Serai Perdana Kinarut
泛婆罗洲大道旁一栋五层、设有电梯的公寓——165 个单位全部是三房，三部电梯，每户一个有盖车位——以毛坯交屋，没有泳池，也没有健身房。
⚡ 通常 15 分钟内回复，早 9 点至晚 10 点（马来西亚时间）· 无需承诺
Serai Perdana Kinarut 项目速览
Serai Perdana Kinarut 是沙巴吧巴县 Kinarut 的一栋五层、设有三部电梯的公寓，共 165 个单位，由 Aton 集团旗下的 Everest Era Sdn Bhd 发展，位于 Jalan Lengkuas Segandai，紧邻泛婆罗洲大道——依发展商自己的数字，距离亚庇市中心约 18 公里。项目占地 3.97 英亩，共 165 个单位、八种户型、807 至 1,264 平方尺，而且每一种户型都是三房：148 个是单层公寓（两卫），17 个是由四楼进门的复式单位（三卫）。每户附一个有盖车位，全区合计 209 个车位。手册上列明的发展商是 Everest Era Sdn Bhd，属于沙巴的 Aton 集团；地契为 99 年租赁。请按它本来的定位去看：这是给在 Kinarut 至必打丹一带生活、工作的家庭住的低层公寓，不是度假式公寓。单位以毛坯交屋，有儿童游乐场和活动礼堂，但没有泳池和健身房；而我手上这份手册的发展商执照与广告准证编号仍是空白——这三件事，都应该在付订金之前先弄清楚。
- 项目名称
- Serai Perdana Kinarut也写作 Serai Perdana @ Kinarut · 设有电梯的五层公寓
- 发展商
- Everest Era Sdn BhdAton 集团 · 手册所列公司注册号 732587-U
- 地契
- 99 年租赁租约起算日期未公布——请询问
- 建筑
- 1 座，5 层，3 部电梯每层 33 户；复式的上层在四楼之上
- 单位数
- 165 个30% 保留给土著买家（手册）
- 面积
- 807 – 1,264 平方尺八种户型，全部三房
- 车位
- 合计 209 个每户 1 个有盖车位；不另售额外车位
- 完工期
- 签署买卖合约后 36 个月发展商所列期限；房产网站刊登写 2028 年
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看房之前值得知道的六件事
三件确实吸引人。另外三件，是家庭买家在付订金之前应该先问清楚的。
低层公寓，却有电梯
五层楼在沙巴多数地方是走楼梯的高度。这里发展商装了三部载客电梯（每部 15 至 17 人），另有七道楼梯，服务每层 33 户。对长辈、婴儿车和买菜回家来说，这决定了顶楼的单位是能住还是不能住。
每一户都是三房
没有单间，也没有两房户型。最小的单位是 807 平方尺、三房两卫，平面图上有附洗衣机位的厨房，以及阳台或露台。整栋楼都是按家庭来规划的，这也告诉你将来的邻居是什么人。
每户一个有盖车位，全区 209 个
每个单位附一个有盖车位，全区 165 户共有 209 个车位——比分配出去的多 44 个。发展商表示目前不另售额外车位，所以有两辆车的家庭，应该先问清楚其余车位怎么分配使用。
毛坯交屋——装修预算要另算
资料表写明是毛坯单位、不附家具。你拿到的是全屋地砖、浴室与厨房水槽位置贴到 1.5 米高的墙砖、灯位，以及冷气电源点和排水管——不包括效果图里的冷气机、橱柜和衣柜。比较价格时，请把这笔费用加进去。
没有泳池，没有健身房
公共设施是中央草地上的儿童游乐场、四楼一间 1,000 平方尺的礼堂，以及二楼和三楼的活动空间。正因如此，资料表上的每月收费才能维持在每平方尺 RM0.30。如果泳池对你很重要，这不是那一类项目。
执照、准证、承包商：三样都要问
我手上的手册印有发展蓝图与建筑图则的批准编号，但发展商执照和广告准证编号是空白的，而发展商的常见问答写明总承包商当时尚未委任。请先以书面取得这些编号和承包商名称。
整栋楼，一次看懂
