Sri Bayu Park
位于 Kinarut 的 232 间单层排屋，依发展商自己的数字距离亚庇国际机场 14.6 公里——只有一种 820 平方尺、三房两卫的屋型，地段从约 1,400 平方尺起，预计 2026 年完工。有地、住在地面层的有地房产，价格却和市郊公寓差不多。
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Sri Bayu Park 项目速览
Sri Bayu Park 是一个有地住宅区，而不是公寓：由 Yuda Land Sdn Bhd 发展的 232 间单层排屋，位于沙巴吧巴县、介于 Lok Kawi 与吧巴市镇之间的 Kinarut，在亚庇以南，依发展商楼书的数字距离亚庇国际机场 14.6 公里。每一间都是同一种屋型——发展商户型图上为建筑面积 820 平方尺、三房两卫，附车廊——不同的是地段。在这一点上，发展商自己的两份文件说法不一：楼书写地段面积 1,400 至 3,300 平方尺，发展商资料表则写 1,418 至 3,510 平方尺。楼书的总体规划图把地段编为 1 至 232 号，分属第一期与第二期。发展商兼地主是 Yuda Land Sdn Bhd（969068-M）；楼书上印有发展商执照编号 02-2026/06754 与广告准证编号 02-2026/05092。一个刊登发展商办公室电话的新盘房产网站列出 RM375,250 至 RM490,000（房产网站数字）。另外两件事要先弄清楚：地契是 99 年租赁，从 2013 年 1 月 1 日起算，今天约剩 85 年；完工日期有两种说法——楼书写签署买卖合约后 24 个月，资料表写 2026 年 7–8 月。我没有看到公开的完工证书，请询问最新进度。
- 项目名称
- Sri Bayu Park也写作 Sri Bayu Park @ Kinarut · 第一期与第二期 · 总体规划图上地段 1–232 号
- 发展商
- Yuda Land Sdn Bhd公司注册号 969068-M · 执照编号 02-2026/06754（依楼书所印）
- 地契
- 99 年租赁2013-01-01 至 2111-12-31 · 乡村租赁地（CL）
- 类型
- 单层排屋三房 · 两卫 · 车廊
- 单位
- 232 间第一期与第二期合计，依楼书
- 面积
- 建筑面积 820 平方尺地段 1,400–3,300（楼书）或 1,418–3,510 平方尺（资料表）
- 价格范围
- RM375,250 – RM490,000房产网站数字，非发展商价目表
- 状态
- 即将完工签约后 24 个月，或 2026 年 7–8 月
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看房之前值得知道的六件事
三件是大家买这种房子的原因。另外三件，是一家小型发展商、两套不同的数字，以及一份从 2013 年就开始计算的地契，让你必须问清楚的事。
有车廊的有地房产
单层、三房两卫的排屋，有自己的车廊与钢制前门，地段约 1,400 平方尺或以上。没有电梯、没有分层管理委员会，也没有公寓管理费。对一个家庭来说，这和任何一栋高楼里的单位都是不同的家。
价格接近市郊公寓
房产网站上 RM375,250 至 RM490,000 的价格范围，与必打丹及亚庇边缘的新公寓落在同一个区间。你交换的是位置与土地：离市区更远，但你拥有的是一间房子，而不是大楼里的一个单位。
2.5 公里内有学校与市镇
发展商楼书列出：Kinarut 市镇 2.2 公里、SK Pekan Kinarut 2 公里、SJK(C) Kin Kiau 2.2 公里、SMK Kinarut 2.5 公里、Kinarut 卫生诊所 2.5 公里；必打丹 9 公里、吧巴 13 公里。这是一个通勤小镇，日常所需就在附近。
地契从 2013 年就开始计算
资料表列出的 99 年租赁期为 2013 年 1 月 1 日至 2111 年 12 月 31 日。到 2026 年约剩 85 年。这仍然是很长的年期，但请问清楚你的银行如何看待剩余年期；和那些从你购买时才开始计算的地契比较时，也要把这一点算进去。
小型发展商，没有公开的往绩
我找不到 Yuda Land Sdn Bhd 的网站、年报、过去完成的项目或任何媒体报导。楼书上印有发展商执照与广告准证编号——付款之前，请自行向沙巴地方政府及房屋部核实这两个编号。
两个完工日期，两个地段范围
楼书承诺签署买卖合约后 24 个月完工；资料表则预计 2026 年 7 或 8 月。楼书的地段范围（1,400–3,300 平方尺）也和资料表（1,418–3,510 平方尺）不同。按户型图上的尺寸计算，中间地段约为 1,418 平方尺。请把完工日期与你那个地段的确切面积写进买卖合约。
