Gamuda Gardens（Kuang / 万挠，雪兰莪）— 执照 19124，以及一件没有人公开过的事：十三个已完工期数，十三个都在管辖交屋日期之内交付

关于 Gamuda Gardens，六件有申报依据、而别处没有写过的事

下面每一件都来自公开登记和已申报的广告销售文件，不是来自宣传册。其中两件是在这里买房的理由，另外四件是你买之前应该先查清楚的事。

Heston Hills（19124-15）— 全部 21 个已申报户型代号，以及对外规格为何有一半是错的

发展商自己的 Heston Hills 页面只给了一个建筑面积（「from 2,227 sq ft」）和一句统一的「4 房 4 浴」— 而那句房浴数对 C、D、E 型来说是错的，申报文件写的是 4 房 5 浴加一间客用卫、以及 5 房 6 浴。那个页面没有写单位总数、没有地皮尺寸、没有分户型建筑面积、没有地契年限、也没有完工日期。下面全部来自已申报的广告销售文件与公开登记，登记的 21 个组成行与宣传册的 21 个户型代号完全吻合，而且数量正好加总到 237— 没有漏掉的栋数，也没有凭空多出的户型，这一点值得肯定。这个期数的法定申报价格区间：RM1,436,800.00 – RM8,370,800.00。这不是价目表、不是报价、不是销售要约。

上面所有申报价格数字，都是来自依法申报的广告销售细项与公开 KPKT TEDUH 登记的法定单位售价区间— 也就是已申报的买卖合约价格区间。它们不是价目表、不是报价、不是销售要约，而这一页任何数字都没有从里面扣掉任何东西。以下是这一页自己的算术，并标明为此：Heston Hills 申报最低价之和约 RM5.0679 亿，最高价之和约 RM5.3861 亿；The Clove 分别约 RM2.5187 亿 与 RM2.7484 亿。公布的镇区总发展价值 RM101 亿、七个分区、十五年，不可能由获批的住宅承载— 3,463 个单位的申报区间大多在 RM50 万至 RM230 万之间—这与公布数字包含了那些没有执照的商业、零售与游乐组成部分是一致的。这一页不会暗示住宅承载了它。另外，The Clove 公布的第一期 RM4.18 亿总发展价值，覆盖的是三个不同镇区的 400 个单位，所以不能分摊到 Gamuda Gardens，这一页也没有分摊。

Heston Hills（19124-15）— 九张图片，以及每一张到底能说成什么

这一组图是怎么挑的，以及为什么不加第十张。发展商的主机是 Next.js，不是 WordPress：既没有内容管理系统的日期字段，也没有媒体库，所以这一组里没有一张是由内容管理系统确认的，等级上限只能是「有公开图说」或「由替代文字推断」。一个 Amazon S3 储存桶服务马来西亚、越南与澳洲所有 Gamuda Land 项目，而且「图片出现在哪一页」已经被证明不能用来判断项目：Heston Hills 页面本身就放了 Illaria、Agalia 与 Astor 的主图，而 Agalia 的文件名显示它是一个 Gamuda Gardens Village Homes 的文件，却出现在 Gardens Park 的页面上—按页面位置挑图，会挑到错的发展项目，连持牌发展商都是错的。所以这里每一张图都是靠写明产品名的替代文字挑的，没有一张是按位置挑的。基于同样理由被拒绝的有：所有「Similar Developments」卡片（它们共用一句没用的替代文字 thumb project，而且是别的发展项目），以及所有图标与标志— 而且，衡量这个主机的框架替代文字有多不可靠：三个社交媒体图标的替代文字全写「Facebook」，而 phone.svg 与 datetime.png 的替代文字都写「Landing Hero Image」。九张图全部属于 Heston Hills。它们不代表十三个已完工期数，这一页也没有这样使用。The Clove 零张可核实图片— 它的两个产品网址都返回客户端错误，住宅列表页只在浏览器端渲染，所以这一页宁可不放它的图片，也不会去借一张。任何可取得的形式下，都没有位置图、总平面图、总蓝图图示或户型图。

