销售有利的那个，也不会拿半岛的数字来顶替。这个差距不是学术问题。Residensi Bayu Damai 宪报公告的最高价是 RM971,800：按第一个数字，762 个单位没有一个能转让给非公民，差 RM28,200；按第二个数字，整个项目基本上全开放。
所以答案是一套程序，不是一个数字。付订金之前，请委托沙巴执业律师就你要买的那个单位、户型与价格，向沙巴土地及测量局取得书面确认。「外国权益」包含马来西亚永久居民。
为什么沙巴的项目讲 Country Lease，而不是永久地契？
因为沙巴不适用《国家土地法典》。这里的地契依《沙巴土地条例》（Cap. 68）签发，分为 Country Lease（郊区地契）与 Town Lease（市区地契），所以沙巴项目说的是「年限」，而半岛项目说的是永久地契或 99 年租赁。
如果你先前研究的是吉隆坡或柔佛，有一点必须换脑袋：规范半岛非公民受让土地的《国家土地法典》第 433B 条，在沙巴与砂拉越都不适用。沙巴走自己的州政府同意程序，步骤与文件都不一样。
请索取地契编号，再请沙巴律师直接读地契本身——地契类别、剩余年限、明列条件，以及有没有权益限制批注。权益限制批注这一行，才是决定非公民的转让能不能登记的关键。
外国人可以在沙巴买商业产业吗？
以个人名义不行。沙巴的商业产业被记录为仅限「在马来西亚注册的外国公司」持有，而且这项限制明文延伸至供旅游用途的产业。与之并列记录的门槛是 RM1,000,000。
这一点在沙巴比听起来更要紧，因为本站三个沙巴项目里有两个落在这个分类之内或边缘。The Bedrock @ Jesselton Docklands 被其发展商自己描述为「商业套房」；The V by Jesselton 在住宅塔楼之外还有 Corporate Suites 企业套房板块。
在做任何事之前，请让发展商以书面载明你那个单位属于哪一种地契类别。在这里，「住宅」与「商业」不是可以互换的词——它们决定你能不能以个人名义持有地契。
本站这三个沙巴项目，实际公布了什么？
三个之中只有一个公布了完整的法定资料。Residensi Bayu Damai 有发展商执照（06-2029/06788）、广告与销售准证（06-2029/05106）、999 年租赁地契、762 个单位，以及宪报公告的价格带 RM484,310 至 RM971,800，另有 30% 单位保留予土著买家并给予 5% 折扣。
The Bedrock @ Jesselton Docklands 没有公布地契、没有建筑面积、没有单位数、没有价格；它官网上的单位计数器显示为零。The V by Jesselton 公布了 18 种户型、425 至 1,090 平方尺、10 英亩地块与沙巴基金局的合资关系，但没有地契、没有单位数、没有完工日期。
发展商不公布地契时，第三方房产平台会自动填上「租赁地契」四个字。房产平台不等于地契查册。请索取准证与地契，并记得在沙巴，正确答案会是「Country Lease 或 Town Lease，附明确的剩余年限」。
亚庇供应过剩吗？
当季我没有一个敢背书的沙巴专属 NAPIC 数字，与其随便引一个，不如直接讲明。以下是查得到的部分。
全国层面，NAPIC 记录 2026 年第一季全国已完工未售住宅 32,801 个单位，连续第六季上升。滞销量最大的五个州被点名：霹雳以 4,063 居首，槟城以 3,165 排第五。沙巴不在这五个之内。同一季沙巴的房价指数下跌 2.3%，是仅有两个下跌的州之一。另有「沙巴 2025 年第三季 2,771 个已完工未售单位」的说法在流传，但我无法追溯到 NAPIC 的原始文件，因此不在这里当作已核实数据呈现。
无论如何，项目层面的去化率比州平均值有用得多。Residensi Bayu Damai 截至 2026 年 6 月 3 日已售出 762 个中的 603 个，推出约两年后仍有约 21% 未售。那是一个真实数字，也是你议价时该拿出来的数字。