Templer Residence @ Anggun City

不可以。而且在马来西亚的项目里少见地，这个答案是确定的而不是可争辩的——因为发展商把那个决定性的事实写成了文字。

雪兰莪只对外国权益开放分层与分层有地产业。采个别地契的有地住宅，无论价格多高都不开放给非公民。对一个住宅有地地块而言，没有任何同意申请、最低价格或公司架构能改变这一点。

Templer Residence 属个别地契，而且是发展商自己说的。它的置业指南写道：永久地契＋个别地契的身份，提供长期保障，也让日后装修更自由。《The Edge》2024 年 9 月报导本项目时，称其为五期共 1,000 间排屋的个别地契围篱住宅区。在马来西亚，这已经是这类问题能达到的最确定程度。

价格测试也会独立地不通过。万挠属鹅唛县，批准机关为士拉央市议会，因此适用雪兰莪第一区、外国权益购买住宅 200 万令吉的门槛。Belmont 售价 RM1,111,000 至 RM1,879,000，即使最贵的一个地号也还差 RM121,000。

两道各自独立的闸门，都是关的。补充一点：「外国权益」包含马来西亚永久居民。若你是非公民、在看万挠整体，本站收录的项目中连价格测试都能过的，只有 Setia Eco Templer 的高价期数与 Emerald Rawang 的 The Rise——而 The Rise 同样是个别地契，卡在与这里一模一样的那道闸门上。

雪兰莪的通令说改就改。行动之前，请让你自己的马来西亚律师核对现行立场。

诚实的答案是：大概还没有，以及不会。两个答案都来自发展商自己的资料。

Belmont 页面列出了会所设施：泳池、健身房、匹克球场、咖啡厅、撞球与乒乓。同一页接着明确写道：会所为卖方及／或其指定人之私人财产、会所在任何时候均应视为卖方独有且专属之财产、其进入与会籍得由卖方全权酌定后提供予特定人士，且卖方保留征收、调整及收取会籍费、使用费或任何其他款项之权利。

所以它不是共用产业。在个别地契的住宅区里没有管理机构、也没有份额单位，这意味着会所是发展商的私人资产，它可以收费、可以限制进入，原则上也可以卖掉。对个别地契的有地住宅而言，这在法律上很正常。但它和多数买家看到设施清单时的想像，差得非常远。

至于它存不存在：已完工的第一、二期总平面图上，它被标为拟建会所、拟建会所入口与拟建线型公园，并附「未来发展」注记。发展商自有网域上找不到任何一张完工会所建筑的照片——而这家发展商在其他每一件事上都拍工程拍得很勤。合理的结论自己下，然后到现场去验。

三个问题，要书面答复：会所今天有没有建成并营运；现行会籍费或使用费多少；买卖合约里有没有任何「一定会建」的合约承诺。如果第三题答案是没有，那就把会所的价值算成零，日后有惊喜再说。

这是本页最重要的一个问题，而之所以能问得这么精确，是因为两个数字都是发展商自己放上去的。

发展商自己的置业指南引用 Brickz 2024 年 4 月至 2025 年 3 月的数据：1,151 宗成交，万挠住宅中位价 RM430,000，中位单价 每平方尺 RM310。而同一发展商准证上的 Belmont 是 RM1,111,000 至 RM1,879,000。

这个落差有一部分其实不算落差。像万挠这样的镇，1,151 宗成交的中位数会被小地皮的旧排屋、廉价组屋以及 1990、2000 年代的老屋区拉住。围篱区里 22 尺面宽、4 间浴室的全新永久个别地契排屋，根本不是同一个产品，而新有地产业的成交价永远远高于全镇中位数。

但另一部分是真实的落差，你应该把它量出来。以 Belmont A 型为例：建筑面积 1,837 平方尺，地皮 1,540 平方尺。若入门价 RM1,111,000 对应到它，换算约每平方尺建筑面积 RM605——对比万挠中位单价 RM310。你付的大约是全镇中位水平的两倍，换来的是全新、永久地契、个别地契、围篱管理，以及一个由同一集团建成并经营的镇中心。