整个项目，一次看懂
Sri Bayu Park 比公寓容易看懂，因为只有一种房子。232 间全是同一种 820 平方尺、三房两卫的单层排屋；户型图上角头与中间单位的宽度同样是 6,100 毫米。所以最便宜和最贵之间的差别，几乎全在于地段的大小与位置。这就是房产网站价格范围拉得这么开的原因。发展商的总体规划图（见下方图库）把地段编为 1 至 232 号，分属第一期与第二期：依我对图上分期界线的判读，地段 1–46 与 132–232（147 间）属第一期，地段 47–131（85 间）属第二期，区内还有滞洪池、休憩空地、污水处理厂与 SESB 变电站。图上没有印出的是每个地段的土地面积——而这仍是买家最需要的数字。楼书的整体规划图还在这两期周围标示了大得多的「未来发展」用地。
一种房子，从四个角度看
房子本身 · 820 平方尺
建筑面积 820 平方尺的单层排屋：发展商户型图上标示主卧、Bedroom 1 与 Bedroom 2、两间浴室，玄关、客厅、饭厅与厨房沿着一侧由前到后一字排开，前面是车廊；图上屋宽 6,100 毫米、屋深 12,500 毫米。楼书的建筑规格列出钢筋混凝土结构、沙砖墙、预涂漆金属屋顶板、各房间瓷砖地板、铝窗与铝制推拉大门。单层代表没有楼梯，适合年长父母也适合小孩。
地段 · 约 1,400 平方尺起
发展商的两份文件给出两个地段范围：楼书写 1,400 至 3,300 平方尺，资料表写 1,418 至 3,510 平方尺。户型图可以确定下限：中间地段图上宽 6,100 毫米、深 21,600 毫米，依我的计算约 1,418 平方尺；角头地段在侧边多出 3,100 毫米宽的土地（依图约 2,140 平方尺）。再大的地段，只可能是带有额外或不规则土地的尾段地段——总体规划图上有 24 排、每排 6 至 12 间，但没有印出面积。楼书也注明 30% 的房屋保留给土著买家，所以请问清楚哪些地段开放给你，并确保你那个地段的面积写进买卖合约。
适合谁
发展商自己的社交媒体把 Sri Bayu Park 定位为首购族与可负担的有地住宅。依楼书的数字，小学、中学、诊所与 Kinarut 市镇都在 2.5 公里内，适合在大亚庇南部上班、想要土地与地面层生活多过市区地址的家庭。对出租投资者来说就没那么明显：我找不到任何 Kinarut 新排屋的公开租金数据。
发展商自己的资料怎么说
建筑规格、附近地点与距离全部读自发展商楼书——而不是别处的宣传文案。楼书没有说明距离是按道路还是直线计算。
建筑规格
- 钢筋混凝土地基、梁、柱与楼板
- 内外墙均为沙砖，批荡后上漆
- 预涂漆金属屋顶板
- 客厅、饭厅、厨房、浴室与卧室铺瓷砖；车廊为水泥批荡
- 厨房与浴室墙面瓷砖贴至 5 尺高
- 铝框玻璃窗，推拉或上悬式
- 铝制推拉大门；卧室、浴室与厨房为夹板平面门，附门锁
- 单槽不锈钢厨房水槽，配一个水龙头
- 暗线穿管；灯位、13A 插座与吊扇位
- 室内为纤维石膏天花；浴室为无石棉天花板
- 卫浴洁具符合马来西亚标准；水管工程依公共工程局标准
- 钢制前门，配 5 尺铁丝网围篱
附近设施（楼书）
- SK Pekan Kinarut · 2 公里
- SJK(C) Kin Kiau · 2.2 公里
- SMK Kinarut · 2.5 公里
- IKBN Kinarut · 3 公里
- Klinik Kesihatan Kinarut · 2.5 公里
- Klinik Perubatan Amani · 2.5 公里
- Palm Beach Villas · 3.2 公里
总体规划图与位置图上
- 第一期与第二期 · 地段 1–232 号
- 滞洪池与休憩空地
- 污水处理厂（STP）与 SESB 变电站
- 道路通往 Jalan Pengalat Lok Kawi 与 Taman Limauan
- 位于铁路线与泛婆罗洲大道以西
- 周围标示「未来发展」
- 销售处设在工地
项目一路走来
Sri Bayu Park 的房子
Sri Bayu Park 只有一种屋型，下面的户型图来自发展商楼书。图上标示主卧、Bedroom 1 与 Bedroom 2，以及 Bath 1 与 Bath 2，玄关、客厅、饭厅与厨房沿着一侧一字排开，前面是车廊。角头与中间单位同样是屋宽 6,100 毫米、屋深 12,500 毫米；角头地段只是在侧边多出 3,100 毫米宽的土地。这张图写地段面积为 1,400 至 3,300 平方尺；发展商资料表则写 1,418 至 3,510 平方尺——请询问你想要的那个地段的确切面积。图库里的总体规划图标出每个编号地段的位置，但没有标面积。