Gamuda Gardens 到底在哪里 — Kuang，鹅唛县，雪兰莪

同一个工地流传着五个地名，而它们并不能互换。IQI 的文件夹写 Rawang（万挠）；发展商对外营销写 Sungai Buloh North（双溪毛糯北）；申报地址的邮区号码是 48050 Kuang；公开登记写 鹅唛县（Daerah Gombak）；而一个房产网站把它列为 Gamuda Gardens – Kuang Sungai Buloh North，地区标签却是 万挠。诚实的写法是：Kuang，鹅唛县，雪兰莪— 营销上称双溪毛糯北，一般被归在万挠底下。发展商自己的数字写明AEON Rawang 与万挠的 Selgate 专科医院都在 8.5 公里、KTM Komuter Rawang 在 10.5 公里，所以这个工地并不在万挠市区里。该肯定的要肯定：发展商为这个镇区公开了 26 个距离，这在业界并不常见—而下面每一个数字都是其中之一。这里没有任何估算，也没有任何推导。

执照 19124，BANDAR SERAI DEVELOPMENT SDN. BHD.— 已申报的法定细项与公开 KPKT TEDUH 登记逐项对照

这张表里的每一项，要么印在已申报的广告销售文件里，要么印在公开的 KPKT TEDUH 登记里，要么印在发展商自己的网页上，否则就标明没有印出 / 不是登记字段。发展商自己两份文件互相矛盾的地方，两个都列出来，不替它们选一个。这个镇区登记在十五个独立项目编号之下，其中五个用的就是镇区名，所以这一页在每一个期数名旁边都印出编号— 客户如果去查「Gamuda Gardens」，会得到五个记录、五栋不同的建筑，根本分不出哪一栋是哪一栋。

具名来源。公开的 KPKT TEDUH 发展商登记（19124）与项目登记（19124-1 至 19124-15，其中 -16、-17、-18、-20 返回客户端错误，逐号查就此收尾，而 jumlahProjek: 15 也印证了这一点）；发展商登记的关键字查询 q=GAMUDA（六家持牌发展商，本项目的那一家不在其中）、q=SERAI（四个记录，就是这个查询找到了持牌发展商）、q=GARDENS（六个，没有一个是这两家）与 q=KUNDANG，并以 q=EXSIM（十六个）作为正对照；已申报的 HIMS 广告销售文件— Danau Sutera (Fasa 2-1) 与 Danau Simfoni (Fasa 1-18A) 在较旧的 19124/19124-NN/ 路径，Danau Cengkih (Fasa 1-13)（P45-20250723-00016714）与 Gaia Residensi（P45-20231109-00009885）在 P45 路径—同一个执照序号下两种路径格式都存在，这一点在任何人断定「没有申报文件」之前应该先知道；GreenRE 认证登记，四个等级全部读过，另加两份无标题的认证条目清单；发展商自己的镇区页、Heston Hills 产品页与奖项页，以及 gamudagardens.com.my 页脚；以及具名的新闻与房产网站，同集团的合并计为一家—《The Edge》集团（theedgemalaysia、edgeprop 与 EdgeProp API 主机 = 一家）、《星洲/The Star》集团（thestar 与 starproperty = 一家）、PropertyGuru 与 iProperty（一家），另有《Robb Report》、《Tatler》、《Daily Express》、Bernama、Free Malaysia Today 与 Utusan，以及两份公开的外国人置产指南（其中一份是 IQI 自己的）。资料核实日期：2026 年 10 月 12 日。

哪些来源抓不到，这里据实写明，而不是让人以为都查过了。马来西亚绿色建筑指数（GBI）名录读不到— 它在本代理行整个登记研究过程中一直返回客户端或服务器错误—所以 GBI 的结论是「无法确定」，从来没有被当成否定结果，而且没有任何来源声称这个镇区有 GBI 评级。集团自己的投资者文件网址有效，但两次抓取都返回客户端错误，所以Gamuda Berhad 持有 BANDAR SERAI DEVELOPMENT SDN. BHD. 的股权比例取不到，这一页也不写。GreenRE 的金级、银级与铜级清单都被截断，所以对于没有条目的那两个期数，诚实的写法是「在可读取范围内没有条目」，而不是「没有评级」—白金级共 95 行、最后一行完整，那才是干净的否定结果。The Clove 自己的两个产品网址都返回客户端错误，发展商的住宅列表页只在浏览器端渲染，这就是这一页没有 The Clove 图片的原因。雪兰莪土地局没有可读取的外国人门槛通令，所以 RM2,000,000 第一区门槛是建立在三份互相一致的公开指南上，客户必须自行向雪兰莪土地局确认。州属可负担房屋门户网站的搜索功能是失效的，所以 19124-5 的可负担房屋计划在这一页只能写成「一个房产网站这样说，而没有任何政府来源确认」。