真正的考验不在于今天这个溢价是否合理，而在于八到十年后接手的买家，会不会在一个中位数未必上得去的镇里，愿意付出相近的溢价。去看第一期 Richmond——2023 年 11 月交房、开盘价 RM699,000 起——现在的成交价是多少。那是来自这个住宅区本身的真实证据，成交纪录我可以调给你看。

该给的肯定还是要给：一个把全镇中位价直接印在自家价目表旁边的发展商，并没有回避这个问题。

不是。发展商不同、基地不同、地契不同、连在万挠的哪一边都不同。共用的只是「Templer」这个名字——它指涉的是鹅唛县很大的一片区域。

Templer Residence 由 Hong Bee Land 集团旗下 Pura Development Sdn Bhd 开发，73 英亩永久地契、个别地契，位于万挠镇内的 Anggun City，距 NKVE 收费站约两公里。Belmont 售价 RM1,111,000 至 RM1,879,000，2028 年 4 月完工。

Setia Eco Templer 由 Setia Eco Templer Sdn Bhd 开发，是 S P Setia 子公司与雪州 Kumpulan Perangsang Selangor 的合资项目，194 英亩租赁地契——99 年，2116 年 10 月 4 日届满——位于怡保路 KM20、紧邻 Templer Park，在东边约十一公里外。现售的 Richmond Gate 期 RM1,630,000 至 RM3,104,000，2029 年 2 月完工。

还有第三个也常被搞混的：OCR Group Berhad 的 D’Templer Hilltop Residences，又是另一个独立项目。如果有人报你一个「Templer」的价格却没说是三者中的哪一个，一定要问。

倒是确实存在一条真实的关联，方向不同：Templer Residence 背后的 Hong Bee Land，早年曾与 S P Setia 合作开发 2007 年推出、位于依斯干达布蒂里的 765 英亩 Setia Eco Gardens。所以这两家公司彼此很熟——只是这一个项目不是他们一起做的。

这一题公开数据出奇地好用，因为发展商把六个代号的建筑面积与地皮面积都给全了。

六款全部 4 房 4 卫。变的是地皮：A 型 1,540 平方尺、B 型 1,887 起、B5 型 1,884、D 型 3,800、C 型 3,400 起、C1 型 4,500 起。而建筑面积在整个区间里几乎没动——依序为 1,837、1,875、1,845、2,147、2,102、2,167 平方尺。

这一段要读仔细。从 A 型换到 C1 型，地皮接近变成三倍，房子只多了 330 平方尺。在永久个别地契的住宅区里，会增值的是地，会折旧的是房子——所以大地皮的代号在结构上是更好的长期持有对象，前提是价差合理。

最尖锐的问题落在 D 型（3,800 尺地）与 C1 型（4,500 尺地）之间，因为 D 的建筑面积与 C1 几乎相同。如果 D 明显更便宜，那这一组里 D 很可能就是理性选择。

障碍在于 Hong Bee Land 只公布全期 RM1,111,000 至 RM1,879,000 的区间，没有逐户型价格。少了这一项，就做不出诚实的每平方尺比较，所以本页不做。

把你在考虑的两三个地号发给我。我去拿逐地号价格，替每一个算出地价单价与建筑面积单价，告诉你这一期里哪一个其实被低估了。

大致可靠，有一次可量测的延后。这个答案，已经比多数马来西亚发展商拿得出的证据要好。

第一期 Richmond 243 单位，2023 年 11 月交房，准证目标为 2023 年 12 月——准时，甚至可说提前。第二期 Kensington 245 单位，2025 年 11 月完工，准证目标为 2025 年 8 月——约延后三个月，未见公开说明。

一个 245 户的有地期数延后三个月，以马来西亚的标准算轻微；而这件事之所以「量得出来」，是因为发展商把旧准证留在网站上让你对照。多数发展商会悄悄撤掉。

Belmont 载明预计完工期 2028 年 4 月，准证有效期至 2028 年 5 月 18 日。套用 Kensington 的先例，个人排计划时比较务实的日期是 2028 年下半年某个时点。不要因为准证上写 2028 年 4 月，就去签一份 2028 年 4 月到期的租约——这对马来西亚所有楼花都成立，不只这一个。