单层排屋 — 建筑面积 820 平方尺，三房两卫
索取此户型图Sri Bayu Park 图片与规划图
Sri Bayu Park 的确切位置
沙巴西海岸省吧巴县的 Kinarut——亚庇以南沿海走廊上的小镇，北边是 Lok Kawi 与必打丹，南边是吧巴市镇。楼书地图把工地标在 Taman Limauan 旁、铁路线与泛婆罗洲大道以西，有道路通往 Jalan Pengalat Lok Kawi，也可经 Taman Limauan 出入，销售处就设在工地。Kinarut 也有沙巴州铁路的车站。没有公布门牌地址或邮区编号；楼书注明可在 Waze 或 Google 地图搜索「Sri Bayu Park Sales Gallery」。
地图以楼书给出的定位名称「Sri Bayu Park Sales Gallery」定位。发展商没有公布门牌地址或坐标，前往之前请先向我确认入口。
- Kinarut 市镇2.2 公里发展商楼书
- SK Pekan Kinarut · SJK(C) Kin Kiau · SMK Kinarut2 – 2.5 公里发展商楼书
- Klinik Kesihatan Kinarut 卫生诊所2.5 公里发展商楼书
- 必打丹9 公里发展商楼书
- 吧巴13 公里发展商楼书
- 亚庇国际机场14.6 公里发展商楼书
- 亚庇市区约 20 公里Kinarut 市镇的公开参考数字；非发展商数据
为什么这一页没有联邦查册表
本站的半岛项目页都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的联邦房屋查册表。沙巴本来就不在那个查册的范围内——这里的房屋发展商依沙巴自己的《1978 年房屋发展（管制与执照）法令》发执照——所以不论怎么搜，沙巴的项目都不会出现在那里。
应该改查什么
发展商楼书上印有发展商执照编号 02-2026/06754 与广告准证编号 02-2026/05092。我依楼书原样照录，无法在网上核实。请向沙巴地方政府及房屋部核实这两个编号，确认仍然有效、是发给 Yuda Land Sdn Bhd 的这个项目，并确认买卖合约上写的是同样的编号。面对一家没有公开往绩的发展商，这项核查更重要，而不是更不重要。
楼书上还有两行字对买家很重要。它注明 30% 的房屋保留给土著买家——所以请问清楚哪些地段开放给你；也注明你付的所有款项（包括订金）都必须存入这个项目的房屋发展账户（Housing Development Account）。只把钱付进发展商名下的这个账户，绝不要付给个人，并保留收据。
请问清楚哪一个完工日期适用于你。楼书写签署买卖合约后 24 个月；资料表预计 2026 年 7–8 月。请询问完工证书是否已经发出——如果还没有，请把对发展商有约束力的日期写进买卖合约。
外国买家
沙巴自订非公民的最低购屋价格，也有自己的同意程序，而外界引用的数字互相矛盾——律师公会州别对照表写 100 万令吉，另有一个较低的分层物业数字在流传。这里房产网站上的价格远低于 100 万令吉，而且是乡村租赁地上的有地房产，外国人可能根本无法购买。在付任何一笔钱之前，请透过沙巴的转让律师取得书面确认，并预算 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税。
关于 Yuda Land Sdn Bhd
发展商是 Yuda Land Sdn Bhd（公司注册号 969068-M），依发展商资料表，它同时也是地主。楼书列出的总办事处位于 Wisma Sino Land, No. 1, Jalan Pintas, 89500 Penampang（088-703641），另在工地设有销售处。它透过这份楼书、自己的 Facebook 专页与一个以项目命名的 TikTok 账号推广 Sri Bayu Park。
我找不到 Yuda Land 名下的公司网站、年报、媒体报导中的母集团或董事，或任何过去完成的项目。就我所能查到的，这是该发展商第一个公开推广的项目——这在沙巴的地主型发展商中很常见。楼书的整体规划图显示，第一期与第二期只是一大片土地中的一小部分，其余都标示为「未来发展」。
楼书上印有发展商执照编号（02-2026/06754）与广告准证编号（02-2026/05092），这是最先要核实的两个编号。本页的地契日期来自发展商资料表；单位数量、户型图、建筑规格、总体规划图与距离来自楼书——两者说法不一的地方（地段面积与完工日期），我都已注明。
我搜寻过针对 Yuda Land Sdn Bhd 的诉讼、烂尾与房屋仲裁庭索偿，没有找到任何报导——这是「没有找到不利纪录」，不等于「纪录清白」。面对一家没有往绩可以参考的小型发展商，请亲自到工地看，并请律师在你承诺之前核实执照、准证与地契。