外国买家 — 地契说可以，价格门槛说大部分不行，而且还有一个已申报的条件压在上面

三个各自独立的关卡，必须分开回答。第一关：地契。申报的建筑图批准编号全部是 MPS 3/2-1371/442(PB(A)) 格式，申报的审批机关是士拉央市议会，而十五个登记记录都写 negeri: Selangor、daerah: Gombak。鹅唛属于雪兰莪的主要区域（第一区）。就地契来说，这些房屋是分层地契的有地房屋— 由 附表 H、-(S) 许可证尾码与 36 个月交屋期三重证明—而 IQI 自己在 iqiglobal.com/blog/buying-land-in-malaysia-for-foreigners/ 上的公开指南写明，外国人购买有地房屋一般只有分层地契的才符合资格，主要区域从 RM2,000,000 起。所以外国人在这里就地契而言是可以买的— 而这与隔邻那个发展项目恰恰相反，那里的永久地契个别地契不让外国人买。第二关：价格。第一区门槛是 RM2,000,000—是吉隆坡 RM1,000,000 的两倍— 三份公开指南给出同一个数字，其中一份引用雪兰莪土地局 2014 年的通令。在 Heston Hills，237 个单位里有 72 个的法定申报最低价达到或超过 RM2,000,000— 即 B3（15 个）、B4（5 个）、C1–C4（24 个）、D1–D4（12 个）与 E1–E5（16 个）—其中 B3 的 RM2,040,800 是入门，E3 的 RM8,370,800 是上限，达到门槛的 4.19 倍。另外 165 个单位的申报最低价低于 RM2,000,000，达不到门槛。在 The Clove，只有最贵的 22 个单位那一行的起价超过门槛（RM2,150,160 = 1.08 倍）；172 个里有 150 个低于门槛，最便宜的只有门槛的 47.3%。Gaia Residensi 的申报最高价 RM848,160 只有门槛的 42.4%，19124-5 的 RM232,000 只有 11.6%— 两个都差得很远。这张执照上唯一在两个测试上都干脆通过的期数是 MONARC（19124-11），申报 RM2,270,160 – RM8,246,160，附表 H，94 个单位全部达到门槛— 而它是已完工现房，不是新推盘。没有任何地方把「地契允许、价格门槛却排除大部分单位」这个组合在同一个项目上讲出来，而这是这一页对外国客户最有用的一件事。第三关，而且是已申报的。读到的每一份 Gamuda Gardens 申报文件都带有 Sekatan Kepentingan，要求任何转让、出租或抵押都须经州政府批准。它压在前两关之上：分层地契允许、价格门槛排除大部分单位、而每一宗交易州政府都必须批准。还有一个提醒，而且不是空谈：有一份公开指南把第一区「分层有地房屋」的许可，附带条件设在该项目必须有门禁与保安，而发展商那句「gated and guarded community」在任何申报文件里都没有依据—所以外国买家应该把它写进合约确认，而不是靠一个网页。门槛会变。在你决定之前，请向雪兰莪土地局与你自己的律师确认现行数字与批准程序。