真正支撑信心的是那份影像纪录：Belmont 实拍标注 2026 年 7 月 15 日，Kensington 标注 2025 年 10 月 2 日，Richmond 标注 2024 年 8 月。一个会为在售期数持续发布标注日期实拍的发展商，是你有本钱去要求进度的对象。

不用担心——这恰恰是好事，但你确实要读仔细。

这家发展商的准证页面，为它卖过的每一期都保留独立的法定披露栏，包括准证已在 2024 年 1 月 14 日到期的第 1A 期，与 2022 年 11 月 13 日到期的第 1B 期。现行的一份是 Belmont 第 3A 期的 10459-6/05-2028/0361(A)-(L)，有效期 2026 年 5 月 19 日至 2028 年 5 月 18 日。发展商执照 10459/01-2028/0004(A) 有效期至 2028 年 1 月 14 日。

把过期准证继续挂着，是一种不常见、整体上算好的做法——你因此能独立还原出价格史：第 1A 期 RM839,194 至 RM1,110,249，第 1B 期 RM839,194 至 RM1,224,714，第 2A 期最高至 210 万，第 3A 期 RM1,111,000 至 RM1,879,000。马来西亚几乎没有别的发展商让你做得到这件事。

唯一的风险是读错。页面没有把「现行」与「存档」明确切开，随手一看的人可能把旧价格区间当成在售价格。请务必把准证栏与你实际要买的期数对上，并自己上 teduh.kpkt.gov.my 核对编号。

对照一下：Tamansari 的 Murraya 期完全没有准证栏；而 Emerald Rawang 的发展商项目微网站，在 2026 年 8 月 12 日根本读不到，因为被机器人验证挡着。披露太多，是一个远比「什么都没有」好得多的问题。

发展商任何网域上都没有公布管理费数字；而在个别地契的住宅区里，保安的运作机制与分层项目在结构上就不同——签约前值得先弄懂。

在分层项目里，有管理机构、法定份额单位、法定偿债基金，以及每位业主都必须缴的管理费。在这种个别地契的围篱住宅区，法律上并不存在这套机制。大门、保安与闭路电视通常由居民协会或管理公司依私人合约营运，严格来说参与是自愿的。

这带来两个实际后果。第一，不缴费的邻居无法像分层管理机构追欠费那样被追讨，因此「收缴率」直接决定了十五年后岗亭里还有没有人。第二，围篱设置须获地方政府批准，而道路可能仍属公共道路。

发展商说明为围篱保安、24 小时值勤、周界闭路电视。但它没有公布每月费用、收缴机制，也没说交房后由谁营运。

付订金前问三件事：Richmond 与 Kensington 今天的每月保安费是多少；这两个已完工期数实际的收缴率是多少；居民协会是否已经成立。第一项销售人员手上就有，第二项才是会告诉你真相的那一个。

另外，会所费用与保安费不是同一回事——见上面关于会所的那一题。

不直接改变。公布的滞销量属于另一个产品类别。但有一个二阶效应值得点名。

NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据：住宅滞销 3,745 个单位、已完工未售出服务式公寓 2,407 个、新推出 1,904 个、二手市场平均成交价 RM559,935。

滞销量的主体是成熟市区走廊里的分层服务式公寓。Templer Residence 卖的是万挠的永久个别地契有地房屋。两边的买家几乎不重叠，赛城或蒲种多出一批卖不掉的小分层单位，不会让你这条街上多出一间空屋。

二阶效应关乎资金而非产品。当一个州背着大量已完工滞销量时，银行会收紧、发展商会在别处打折，而原本可能咬牙买 150 万排屋的买家，会更认真地去看 90 万那一间。这股压力最终会传到每一个板块，包括这一个。

最有用的证据仍然是在地而具体的：Kensington 在 2025 年 11 月完工后标示售出 95%，Richmond 已售罄。那是这个住宅区本身真实的去化，比任何州级统计都值钱。

你读到这段时请换成当期 NAPIC 数据。以上是 2026 年第一季，之后会被取代。