手册里的单位位置图替每一户编了号，所以你可以自己把整栋楼数一遍。每层 33 户，编号 1 至 33，其中以 3A、13A、23A 取代 4、14、24。地面层全部是 A 与 A1 型（33 户，附露台）；一楼全部是 B 与 B1 型（33 户）；二楼和三楼全部是 B2 与 B3 型（66 户）；四楼另有 16 户 B2 与 B3 型，加上 17 个复式单位的大门，复式的上层就是手册所说的「五楼」。33 + 33 + 66 + 16 + 17 = 165，与发展商自己的户型表完全吻合。所以「五层」指的是地面层加四层，屋顶山墙下面是复式单位的阁楼层。
八种户型，按楼层分组
B2 与 B3 型 · 807 与 855 平方尺
B2 型：67 户，807 平方尺。B3 型：15 户，855 平方尺。两者合计占全栋一半，占满二楼和三楼，四楼另有 16 个位置。两者都是三房、两间并排的浴室、附洗衣机位的厨房，以及一个阳台——发展商的常见问答列出标准阳台为 10.2 尺乘 3.4 尺、钢制栏杆。平面上 B2 型宽 8,775 毫米、深 8,850 毫米；B3 型深 10,500 毫米，位于下翼外侧一排（12 至 17 号位置）。如果你按预算来选，最先被推荐的就是这一型——所以请按楼层、哪一翼和窗外景观来挑，因为有 66 户邻居和你是同一张图。
A 与 A1 型 · 853 与 903 平方尺，地面层
A 型：27 户，853 平方尺。A1 型：6 户，903 平方尺。整个地面层就是这两型。平面图在每一户的一侧都画了一块绿色的露台，这是本项目最接近「花园」的东西。不必爬楼梯、不必等电梯，是最适合年长父母的楼层。有两点要问：露台属于你的分层地契范围，还是只是可使用的公共产业；以及你的窗户离停车场和步道有多近，因为地面层的隐私完全取决于单位的确切位置。
B 与 B1 型 · 847 与 894 平方尺，一楼
B 型：27 户，847 平方尺。B1 型：6 户，894 平方尺。整个一楼。房间的排法与正下方的地面层单位一致——B 型在 A 型之上，8,775 乘 10,050 毫米；B1 型在 A1 型之上，8,775 乘 11,700 毫米——只是露台换成了阳台。它们比楼上的 B2、B3 型大约多 40 平方尺，电梯忙的时候，走一段楼梯就到地面。六户 B1 型位于下翼外侧一排，与楼下的 A1 型、楼上的 B3 型是同样的位置。
C 与 C1 型 · 1,208 与 1,264 平方尺复式
C 型：14 个复式单位，1,208 平方尺。C1 型：3 个复式单位，1,264 平方尺。由四楼进门，平面图显示这一层有客饭厅、厨房、两间卧房和两间浴室；室内楼梯通往上层的第三间卧房（附独立浴室）、一个书桌角落和第二个阳台。手册称之为「Duplex Semi-D」——它仍然是分层公寓，不是有地房产。全栋只有 17 户，地砖用 2 尺乘 2 尺（其他户型用 1 尺乘 1 尺），也是唯一有第三间浴室的户型。请问清楚电梯是否只停到四楼，并确认上层的天花板高度。
实际提供的东西
取自发展商的总平面图、建筑规格页、资料表与常见问答。这里没有泳池、没有健身房，也没有电动车充电桩，文件上没有显示的东西，我一概不列。
大楼与基地
- 围篱环绕，警卫亭设保安栅栏门闸
- 三部载客电梯，每部 15 至 17 人
- 七道楼梯；走廊宽 5 尺
- 209 个车位；每户一个有盖车位
- 空地与儿童游乐场
- 四楼设 1,000 平方尺礼堂
- 二楼与三楼设活动空间
- 信箱设在楼梯间位置
- 地面层与五楼设中央水箱，储水量可达三天
- 发电机供应电梯、公共区域、停车场照明与公共设施
- 基地内设 SESB 变电站、污水处理厂与垃圾房
单位内部
- 钢筋混凝土结构；墙体为批荡砖墙、钢筋混凝土墙或轻质砖
- 全屋地砖：A、B 型为 1 尺 × 1 尺，C 型为 2 尺 × 2 尺
- 浴室与厨房水槽位置的瓷砖墙面高 1.5 米
- 铝框单层玻璃窗
- 大门为实心木门或铝框玻璃门；室内为平面门
- 天花板高度接近 10 尺；天花板为批土、石膏板或 UAC 板
- 墙面为批土或批荡后上漆；室内用乳胶漆
- 灯位与 13A 插座；暗线
- 只提供冷气电源点与排水管
不包括
- 家具、橱柜与电器（毛坯单位）
- 冷气机与铜管
- 泳池或健身房
- 电动车充电
- 第二个车位
项目目前进度
Serai Perdana Kinarut 全部 8 种户型图