附表 G 与 附表 H 的白话分别 — 以及为什么它在这个镇区就是全部的重点

这两份附表是1966 年房屋发展法令之下规定的法定买卖合约，你签哪一份，会改变四件事。第一，地契。附表 G 适用于以个别地契出售的房屋— 土地连建筑物，你自己一张地契。附表 H 适用于连同已细分建筑物一起出售的房屋— 也就是已细分发展项目内的一个单位，持分层地契。第二，交屋期。附表 G 从你的买卖合约起算 24 个月；附表 H 是 36 个月。Gamuda Gardens 十五个记录全部是 tempohAsal: 36 Bulan，这本身就是它属于附表 H 的一个确认。第三，共用部分以及随之而来的费用。附表 H 的发展项目有共用产业、依分层管理法令成立的管理机构、维修费与偏斜基金。分层地契的有地房屋一样会有，而这个镇区在任何地方都没有公开维修费、保安费、偏斜基金或分层管理预算— 这一页任何内容都不应被理解为「没有这笔费用」。第四，外国买家的答案。在雪兰莪的主要区域，分层地契的有地房屋在门槛之上可以卖给外国人，个别地契的有地房屋不行。所以这个分别在这里就是全部的重点：同样的建筑形式— 一间两层排屋— 在 Gamuda Gardens 申报在附表 H、许可证尾码 -(S) 分层，而在一公里外的隔邻项目申报在附表 G、尾码 -(L) 有地。两种不同的法律产品、相反的答案，而两边的营销资料都没有提过 Gamuda Gardens 的地契类型。没有公开的部分：这家发展商在任何地方都没有印出缺陷责任期— 它由附表决定，而营销从来不说是哪一份附表。在附表 H 之下是从交屋起算 24 个月。

租赁地契的披露 — 99 年，三个到期日，彼此最多差八年

十五个期数全部是 99 年租赁地契，而整个镇区有三个不同的地契到期日：2116 年 8 月 15 日、2120 年 8 月 5 日、2124 年 10 月 21 日。这是同一张发展商执照下的三块独立地契，而这些日期只来自已申报的宣传册—十五个记录里 pegangan 都不是 TEDUH 字段。它的后果是实务性的，而且是实质性的。你在交屋时的剩余年限，是银行决定贷款成数与贷款年限时会看的东西，也是你十五、二十年后转售时买家会看的东西。在 2124 的地契上（Danau Sutera / Heston Hills），2028 年交屋还剩约 96 年。在 2120 的地契上（Danau Cengkih / The Clove，以及 Danau Simfoni / Monarc），还剩约 92 年。在 2116 的地契上（Gaia Residensi），2022 年交屋时还剩约 94 年。所以同一个镇区里、同一年买的两间房子，剩余年限可以差到八年—而任何来源都没有把这件事列出来。下面的常见问答里有按期数的对照表。另外还有两件没有人说的事。第一，十五个期数里有九个从来没有申报过任何宣传册（19124-1 至 -5 的 iklan: []），涵盖 3,463 间住宅里的 1,226 间—所以这个镇区超过三分之一的部分，地契年限、到期日、建筑图编号与权益限制根本不在任何公开记录上，而这一页不会去猜。第二，隔邻那个发展项目是永久地契— 距离一公里、同一个地方政府、同一个县、同一个销售展示厅、同一个品牌—这是两者之间一个真实的差别，在这里写一次，而不把它其他任何数字搬过来。签约之前，请要求对方针对你自己那块地皮，以书面提供地契查询与确切的到期日。

身份与查询问题 — 品牌名查出结果，不等于查完了

一定要连编号一起印出来，否则客户自己去查会查不到。持牌发展商是 BANDAR SERAI DEVELOPMENT SDN. BHD.，201301020260（1050090-W），TEDUH 发展商编号 19124，执照 19124/02-2028/0234(A)。在 TEDUH 发展商登记上查 GAMUDA，会返回六家真实的持牌发展商— 而这一家不在其中，因为这家公司的名字跟 Gamuda 没有关系。找到它的查询是 SERAI：也就是总蓝图或特殊目的公司名称那条路。这个失败模式值得推广：六个真实的命中是一个让人放心的结果，而它仍然是错的答案。品牌名查出结果，不等于查完了。这张执照上还有两个身份陷阱。第一，「把镇区名填进项目名称字段」这一型，而且在这里是主流：十五个记录里有五个的 projek.nama 都写「Gamuda Gardens」，而它们是五栋不同的建筑— 177、134、125、126 间排屋，加上一栋 664 个单位、17 层的公寓。客户去查镇区名，会得到五个记录，根本分不出哪一栋是哪一栋。第二，申报文件的标题往往是地主的总蓝图期数编号，不是产品名：Fasa 1-13、Fasa 1-18A、Fasa 2-1，而它们与建筑图编号后缀 F1-13、F1-18A、F2-1 完全对应—所以申报的名称是总蓝图的期数，不是你要买的那间房子。而且十五个期数里有四个、共 782 个单位（19124-4、-8、-9、-10），再加 19124-13 已完工的 164 个单位，完全没有任何对外产品名—946 间已经建好、已经有人住的房子，任何地方都没有产品名。