常见问题
Sri Bayu Park 是什么项目？
由 Yuda Land Sdn Bhd 发展、位于吧巴县 Kinarut 的 232 间单层排屋，分两期，在亚庇以南。每间建筑面积 820 平方尺，发展商户型图上为三房两卫。
地段面积从约 1,400 平方尺起；楼书与资料表给出的上限不同（3,300 与 3,510 平方尺）。
Sri Bayu Park 的房子多少钱？
一个刊登发展商办公室电话的新盘房产网站列出 RM375,250 至 RM490,000。这是房产网站数字，不是发展商价目表，价差主要反映地段大小。
请向我索取按地段列出的最新价目表——真正重要的是你想要的那个地段的价格。
Sri Bayu Park 什么时候完工？
发展商有两种说法：楼书写签署买卖合约后 24 个月，资料表写 2026 年 7 或 8 月。截至本页日期，我没有看到公开的完工证书。
请询问是否已经发出、何时交钥匙。如果还没有，请确保对发展商有约束力的完工日期写进你的买卖合约。
Sri Bayu Park 的地契是什么？
依资料表，为 99 年租赁地契，自 2013 年 1 月 1 日至 2111 年 12 月 31 日，属乡村租赁地（CL）。到 2026 年约剩 85 年。
请询问个别地契会如何、何时发出，也请向你的银行确认它如何看待剩余年期。
Sri Bayu Park 的确切位置在哪里？附近有什么？
依楼书地图，位于 Kinarut 的 Taman Limauan 旁、泛婆罗洲大道以西；总体规划图显示有道路通往 Jalan Pengalat Lok Kawi 与 Taman Limauan。楼书列出 Kinarut 市镇 2.2 公里、三所学校在 2 至 2.5 公里内、必打丹 9 公里、吧巴 13 公里、机场 14.6 公里。
销售处设在工地。没有公布门牌地址——楼书注明可在 Waze 或 Google 地图搜索「Sri Bayu Park Sales Gallery」——前往之前请先向我确认入口。
发展商有执照吗？
发展商楼书上印有发展商执照编号 02-2026/06754 与广告准证编号 02-2026/05092。我依原样照录，无法在网上核实。
请向沙巴地方政府及房屋部核实这两个编号，并确认买卖合约上写的是同样的编号。
Sri Bayu Park 的发展商是谁？
Yuda Land Sdn Bhd（公司注册号 969068-M），依发展商资料表，它同时也是地主。总办事处位于兵南邦 Jalan Pintas 的 Wisma Sino Land。
我找不到 Yuda Land 名下的网站、母集团或过去完成的项目，所以请把它当作没有公开往绩的发展商，并核实楼书上所印的执照与准证编号。
Sri Bayu Park 有什么设施？要付月费吗？
Sri Bayu Park 是有地排屋住宅区：发展商楼书没有显示会所、泳池或健身房，总体规划图上标有休憩空地与滞洪池。每间房子有自己的车廊与前门。
有地房产没有公寓管理费，我也没有看到公布任何维修费。楼书没有说明住宅区是否设围篱或保安——请问清楚，并把任何月费写成书面。
外国人可以买 Sri Bayu Park 吗？
恐怕不容易。沙巴自订非公民的最低价格与同意程序，而引用的数字互相矛盾；这里房产网站上的价格远低于 100 万令吉，而且是乡村租赁地上的有地房产。
唯一可靠的答案，是透过沙巴的转让律师取得书面确认。另外，自 2026 年 1 月 1 日起，非公民购买住宅统一适用 8% 印花税。
有哪些资料没有被公布？
每个地段的土地面积（总体规划图只标地段编号，没有标面积）；哪一个完工日期适用；完工证书；楼书整体规划图上「未来发展」的计划；以及发展商过去的往绩。
以上每一项都可以用书面回答。付订金之前，请全部问清楚。
想在亚庇以南买一间有地的房子？
告诉我你需要什么——地段大小、预算、在哪里上班——我把还有哪些地段及其面积、完工进度，以及到你公司的实际车程发给你。可售地段我直接向发展商拿。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-05 · 最后核对日期 2026-10-05，依据发展商楼书（户型图、建筑规格、总体规划图与位置图）与资料表、发展商社交媒体、新盘房产网站刊登，以及关于 Kinarut 的公开参考资料。可售地段、价格与完工日期由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
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问一个具体的问题
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