以下每一张都是发展商手册里的原图，面积也是手册所印。单位数取自发展商的户型表——Aton 集团在官方项目页上也公布了同一份——我再逐层对照彩色位置图核对过。八种户型全部是三房；六种单层户型是两卫，两种复式户型是三卫。图上的家具只是比例示意——单位以毛坯出售。手册没有给出各房间的内部尺寸，所以订家具之前，请先索取买卖合约所附、标有尺寸的平面图。
Serai Perdana Kinarut 图片与图则
Serai Perdana Kinarut 的确切位置
位于吧巴县 Kinarut 的 Jalan Lengkuas Segandai，泛婆罗洲大道旁。发展商的位置图显示，路口在 Kinarut 市镇以南不远处，过了 KFC Kinarut，与 St. Augustine's Catholic Church 隔着大道相对；手册称由大道转入约一分钟即到，另可经 Jalan Labak 进出。空拍照片显示，地块旁边是一个拍摄时正在兴建的排屋项目，后方是林木茂密的山丘。发展商表明，水、电与电话等公共设施已通到地块。
发展商只公布路名，没有门牌号或坐标，所以上方地图设在 Jalan Lengkuas Segandai 这条路上，而不是一个我无法核实的定位点。确切路口请看图库里的发展商位置图，或向我索取定位。
- 泛婆罗洲大道约 1 分钟发展商手册
- Kinarut 市镇约 2 公里发展商手册
- 亚庇国际机场车程 10 分钟发展商手册；未列公里数
- 亚庇市中心18 公里发展商手册
- KFC Kinarut · St. Augustine's Catholic Church官方未公布数字标示于发展商位置图
- Petron Lok Kawi 油站官方未公布数字标示于发展商位置图，在往必打丹的路上
- 吧巴市镇官方未公布数字沿泛婆罗洲大道往南
为什么这一页没有联邦查册表
本站的半岛项目页都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的联邦房屋查册表。沙巴本来就不在那个查册的范围内——这里的房屋发展商依沙巴自己的《1978 年房屋发展（管制与执照）法令》发执照——所以不论怎么搜，沙巴的项目都不会出现在那里。
应该改查什么
我手上的手册印有图则批准编号，却没有销售执照编号。它列出发展蓝图编号 AL/0523/DP1A、DP2、DP3 与 DP4，建筑图则编号 AL/0523/BP1 至 BP7，并写明批准机关为地方政府及房屋部。至于发展商执照编号、广告与销售准证编号、有效期，以及房屋发展账户（Housing Development Account），在那一份上都还没有填。请以书面索取这四项，确认是发给 Everest Era Sdn Bhd 的这个项目，并确认买卖合约上写的是同样的编号。
有一行需要解释。同一份手册把建筑图则的主要批准机关写成 Majlis Daerah Tuaran（斗亚兰县议会），但 Kinarut 属于吧巴县。这可能只是笔误；请问发展商图则究竟由哪一个县议会批准，并查看批准文件本身。
买家还要留意两点。手册注明 30% 的单位保留给土著买家，所以请问清楚哪些单位开放给你。另外，款项只付进发展商名下的项目房屋发展账户，绝不要付给个人，并保留收据。
真正有约束力的完工日期，是写在你合约上的那一个。手册与资料表写 36 个月；房产网站刊登写 2028 年。请读交屋条款，以及沙巴规则下的迟交赔偿，而不是一个宣传年份。
外国买家
沙巴自订非公民的最低购屋价格，也有自己的同意程序，而外界引用的数字互相矛盾——律师公会州别对照表写 100 万令吉，另有一个较低的分层物业数字在流传。Serai Perdana Kinarut 的定位是可负担的家庭公寓，远低于这两个数字，所以外国人可能根本无法购买。在付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
关于 Everest Era Sdn Bhd 与 Aton 集团