许可证与申报文件的异常 — 五份占位符、一个双重错误的执照号，以及一份用地契年限当标题的宣传册

五份全中的占位符。这两张执照下读到的每一份申报宣传册，都把广告销售许可证号印成字面上的占位符— xxx 配 Tempoh xx、XXX、XXXX，或有效期空白。这是本代理行在任何地方记录到的最一致的占位符行为，后果也很具体：任何申报文件都无法用来检验许可证是否失效，只能靠登记。绝对不要把执照有效期当成许可证有效期。一个双重错误的执照号。Danau Simfoni 的申报宣传册把发展商执照印成 1919124-10/02-2023/0108(L)—在执照序号 19124 前面多复制了 19 两个数字，同时还把期数编号 -10 接到了执照号字段里，而这份记录本身是 19124-11。一个字段里两个错误，而且接进去的那个期数编号还是错的那一期。日期仍然能从 /02-2023/ 段还原；只有序号是错的。一份用地契年限当标题的宣传册，而这里的讽刺值得点出来。在隔邻那张执照上，有一份申报宣传册的标题是 PEGANGAN KEKAL—这是一个地契年限标签，意思是「永久地契」，却出现在本该写项目名的位置，下面写 RUMAH TERES 2 TINGKAT。它属于那个永久地契的隔邻项目，在那里这个标签至少是准确的；但如果有人把这个标题读到本执照上，那就是彻底错的，因为这里每一个期数都是 99 年租赁地契。研究资料已经把它归到另一家持牌发展商名下，所以这里只把它当成一个阅读风险点出来，不从它引入任何内容。还有那个反向陷阱，这里直接讲明，不让读者自己猜：这张执照下任何申报文件里都不存在 -RMM、-AH、-NPT 或 -OMU 这类户型代号后缀配对，所以这里任何低于申报最低价的数字，都不能用「那是藏在后缀后面的可负担配额」来解释。这张执照上真正存在的可负担配额— 19124-5 整个期数，以及 Gaia Residensi 那 285 个单位的价格区间— 是独立的记录或独立的价格区间，不是户型代号的孪生。最后一个申报标记，而且只当标记、不当结论：在隔邻那张执照上，有两个 Kundang Estates 记录的 CCC 竣工证书日期晚于登记上的交屋日期。CCC 不等于交屋，而且两者都没有登记交屋日期，所以这是一件该去查的事，不是「迟交」的结论— 而且它在另一家持牌发展商的记录上，不在这一家。