手册上列明的发展商是 Everest Era Sdn. Bhd.（公司注册号 732587-U），地址为 Lot 4-1, Level 4, Aru Suites, off Jalan Tanjung Aru, 88100 Kota Kinabalu。项目由 Aton 集团推介，Aton 在自己的网站上把 Serai Perdana Kinarut 列为即将推出的项目，共 165 个单位。Aton 的网站本身没有写出那家 Sdn Bhd 的名字；《The Edge Malaysia》的亚庇房屋市场报道（2026 年 4 月 27 日一期）则写明发展商是 Everest Era Sdn Bhd。尽管如此，仍请在买卖合约上确认卖方名称。
Aton 自称为沙巴的房地产发展商，公开的成绩单以本地、中型项目为主。发展商资料表把 Aru Suites 与 Vetro 11 列为已完成，Banyan Valley 列为进行中。Aton 自己的项目列表补充了年份与内容：丹绒亚路的 Aru Suites（2018 年），也就是这家发展商的办公地址所在；19 层的商业发展项目 Vetro 11（2020 年）；Beaufort Pavilion（2022 年）；有围篱保安的排屋项目 Banyan Valley（2023 年）及其公寓大楼 Aria @ Banyan Valley（2024 年）；以及丹绒亚路的精品套房 Arus Nova（2026 年）。
这份成绩单对 Kinarut 的买家意味着：Aton 在亚庇有已经建成的大楼，但这对它来说是一种不同的产品——吧巴县的可负担家庭公寓，而不是套房或山坡上的城镇。项目没有示范单位；资料表写明只有模型，Aton 的项目页则请买家前往亚庇 Bukit Padang、Jalan Nountun 的 Banyan Valley 销售展厅。请索取装修用料清单；可以的话，在决定之前先去走一趟 Aton 已完工的大楼。
尚未公布的包括：沙巴发展商执照与广告准证编号、建筑师与总承包商、99 年租约的起算日期，以及任何施工进度。我特别搜寻过 Everest Era 与 Aton 集团的延期诉讼与清盘纪录，没有找到——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。
常见问题
Serai Perdana Kinarut 是什么项目？
Serai Perdana Kinarut 是一栋五层、设有三部电梯的公寓，位于沙巴吧巴县 Kinarut 的 Jalan Lengkuas Segandai，泛婆罗洲大道旁。项目占地 3.97 英亩，共 165 个单位，99 年租赁地契。
手册上列明的发展商是 Everest Era Sdn Bhd，属于 Aton 集团。每一户都是三房，面积 807 至 1,264 平方尺，各附一个有盖车位。
这是给自住者的住宅公寓：有围篱与警卫亭、儿童游乐场、礼堂和活动空间——没有泳池，也没有健身房。
一共有多少单位？面积多大？
165 个，八种户型。地面层：A 型 853 平方尺（27 户）与 A1 型 903 平方尺（6 户）。一楼：B 型 847 平方尺（27 户）与 B1 型 894 平方尺（6 户）。二至四楼：B2 型 807 平方尺（67 户）与 B3 型 855 平方尺（15 户）。
其余 17 户是由四楼进门、上层在其上的复式单位：C 型 1,208 平方尺（14 户）与 C1 型 1,264 平方尺（3 户）。单层户型是三房两卫；复式是三房三卫。
这些数字取自发展商的户型表，在位置图上以每层 33 户计算，加起来正好是 165。
Serai Perdana Kinarut 的价格和每月收费是多少？
《The Edge Malaysia》报道 Serai Perdana 的价格为 RM294,000 至 RM458,000，约每平方尺 RM362 至 RM440。数字出自 Rahim & Co Chestertons 的 2025 年第四季亚庇房屋市场监测报告，刊于 2026 年 4 月 27 日至 5 月 3 日一期的 City & Country 版。
这是调查期间的媒体数字，不是某一个单位的报价；发展商的公开项目页并没有刊登价格。价格随户型、楼层与位置而不同；向我索取最新价目表，我把真正还能买的单位发给你。
发展商资料表上的每月收费是每平方尺 RM0.30，管理费与储备金合计——807 平方尺的单位每月约 RM242，1,264 平方尺的复式约 RM379。请在买卖文件上确认这个数字，因为管理机构成立之后可能调整。