绿色建筑认证 — 金级是社区综合楼、用非住宅工具评的，而真正的认证发展商自己没宣传

「Gamuda Gardens 是 GreenRE 金级」这句话对每一间房子来说都是错的，而这是本代理行遇到过最有诱惑力的绿色认证误导。GreenRE 登记上那个金级是 Kompleks Komuniti Gamuda Gardens，金级，临时认证，2025 年 8 月 6 日，工具 NRB v3.2—NRB 是非住宅评估工具，认证主体是一栋社区综合楼，不是房子。发给这家持牌发展商的真正住宅认证是：Gamuda Garden Clove (Phase 13)，铜级，临时认证，2025 年 8 月 6 日，RES v3.3— 对应 19124-14，也就是现在在售的 The Clove— 以及 Valeria Garden Homes，铜级，正式认证，2026 年 2 月 26 日，RES v3.2— 对应 19124-12，已完工，也是整个镇区唯一的正式认证。这家持牌发展商名下还有两个铜级临时认证：Gamuda Gardens Phase 7（2024 年 8 月 21 日），无法对应到任何登记编号；以及 Mews Home（2026 年 2 月 12 日），这个名字不出现在任何登记行、也不出现在找到的任何发展商页面上。临时认证不等于已认证。这一页每一次都会写「临时」。在金级、银级与铜级登记的可读取范围内，Heston Hills（19124-15）没有任何条目，而这三个等级都被截断，所以那是可读取范围内的缺席，不是否定结果。白金级共 95 行、最后一行完整，那才是干净的否定结果。而该肯定的要肯定：发展商在读到的任何产品页面上都完全没有宣传绿色认证。它的宣称是 「solar-ready」 与 「solar and EV-ready homes」—那是建筑功能，不是认证。所以认证是真的，但发展商自己没宣传：这一页把它记上，同时不会把功能宣称升级成认证。必须点名拒绝的那个误导项，因为它是本代理行见过最接近的一个：Gamuda Cove, The Clove (Taman Cengkih)，铜级临时认证，2025 年 5 月 6 日，RES v3.3，属于 Gamuda Land (T12) Sdn Bhd—同一个集团、同一个营销名「The Clove」、同一个等级、同一个状态、同一个工具版本，日期相差三个月，而登记的马来名只差一个词：Taman Cengkih 与本执照的 Danau Cengkih。唯一的判别依据是持牌发展商，别无其他。而这个混淆已经在现实中造成后果：EdgeProp 把 Danau Cengkih 放在北纬 2.87 度的万津，紧邻 Gamuda Cove，而登记写的是北纬 3.295 度的鹅唛— 相差约 47 公里。同样被拒绝的还有：发给 SDB Properties Sdn Bhd 的 Damai，它与隔邻执照上一个期数的名称完全相同，但持牌发展商完全不同，以及另外约三十个项目名或发展商名里含有 Clove、Kirana、Damai、Sutera、Flora、Embun、Simfoni、Mentari、Gombak、Kundang 或 Garden 的条目。同一个万挠镇上两个 Scientex 的认证，以及隔邻 Taman Airria Kundang 的四个认证，也一样因为持牌发展商不同而被拒绝。GBI 读不到，结论是「无法确定」，从来不当成否定结果。

奖项 — 七个，而没有一个属于任何一间房子

这个镇区没有任何一个奖项是在期数层面的。下面每一项都是总蓝图、镇区、分区或公园的奖，所以在 Heston Hills 或 The Clove 上诚实的写法是「它所在的总蓝图得过某个奖」，绝不能写成「这个项目得过某个奖」。究竟是什么得了什么奖：FIABCI 世界卓越大奖 2026 年总蓝图组别金奖，颁给「Gamuda Gardens, Malaysia」—也就是总蓝图。FIABCI 马来西亚产业大奖 2025 年住宅总蓝图组别—又是总蓝图。马来西亚智慧镇区 2025 年银奖— 颁给镇区，而发展商自己的页面没有写出主办机构。The Edge 最佳管理与可持续产业大奖 2025 年金奖— 颁给 「Village Homes, Gamuda Gardens」，那是一个分区，不是一个期数，而且是与另一个镇区的分区联名参赛的。还有 马来西亚景观建筑大奖（MLAA 13）2023 年年度最佳项目—颁给的是「Gamuda Gardens Central Park」，也就是那座公园。不是镇区，也不是任何一间房子。同一届也把一个绿色基础设施奖与一个 2022 年 MLAA 景观设计卓越奖记在中央公园名下。Heston Hills、The Clove、Monarc、Valeria Garden Homes 以及任何 Danau 期数都没有拿过任何奖。被拒绝的误导项就摆在发展商自己的奖项页面上，而那正是它们伤害最大的地方：2025–26 年的条目里有六个属于 WETLANDS ARBORETUM，而它在 GAMUDA COVE— 另一个县、另一家持牌发展商、另一个发展项目（一个绿色建筑协会评审表扬、一个 The Edge 与 ILAM 的可持续景观金奖、一个湿地保育编辑选择奖、一个 FIABCI 环境银奖、一个 MLAA15 年度最佳项目、一个 MLAA15 特别奖，以及 MLAA15 荣誉与卓越奖）。同样被拒绝的还有：twentyfive7 的智慧镇区金奖、Gamuda Cove 的智慧镇区银奖、一个越南分区的 FIABCI 总蓝图金奖、一个颁给集团建筑公司的承建商组别奖，以及三个企业层面的奖项— 一个绿色建筑协会的企业领导奖、一个发展商名人堂、一个最佳发展商排名— 三个都是颁给 Gamuda Land 这个品牌，不是颁给任何项目。而那个奖项页面有一个「Load More」按钮，所以这不一定是完整清单，这一页也不会说它是。任何期数都没有找到 QLASSIC 评分。

土地卖方、那块地，以及为什么这一页可以正面说「没有合资」

大多数页面只能说「没有找到合资安排」。这一页可以做得更好。这个镇区旁边那 532 英亩土地，是在 2023 年 1 月 3 日以 RM3.6 亿分八块地向 Kundang Properties Sdn Bhd 买下的，买方是 Gamuda Land (Botanic) Sdn Bhd—不是本页这家持牌发展商— 这笔交易有四家互相独立的媒体报道。正面的部分在这里：Kundang Properties Sdn Bhd 自己确实持有 KPKT 发展商执照（编号 8206，8206/01-2027/0510(R)，五个项目，全在 Kundang Jaya）— 但它在卖掉的那块地上没有持有任何一个期数。一个本身就是持牌发展商、却什么都没有保留的卖方，是「这是一笔彻底的土地买卖、不是发展权合资」的正面证据，这比「没有找到证据」要强得多。没有公开、而且是唯一剩下的企业缺口：Gamuda Berhad 持有 BANDAR SERAI DEVELOPMENT SDN. BHD. 的股权比例。集团自己的投资者文件可以回答这个问题，但两次抓取都返回客户端错误。532 英亩那则公告把 Gamuda Land (Botanic) 描述为全资子公司— 但那说的是执照 14542，不是 19124，而这一页不会把它搬过来。这张执照下任何期数也都没有公开：主承建商名称、合约金额、地段地址或总楼面面积。没有任何交易所承建公告— 而因为 Gamuda Berhad 本身是马来西亚最大的承建商之一、正在建自己的镇区，第三方承建商这条路是关上的门，不是敞开的缺口。

Gardens Park 是另一个发展项目 — 这里只写一次、只连结一次，然后完全不再提

隔邻的 Gardens Park 是另一个发展项目，持牌发展商不同、地契年限不同、地契类型也不同，它不是 Gamuda Gardens 的一个期数。它的持牌发展商是 GAMUDA LAND (BOTANIC) SDN. BHD.，199901016836（491736-H），TEDUH 发展商编号 14542；它的住宅申报在 附表 G 之下，许可证尾码 -(L) 有地，交屋期 24 个月；地契是 PEGANGAN KEKAL，永久地契；它的申报文件写 Sekatan Kepentingan: Tiada—完全没有权益限制；而它的建筑图编号全部是 3170，而本执照全部是 442。四条互相独立的证据确定它们是两个发展项目：两家持牌发展商、两张执照、两份项目清单；同一个地方政府之下两个不同的总蓝图批准编号；一个绿色认证登记把 Gardens Park 这个名字印在 Botanic 这家持牌发展商名下；以及一则公开的 532 英亩土地交易，把新地块描述为「紧邻现有的 810 英亩 Gamuda Gardens」。第五条证据是两个项目自己的距离表：它们在八个共同目的地上互相矛盾，最大差到 6.4 倍— 而这是两个真实工地的证据，不是错误；登记自己的坐标也把 Gardens Park 的期数放在本项目西边。混淆是怎么产生的：发展商的企业网站正确地把 Gardens Park 称为「a freehold development, adjacent to Gamuda Gardens」，但 gamudagardens.com.my 这个网站把 Gardens Park 当成自己的一个导航分区，而且两个发展项目共用一个销售展示厅地址与一个电话号码— 而那个展示厅地址在两张执照下的每一份申报宣传册里，都是印成「发展商自己的地址」的。对买家来说，两者之间最大的一个发现是：同样的建筑形式在这里持分层地契、在那里持个别地契，这让外国买家问题得到相反的答案，也带来不同的交屋机制与不同的管理费责任。而两边任何营销资料都没有说过这件事。Gardens Park 在本站有自己的页面。它的任何数字— 单位数、价格区间、距离、绿色认证、奖项、完工日期— 都不会出现在这一页其他任何地方。另外，那张隔邻执照上还有第三个镇区：Kundang Estates，四个记录在 2018–19 年取得 CCC。这一页完全不写它。