单位有附家具吗？交屋时包括什么？
没有。资料表写明是毛坯单位、不附家具。效果图里的家具、橱柜和装置只是示意。
你拿到的是全屋地砖、浴室与厨房水槽位置贴到 1.5 米高的瓷砖、符合公共工程局标准的卫浴与水管安装、灯位与 13A 插座、铝框单层玻璃窗，以及冷气电源点和排水管。卫浴与开关的品牌，在发展商的常见问答里仍是待定。
冷气机、橱柜、衣柜、热水器和灯具要另外预算。常见问答也写明，加装开关时不得敲凿墙面，并须经管理方批准。
每个单位有几个车位？
每户一个有盖车位。全区 165 户共有 209 个车位。
发展商表示目前不能另购车位。如果家里有两辆车，请问清楚那 44 个未分配的车位怎么管理——访客车位、先到先停，还是出租——并取得书面答复。
Serai Perdana Kinarut 什么时候完工？
手册与资料表都写签署买卖合约后 36 个月。一个新盘房产网站的刊登写 2025 年 12 月推出、2028 年完工，Aton 集团则在 2026 年初宣布动土。另有一份网上的项目列表写 2026 年——一栋当年才动土的大楼，不可能在同一年交屋。
真正有约束力的，是你自己合约上的交屋期限，以及沙巴规则下的迟交赔偿。发展商的常见问答也写明总承包商当时尚未委任，所以请问清楚由谁承建、工程进行到哪个阶段。
有哪些公共设施？
警卫亭与栅栏门闸、围篱、三部电梯、中央空地上的儿童游乐场、四楼一间 1,000 平方尺的礼堂、二楼与三楼的活动空间，以及有盖车位。
中央水箱的储水量可达三天，发电机供应电梯、公共区域、停车场照明与公共设施。
没有泳池、没有健身房，也没有电动车充电。这是为了压低每月收费而做的取舍——但取舍就是取舍，你应该心里有数。
外国人可以买 Serai Perdana Kinarut 吗？
多半不行，我不会假装可以。沙巴自订非公民的最低购屋价格；律师公会的州别对照表写 100 万令吉，另有一个较低的分层物业数字被引用。这个项目的定位远低于两者。
依手册，另有 30% 的单位保留给土著买家。
如果你是外国买家，或配偶是外国人的马来西亚人，请在付任何一笔钱之前，透过沙巴的转让律师就确切的单位取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
Serai Perdana Kinarut 是永久地契还是租赁地契？
租赁地契。依发展商手册与资料表，Serai Perdana Kinarut 的地契是 99 年租赁。
租约的起算日期没有公布，所以单凭手册算不出还剩多少年。签约之前，请索取土地地契资料，看清楚到期日。
这些单位是同一栋楼里的公寓，所以买家最终持有的是该单位的分层地契（Subsidiary Title）。请问发展商预计何时发出分层地契。
Serai Perdana Kinarut 的建筑规格是什么？
依发展商手册的建筑规格页，结构为钢筋混凝土，墙体为批荡砖墙、钢筋混凝土墙或轻质砖。
天花板为批土、石膏板或 UAC 板。外墙为批土或批荡后上漆，内墙为乳胶漆，浴室墙面贴 1.5 米高的瓷砖。窗户为铝框固定玻璃窗、平开窗或推拉窗；大门为实心木门或铝框玻璃门，室内为平面门。卫浴与水管安装依公共工程局标准；电线以导管暗装，提供灯位与 13A 插座。
有一点要问清楚：规格页写浴室与厨房地面铺瓷砖，但阳台、后院与其他区域写的是「瓷砖或水泥批荡」，而发展商的常见问答则写全屋地砖——A、B 型为 1 尺乘 1 尺，C 型为 2 尺乘 2 尺。请索取买卖合约所附的装修用料清单。手册也注明，规格可在有关当局批准下更改。
想在亚庇以南买一间三房公寓？
告诉我谁会住进去、你在哪里上班，我来回答那些真正决定 Serai Perdana Kinarut 是否适合你的问题——哪一层、哪一翼适合你，毛坯单位装修要花多少，尖峰时段的车程实际如何，以及哪些单位还开放给你。价目表与可售单位，我直接向发展商拿。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据发展商手册（户型图、总平面图、建筑规格与位置图）、发展商资料表与常见问答，以及 Aton 集团官方项目页。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。