这一页不公开什么，以及为什么

本代理行有一条绝对遵守的合规指示，这一页逐字执行。这一页任何地方都不会出现任何折扣数字、任何回扣数字、任何净价、任何促销资讯，也不会出现任何佣金资讯，不论来自什么来源、什么出处— 而这五个用语在整页上各自只出现一次，就在这句话里，别无他处。有一处刻意保留、并在此点名的例外，就是「土著」这个用语，它一共出现三次：一次在这里、一次在本页上方的速览区、一次在上面官方登记表的最后一栏— 而在后两处，这一页只记录「已申报的广告文件里存在这样一个字段、而且该字段带有数值」，完全不公开它的任何数值。这在实务上是什么意思。已申报的法定单位售价区间与公开的 KPKT TEDUH 登记价格区间是公开在这一页上的，因为它们是依法申报的买卖价格范围、也是公开的政府记录— 而每一处都标明了它们究竟是什么：不是价目表、不是报价、不是销售要约。不公开的是什么，以及它有几个来源— 而来源的数目才是更锋利的那一点。发展商自己的网页，在它四个对外销售产品中的三个上，印出了低于已申报法定最低价的入门数字。那些数字以及差距的大小，这一页任何地方都不会出现，因为在已申报最低价旁边写出差距，等于把那个不公开的数字精确还原出来。这里只记录：这个不一致存在于三个产品上，以及是谁在刊载它。而重点在这里：刊载者只有一个，而这一个还不是独立的— 就是发展商自己。没有找到任何房产网站重复过这三个数字中的任何一个。一家发展商在自己四个产品中的三个上，刊载低于自己已申报法定最低价的数字，而且没有任何独立刊载者跟着重复— 这比「许多来源都有很大的差距」是更锋利的发现，这一页也这样写。为了让「一个」这个数目是诚实的，这里套用的计数规则是：《The Edge》集团的两个网域加上 EdgeProp 的 API 主机计为一家；PropertyGuru 与 iProperty 计为一家；《星洲/The Star》集团的两个网域计为一家。已申报的最低价本身是可以公开的，而且就在上面那张表里—Heston Hills 是 RM1,436,800.00，The Clove 是 RM945,800.00。另外两个数字只作为「冲突」记录下来，既不当成本地价格公开，也不列入不公开之列。新闻报道给出的 The Clove 平均售价数字低于 Danau Cengkih 已申报的最低价—但它是横跨三个镇区的平均数，所以它根本不是 Gamuda Gardens 的价格，这一页也不会当成本地价格呈现。而 The Atrium 对外的入门价格数字根本不存在任何已申报的法定价格区间可以对照，因为 The Atrium 没有任何房屋发展法令登记—所以在它身上做「低于申报最低价」的检验是不适用，而不是通过，这个分别是刻意区分的。反向的那个陷阱也查过了，不成立：这张执照下任何申报文件里都没有可负担单位的户型代号后缀配对，所以已申报的最低价就是公开市场的最低价，那些低于申报价的数字是营销数字，不是可负担价格区间。高老师为什么这样做。已申报的买卖合约价格区间以外的任何东西，每一周都在变、而且因单位而异，它属于与一位能针对你真实的单位与真实的贷款条件、把答案写成书面的持牌房产经纪之间的对话—不属于一个公开网页，因为放在那里它只会过期、出错，或被当成销售要约。问高老师。他会直接带你去看那份申报文件本身。

Gamuda Gardens — 用申报文件来回答的问题

也值得一看 — 以及一个绝对不能和这一页搞混的项目

发布日期 2026 年 10 月 12 日 · 最后核实日期 2026 年 10 月 12 日，核实依据为公开的 KPKT TEDUH 发展商登记（19124）与项目登记（19124-1 至 19124-15）、Danau Sutera、Danau Simfoni、Danau Cengkih 与 Gaia Residensi 的已申报 HIMS 广告销售文件、GreenRE 认证登记四个等级另加两份认证条目清单、发展商自己的镇区页、产品页与奖项页、gamudagardens.com.my 页脚，以及上文列出的具名新闻、房产网站与外国人置产来源。 · 本页为营销资讯，并非销售要约。请以已申报的广告销售细项与 附表 H买卖合约核实每一个数字。